在你身邊的“土地整治+”其實你本來就很美！
今天和市局領導一起去驗收基本農田，半路上接到同事小喬的電話，讓我們去看看蔡甸花博匯項目區到底能不能劃基本農田。區國土局和農業局的領導聽到我這意外的要求，
閒話少話，有圖有真象！
身邊的“土地整治+”
仿佛在法國（其中就是在大集！）
身邊的“土地整治+”
（這算不算詩意棲居？實際就是原來的羅灣、魏灣！）
身邊的“土地整治+”
整治後的花田（估且稱之為春花）
整治後的花田（希望是我心目中的夏花）
夏日“油菜花”（其實並不是，我也不認識）
利用原有村民宅基地改造的商業街
看了我隨手街拍，是不是有很想去看看的衝動，如果你想，就趕緊去吧！就在蔡甸大集天星村，規劃面積有接近5000畝，現在已基本建成2000畝，乘著現在遊客還不太多，趕緊去享受花海、驕陽、沙灘和小河水吧!
項目區位置
做完廣告，
首先向大家描述一下這裡改造前的樣子。這裡原來就是一個武漢非常非常普通的農村，臨山不靠山，近水不臨水，地勢高高低低有些起伏，高程在20～30米之間，算不上平坦，耕作條件也算不上好。因離城不遠，村民大多都是在沌口或蔡甸城關打工，土地也撂荒多年，有的地方還被取土挖出大坑，有礙觀瞻；村民的房子也大多是兩三層的小樓，
雖然既無獨特風光，也無特色產業，但隨著知音湖大道（蔡甸區南北大通道）、通城大道（大集至城關）、大沌路（大集至沌口）等道路貫通，這個地方的區位優勢倒顯現出來了，到武漢市區、武漢開發區不到半小時車程，到城關更顯得近在咫尺了。生態底線區+不錯的區位，正是郊野公園不二選址。
專案區周邊條件和地形（底圖航片為2010年）
再看這專案實施運作模式。
農業與第三產業相結合！
這個專案是把農業和休閒遊憩相結合，以農業（種花）為切入點，以景觀打造為基礎，以旅遊休閒為導向，進行土地綜合整治，打造集花卉旅遊觀光、創意農業體驗、田園養生度假、親水休閒遊樂、美麗鄉村體驗、花卉貿易展銷等六大功能於一體的綜合體。以前是不是聽只過商業綜合體，現在有綜合體新版本了，“農業”也可以做成綜合體！高投入+高附加值，也許能讓都市近郊的農業率先告別面朝黃土背朝天的傳統農業印象，真正讓農業第三產業化！我相信這就是未來都市農業的重要方向之一！
農用地流轉與房屋流轉相結合。
目前大家印象中的土地流轉，一般指農用地流轉，而這個項目還把房屋和集體建設用地也流轉起來了，升級為土地流轉的“進階版”。
專案區總占地約5000畝，全部是找村裡租的，流轉價格500元/畝/年。除了土地，這些風格各異的房子，也是租的。說來有些巧合，現有的幾個自然村灣共計178幢房屋，區政府原是打算實施增減掛鉤拆遷複墾的，早在2012年的時候就進行了拆遷入戶調查，與村民逐戶簽訂了房屋拆遷補償協議，並安排了還建房，但2015年區裡招商引進這個專案後，苦於禁建區的嚴格管理，沒有新增建設用地指標[1]，只好在存量利用上想心思。結果，這項目不僅利用了存量建設用地，就連房子也一併用起來了！這些房屋，區政府已按程式實施了徵收（需要注意的是，區政府在許可權範圍內僅徵收了房屋，並沒有徵收土地，土地徵收的許可權在省政府），閱景匯公司實際是街道辦手中將這些房本要拆掉的房屋租了下來（50萬/年）。這也算一舉兩得，街道不僅不用花錢拆房子，還意外有了筆收入；而對閱景匯公司，也沒對房屋內部結構做大的改動，只需要做外立面改造和內部裝修，也算省了些錢蓋房子，一定程度上減輕了前期運營投入；而且也不用擔心找個人租房違約、隨意漲價以及涉及業主眾多等問題。我覺得說不定區政府、街道無心插柳卻能柳成蔭，走出了一條農村建設用了地和存量房屋利用的新路。
花博匯這個項目的做法，讓我對增減掛鉤和郊野公園“拆舊建新”的傳統做法有了些新的思考。目前在城市周邊推進郊野公園或增減掛鉤項目都是“拆”字當先，而實際又因補償問題拆不動，項目久拖不動甚至爛尾。為什麼我們不何不換種思路，在農村建設用地上搞騰籠換鳥，提檔升級發展第三產業？
存量房再利用與創意設計相結合。
如果你對一個地方沒有兒時記憶，沒有一絲鄉愁，規劃設計時這裡原本隨處可見的房屋，估計第一想到的就是“拆”！拆完了在拔高、加密的基礎上，再造出這種流派那種風格的新建築。可這個項目，把原本打算要拆掉的灰頭土臉的房子基本上都保留了下來，而且還成了房屋改造創意之地，“修舊如新”，有風格但毫無違和感。你肯定沒有看出那小小尖頂教堂是一座小三層樓改造而成的吧，看不出這整條“法國風情商業街”就是原來村裡的房子，只是做了立面改造和內部裝修。而且，即使是裝修的材料，有的也是“廢物”利用，節約又不乏時尚。
項目改造前（從左至右，分別為羅灣、魏灣和大劉灣現狀房屋，攝于2012年夏）
項目改造後（魏灣、羅灣改造後）
設計結合自然。
如果你不熟悉這裡，你甚至感覺不到這裡有過大量動土整治的痕跡。整治後，項目區也不是一馬平川，依然是高高低低略有起伏，基本保持了原有地形的基本格局，原來的高處依然最高，低處照樣低，不僅有利於排水，而且略有起伏的地形似乎能夠有更豐富的遊覽體驗。而且，原有的溝、塘都完好地保留了下來。比如，項目區中部的沙灘，是利用原來的藕塘改造的；紫色花海中的小河，也是利用了原來的灌溉渠改建的。而且，專案設計時在“水”上下了大功夫，為解決灌溉問題，專案區採用的噴（滴？）灌溉系統；污水也集中收集後進入市政污水管網；而且，這裡在水景設計上特別誠心，不僅努力去做好水景，也重視水質，專案區的小河、小湖裡的水，並不是直接從後官湖直接取水，而是通過專案區淨水系統重新淨化。當然這樣做，也是無耐之舉，因為直接從湖塘裡取的水質達不到遊憩的需要！
圖：項目區改造前航片（2010年）
圖：項目區改造中航片（2016年）
圖：專案區一期規劃圖
身邊的“土地整治+”
圖：項目區中部沙灘由藕塘改造
基本農田保護與美麗鄉村結合。
2016年，國土部、農業部開展了城市周邊永久基本農田劃定核實舉證，要求要把耕地“能劃盡劃”為基本農田，還提出了劃定比例指標“硬杠杠”，因這個項目正好位於城市周邊範圍，為了讓指標達標，蔡甸區也實在沒招了，除了在這個項目區範圍內保留了200畝一般農田外（以備日後向市爭取必要的新增配套設施用地），其餘的耕地全部劃為了永久基本農田。但似乎區裡有的同志擔心這種做法會被上級批評，我覺得似乎多慮了。這個項目在土地利用方面，沒有一條違反了基本農田“五不准”[2]的相關規定，只是在種植的類型方面，以花為主，與大家一般認為基本農田應種植糧棉油的傳統印象不符而已，而這似乎更可以做成保護基本農田就是保護美麗田園、建設美麗鄉村鮮活案例，保護基本農田一樣可以帶來可觀的經濟收益。
最後再說說題外話，關於鄉閑的作用。在項目現場，我有幸見到了這個項目投資人之一許江先生。他本人就是土生土長的大集人，年輕有為，功成名就後也想為家鄉做點事情。他非常自豪地告訴我，他覺得做這個項目覺得特別有成就感，他父親就在村裡，村裡大多數人原來也就認得他，回村把村裡改造好了，創造了就業，得到村裡人的肯定，他覺得特別自豪。這些質樸直白的語言，說出了很多回鄉創業人的心聲，也正是對家鄉的熱愛的瞭解，才能真正細緻地對待一草一木。也許在鄉村建設民間資本上，本地的和尚比外來的和尚念好經的概率要高些！
最後感謝我的幾位熱心的朋友給我提供照片，幫我找第一手資料！
此文為悠哉網原創內容，特此聲明
這個專案是把農業和休閒遊憩相結合，以農業（種花）為切入點，以景觀打造為基礎，以旅遊休閒為導向，進行土地綜合整治，打造集花卉旅遊觀光、創意農業體驗、田園養生度假、親水休閒遊樂、美麗鄉村體驗、花卉貿易展銷等六大功能於一體的綜合體。以前是不是聽只過商業綜合體，現在有綜合體新版本了，“農業”也可以做成綜合體！高投入+高附加值，也許能讓都市近郊的農業率先告別面朝黃土背朝天的傳統農業印象，真正讓農業第三產業化！我相信這就是未來都市農業的重要方向之一！
農用地流轉與房屋流轉相結合。
目前大家印象中的土地流轉，一般指農用地流轉，而這個項目還把房屋和集體建設用地也流轉起來了，升級為土地流轉的“進階版”。
專案區總占地約5000畝，全部是找村裡租的，流轉價格500元/畝/年。除了土地，這些風格各異的房子，也是租的。說來有些巧合，現有的幾個自然村灣共計178幢房屋，區政府原是打算實施增減掛鉤拆遷複墾的，早在2012年的時候就進行了拆遷入戶調查，與村民逐戶簽訂了房屋拆遷補償協議，並安排了還建房，但2015年區裡招商引進這個專案後，苦於禁建區的嚴格管理，沒有新增建設用地指標[1]，只好在存量利用上想心思。結果，這項目不僅利用了存量建設用地，就連房子也一併用起來了！這些房屋，區政府已按程式實施了徵收（需要注意的是，區政府在許可權範圍內僅徵收了房屋，並沒有徵收土地，土地徵收的許可權在省政府），閱景匯公司實際是街道辦手中將這些房本要拆掉的房屋租了下來（50萬/年）。這也算一舉兩得，街道不僅不用花錢拆房子，還意外有了筆收入；而對閱景匯公司，也沒對房屋內部結構做大的改動，只需要做外立面改造和內部裝修，也算省了些錢蓋房子，一定程度上減輕了前期運營投入；而且也不用擔心找個人租房違約、隨意漲價以及涉及業主眾多等問題。我覺得說不定區政府、街道無心插柳卻能柳成蔭，走出了一條農村建設用了地和存量房屋利用的新路。
花博匯這個項目的做法，讓我對增減掛鉤和郊野公園“拆舊建新”的傳統做法有了些新的思考。目前在城市周邊推進郊野公園或增減掛鉤項目都是“拆”字當先，而實際又因補償問題拆不動，項目久拖不動甚至爛尾。為什麼我們不何不換種思路，在農村建設用地上搞騰籠換鳥，提檔升級發展第三產業？
存量房再利用與創意設計相結合。
如果你對一個地方沒有兒時記憶，沒有一絲鄉愁，規劃設計時這裡原本隨處可見的房屋，估計第一想到的就是“拆”！拆完了在拔高、加密的基礎上，再造出這種流派那種風格的新建築。可這個項目，把原本打算要拆掉的灰頭土臉的房子基本上都保留了下來，而且還成了房屋改造創意之地，“修舊如新”，有風格但毫無違和感。你肯定沒有看出那小小尖頂教堂是一座小三層樓改造而成的吧，看不出這整條“法國風情商業街”就是原來村裡的房子，只是做了立面改造和內部裝修。而且，即使是裝修的材料，有的也是“廢物”利用，節約又不乏時尚。
項目改造前（從左至右，分別為羅灣、魏灣和大劉灣現狀房屋，攝于2012年夏）
項目改造後（魏灣、羅灣改造後）
設計結合自然。
如果你不熟悉這裡，你甚至感覺不到這裡有過大量動土整治的痕跡。整治後，項目區也不是一馬平川，依然是高高低低略有起伏，基本保持了原有地形的基本格局，原來的高處依然最高，低處照樣低，不僅有利於排水，而且略有起伏的地形似乎能夠有更豐富的遊覽體驗。而且，原有的溝、塘都完好地保留了下來。比如，項目區中部的沙灘，是利用原來的藕塘改造的；紫色花海中的小河，也是利用了原來的灌溉渠改建的。而且，專案設計時在“水”上下了大功夫，為解決灌溉問題，專案區採用的噴（滴？）灌溉系統；污水也集中收集後進入市政污水管網；而且，這裡在水景設計上特別誠心，不僅努力去做好水景，也重視水質，專案區的小河、小湖裡的水，並不是直接從後官湖直接取水，而是通過專案區淨水系統重新淨化。當然這樣做，也是無耐之舉，因為直接從湖塘裡取的水質達不到遊憩的需要！
圖：項目區改造前航片（2010年）
圖：項目區改造中航片（2016年）
圖：專案區一期規劃圖
身邊的“土地整治+”
圖：項目區中部沙灘由藕塘改造
基本農田保護與美麗鄉村結合。
2016年，國土部、農業部開展了城市周邊永久基本農田劃定核實舉證，要求要把耕地“能劃盡劃”為基本農田，還提出了劃定比例指標“硬杠杠”，因這個項目正好位於城市周邊範圍，為了讓指標達標，蔡甸區也實在沒招了，除了在這個項目區範圍內保留了200畝一般農田外（以備日後向市爭取必要的新增配套設施用地），其餘的耕地全部劃為了永久基本農田。但似乎區裡有的同志擔心這種做法會被上級批評，我覺得似乎多慮了。這個項目在土地利用方面，沒有一條違反了基本農田“五不准”[2]的相關規定，只是在種植的類型方面，以花為主，與大家一般認為基本農田應種植糧棉油的傳統印象不符而已，而這似乎更可以做成保護基本農田就是保護美麗田園、建設美麗鄉村鮮活案例，保護基本農田一樣可以帶來可觀的經濟收益。
最後再說說題外話，關於鄉閑的作用。在項目現場，我有幸見到了這個項目投資人之一許江先生。他本人就是土生土長的大集人，年輕有為，功成名就後也想為家鄉做點事情。他非常自豪地告訴我，他覺得做這個項目覺得特別有成就感，他父親就在村裡，村裡大多數人原來也就認得他，回村把村裡改造好了，創造了就業，得到村裡人的肯定，他覺得特別自豪。這些質樸直白的語言，說出了很多回鄉創業人的心聲，也正是對家鄉的熱愛的瞭解，才能真正細緻地對待一草一木。也許在鄉村建設民間資本上，本地的和尚比外來的和尚念好經的概率要高些！
最後感謝我的幾位熱心的朋友給我提供照片，幫我找第一手資料！
此文為悠哉網原創內容，特此聲明