“千億”龍湖的商場生意 開業商場三年增至40座
今年邁過千億門檻的龍湖地產有限公司(下稱“龍湖”，0960.HK)公佈了其商業地產計畫。
5月25日下午的“2017年龍湖商業謝忱晚宴”上，龍湖集團商業地產部總經理李楠對第一財經等媒體透露，
目前龍湖商業地產佈局主要在核心一線和二線城市，旗下21個商場分佈在北京、上海、成都、重慶、西安、杭州6個城市。
另據地產服務機構世邦魏理仕的研究報告，2017年中國17個主要零售物業市場將面臨800萬平方米的新增供應。一方面是快速佈局，一方面是激烈的行業競爭，如何解決好商業地產的資金沉澱、提升租金水準，是“千億”門檻前的龍湖需要解決的問題。
今年租金目標25億
2015年~2016年，全國樓市進入新一輪高☆禁☆潮，擁有融資優勢的大型房企取得較快規模增長。在行業中，強調風控和穩健的龍湖也走到了千億規模的門檻前。年報顯示，2016年龍湖地產合同銷售額約為881.4億元(人民幣，下同)，同比2015年增長61.6%。針對2017年的經營環境，一向謹慎的龍湖地產董事長吳亞軍曾在業績會上分析，今年下半年房地產政策可能有諸多不確定性，房企需小心駕馭。儘管如此，
龍湖有住宅、商業、物業、長租公寓等重要業務板塊。近幾年，定位于高端住宅的龍湖近年在商業地產業務上步伐積極，更是計畫每年拿銷售回款其中的10%為上限，投入到商業板塊上。其商業板塊有天街、星悅薈、家悅薈三個產品線。其中，天街是其主要商業地產品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區域型購物中心。
相對住宅而言，商業地產尤其是自持型的購物中心資金沉澱較大。龍湖未來在規模提速的同時，如何增加客流量、提升商業地產租金水準，成為需要思考的實際問題。
“規模的提升確實在運營管理上給我們帶來了挑戰，
年報顯示，2016年，龍湖商業整體出租率95.1%，剔除營業稅前的租金收入為20億元，同比增長35.2%，毛利率74%。李楠透露，今年集團給龍湖商業定下的目標是，剔除營業稅前的租金收入達到25億元。她還預計，2020年開業商場超40個時，龍湖商業地產在集團的利潤份額將達20%以上。
購物中心的“紅海”
從資料看，中國依然是購物中心業態最活躍的市場。世邦魏理仕日前發佈《全球購物中心發展》報告顯示，2016年全球新建成購物中心1250萬平方米, 增長11.4%。中國以575萬平方米的全年新建面積再次位居全球之首。
與此同時，該報告稱，由於投資者與租戶的擴張策略趨於謹慎，2016年全球購物中心專案開發呈現整體放緩趨勢，全年在建購物中心總面積3350萬平方米，下降22%。但中國零售項目開發熱度不減，2016年在建購物中心總面積為1970萬平方米，占全球總面積近六成。其中，深圳和上海未來供應總量最大，中國城市在全球十大在建購物中心面積排名中佔據八席。2017年，中國17個主要零售物業市場將面臨800萬平方米的新增供應，這意味著競爭將更加激烈。
于開發商而言，自持商業物業的競爭中，關鍵因素有兩個，一個是定位、招商等運營能力，一個是資金成本。對龍湖而言，居於低位的融資成本，或紓解自持物業增加帶來的資金壓力。第一財經記者查詢年報發現，2011年至2015年，龍湖地產平均借貸成本分別為6.4%、6.72%、6.58%、6.4%、5.74%。2016年的4.92%為歷史新低。運營方面，李楠稱，為了提升運營能力和盈利水準，龍湖一直持續推進商業一體化平臺建設，該平臺涵蓋招商、推廣、運營、物業、工程、招采、人力等方面，目前已經形成以集團為統籌，各地區、各專案聯動的運作模式，在一定基礎上提升了整體運營效率，也為後續龍湖商業的發展奠定基礎。
目前，龍湖旗下大部分購物中心目前為完全持有、獨立投資。另據第一財經記者瞭解，龍湖也在接觸境外基金，未來不排除與基金合作的輕資產的道路。關於投資者對國內商業物業的看法，一位曾就職於凱德、常年從事資產運營的房企高層對第一財經分析，在與國內開發商合作商業地產專案時，境外投資者最關注三個方面，一是公司財務穩定情況，二是是否有穩定的專業團隊，三是現實的財務報表反映的經營結果，以及三五年甚至十年的經營計畫及業績增長的曲線。
而談及2017年國內商業地產的行業趨勢，世邦魏理仕中國區顧問及交易服務商業部主管Rebecca Tibbott日前對第一財經分析表示，京、滬兩地的核心商圈及成熟的次中心商圈歷來是零售商進駐和擴張的首選區域。近年來，越來越多的零售商意識到，隨著消費者品牌認知度的提升與可支配收入的增長，佈局非經濟核心區但人口密度大的潛力城市有助於品牌在中國進一步滲透發展。然而，他同時提醒，二線城市的購物中心開發和建設進入高峰期，大體量的新增專案入市使得開發商業主在招商層面競爭加劇。
此內容為第一財經原創。未經第一財經授權，不得以任何方式加以使用，包括轉載、摘編、複製或建立鏡像。第一財經將追究侵權者的法律責任。
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2020年開業商場超40個時，龍湖商業地產在集團的利潤份額將達20%以上。購物中心的“紅海”
從資料看，中國依然是購物中心業態最活躍的市場。世邦魏理仕日前發佈《全球購物中心發展》報告顯示，2016年全球新建成購物中心1250萬平方米, 增長11.4%。中國以575萬平方米的全年新建面積再次位居全球之首。
與此同時，該報告稱，由於投資者與租戶的擴張策略趨於謹慎，2016年全球購物中心專案開發呈現整體放緩趨勢，全年在建購物中心總面積3350萬平方米，下降22%。但中國零售項目開發熱度不減，2016年在建購物中心總面積為1970萬平方米，占全球總面積近六成。其中，深圳和上海未來供應總量最大，中國城市在全球十大在建購物中心面積排名中佔據八席。2017年，中國17個主要零售物業市場將面臨800萬平方米的新增供應，這意味著競爭將更加激烈。
于開發商而言，自持商業物業的競爭中，關鍵因素有兩個，一個是定位、招商等運營能力，一個是資金成本。對龍湖而言，居於低位的融資成本，或紓解自持物業增加帶來的資金壓力。第一財經記者查詢年報發現，2011年至2015年，龍湖地產平均借貸成本分別為6.4%、6.72%、6.58%、6.4%、5.74%。2016年的4.92%為歷史新低。運營方面，李楠稱，為了提升運營能力和盈利水準，龍湖一直持續推進商業一體化平臺建設，該平臺涵蓋招商、推廣、運營、物業、工程、招采、人力等方面，目前已經形成以集團為統籌，各地區、各專案聯動的運作模式，在一定基礎上提升了整體運營效率，也為後續龍湖商業的發展奠定基礎。
目前，龍湖旗下大部分購物中心目前為完全持有、獨立投資。另據第一財經記者瞭解，龍湖也在接觸境外基金，未來不排除與基金合作的輕資產的道路。關於投資者對國內商業物業的看法，一位曾就職於凱德、常年從事資產運營的房企高層對第一財經分析，在與國內開發商合作商業地產專案時，境外投資者最關注三個方面，一是公司財務穩定情況，二是是否有穩定的專業團隊，三是現實的財務報表反映的經營結果，以及三五年甚至十年的經營計畫及業績增長的曲線。
而談及2017年國內商業地產的行業趨勢，世邦魏理仕中國區顧問及交易服務商業部主管Rebecca Tibbott日前對第一財經分析表示，京、滬兩地的核心商圈及成熟的次中心商圈歷來是零售商進駐和擴張的首選區域。近年來，越來越多的零售商意識到，隨著消費者品牌認知度的提升與可支配收入的增長，佈局非經濟核心區但人口密度大的潛力城市有助於品牌在中國進一步滲透發展。然而，他同時提醒，二線城市的購物中心開發和建設進入高峰期，大體量的新增專案入市使得開發商業主在招商層面競爭加劇。
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