鵬華REITs商學院立夏新課：新時代的“買房”方式
夏天已經呼之欲來，鵬華基金REITs商學院為大家準備了立夏新課，
一季度，北京、石家莊、鄭州、廣州等城市先後發佈了對本地樓市的收緊政策。緊接著，22個市、縣、區也出臺了新一輪樓市調控加碼政策。4月份，雄安新區橫空出世，但是，房子也限購了，不是有個段子是這樣說的嘛：
仲介：現在雄安沒房了，有房也不讓買。環雄安地區的你們要不要？就是位置沒有雄安好。
炒房團：可以啊，就當買雄安郊區的了。
仲介：北京和天津的你們考慮嗎？
當我們被這些“史上最嚴限購政策”搞得很焦慮的時候，美國人卻在用一種更自由也更穩健的方式分享房地產增值帶來的收益，這就是REITs。
在美國，任何人都有機會間接擁有萬豪酒店、沃爾瑪超市、羅斯福購物中心、曼哈頓的寫字樓。
當我們為自己的房子升值50%而沾沾自喜時，美國人平靜地接受REITs 10%的回報率。不過，這是每年哦！
根據NAREIT提供的資料，1996年10月至2016年10月期間，富時美國REITs指數的年化收益率為11.58%，富時美國權益REITs指數的年化收益率高達12.15%。
想想看，如果一種投資產品，每年的平均收益率是10%，幾十年之後的複利累積會有什麼樣的效果~~~
據NAREIT統計，在過去20年裡（1989-2015），標普500指數與羅素2000指數的總回報率分別為907.25%、877.83%，而富時美國權益類REITs指數的總回報率高達1377.97%！
房地產行業是一個專業化程度很高的行業。寫字樓、商業用房、土地、住宅、公寓、別墅等各類房地產都有相對獨立的發展態勢，對經營管理所提出的要求也不一樣。美國REITs協會（NAREIT）把REITs細分為以下9大類型：
工業/辦公類、零售類、住宅類、多樣類、住宿/度假類、醫療保健類、自用倉儲類、特殊類和抵押類。
每只REIT旗下都有合理完備的資產組合，比如美國最大的零售地產REIT西蒙，旗下有四種不同的產品平臺，包括遠郊、近郊、大都會區和社區的不同零售物業類型。今天我們就主要來瞭解一下北美最大的商業地產REIT——西蒙地產集團~
西蒙地產集團是全美最大的商業地產運營商和北美最大的零售地產上市公司，標準普爾500指數成分股之一，擁有北美地區公開發售的最大的商業地產REIT。
西蒙在美國商業地產領域地位怎樣？打個比方吧，在中國，你也許去過大悅城、萬象城、華潤萬家，在萬達廣場看過電影。而在美國，如果你shopping過，那就一定去過西蒙。
紐約的Woodbury Outlets、長島的羅斯福購物中心、阿靈頓的時尚中心……這些享譽世界的“購物天堂”都是西蒙旗下的資產。截至2011年底，西蒙集團在全球擁有和管理393處物業，這些零售物業主要包括5種形態：地區性購物廣場、奧特萊斯、社區生活中心、大都會區購物中心和其他國際性物業等。
通過這五大物業平臺，西蒙可以涉足幾乎所有的零售分銷管道。到目前為止，還沒有哪個競爭對手在零售物業投資組合的深度和廣度上能和西蒙相媲美。
REIT助力高速成長1993 年12 月，西蒙完成了REITs行業當時規模最大的IPO並在紐交所上市，REIT上市對西蒙而言是一個里程碑。此前，西蒙主要側重於購物中心的開發。上市之後，西蒙的發展重心逐漸轉移到購物中心資產的並購、持有、優化、整合。
1997年，西蒙成為第一隻年收益超過10億美金的REIT，規模較上市時翻了3倍。1998年，成為北美最大的房地產上市企業。2002年，西蒙被納入標普 500指數。到2007年初，西蒙已經連續7年跑贏標普500指數，並且開始領先摩根士丹利REITs指數。
西蒙REIT與西蒙地產是一個統一的整體，正是西蒙地產穩健的商業模式和良好的營運管理，使其REITs平臺持續創造較高投資回報，對投資者具備強大的吸引力；也正是利用REIT，西蒙得以撬動融資杠杆，通過並購實現快速擴張，然後以龐大的資產規模來分散風險。好的商業模式加上好的金融模式，打造出可持續擴張的增長路徑，最終通過規模效應創造溢價。
類似西蒙這樣的零售物業REITs，其經營模式的核心要靠大量的現金流支持（金融資源的角色在這類案例中表現得非常 充分）。並購擴張是靠錢支撐的，西蒙每年對現有物業進行的大舉改裝擴建也需要巨額的資金，對現金流的控制也就構成了西蒙REIT經營技能的核心。
優化資產組合上市之前，西蒙主要依靠借債經營。在專案開發完畢之後，開發商就能用租金還債，並作為下一個專案的啟動資金。REITs上市之後，優質資產的購買和兼併成為西蒙成為最重要的動力來源。
根據西蒙披露的資料，零售物業的可出租面積與主營業務收入兩者的聯度達到95%以上。因此，不斷擴張規模是提高營運收入的一個非常重要的途徑。不過西蒙並不放棄對物業品質的苛刻考量，“在最好的市場擁有最佳的商場”，這是西蒙一貫堅持的戰略。
西蒙自上市以來，只有 1994年和2000年末進行收購，在正常的年份，西蒙通過並購獲得的增長占比為70%～90%，如果沒有持續的並購，西蒙是不可能高速發展的。
西蒙選擇並購目標，主要考慮三方面因素：回報率、能增加淨資產和現金流。零售物業的並購估值與其他行業不同，一般是評估建築物本身的價值、土地價值、現有租約下的市場價值等。前兩項按照市場現價比較容易估值，而後一項則要參考該物業在市場上的競爭位置，如每平方英尺的銷售額、租金和租出率等指標。
除了採用收購戰略，選擇性地吸納優質商業物業，調整資產組合外，西蒙還經常出售非核心資產，進行資產剝離。
對低效率物業的處置是西蒙REIT經營中的另一個關鍵。如果出售時的價格比購入價高，還能帶來收益。西蒙幾乎每年都會賣掉一批物業，從2010年的資料看出，僅處置物業就獲利1.89億美元，相當於每年平均增加了2000萬美元的收入。處置物業已成為西蒙的主要經營活動。
以2010年為例，西蒙資產重組主要包括對Prime的收購和Simon Ivanhoe的出售。該年其淨利潤的增長主要來自於資產重組和出售。資產交易帶來的淨收益為3.21億美元，折合攤薄每股收益越0.91美元。這部分資產交易收入主要來源於出售在Simon Ivanhoe中的資產及權益。
風險提示：
僅供管道內部參考使用。本資料僅為本公司與客戶經理溝通交流使用，不構成本公司任何業務的宣傳推介材料、投資建議或保證，不作為任何法律檔。基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡職的原則管理和運用基金資產，但不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。投資人購買基金時應詳細閱讀本基金的基金合同和招募說明書等法律檔，瞭解本基金的具體情況。基金管理人管理的其他基金的業績和其投資人員取得的過往業績並不預示其未來表現，也不構成本基金業績表現的保證。基金投資需謹慎。
截至2011年底，西蒙集團在全球擁有和管理393處物業，這些零售物業主要包括5種形態：地區性購物廣場、奧特萊斯、社區生活中心、大都會區購物中心和其他國際性物業等。通過這五大物業平臺，西蒙可以涉足幾乎所有的零售分銷管道。到目前為止，還沒有哪個競爭對手在零售物業投資組合的深度和廣度上能和西蒙相媲美。
REIT助力高速成長1993 年12 月，西蒙完成了REITs行業當時規模最大的IPO並在紐交所上市，REIT上市對西蒙而言是一個里程碑。此前，西蒙主要側重於購物中心的開發。上市之後，西蒙的發展重心逐漸轉移到購物中心資產的並購、持有、優化、整合。
1997年，西蒙成為第一隻年收益超過10億美金的REIT，規模較上市時翻了3倍。1998年，成為北美最大的房地產上市企業。2002年，西蒙被納入標普 500指數。到2007年初，西蒙已經連續7年跑贏標普500指數，並且開始領先摩根士丹利REITs指數。
西蒙REIT與西蒙地產是一個統一的整體，正是西蒙地產穩健的商業模式和良好的營運管理，使其REITs平臺持續創造較高投資回報，對投資者具備強大的吸引力；也正是利用REIT，西蒙得以撬動融資杠杆，通過並購實現快速擴張，然後以龐大的資產規模來分散風險。好的商業模式加上好的金融模式，打造出可持續擴張的增長路徑，最終通過規模效應創造溢價。
類似西蒙這樣的零售物業REITs，其經營模式的核心要靠大量的現金流支持（金融資源的角色在這類案例中表現得非常 充分）。並購擴張是靠錢支撐的，西蒙每年對現有物業進行的大舉改裝擴建也需要巨額的資金，對現金流的控制也就構成了西蒙REIT經營技能的核心。
優化資產組合上市之前，西蒙主要依靠借債經營。在專案開發完畢之後，開發商就能用租金還債，並作為下一個專案的啟動資金。REITs上市之後，優質資產的購買和兼併成為西蒙成為最重要的動力來源。
根據西蒙披露的資料，零售物業的可出租面積與主營業務收入兩者的聯度達到95%以上。因此，不斷擴張規模是提高營運收入的一個非常重要的途徑。不過西蒙並不放棄對物業品質的苛刻考量，“在最好的市場擁有最佳的商場”，這是西蒙一貫堅持的戰略。
西蒙自上市以來，只有 1994年和2000年末進行收購，在正常的年份，西蒙通過並購獲得的增長占比為70%～90%，如果沒有持續的並購，西蒙是不可能高速發展的。
西蒙選擇並購目標，主要考慮三方面因素：回報率、能增加淨資產和現金流。零售物業的並購估值與其他行業不同，一般是評估建築物本身的價值、土地價值、現有租約下的市場價值等。前兩項按照市場現價比較容易估值，而後一項則要參考該物業在市場上的競爭位置，如每平方英尺的銷售額、租金和租出率等指標。
除了採用收購戰略，選擇性地吸納優質商業物業，調整資產組合外，西蒙還經常出售非核心資產，進行資產剝離。
對低效率物業的處置是西蒙REIT經營中的另一個關鍵。如果出售時的價格比購入價高，還能帶來收益。西蒙幾乎每年都會賣掉一批物業，從2010年的資料看出，僅處置物業就獲利1.89億美元，相當於每年平均增加了2000萬美元的收入。處置物業已成為西蒙的主要經營活動。
以2010年為例，西蒙資產重組主要包括對Prime的收購和Simon Ivanhoe的出售。該年其淨利潤的增長主要來自於資產重組和出售。資產交易帶來的淨收益為3.21億美元，折合攤薄每股收益越0.91美元。這部分資產交易收入主要來源於出售在Simon Ivanhoe中的資產及權益。
風險提示：
僅供管道內部參考使用。本資料僅為本公司與客戶經理溝通交流使用，不構成本公司任何業務的宣傳推介材料、投資建議或保證，不作為任何法律檔。基金管理人承諾以誠實信用、勤勉盡職的原則管理和運用基金資產，但不保證基金一定盈利，也不保證最低收益。投資人購買基金時應詳細閱讀本基金的基金合同和招募說明書等法律檔，瞭解本基金的具體情況。基金管理人管理的其他基金的業績和其投資人員取得的過往業績並不預示其未來表現，也不構成本基金業績表現的保證。基金投資需謹慎。