“調控”變“空調”，只漲不跌的樓市到底怎麼了？｜教授觀點
“賣家報728萬，買家從7點砍價到夜裡11點，745萬成交……”
這幾天，
明明已經在調控，房價為什麼反倒越來越高？中歐國際工商學院兼職教授、中國人民銀行參事盛松成告訴我們，單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求，治標不治本，只有從供給端著手，增加熱點城市土地供給，
長期以來，不論是在房價過高的時期，還是在房地產低迷的時期，我們往往都採用需求調控，也就是通過抑制或促進需求來進行調控，結果是一、二線城市房價似乎越調控越高。
近日，李克強總理在《政府工作報告》中提出了要“加強房地產市場分類調控”，“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。去年12月召開的中央經濟工作會議對此有著更詳細的闡述，
單一的需求調控只能使今天的需求變成明天的需求，是一種治標不治本的手段。需求調控是短期、具體的，可以立竿見影，但並不能改變公眾對房價上漲的預期，甚至有可能強化上漲預期。
然而，近年來，在供給層面，國有建設用地供應面積呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。2013-2015年，房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%。2016年，房地產用地占供地面積的比例為20.8%。在最近一輪房價快速上漲的16個熱點城市中，
房地產調控問題很複雜，但主要還是房價和房地產與經濟發展的關係這兩個方面。一方面，要防止房價過快上漲，另一方面，要將房地產對我國經濟增長的貢獻率保持在一定水準。
無論是抑制房價泡沫、防風險的目標，還是保持房地產市場平穩健康發展、促進經濟增長的目標，
增加熱點城市供給
《政府工作報告》和中央經濟工作會議的精神都清晰地釋放了重視供給端調控的信號。中央層面的政策是正確的、清晰的、一貫的。不少城市貫徹了這一思路，如安徽今年對省內庫存壓力大的三、四線城市減少以至暫停住宅用地的供應，而對房價較高的城市，則加大土地供給。但個別城市近期的調控舉措卻令人不解。
比如今年北京商品住宅用地計畫供應260公頃，較2016年的850公頃下降七成。這一商品房供地規模為五年來最低，2012-2016年北京商品房供地計畫平均也都超過850公頃，2014年則是1000公頃。現在如此大幅度地減少土地供應，如何抑制房價上漲？其他個別城市也存在類似現象。
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即使出於控制城市規模、促進區域協同發展的目的，也不應通過減少土地供應來實現，因為這樣做幾乎必然導致房價的上漲，進一步加劇區域分化和貧富差距，也會提高城市發展的成本。
還有一個問題就是工業用地和住宅用地的比例。在GDP考核壓力下，地方政府傾向於多發展工業投資。北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%，而紐約只有3.9%，東京只有5.1%。紐約居住用地占比則為44%，東京更是高達73%，而我國的北京、廣州和深圳這一比例分別僅為28%、29%和26%。住宅用地比例過低是我國一、二線城市房價過高的重要原因之一。
警惕供給不足
導致房地產投資大幅下滑
與抑制資產泡沫同樣重要的一個政策目標，是處理好房地產與經濟發展的關係，將房地產對經濟增長的貢獻率保持在合理的水準。
美國房地產行業增加值占了GDP的12%，德國為10.9%，英國為13.0%，而我國目前為7.8%，所以我國房地產行業還有較大的發展空間，更何況我們仍然處在城鎮化的進程當中。從這一點出發，不僅不應大幅減少土地供應，更要防止房地產投資增速下滑。
實際上，大家對今年經濟增長最擔心的就是房地產投資增速下降。房地產投資下降過多也不符合城鎮化、改善居民生活、擴大內需的方向。
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當然，我本人對今年房地產投資仍然持謹慎偏樂觀的態度。
一是去庫存效果明顯，會催生房地產企業補庫存需求。去年12月，商品房待售面積同比增速為-3.2%，較2015年同期（15.6%）低18.8個百分點，其中住宅待售面積自2016年8月以來負增長。
二是去年房地產投資增速整體處於歷史較低水準，較2013-2015年平均投資增速低4個百分點以上。
三是樓市調控並未扭轉購房預期。據中國指數研究院問卷調查的結果，調控措施出臺後，近50%的購房者選擇繼續觀望，待市場調整穩定後再考慮入市；還有近30%本來沒有購房計畫的居民反而開始考慮購房；只有13.2%的人因政策調控放棄了購房計畫。
四是政府在此次房地產調控中已經開始關注供給端的問題，因而供給增加的可能性較大。
關注房地產企業的財務風險
房地產企業的資產負債表健康與否，也會影響到調控能否實現預期目標。當前全方位的、自上而下的大力度調控，比如限購，甚至價格管制，可能對房地產企業造成較大壓力，需要關注房地產企業所面臨的風險。
首先，房地產行業本身具有資本密集型和勞動密集型的雙重屬性，而當前勞動力成本和資金成本都在上行。加之房地產企業面臨信貸收縮的約束，其融資成本可能進一步提高。其次，地價節節攀升也對房地產企業造成了較大的壓力。再者，價格管制可能會導致房地產企業惜售，使房地產企業的現金流承壓，加劇企業層面風險的積聚。
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值得注意的是，雖然房價逐年上漲，房企的銷售額也屢破新高，但房企的銷售淨利率卻在逐年下降，從2011年的16.1%下降到2015年的10.0%，累計下降6.1個百分點。2016年前三季度，房地產行業淨利率進一步下降到8.5%。
當然，由於2016年全年房地產企業銷售情況較好，風險在財務層面還沒有體現，但不排除未來面臨較大財務壓力的可能。尤其是中小型房企，可能面臨較大壓力。同時，房地產企業的兼併似乎也在加快 ，可能形成行業壟斷，不利於房地產業的長期健康發展。
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則加大土地供給。但個別城市近期的調控舉措卻令人不解。比如今年北京商品住宅用地計畫供應260公頃，較2016年的850公頃下降七成。這一商品房供地規模為五年來最低，2012-2016年北京商品房供地計畫平均也都超過850公頃，2014年則是1000公頃。現在如此大幅度地減少土地供應，如何抑制房價上漲？其他個別城市也存在類似現象。
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即使出於控制城市規模、促進區域協同發展的目的，也不應通過減少土地供應來實現，因為這樣做幾乎必然導致房價的上漲，進一步加劇區域分化和貧富差距，也會提高城市發展的成本。
還有一個問題就是工業用地和住宅用地的比例。在GDP考核壓力下，地方政府傾向於多發展工業投資。北京、廣州和深圳三個城市的工業用地占比分別達到22%、32%和36%，而紐約只有3.9%，東京只有5.1%。紐約居住用地占比則為44%，東京更是高達73%，而我國的北京、廣州和深圳這一比例分別僅為28%、29%和26%。住宅用地比例過低是我國一、二線城市房價過高的重要原因之一。
警惕供給不足
導致房地產投資大幅下滑
與抑制資產泡沫同樣重要的一個政策目標，是處理好房地產與經濟發展的關係，將房地產對經濟增長的貢獻率保持在合理的水準。
美國房地產行業增加值占了GDP的12%，德國為10.9%，英國為13.0%，而我國目前為7.8%，所以我國房地產行業還有較大的發展空間，更何況我們仍然處在城鎮化的進程當中。從這一點出發，不僅不應大幅減少土地供應，更要防止房地產投資增速下滑。
實際上，大家對今年經濟增長最擔心的就是房地產投資增速下降。房地產投資下降過多也不符合城鎮化、改善居民生活、擴大內需的方向。
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當然，我本人對今年房地產投資仍然持謹慎偏樂觀的態度。
一是去庫存效果明顯，會催生房地產企業補庫存需求。去年12月，商品房待售面積同比增速為-3.2%，較2015年同期（15.6%）低18.8個百分點，其中住宅待售面積自2016年8月以來負增長。
二是去年房地產投資增速整體處於歷史較低水準，較2013-2015年平均投資增速低4個百分點以上。
三是樓市調控並未扭轉購房預期。據中國指數研究院問卷調查的結果，調控措施出臺後，近50%的購房者選擇繼續觀望，待市場調整穩定後再考慮入市；還有近30%本來沒有購房計畫的居民反而開始考慮購房；只有13.2%的人因政策調控放棄了購房計畫。
四是政府在此次房地產調控中已經開始關注供給端的問題，因而供給增加的可能性較大。
關注房地產企業的財務風險
房地產企業的資產負債表健康與否，也會影響到調控能否實現預期目標。當前全方位的、自上而下的大力度調控，比如限購，甚至價格管制，可能對房地產企業造成較大壓力，需要關注房地產企業所面臨的風險。
首先，房地產行業本身具有資本密集型和勞動密集型的雙重屬性，而當前勞動力成本和資金成本都在上行。加之房地產企業面臨信貸收縮的約束，其融資成本可能進一步提高。其次，地價節節攀升也對房地產企業造成了較大的壓力。再者，價格管制可能會導致房地產企業惜售，使房地產企業的現金流承壓，加劇企業層面風險的積聚。
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值得注意的是，雖然房價逐年上漲，房企的銷售額也屢破新高，但房企的銷售淨利率卻在逐年下降，從2011年的16.1%下降到2015年的10.0%，累計下降6.1個百分點。2016年前三季度，房地產行業淨利率進一步下降到8.5%。
當然，由於2016年全年房地產企業銷售情況較好，風險在財務層面還沒有體現，但不排除未來面臨較大財務壓力的可能。尤其是中小型房企，可能面臨較大壓力。同時，房地產企業的兼併似乎也在加快 ，可能形成行業壟斷，不利於房地產業的長期健康發展。
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