售樓小姐絕不會告訴你，真正的購房優惠從哪裡來！
沒有成交傭金的樓盤都是耍流氓！成交傭金太低的樓盤拒絕帶客！
最近兩年，桂林房地產市場上分銷商層出不窮，大到代理公司、仲介公司，小到三五個人組成的小團隊甚至是個人都可以註冊全民經紀人，
在高額傭金返點的利益誘惑下，不少房產經紀人在分銷市場不惜一切代價，使盡各種手段，在為自己爭取購房客戶、促成成交、取得傭金回報的過程中，或是明目張膽的截客、攔客、搶客，或是通過利益誘導購房者；甚至私下與置業顧問串通“分贓”。
分銷市場為何火起來，緣何引發各方糾纏不清？發展至今，為何變得亂象叢生，
成功賣掉一套房，萬元傭金輕鬆到手
據瞭解，目前桂林在售的新房樓盤中，幾乎80%以上的樓盤都在做分銷。如今，
臨桂區作為桂林樓市主戰場，在分銷這方面，佔據數量最多，競爭也最激烈，經常去臨桂的人不難發現，無論是在售樓部附近、重要交通路口、一院兩館主要出入口，總是有一大批人守候著你，
桂房網對秀峰區、象山區、七星區、疊彩區 、臨桂區以及靈川等6個主要區域抽取約50個樓盤樣本，調查發現，分銷樓盤傭金獎勵基本在總房款的1.5%-2.5%之間，
如果按照2%的傭金獎勵算的一筆賬，在臨桂區成功“攔截”一個客戶並且成功購房，那麼分銷傭金基本能在1萬元左右（以一套50萬元的房子計算）；而如果以七星區為例，該區域房價要高出不少，一套100多平米的房子，總價都要將近100萬元，傭金獎勵就達到約2萬元一套。
據瞭解，七星區三裡店萬達商圈的萬達城、棠棣之華最高分銷獎勵是2.5%，
古人雲，天下熙熙皆為利來、天下攘攘皆為利往。在分銷傭金的利益誘惑下，分銷工作者都使盡渾身解數，為樓盤爭取客人，甚至不時瘋狂搶起來。在其他一些大城市，出現分銷公司之間因為搶客相互打架的現象早已不是新聞。
而桂林，儘管打架搶客事件較為少見，但是為了利益而“暗鬥”早已不新鮮。
一個房產經紀人，如何在沒有客戶資源的情況下，完成開發商制定的高額分銷任務、獲取傭金獎勵？
前面所提到的包括線下拓客、派發傳單、售樓部附近攔客截客，還只是最低級的攬客方式。一些聰明的房產經紀人直接蹲點售樓部裡面，坐等購房客戶，觀察每一個看房客戶，一旦確定客戶的購買意向後便開始想盡各種辦法“偷”到聯繫方式，接著以各種糖衣炮彈忽悠購房者，報備到自己名下購房。
更為嚴重的是，有些房產經紀人根本不用出面，因為他們早就與置業顧問達成一致，由置業顧問操作，直接將一些自然到訪的購房客戶修改至經紀人名下，甚至手段惡劣到將其他平臺帶來的到訪客戶直接篡改給經紀人。虛報資訊、私下串單、與置業顧問勾結內客外倒…幾乎成為了桂林房地產分銷市場非常普遍的一種現象。
那麼 ，置業顧問又為何如此配合？
據瞭解，這跟樓盤本身給到置業顧問的提成有很大關係。接待自然到訪的購房客戶，置業顧問所能拿到的提成一般是總房款的1‰—3‰，銷售一套普通商品房獲得的提成一般在800-1200元左右。而如果與房產經紀人“合作”，參與成交傭金分配，將能獲得3000-5000元的黑色收益，這對信守公司章程、踏實工作的置業顧問來說無疑是不公平的。
對於購房者這邊，房產經紀人則採取直接利益誘導，向購房者做虛假承諾，比如通過經紀人的管道買房將獲得數千元的現金返現並且能拿到開發商最低的折扣等說辭。而事實上，這部分返現的錢，其實也就是經紀人從成交傭金中拿出來一部分分給了購房者。
房產經紀人這樣做的目的顯而易見：賺取傭金、提升自己的分銷任務。據瞭解，部分的樓盤分銷，根據房產經紀人的業績實行階段式的獎勵，成交越多傭金點數越高，所以也就不奇怪，經紀人為何寧願掏出部分傭金返還給購房者了，名義上看是把屬於自己的部分傭金返還給了購房者，事實上經紀人是為了提升自己的銷售任務以便拿到更高點數的傭金， 如意算盤可謂打得夠響亮。
沒有客戶資源的房產仲介，完全靠搶靠騙
面對亂象叢生的分銷市場，讓操著正步的正規軍們甚是頭疼，他們似乎已經習慣了突然的“中槍”，除了搖頭之外，對於現在分銷市場只有無奈的份。
一位參與正規分銷的工作者就向小桂坦言：不管是自己的朋友還是他所在公司的管道客戶，幾次都被莫名其妙“偷樑換柱”。他舉了個例子，4月份他聯繫的一位元客戶想要買房，他第一時間在某樓盤報備，並親自帶去售樓部看房，結果兩三天的功夫，他再打電話回訪時，被告知客戶已經在該專案成功買房！調查後發現，該客戶的姓名和電話號碼已經被“改頭換面”，專案備案的客戶來源已經顯示成為了另外一家房產仲介公司。
顯然，一些房產仲介公司根本沒有足夠客戶來源來完成開發商給予的每月數十套的成交任務，只能靠“搶”、靠“騙”其他同行的客戶資源，“內外勾結”來謀取私利。
分銷作為一個新興行業，一些房產仲介已經在這場遊戲裡玩得遊刃有餘，在關鍵時刻，他們必須見縫插針，為自己爭取最終利潤。前面的個案與現象陳述，是分銷市場亂象部分縮影，道出了桂林房地產分銷市場許多不為人知的內幕。總結起來，基本突出的有以下幾大類。
黑幕一：買賣客戶資料 形成利益鏈條
為了能提高到訪量，衝刺業績，分銷公司往往會從一些機構手裡購買購房者電話，進行電話篩選，把有意向的購房者帶往簽約樓盤。不僅如此，分銷公司之間還會相互勾結，互換客戶資料，從而達成帶客目標，造成售樓部“水客”充斥。
黑幕二：勾結置業顧問內單外掛 開發商很受傷
分銷公司在一個區域接手多家樓盤，拉客周旋自己代理的所有樓盤，資源同質化相當嚴重，難以形成有效轉化。為了提高自身客戶的轉化率，分銷公司不惜買通樓盤置業顧問，將本屬於自然到訪的客戶變成分銷客戶，以獲取本不屬於自己的額外收入，再將這筆收入和置業顧問重新瓜分，滋生行業腐敗。這也是為什麼開發商“分銷客戶”占比能如此之高的重要原因。
黑幕三：直接在售樓部裡外攬客
為了直接找到更精准的客戶，分銷商把目標瞄準了去售樓部的客戶，之前一段時間過來各大售樓部周邊百米的範圍內都遊弋著形形色色的分銷人員，許多開發商被逼無奈只得出動保安驅逐，更有膽大的分銷人員偽裝成購房者直接在售樓部裡勾兌購房者，通過某些手段和一定的利益交易讓購房者主動變成自己的“分銷客戶”，把本該屬於樓盤的自然來訪客戶盡數轉化為分銷所有。
黑幕四：從業人員素質參差不齊，虛假承諾氾濫
分銷作為一個新興行業，目前已經在桂林已經吸引了數千人的參與，他們中的大多數並沒有房地產行業的從業經驗，僅憑著高額傭金的誘惑就加入到這個行業，在接待客戶時為了完成成交可謂吹得天花亂墜，隨意承諾客戶各種返現和折扣，更有甚者對一些本身產品有問題或不具備銷售條件的樓盤也隱瞞購房者。
據統計，目前桂林房企每年用於獎勵分銷商的分銷傭金費用已接近1億元。
縱觀分銷行業的發展史不難看出，部分仲介的截客偷客行為，已經直接影響了大多數開發商的正常行銷，不加入分銷陣營的開發商，或者傭金比例低的樓盤，基本都有過以下遭遇：
1、自然訪客都會被擋在門外，被周邊有分銷政策的競品樓盤搶走；
2、即使接待了一些自然訪客，如果不給仲介提供傭金獎勵，那麼樓盤將被經紀人不斷詆毀，把樓盤“說死”，即不斷誇大樓盤的劣勢、缺點等，嚴重影響購房者決策；
3、即使有分銷傭金獎勵，經紀人仍然會選擇將購房者引導至傭金成交比例高的樓盤，促進成交，賺取更高費用。
一些開發商為了整個項目銷售不受影響，也不敢輕易放棄分銷，因此分銷變成開發商“不想吃而又不得不吃的毒藥”。
某業內人士坦言，要改變目前房地產與分銷綁架的狀況，只有大家都不去用，讓市場慢慢恢復正常，但真正要調整起來卻非常難。就像觀看一場演唱會，如果大家都遵守秩序好好坐著觀影，肯定向安無事。但一旦有坐在前面的觀眾站起來擋住了大家視線，那麼後面的人也只得被迫跟著站起來，否則什麼也看不到。
破局分銷亂象：亟待“遊戲規則”，各方協同努力
開發商：讓分銷市場更正規合理才是正道本來，分銷是一種行銷方式，確實能帶來一定的行銷價值，但是利益誘導下，漸漸演變成為一種問題百出、擾亂正常市場秩序的行為。
儘管，哲學家黑格爾曾說過“存在即合理”。但是房地產市場的分銷，應該“合理的存在”才能確保市場秩序，才能不影響開發商、購房者的利益。
毫無疑問，如果房產仲介的確是分銷自己的管道客戶，獲取傭金報酬理所應當。但如果真的是和案場工作人員有內幕交易或者案場截客，則需要予以嚴厲的打擊，在行業內建立起黑白名單，對不遵守規則的從業企業和個人各大樓盤應停止一切合作。
對於已經打開分銷管道的開發商而言，應嚴格管理自己的行銷團隊，否則內部腐敗滋生，企業管理混亂，最終影響的是企業自身的發展。如果開發商把分銷當成救命良藥，想把銷售任務寄託在分銷上，絕對是一個很大的誤區。
無論在什麼樣的市場環境下，讓購房者買單的，最終還是得靠價格誠意和實實在在的產品來說話。
購房者：理性對待分銷 才能讓自己得到真正的實惠對於當下的購房者來說，買房本已成為一個沉重的負擔，而現如今如果每套房子還要加上額外2%左右的傭金負擔，毫無疑問是雪上加霜的行為，在這個過程中理性的購房者應該與開發商進行有效的溝通，如果分銷商並沒有為自己的購房過程提供有價值的服務，則要堅決拒絕走分銷管道，爭取讓開發商從房價裡面扣除掉分銷的費用，降低購房成本，要知道所有的分銷費用最終都是由購房者個人來埋單。
有關主管部門：重拳出擊，發文整頓和規範仲介行為值得慶倖的是，行業主管部門也認識到了仲介分銷行業存在的問題，近日桂林市住房和城鄉建設委員會發文，公佈《桂林市住房和城鄉建設委員會2017年開展整頓和規範房地產開發銷售仲介行為方案》（以下簡稱方案）。
方案指出，將通過開展整頓規範房地產開發銷售仲介行為工作，為進一步規範商品房銷售行為，提高仲介服務水準，提升從業人員職業操守，加大查處力度，嚴厲打擊房地產仲介市場違法違規行為，保障交易安全，對一些違規的仲介行為將進行重點查處。
為了吃上“肥肉”，房產仲介明爭暗鬥古人雲，天下熙熙皆為利來、天下攘攘皆為利往。在分銷傭金的利益誘惑下，分銷工作者都使盡渾身解數，為樓盤爭取客人，甚至不時瘋狂搶起來。在其他一些大城市，出現分銷公司之間因為搶客相互打架的現象早已不是新聞。
而桂林，儘管打架搶客事件較為少見，但是為了利益而“暗鬥”早已不新鮮。
一個房產經紀人，如何在沒有客戶資源的情況下，完成開發商制定的高額分銷任務、獲取傭金獎勵？
前面所提到的包括線下拓客、派發傳單、售樓部附近攔客截客，還只是最低級的攬客方式。一些聰明的房產經紀人直接蹲點售樓部裡面，坐等購房客戶，觀察每一個看房客戶，一旦確定客戶的購買意向後便開始想盡各種辦法“偷”到聯繫方式，接著以各種糖衣炮彈忽悠購房者，報備到自己名下購房。
更為嚴重的是，有些房產經紀人根本不用出面，因為他們早就與置業顧問達成一致，由置業顧問操作，直接將一些自然到訪的購房客戶修改至經紀人名下，甚至手段惡劣到將其他平臺帶來的到訪客戶直接篡改給經紀人。虛報資訊、私下串單、與置業顧問勾結內客外倒…幾乎成為了桂林房地產分銷市場非常普遍的一種現象。
那麼 ，置業顧問又為何如此配合？
據瞭解，這跟樓盤本身給到置業顧問的提成有很大關係。接待自然到訪的購房客戶，置業顧問所能拿到的提成一般是總房款的1‰—3‰，銷售一套普通商品房獲得的提成一般在800-1200元左右。而如果與房產經紀人“合作”，參與成交傭金分配，將能獲得3000-5000元的黑色收益，這對信守公司章程、踏實工作的置業顧問來說無疑是不公平的。
對於購房者這邊，房產經紀人則採取直接利益誘導，向購房者做虛假承諾，比如通過經紀人的管道買房將獲得數千元的現金返現並且能拿到開發商最低的折扣等說辭。而事實上，這部分返現的錢，其實也就是經紀人從成交傭金中拿出來一部分分給了購房者。
房產經紀人這樣做的目的顯而易見：賺取傭金、提升自己的分銷任務。據瞭解，部分的樓盤分銷，根據房產經紀人的業績實行階段式的獎勵，成交越多傭金點數越高，所以也就不奇怪，經紀人為何寧願掏出部分傭金返還給購房者了，名義上看是把屬於自己的部分傭金返還給了購房者，事實上經紀人是為了提升自己的銷售任務以便拿到更高點數的傭金， 如意算盤可謂打得夠響亮。
沒有客戶資源的房產仲介，完全靠搶靠騙
面對亂象叢生的分銷市場，讓操著正步的正規軍們甚是頭疼，他們似乎已經習慣了突然的“中槍”，除了搖頭之外，對於現在分銷市場只有無奈的份。
一位參與正規分銷的工作者就向小桂坦言：不管是自己的朋友還是他所在公司的管道客戶，幾次都被莫名其妙“偷樑換柱”。他舉了個例子，4月份他聯繫的一位元客戶想要買房，他第一時間在某樓盤報備，並親自帶去售樓部看房，結果兩三天的功夫，他再打電話回訪時，被告知客戶已經在該專案成功買房！調查後發現，該客戶的姓名和電話號碼已經被“改頭換面”，專案備案的客戶來源已經顯示成為了另外一家房產仲介公司。
顯然，一些房產仲介公司根本沒有足夠客戶來源來完成開發商給予的每月數十套的成交任務，只能靠“搶”、靠“騙”其他同行的客戶資源，“內外勾結”來謀取私利。
分銷作為一個新興行業，一些房產仲介已經在這場遊戲裡玩得遊刃有餘，在關鍵時刻，他們必須見縫插針，為自己爭取最終利潤。前面的個案與現象陳述，是分銷市場亂象部分縮影，道出了桂林房地產分銷市場許多不為人知的內幕。總結起來，基本突出的有以下幾大類。
黑幕一：買賣客戶資料 形成利益鏈條
為了能提高到訪量，衝刺業績，分銷公司往往會從一些機構手裡購買購房者電話，進行電話篩選，把有意向的購房者帶往簽約樓盤。不僅如此，分銷公司之間還會相互勾結，互換客戶資料，從而達成帶客目標，造成售樓部“水客”充斥。
黑幕二：勾結置業顧問內單外掛 開發商很受傷
分銷公司在一個區域接手多家樓盤，拉客周旋自己代理的所有樓盤，資源同質化相當嚴重，難以形成有效轉化。為了提高自身客戶的轉化率，分銷公司不惜買通樓盤置業顧問，將本屬於自然到訪的客戶變成分銷客戶，以獲取本不屬於自己的額外收入，再將這筆收入和置業顧問重新瓜分，滋生行業腐敗。這也是為什麼開發商“分銷客戶”占比能如此之高的重要原因。
黑幕三：直接在售樓部裡外攬客
為了直接找到更精准的客戶，分銷商把目標瞄準了去售樓部的客戶，之前一段時間過來各大售樓部周邊百米的範圍內都遊弋著形形色色的分銷人員，許多開發商被逼無奈只得出動保安驅逐，更有膽大的分銷人員偽裝成購房者直接在售樓部裡勾兌購房者，通過某些手段和一定的利益交易讓購房者主動變成自己的“分銷客戶”，把本該屬於樓盤的自然來訪客戶盡數轉化為分銷所有。
黑幕四：從業人員素質參差不齊，虛假承諾氾濫
分銷作為一個新興行業，目前已經在桂林已經吸引了數千人的參與，他們中的大多數並沒有房地產行業的從業經驗，僅憑著高額傭金的誘惑就加入到這個行業，在接待客戶時為了完成成交可謂吹得天花亂墜，隨意承諾客戶各種返現和折扣，更有甚者對一些本身產品有問題或不具備銷售條件的樓盤也隱瞞購房者。
據統計，目前桂林房企每年用於獎勵分銷商的分銷傭金費用已接近1億元。
縱觀分銷行業的發展史不難看出，部分仲介的截客偷客行為，已經直接影響了大多數開發商的正常行銷，不加入分銷陣營的開發商，或者傭金比例低的樓盤，基本都有過以下遭遇：
1、自然訪客都會被擋在門外，被周邊有分銷政策的競品樓盤搶走；
2、即使接待了一些自然訪客，如果不給仲介提供傭金獎勵，那麼樓盤將被經紀人不斷詆毀，把樓盤“說死”，即不斷誇大樓盤的劣勢、缺點等，嚴重影響購房者決策；
3、即使有分銷傭金獎勵，經紀人仍然會選擇將購房者引導至傭金成交比例高的樓盤，促進成交，賺取更高費用。
一些開發商為了整個項目銷售不受影響，也不敢輕易放棄分銷，因此分銷變成開發商“不想吃而又不得不吃的毒藥”。
某業內人士坦言，要改變目前房地產與分銷綁架的狀況，只有大家都不去用，讓市場慢慢恢復正常，但真正要調整起來卻非常難。就像觀看一場演唱會，如果大家都遵守秩序好好坐著觀影，肯定向安無事。但一旦有坐在前面的觀眾站起來擋住了大家視線，那麼後面的人也只得被迫跟著站起來，否則什麼也看不到。
破局分銷亂象：亟待“遊戲規則”，各方協同努力
開發商：讓分銷市場更正規合理才是正道本來，分銷是一種行銷方式，確實能帶來一定的行銷價值，但是利益誘導下，漸漸演變成為一種問題百出、擾亂正常市場秩序的行為。
儘管，哲學家黑格爾曾說過“存在即合理”。但是房地產市場的分銷，應該“合理的存在”才能確保市場秩序，才能不影響開發商、購房者的利益。
毫無疑問，如果房產仲介的確是分銷自己的管道客戶，獲取傭金報酬理所應當。但如果真的是和案場工作人員有內幕交易或者案場截客，則需要予以嚴厲的打擊，在行業內建立起黑白名單，對不遵守規則的從業企業和個人各大樓盤應停止一切合作。
對於已經打開分銷管道的開發商而言，應嚴格管理自己的行銷團隊，否則內部腐敗滋生，企業管理混亂，最終影響的是企業自身的發展。如果開發商把分銷當成救命良藥，想把銷售任務寄託在分銷上，絕對是一個很大的誤區。
無論在什麼樣的市場環境下，讓購房者買單的，最終還是得靠價格誠意和實實在在的產品來說話。
購房者：理性對待分銷 才能讓自己得到真正的實惠對於當下的購房者來說，買房本已成為一個沉重的負擔，而現如今如果每套房子還要加上額外2%左右的傭金負擔，毫無疑問是雪上加霜的行為，在這個過程中理性的購房者應該與開發商進行有效的溝通，如果分銷商並沒有為自己的購房過程提供有價值的服務，則要堅決拒絕走分銷管道，爭取讓開發商從房價裡面扣除掉分銷的費用，降低購房成本，要知道所有的分銷費用最終都是由購房者個人來埋單。
有關主管部門：重拳出擊，發文整頓和規範仲介行為值得慶倖的是，行業主管部門也認識到了仲介分銷行業存在的問題，近日桂林市住房和城鄉建設委員會發文，公佈《桂林市住房和城鄉建設委員會2017年開展整頓和規範房地產開發銷售仲介行為方案》（以下簡稱方案）。
方案指出，將通過開展整頓規範房地產開發銷售仲介行為工作，為進一步規範商品房銷售行為，提高仲介服務水準，提升從業人員職業操守，加大查處力度，嚴厲打擊房地產仲介市場違法違規行為，保障交易安全，對一些違規的仲介行為將進行重點查處。