“居委會代業委會”修法思路遭反彈
一石激起千層浪。以居委會代行業委會職責的物管條例立法新思路經報導後，
居委會代行業委職責遭反彈
深圳物管條例修訂已歷經數年，連續3年成為人大建議案。深圳市人大常委會近日透露，新的立法思路是，深圳將探索立足我國居民自治的基本國情，
“聽到這個消息，我們業主的群裡就有熱烈討論，大部分業主都持否定態度，認為這完全是倒退。”南山區科苑花園業委會主任陳建平接受南都記者採訪時表示。陳建平介紹，以前沒有業委會的時候，
南山區僑苑業委會主任曹長興也根據《物權法》和《深圳市經濟特區物業管理條例》做出解釋，
新舊物管移交不易
物管條例參與起草者陳之平認為，由居委會代行業委會權利，不是解決物管難題的關鍵所在，
在業主們看來，居委會代行業委會職責並不能解決當前的物管難題，
“這個問題不是居委會代行業委會職責，或者業委會代行一個其他什麼級別的職責能夠解決的。在處理社區的新舊物管交接糾紛時，我們也找過街道辦，找過工作站，但得到的回復都是他們只是協調單位，原物管公司堅持不移交他們也沒有辦法。”陳建平以所在社區的經歷舉例，其實《深圳市經濟特區物業管理條例》已經明確交代，物業服務企業應當在物業服務合同終止時將物業相關資料，以及相關資金、場地、物品等移交給業主委員會或者業主大會新選聘的物業服務企業。
陳建平認為，最重要的是，相關的執法部門，比如說住建局，如果舊物管確實沒有履行移交義務的話，新的物管公司或者業委會可以向這個部門申請強制移交。
強制物管公開收支帳目接受監督
“由於業主與物管公司之間互信機制的缺失導致調價機制的缺失，現在深圳不少社區存在電梯品質、消防系統故障、房屋漏水普遍失修等問題。”深圳透明和諧社區促進中心總幹事楊志敏說，這就要對物管公司的收入進行監管，包括物業費、廣告費等公共收益、房屋養老金等。他認為，修法中，行政化思路是不可行的，要在市場化充分競爭中讓物管提供更好的服務。
“完全否定居委會的作用也沒有必要。”楊志敏建議，應該是當業委會缺失的時候，考慮居委會代行業委會召集業主大會的職責，這兩者之間是互補關係，不應該是替代關係。在備案制的基礎上，去研究業主大會進行組織化登記。只有這樣，才能解決社區業主集體共有用房、共有設施、共有設備等共有資產的登記主體缺位，只能由物業企業佔有等問題。據悉，深圳有200多個業委會拿到了組織機構代碼證，並據此開設銀行帳戶，監管社區部分費用。他認為，修法一定要實現兩個目的，一是強制物管公開收支帳目接受監督，二是對業委會進行有效規範。
由深圳景洲大廈業委會主任鄒家健協助指導的深圳大型豪宅水榭花都社區實現了物管財務收支帳單全公開。鄒家健則認為，物業管理是一種有償的商業服務，解決社區物管問題，要遵循市場公平平等原則，一是要明晰社區公共產權歸屬，依法解決社區長期爭議不決的公共“共有部分”產權歸屬；二是要物管收支財務公開透明，保障業主的知情權，讓社區物管陽光運作。“3·15”消費權益日當天，水榭花都物管公司向業主全公開了社區物管財務收支帳單。
加強物業管理的市場化運營
加強物業管理的市場化運營，也是當前業主們認為可行的物管難題解決辦法之一。曹長興認為，物業管理和業主應該是市場上兩個對等的主體，物業管理有償提供服務，業主購買服務，但是現在很多物業管理卻忘記了這一點，做出了傷害業主這個對等主體利益的事情。
“之前業主們的維權意識不強，開發商、物業公司處於強勢方。但是現在隨著市場經濟的發展，公民意識的增強，大家的維權意識強了起來，這是好事。”陳建平稱。而且物管糾紛這個問題，通過物業的市場化運作，增加競爭和行業規範，優勝劣汰，以及執法部門嚴格執法，也能很大程度上得到解決。
《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》參與起草者 陳之平：
應提高業委會委員選拔的門檻
業委會的作用目前還是很明顯的。但應該提高業主委員會委員選拔的門檻，讓一些對物業管理有所瞭解、對物業管理法有所瞭解、對物業管理的專業內容有所瞭解的人成為業委會成員，提供一些專業性的能力，行使好業委會的職責。現在深圳成立業主委員會其實不難，難的是業主大會的召開。根據現有規定，要有三分之二業主參與的業主大會選舉出來的業主委員會才是有效的，但這實行起來有難度。應該適當放低一點召開業主大會的門檻。
“業主維權名人”鄒家健：
用市場規則解決物管市場問題
物管條例立法，應樹立市場化觀念，用市場規則解決物管市場問題，規範物管民事主體雙方的行為，不要用行政手段解決市場問題。合同管理，是物管合法管理的基礎。將深圳業主大會以非法人“其它組織”的形式在民政部門註冊登記，納入社團法人規範管理。政府應通過立法，讓業委會轉型成為一個社區物權業主的商業社團機構。
統籌：南都記者 張小玲
采寫：南都記者 謝中秀 晏嬋嬋 張小玲
在處理社區的新舊物管交接糾紛時，我們也找過街道辦，找過工作站，但得到的回復都是他們只是協調單位，原物管公司堅持不移交他們也沒有辦法。”陳建平以所在社區的經歷舉例，其實《深圳市經濟特區物業管理條例》已經明確交代，物業服務企業應當在物業服務合同終止時將物業相關資料，以及相關資金、場地、物品等移交給業主委員會或者業主大會新選聘的物業服務企業。陳建平認為，最重要的是，相關的執法部門，比如說住建局，如果舊物管確實沒有履行移交義務的話，新的物管公司或者業委會可以向這個部門申請強制移交。
強制物管公開收支帳目接受監督
“由於業主與物管公司之間互信機制的缺失導致調價機制的缺失，現在深圳不少社區存在電梯品質、消防系統故障、房屋漏水普遍失修等問題。”深圳透明和諧社區促進中心總幹事楊志敏說，這就要對物管公司的收入進行監管，包括物業費、廣告費等公共收益、房屋養老金等。他認為，修法中，行政化思路是不可行的，要在市場化充分競爭中讓物管提供更好的服務。
“完全否定居委會的作用也沒有必要。”楊志敏建議，應該是當業委會缺失的時候，考慮居委會代行業委會召集業主大會的職責，這兩者之間是互補關係，不應該是替代關係。在備案制的基礎上，去研究業主大會進行組織化登記。只有這樣，才能解決社區業主集體共有用房、共有設施、共有設備等共有資產的登記主體缺位，只能由物業企業佔有等問題。據悉，深圳有200多個業委會拿到了組織機構代碼證，並據此開設銀行帳戶，監管社區部分費用。他認為，修法一定要實現兩個目的，一是強制物管公開收支帳目接受監督，二是對業委會進行有效規範。
由深圳景洲大廈業委會主任鄒家健協助指導的深圳大型豪宅水榭花都社區實現了物管財務收支帳單全公開。鄒家健則認為，物業管理是一種有償的商業服務，解決社區物管問題，要遵循市場公平平等原則，一是要明晰社區公共產權歸屬，依法解決社區長期爭議不決的公共“共有部分”產權歸屬；二是要物管收支財務公開透明，保障業主的知情權，讓社區物管陽光運作。“3·15”消費權益日當天，水榭花都物管公司向業主全公開了社區物管財務收支帳單。
加強物業管理的市場化運營
加強物業管理的市場化運營，也是當前業主們認為可行的物管難題解決辦法之一。曹長興認為，物業管理和業主應該是市場上兩個對等的主體，物業管理有償提供服務，業主購買服務，但是現在很多物業管理卻忘記了這一點，做出了傷害業主這個對等主體利益的事情。
“之前業主們的維權意識不強，開發商、物業公司處於強勢方。但是現在隨著市場經濟的發展，公民意識的增強，大家的維權意識強了起來，這是好事。”陳建平稱。而且物管糾紛這個問題，通過物業的市場化運作，增加競爭和行業規範，優勝劣汰，以及執法部門嚴格執法，也能很大程度上得到解決。
《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》參與起草者 陳之平：
應提高業委會委員選拔的門檻
業委會的作用目前還是很明顯的。但應該提高業主委員會委員選拔的門檻，讓一些對物業管理有所瞭解、對物業管理法有所瞭解、對物業管理的專業內容有所瞭解的人成為業委會成員，提供一些專業性的能力，行使好業委會的職責。現在深圳成立業主委員會其實不難，難的是業主大會的召開。根據現有規定，要有三分之二業主參與的業主大會選舉出來的業主委員會才是有效的，但這實行起來有難度。應該適當放低一點召開業主大會的門檻。
“業主維權名人”鄒家健：
用市場規則解決物管市場問題
物管條例立法，應樹立市場化觀念，用市場規則解決物管市場問題，規範物管民事主體雙方的行為，不要用行政手段解決市場問題。合同管理，是物管合法管理的基礎。將深圳業主大會以非法人“其它組織”的形式在民政部門註冊登記，納入社團法人規範管理。政府應通過立法，讓業委會轉型成為一個社區物權業主的商業社團機構。
統籌：南都記者 張小玲
采寫：南都記者 謝中秀 晏嬋嬋 張小玲