【鄰里吐槽君】契稅/大修基金的概念與收費標準？遺產稅開始繳納了嗎？樣板間的貓膩有哪些？
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鄰里吐槽君
2017.5.29-2017.6.04
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這一周
S姐收到了小夥伴們絡繹不絕的投稿~
這不，今天S姐就挑出了幾份
讓我們一起看看他們的苦惱是什麼？
契稅與大修基金是什麼？收費標準是？
“你好，去年我和愛人千辛萬苦終於在經開區買了套房子，簽合同的時候，置業顧問也沒有告之隨後收房的時候還會交什麼費用之類的，但是前幾天他們通知我來收房拿鑰匙時，被告之還要交一部分費用，契費、大修基金……我不是已經交完房款了嗎？為什麼還要交？到底交多少？交給誰？真是氣憤，
S姐這樣說
關於契稅與大修基金，很多購房者都不甚瞭解。今天S姐就在這裡進行一次相關科普~
一、房屋契稅
房屋契稅是指因承受房屋所有權而照章繳納的契稅。承受房屋所有權方式包括購買商品房、經濟適用房、二手房，房屋贈與、房屋交換，因拆遷安置（貨幣補償安置、實物補償安置）、依據法院判決取得房屋所有權等類型。
1、繳納時間：
目前一般情況下，契稅是在交房前內交納。
2、收費標準：
購買非普通住房以及商業投資性房產(商鋪、辦公寫字樓、商務公寓等)，均按照3%的稅率徵稅。
享受契稅下調的普通住房應同時滿足以下3個條件：
1、住宅社區建築容積率在1.0以上；
2、單套建築面積不足144平方米或套內面積120平方米以下；
3、實際成交價低於同級別土地上商品住房平均交易價格的1.2倍契稅徵收標準90平米以下的是一個徵收標準，
二、大修基金
大修基金也稱維修基金，各地區對維修基金的使用範圍都有各自的條款，但都是依據建設部和財政部頒發的從2008年2月起實施的《住宅專項維修基金管理辦法》 而制定的細化條款。
維修基金繳納比例：
新的《管理辦法》規定，首期專項維修資金實行按照房屋實際建築面積繳存，
繳納時間：
《西安市物業管理條例》第七十九條：商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。未按照有關規定交存首期維修資金，
繳納單位：
直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委託所在地一家商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
繳存地點：
由物業所在區房地產主管部門指定的商業銀行代為收取。
主要用處：
一般用於對房屋主體結構、公共部位或公共設施設備的大中修以及更新改造工程。
遺產稅到底開始繳納了嗎 ？怎麼算？
“S姐好，我婆婆的房子現在想要繼承給我老公，聽人說馬上要交遺產稅了，請問是真的嗎？具體要收多少呢？求解答！
S姐這樣說
首先，新立法第八條規定，稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度必須制定法律，也就是開徵遺產稅需要全國人大及其常委會進行立法方可執行。
根據人大網2015年6月公佈的立法規劃，遺產稅尚未在其列，因此遺產稅在近兩年還不會開徵。
接下來，S姐來對遺產稅進行一系列科普~
一、什麼是遺產稅？
遺產稅即對死者留下的遺產徵稅.國外有時也稱為"死亡稅".遺產稅有助於加強對遺產和贈與財產的調節,防止貧富過分懸殊,目前,開徵遺產稅已列入我國稅制改革的議事日程。
二、遺產稅的分類
1、總遺產稅制。總遺產稅是對財產所有人死亡後遺留的財產總額綜合進行課征。其納稅人是遺囑的執行人或遺產管理人，規定有起征點，一般採用超額累進稅率，不考慮繼承人與被繼承人的親疏關係和繼承的個人情況。
2、分遺產稅制。是對各個繼承人分得的遺產份額分別進行課征的稅制，其納稅人為遺產繼承人，形式上表現為”先分後稅“，多採用超額累進稅率，
3、總分遺產稅。是將前面兩種稅制相結合的一種遺產稅制，是對被繼承人的遺產先徵收總遺產稅，再對繼承人所得的繼承份額徵收分遺產稅，表現形式是是“先總稅後分再稅”，兩稅合征，互補長短。
三、遺產稅起征點
深圳公佈預開徵遺產稅，試點政策遺產稅計算公式如下：
“應納稅遺產淨額×適用稅率-速算扣除數”。
遺產稅的徵收方法：《新版草案》超額累計稅率表的附件對應納稅：
遺產淨額不超過80萬的，稅率為0；
遺產淨額80萬-200萬的，適用稅率為20%，速算扣除數為5萬；
遺產淨額200萬-500萬的，適用稅率為30%，速算扣除數為25萬；
遺產淨額500萬-1000萬的，適用稅率為40%，速算扣除數為75萬；
遺產淨額超過1000萬的，適用稅率為50%，速算扣除數為175萬。
最後，希望各位購房者在瞭解法律知識的時候多看多查詢，不要輕信謠言。
樣板間的貓膩有哪些？以下幾點要注意！
“你好，這段時間看了不少樓盤的樣板間，感覺都挺不錯的，搞得自己有點無法分辨。想問問樣板間會有什麼貓膩嗎？要注意什麼呢？
S姐這樣說
購房時，樣板間一般都會裝飾的既美觀又寬敞，但實際房屋相對會有差別 ，所以大家在看樣板間時，一定要注意以下這些細節。
1、樣板間面積以大充小，傢俱尺寸“縮水”
購房看樣板間時，由於傢俱擺放少，或是放置一些不足尺寸的傢俱，70多平米的樣板間看起來很大，很寬敞。但實際房屋卻沒有看著那麼大。
應對方法：建議去看房的時候最好帶上皮尺，或者步測、目測，對樣板間中的傢俱、房間大小做到心中有數。
2、最好選擇實體樓內的樣板間
只有位於實體樓的樣板間，才會與將來房屋的實際尺寸相符，並且能夠觀察出周圍戶型對自身的影響，以及房屋實際情況下的採光及視野。而單獨建築內的樣板間是無法觀察到以上細節的。
應對方法：建議選擇實體樓內的樣板間，有現房的儘量去看現房。
3、管線位置被隱藏
開發商為了讓樣板間看起來更完美，通常會把管線都隱藏起來，這樣樣板間的格局、擺放等就會變得整齊。但等到收房的時候，在樣板間看不到的管線就都出現了。
應對方法：看樣板間時，仔細詢問銷售人員屋內管線的分佈情況，做到心中有數，這樣也方便日後對房屋的改裝。
4、沒有門/鏡子多
細心的購房者就會發現，為了增加空間，樣板間通常“沒有門”。 而且，鏡子在樣板間中隨處可見，是增加視覺深度和空間感的物品。
應對方法：看房時要設想一下，如果不用鏡子，整體效果會如何。
5、交房標準不準確
大部分精心裝修的樣板間，並非交房後的最終標準，很多樣板間也會有“並非交房標準”的字樣。開發商在銷售房屋時，會給出一個裝修標準，而且都說裝修實材是“大品牌”，沒有裝修的專業知識，是無法分辨裝修品質優劣的。
應對方法：遇到這種情況，購房者就要多留心了，小到開關、水龍頭，大到櫥櫃、地板，都有必要詢問型號、價格和品牌，以免上當。
6、樣板間採光不自然
去看房時你會注意到，就算是大白天，樣板間的燈也是全開的。各種顏色的燈開著，給房子增加了情調的同時，也迷惑了看房者，忽略了日常採光情況。
應對方法：如果樣板間設在實體樓房中，可以要求銷售人員將燈全部關掉，觀察白天室內的採光程度，以免日後入住時發現採光不好，白天也要開燈。
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遺產稅到底開始繳納了嗎 ？怎麼算？
“S姐好，我婆婆的房子現在想要繼承給我老公，聽人說馬上要交遺產稅了，請問是真的嗎？具體要收多少呢？求解答！
S姐這樣說
首先，新立法第八條規定，稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度必須制定法律，也就是開徵遺產稅需要全國人大及其常委會進行立法方可執行。
根據人大網2015年6月公佈的立法規劃，遺產稅尚未在其列，因此遺產稅在近兩年還不會開徵。
接下來，S姐來對遺產稅進行一系列科普~
一、什麼是遺產稅？
遺產稅即對死者留下的遺產徵稅.國外有時也稱為"死亡稅".遺產稅有助於加強對遺產和贈與財產的調節,防止貧富過分懸殊,目前,開徵遺產稅已列入我國稅制改革的議事日程。
二、遺產稅的分類
1、總遺產稅制。總遺產稅是對財產所有人死亡後遺留的財產總額綜合進行課征。其納稅人是遺囑的執行人或遺產管理人，規定有起征點，一般採用超額累進稅率，不考慮繼承人與被繼承人的親疏關係和繼承的個人情況。
2、分遺產稅制。是對各個繼承人分得的遺產份額分別進行課征的稅制，其納稅人為遺產繼承人，形式上表現為”先分後稅“，多採用超額累進稅率，
3、總分遺產稅。是將前面兩種稅制相結合的一種遺產稅制，是對被繼承人的遺產先徵收總遺產稅，再對繼承人所得的繼承份額徵收分遺產稅，表現形式是是“先總稅後分再稅”，兩稅合征，互補長短。
三、遺產稅起征點
深圳公佈預開徵遺產稅，試點政策遺產稅計算公式如下：
“應納稅遺產淨額×適用稅率-速算扣除數”。
遺產稅的徵收方法：《新版草案》超額累計稅率表的附件對應納稅：
遺產淨額不超過80萬的，稅率為0；
遺產淨額80萬-200萬的，適用稅率為20%，速算扣除數為5萬；
遺產淨額200萬-500萬的，適用稅率為30%，速算扣除數為25萬；
遺產淨額500萬-1000萬的，適用稅率為40%，速算扣除數為75萬；
遺產淨額超過1000萬的，適用稅率為50%，速算扣除數為175萬。
最後，希望各位購房者在瞭解法律知識的時候多看多查詢，不要輕信謠言。
樣板間的貓膩有哪些？以下幾點要注意！
“你好，這段時間看了不少樓盤的樣板間，感覺都挺不錯的，搞得自己有點無法分辨。想問問樣板間會有什麼貓膩嗎？要注意什麼呢？
S姐這樣說
購房時，樣板間一般都會裝飾的既美觀又寬敞，但實際房屋相對會有差別 ，所以大家在看樣板間時，一定要注意以下這些細節。
1、樣板間面積以大充小，傢俱尺寸“縮水”
購房看樣板間時，由於傢俱擺放少，或是放置一些不足尺寸的傢俱，70多平米的樣板間看起來很大，很寬敞。但實際房屋卻沒有看著那麼大。
應對方法：建議去看房的時候最好帶上皮尺，或者步測、目測，對樣板間中的傢俱、房間大小做到心中有數。
2、最好選擇實體樓內的樣板間
只有位於實體樓的樣板間，才會與將來房屋的實際尺寸相符，並且能夠觀察出周圍戶型對自身的影響，以及房屋實際情況下的採光及視野。而單獨建築內的樣板間是無法觀察到以上細節的。
應對方法：建議選擇實體樓內的樣板間，有現房的儘量去看現房。
3、管線位置被隱藏
開發商為了讓樣板間看起來更完美，通常會把管線都隱藏起來，這樣樣板間的格局、擺放等就會變得整齊。但等到收房的時候，在樣板間看不到的管線就都出現了。
應對方法：看樣板間時，仔細詢問銷售人員屋內管線的分佈情況，做到心中有數，這樣也方便日後對房屋的改裝。
4、沒有門/鏡子多
細心的購房者就會發現，為了增加空間，樣板間通常“沒有門”。 而且，鏡子在樣板間中隨處可見，是增加視覺深度和空間感的物品。
應對方法：看房時要設想一下，如果不用鏡子，整體效果會如何。
5、交房標準不準確
大部分精心裝修的樣板間，並非交房後的最終標準，很多樣板間也會有“並非交房標準”的字樣。開發商在銷售房屋時，會給出一個裝修標準，而且都說裝修實材是“大品牌”，沒有裝修的專業知識，是無法分辨裝修品質優劣的。
應對方法：遇到這種情況，購房者就要多留心了，小到開關、水龍頭，大到櫥櫃、地板，都有必要詢問型號、價格和品牌，以免上當。
6、樣板間採光不自然
去看房時你會注意到，就算是大白天，樣板間的燈也是全開的。各種顏色的燈開著，給房子增加了情調的同時，也迷惑了看房者，忽略了日常採光情況。
應對方法：如果樣板間設在實體樓房中，可以要求銷售人員將燈全部關掉，觀察白天室內的採光程度，以免日後入住時發現採光不好，白天也要開燈。
每週四晚
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