湧正：未來5年，倫敦房產市場趨勢走向
倫敦地區，一直以來都是英國地區投資的重中之重。而今天，我們就用資料跟大家分析一下，未來5年，倫敦房產市場會有怎麼樣的大變化？我們又該怎麼應對？
1.人才濟濟的倫敦
以往的文章裡，我們著重強調了倫敦的經濟地位：世界金融中心，各大公司的總部所在地，海外投資者最青睞的城市。而今天，我們從文化和教育的角度來分析倫敦。
21世紀什麼最寶貴？人才！
毋庸置疑，倫敦是世界上人才最多最齊全的城市！為啥這麼說呢？
如下表所示：世界各大城市在金融，科技&媒體，政府管理，高等教育，文化藝術，旅遊，交通等方面的“優秀”程度。顏色越深代表越優秀。
倫敦在香港，新加坡，紐約，巴黎，東京，悉尼等城市中脫穎而出！這也離不開倫敦那些世界領先的高校！倫敦擁有世界上最多的排名前50的大學，一共四所，分別是：帝國理工，倫敦政經大學，倫敦大學學院和倫敦國王大學。
如下表所示：城市，擁有世界前50名高校的數量等
高校眾多使得倫敦擁有了更多的人才，全世界的高精尖人才都彙聚於此，也吸引了全世界的名企在倫敦設立總部，或者創辦分公司。而這又會帶動湧入倫敦的海外投資，進而推動倫敦的房產市場蓬勃發展。
2.英國哪裡房價漲得快？
近十年來，英國漲價最多的地方在哪？倫敦！
具體點，是除了市中心以外的倫敦市區。如下圖所示：近十年來英國房價的變化（％）
近十年來，倫敦市中心的房價漲幅為34.4%，除市中心外的倫敦市區漲幅為44%。其次是倫敦郊區（15%），靠近倫敦的通勤地區（13.9％），較遠的倫敦通勤區（12.8%）。
接下來我們具體看一下倫敦各個區域，如下表所示：截止到2017年1月，倫敦各個分區房價十年變化百分比（左軸，粗柱），和2016年1月到2017年1月倫敦各區房價變化百分比（右軸，細柱）。
很明顯，2016年1月到2017年一月以來，漲價較明顯的是這幾個區：Bexley(14%),Newham(14%),Havering(12%),Barking& Dagenham (11%),Croydon(10%)。
下圖為倫敦分區
3.倫敦各區住宅用地比重
倫敦的每一個地區住宅用地比例和非住宅用地的比例是不同的
如下圖所示：從左到右為倫敦不同地區的：(圖示從左到右)住宅用地，非住宅用地，道路用地，鐵路用地，公園用地，綠地用地，水域占地，其他
倫敦住宅用地占該地區百分比最大的地區為：Kensington and Chelsea, Lambeth, Hammersmith and Fulham，這些地區都是倫敦著名的富人區。倫敦住宅用地較少的地區多為倫敦郊區，這些地方的綠化較好。
4.英國住宅供需關係
權威資料顯示：未來5年，英國房產的供需不平衡會加劇。
如下表所示：從2005年到2021年，英國新建房屋數量(淺藍)和價格在中低水準的新建房屋數量（深藍）
不難看出，雖然英國新建住宅數量到2018年之前有上漲趨勢，但價位在中低水準，大多數人負擔得起的住宅數量一直只占一小部分。這也就意味著大多數人買不起房，無形中也會推動租房市場的發展。
那麼，再具體點，如下圖所示：
從2017年到2021年，英國不同類型的新建房屋數量（粉色），市場需求（深藍色）
未來近5年，英國出租房市場，將有14300套房產的短缺。英國價位較低的房產（每平方英尺450英鎊以下），將有12900套房產短缺。中等價位的房產（每平方英尺在450英鎊－700英鎊），將有1250套短缺。短缺得越多，意味著這種類型的房產更供不應求，價格上漲適合投資。
5.大型機構投資湧入私人租房市場
英國未來十年，住房短缺問題會加劇，越來越多的人買不起房。
買不起房咋辦？租房！
正是看中英國未來租房市場廣闊，越來越多的大型機構，斥鉅資大量購買土地，現房，在建房產等，規模巨大，動輒成百上千套。隨後，這些投資者把這些房產用於出租，因此這種投資方式被稱為（Build-to-Rent，簡稱BTR）。目前，已經有不少項目完工，還有更多項目正在建設中。
如下圖所示：倫敦（右側）和英國其他地區（左側），已完工（綠色），正在建設（黃色），計畫（紫色）的BTR專案個數。
英國政府預測，2030年，BTR專案至少能帶來 240,000套住房用於出租。
為啥BTR項目這麼火？因為英國政策支持！一系列優惠的審批和財稅鼓勵政策陸續出臺。
今年《英國住房白皮書》中，不再特意強調居民購買房產擁有房產的重要性，取而代之的是鼓勵機構加快開發。政府想要加快出租房建設，緩解英國的住房危機。這樣讓很多大型機構湧入英國租房市場，正在計畫或者已經開始投資BTR項目：
比如，Grestar(斥資10億英鎊), Lendlease(斥資10億英鎊), Oxford Properties(斥資10億英鎊), Quintain(斥資8億英鎊), Legal&General(斥資10億英鎊)，Gallagher Estates(斥資10億英鎊以上), Essential Living(斥資10億英鎊)等。
大部分BTR項目都集中在倫敦。此外還有很多項目集中在其他大學生集中的城市，比如曼城，伯明罕，牛津，劍橋等。
這些BTR項目，多集中有以下特點的地區：
1）交通便利：距離軌道交通步行約5分鐘。
2）基礎設施齊全：周圍超市餐館眾多。
3）環境：投資者希望能有250套或者以上的房子，以便打造成一個舒適的社區。
4）價格：相對低廉，這樣日後出租的房價也可以略低，吸引租客。
結尾提示：
未來，隨著全世界人才的湧入，大公司的入駐，倫敦住房危機會加劇，無形中也會推動房價的上漲，尤其是極其短缺的中低價位的房產。此外，隨著大機構的投資湧入私人出租市場，將來私人投資購房出租房產的競爭對手增多，買到好的出租房產，對個人投資者來說也充滿了挑戰。但，BTR項目大多都不在倫敦市中心，而是在交通便利的倫敦市區。這也意味著，倫敦市中心，那些屬於“稀缺資源”的房產會給私人購房者帶來更多的商機。
非住宅用地，道路用地，鐵路用地，公園用地，綠地用地，水域占地，其他倫敦住宅用地占該地區百分比最大的地區為：Kensington and Chelsea, Lambeth, Hammersmith and Fulham，這些地區都是倫敦著名的富人區。倫敦住宅用地較少的地區多為倫敦郊區，這些地方的綠化較好。
4.英國住宅供需關係
權威資料顯示：未來5年，英國房產的供需不平衡會加劇。
如下表所示：從2005年到2021年，英國新建房屋數量(淺藍)和價格在中低水準的新建房屋數量（深藍）
不難看出，雖然英國新建住宅數量到2018年之前有上漲趨勢，但價位在中低水準，大多數人負擔得起的住宅數量一直只占一小部分。這也就意味著大多數人買不起房，無形中也會推動租房市場的發展。
那麼，再具體點，如下圖所示：
從2017年到2021年，英國不同類型的新建房屋數量（粉色），市場需求（深藍色）
未來近5年，英國出租房市場，將有14300套房產的短缺。英國價位較低的房產（每平方英尺450英鎊以下），將有12900套房產短缺。中等價位的房產（每平方英尺在450英鎊－700英鎊），將有1250套短缺。短缺得越多，意味著這種類型的房產更供不應求，價格上漲適合投資。
5.大型機構投資湧入私人租房市場
英國未來十年，住房短缺問題會加劇，越來越多的人買不起房。
買不起房咋辦？租房！
正是看中英國未來租房市場廣闊，越來越多的大型機構，斥鉅資大量購買土地，現房，在建房產等，規模巨大，動輒成百上千套。隨後，這些投資者把這些房產用於出租，因此這種投資方式被稱為（Build-to-Rent，簡稱BTR）。目前，已經有不少項目完工，還有更多項目正在建設中。
如下圖所示：倫敦（右側）和英國其他地區（左側），已完工（綠色），正在建設（黃色），計畫（紫色）的BTR專案個數。
英國政府預測，2030年，BTR專案至少能帶來 240,000套住房用於出租。
為啥BTR項目這麼火？因為英國政策支持！一系列優惠的審批和財稅鼓勵政策陸續出臺。
今年《英國住房白皮書》中，不再特意強調居民購買房產擁有房產的重要性，取而代之的是鼓勵機構加快開發。政府想要加快出租房建設，緩解英國的住房危機。這樣讓很多大型機構湧入英國租房市場，正在計畫或者已經開始投資BTR項目：
比如，Grestar(斥資10億英鎊), Lendlease(斥資10億英鎊), Oxford Properties(斥資10億英鎊), Quintain(斥資8億英鎊), Legal&General(斥資10億英鎊)，Gallagher Estates(斥資10億英鎊以上), Essential Living(斥資10億英鎊)等。
大部分BTR項目都集中在倫敦。此外還有很多項目集中在其他大學生集中的城市，比如曼城，伯明罕，牛津，劍橋等。
這些BTR項目，多集中有以下特點的地區：
1）交通便利：距離軌道交通步行約5分鐘。
2）基礎設施齊全：周圍超市餐館眾多。
3）環境：投資者希望能有250套或者以上的房子，以便打造成一個舒適的社區。
4）價格：相對低廉，這樣日後出租的房價也可以略低，吸引租客。
結尾提示：
未來，隨著全世界人才的湧入，大公司的入駐，倫敦住房危機會加劇，無形中也會推動房價的上漲，尤其是極其短缺的中低價位的房產。此外，隨著大機構的投資湧入私人出租市場，將來私人投資購房出租房產的競爭對手增多，買到好的出租房產，對個人投資者來說也充滿了挑戰。但，BTR項目大多都不在倫敦市中心，而是在交通便利的倫敦市區。這也意味著，倫敦市中心，那些屬於“稀缺資源”的房產會給私人購房者帶來更多的商機。