不關注這幾點，你可能會買到一個“假房”
你自己或身邊人
是不是有過這樣的經歷：
高高興興住進新房
卻陡然發現自己120平米的三室戶
還沒有隔壁人家100平米的寬敞
開發商說好的社區綠化率40%
可過了三年還是就那幾棵樹
買的時候看重的是兩面採光
結果發現其中一面的窗戶
正對隔壁大樓牆面怎麼回事？！
簡直忍不住要懷疑人生：
我難道是買了一個“假房”？
不是你買了假房
也不是開發商專門坑你
而是你買房前自己沒有做好“盡調”！
你知道你家社區的樓間距嗎？
社區公攤係數是多少？
這個房型稱不稱得上“正”？
今天，MsC就來為有著
買房理想的你們提前掃掃雷~
/
別說房價太高買不起！夢想總是要有的！
一、容積率
所謂容積率，就是建築面積/社區用地面積。
不少人會將建築面積和套內使用面積搞混，MsC先來為大家捋清概念：
套內使用面積=
通俗說就是你家房間最外面的那層牆面所圍成空間的水平面積-你家牆體所佔用面積（也就是要看牆有多厚）-陽臺建築面積
建築面積=
則要在套內使用面積的基礎上+分攤公用建築面積
也就是說，建築面積本來就是比你可用的私人面積要大，
一般來說，套內使用面積占建築面積的60%-70%。
如果你買的房建築面積很大、價格也很高，但總覺得住房空間狹窄，那就是因為共用分攤面積部分太大、實用套內使用面積過小所致。
社區的容積率：就是社區所有房的建築面積總和除以社區所佔有的土地、綠化和道路面積總和。
這雖然是一個開發商計算的指標，
樓層越多，住戶越多，在固定社區面積下住的人數越多，這居住的硬性條件自然就會下降。
那如何判斷自己想買的房容積率是否合理呢？
你可比對現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，
☞ 獨棟別墅容積率為0.2~0.5
☞ 聯排別墅容積率為0.4~0.7
☞ 6層以下多層住宅容積率為0.8~1.2
☞ 11層小高層住宅容積率為1.5~20
☞ 18層高層住宅容積率為1.8~2.5
☞ 19層以上住宅容積率為2.4~4.5
如果你買的房子容積率高於以上數值，那可就要當心咯！
二、得房率
剛才提到了買房時容易“誘惑”我們的建築面積逾套內使用面積的區別，關鍵就在於建築面積多了一塊共用分攤面積。
這塊面積過大自然會讓人覺得自己室內的生活空間偏小、不實惠；但也不是說這塊面積越小就越好：過小的的分攤面積意味著過道、走廊等公共面積過於狹窄，會導致進出不方面，生活觀感下降。
多大的共用分攤面積才合適？
這裡就要引進一個新的概念：得房率。
得房率=套內使用面積/建築面積
公開資料顯示，得房率控制在85%-90%這個範圍內較為合理，小高層得房率約為80%-85%，高層一般在75%-80%，辦公樓則為55%-60%，大家可以自行比對。
三、綠化率
買房時開放商說好社區綠化率40%，結果搬進去三年還是只有那幾棵樹，為什麼？
因為開發商偷換了綠地率和綠化覆蓋率來忽悠你呀。
綠地率、綠化覆蓋率，聽上去差不多，可效果可差得多了。
像樹下的影子、能夠種草的地方都能算進綠化覆蓋率，但實際上國家規定的綠化標準往往是指綠地率，其標準十分嚴格：
不是所有長草的地方可以視為綠地率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地或地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。
下次再有開發商說他們社區綠化率50%，屬於花園式社區，你可得好好問問他們的“綠化率”到底標不標準咯！
四、樓間距
影響採光的不只有朝向，還有樓間距。
只有合理的樓間距才能保證日常的透光、通風、隔音，確保生活品質。
一般普通社區住房的前後樓間距以樓高的1.2倍比值來計算；左右樓間距的標準相對複雜：多層建築（4-6層及以下）之間為6米，多層與高層建築（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。
五、房型
說到房型，很多人可能會聯想神秘的“風水”問題，覺得不找一個風水大師別的都是忽悠。
其實一些“小風水”大家完全可以自行判斷，MsC舉幾個例子：
1、戶型要方正
戶型方正，指的就是房間的開間（面寬）和進深的比例要協調。
風水上有“方正的戶型會讓戶主發財，而缺角的戶型則對房主不好”這種說法。不論你信不信風水，缺角的戶型難以對邊角區域進行完全的利用是毋庸置疑的，那麼高的房價買了房子還要“浪費”不少空間，對戶主怎麼都不是一件好事兒。
2、動靜要分區
每套房子都有動區和靜區。
動區一般是客廳、廚房、餐廳等，人們在這些區域活動較為頻繁；靜區則是指臥室、書房等相對安靜的片區。
買房時要注意儘量讓動區靠近入戶門、靜區佈置在戶型內側，且兩區要分離。這樣兩分區的使用能各自盡興，不會相互干擾。
3、動線合理
動線是指人們在戶內活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現順利轉換。
戶型的設計影響到動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質。好的動線能夠提升小戶型利用率，而差的動線會使大戶型變得“大而無當”，浪費空間。
戶內主要動線有三類，分別是居住動線、家務動線、來客動線。三條主要動線重疊交叉越少，動線的佈置就越好。
現在大家買房焦點都在價格、地段、學區房這些大眾關注點，卻忽略了一些相對小眾、但對住房體驗會有很大影響的一些元素，等到新房到手入住後再後悔就有些來不及了。
看了今天MsC的提醒，希望大家都能做一個面面俱到的聰明買房人！
這塊面積過大自然會讓人覺得自己室內的生活空間偏小、不實惠；但也不是說這塊面積越小就越好：過小的的分攤面積意味著過道、走廊等公共面積過於狹窄，會導致進出不方面，生活觀感下降。
多大的共用分攤面積才合適？
這裡就要引進一個新的概念：得房率。
得房率=套內使用面積/建築面積
公開資料顯示，得房率控制在85%-90%這個範圍內較為合理，小高層得房率約為80%-85%，高層一般在75%-80%，辦公樓則為55%-60%，大家可以自行比對。
三、綠化率
買房時開放商說好社區綠化率40%，結果搬進去三年還是只有那幾棵樹，為什麼？
因為開發商偷換了綠地率和綠化覆蓋率來忽悠你呀。
綠地率、綠化覆蓋率，聽上去差不多，可效果可差得多了。
像樹下的影子、能夠種草的地方都能算進綠化覆蓋率，但實際上國家規定的綠化標準往往是指綠地率，其標準十分嚴格：
不是所有長草的地方可以視為綠地率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地或地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。
下次再有開發商說他們社區綠化率50%，屬於花園式社區，你可得好好問問他們的“綠化率”到底標不標準咯！
四、樓間距
影響採光的不只有朝向，還有樓間距。
只有合理的樓間距才能保證日常的透光、通風、隔音，確保生活品質。
一般普通社區住房的前後樓間距以樓高的1.2倍比值來計算；左右樓間距的標準相對複雜：多層建築（4-6層及以下）之間為6米，多層與高層建築（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。
五、房型
說到房型，很多人可能會聯想神秘的“風水”問題，覺得不找一個風水大師別的都是忽悠。
其實一些“小風水”大家完全可以自行判斷，MsC舉幾個例子：
1、戶型要方正
戶型方正，指的就是房間的開間（面寬）和進深的比例要協調。
風水上有“方正的戶型會讓戶主發財，而缺角的戶型則對房主不好”這種說法。不論你信不信風水，缺角的戶型難以對邊角區域進行完全的利用是毋庸置疑的，那麼高的房價買了房子還要“浪費”不少空間，對戶主怎麼都不是一件好事兒。
2、動靜要分區
每套房子都有動區和靜區。
動區一般是客廳、廚房、餐廳等，人們在這些區域活動較為頻繁；靜區則是指臥室、書房等相對安靜的片區。
買房時要注意儘量讓動區靠近入戶門、靜區佈置在戶型內側，且兩區要分離。這樣兩分區的使用能各自盡興，不會相互干擾。
3、動線合理
動線是指人們在戶內活動的路線，動線流暢與否將影響人們進行各種活動時能否實現順利轉換。
戶型的設計影響到動線的走向，而動線的走向會影響到居住的品質。好的動線能夠提升小戶型利用率，而差的動線會使大戶型變得“大而無當”，浪費空間。
戶內主要動線有三類，分別是居住動線、家務動線、來客動線。三條主要動線重疊交叉越少，動線的佈置就越好。
現在大家買房焦點都在價格、地段、學區房這些大眾關注點，卻忽略了一些相對小眾、但對住房體驗會有很大影響的一些元素，等到新房到手入住後再後悔就有些來不及了。
看了今天MsC的提醒，希望大家都能做一個面面俱到的聰明買房人！