萬科接連拿下70年+100%自持地塊 房地產市場正在發生巨變？
近日，正在停牌的萬科在佛山一宗住宅用地拍賣中，
這塊位於佛山南海桂城平洲，占地5.51萬平方米的住宅用地的土拍規則較為少見：在達到最高限制地價每平米15300元後，轉為競“自持面積”，起始報價為自持住宅年限10年，競報階梯為2%；當自持面積達到100%後，
所謂自持指的是，開發商自己持有物業，不得轉讓、出售！地方有關部門對於對於處在自持期的這部分房產確權是只給開發商一張不動產證，即產權歸屬只能是開發商。換句話說，在自持期間，產權不能變，
本次拍地吸引了五礦、中冶、越秀、世茂、華潤、美的、龍光、萬科、碧桂園等16家房企參與競拍。最終，經過約一個小時的競價，這塊土地由萬科以最高限價25.3億元奪下，折合樓面價格約每平米1.53萬元，自持面積100%，自持70年。
萬科拍下佛山這塊地並100%自持70年，換句話說，該地塊上蓋的房子禁售期限高達70年。
那麼70年時間中，萬科如何實現盈利？
2016年12月，萬科就曾經在北京海澱拿過兩塊地，100%自持，期限是70年，當時萬科計畫用眾籌模式，通過引進高新技術產業作為投資者來共同開發該自持地塊，並通過前期收取代建費用和後期收取社區運用費用的方式來實現自身盈利。同時以人才聚合和人才激勵為切入點，降低合作雙方的成本。
然而，2017年4月14日，北京住建委下發了一個檔，讓眾籌模式戛然而止。北京市住建委明確表示，
因為無法轉移所有權，也就是房屋的產權，所以參與眾籌的企業需要獲得長期租約才可以享受與出價對等的房屋權益。而文件中規定，租期不得超過10年、不得以租代售，這就等於把眾籌參與方的參與可能性打消掉了。
萬科如何盈利？
方法一：抵押融資
眾籌模式行不通，還有一種開發模式——抵押融資或許行得通。
如若這樣，從現金流的角度看，其實和REITs結果類似，但從風險的角度來說，風險並沒有分散開，仍然在開發商和銀行中。
方法二：長租公寓
萬科在今年4月接連拿下廣州白雲區和黃埔區兩宗住宅用地，其中自持面積超過50%、總配建面積達2250平方米。廣州萬科方面的規劃是將推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等拓展業務，尋找新的盈利增長點。目前萬科已經在長租公寓發展到相當規模。2015年底，廣州萬科長租公寓共有500多間，2016年就增加到了4000間，並計畫未來3年內將其擴展到5萬間。
對於佛山的自持專案，佛山萬科方面的回應是，萬科2013年提出城市配套服務商的理念，堅持與城市同步發展、與客戶同步發展的兩條發展主線，未來將以客戶為中心，全面轉型城市配套服務商。萬科方面看好在廣佛同城以及粵港澳大灣區的大背景下，佛山在未來具有巨大的發展潛力。而佛山自持項目的競得，就是旨在更好地踐行城市配套服務商的理念，與佛山共同發展。
聯繫今年4月，萬科與鏈家簽訂增資協議，萬科通過增資30億元獲得鏈家股權，不難猜測萬科希望通過大手筆投資鏈家，打開二手房和租房市場進行逐利。
房地產市場加速變革
算上這一次萬科在佛山拿地，這已經是萬科第五次拍得70年自持期的土地了。萬科持續拿下70年100%自持的地塊，對於房地產市場意味著什麼？
01
開發商的模式在變。由於中國樓市進入最後的白銀10年，快速開發周轉未必還是最好的模式。國家也在鼓勵租賃，試圖啟動租賃市場，改變中國人的居住理念，萬科這類大房企就看到了機會。
02
房企洗牌會加劇，中小房企沒有活路了。大房企願意長期持有房屋，政府又鼓勵，而且為了限價越來越多採用這種方式賣地，這樣會給開發商帶來巨大的資金壓力。萬科規模大，資金充裕；形象好，在資本市場上能拿到便宜的錢。在同樣條件下，中小房企就很難承受占壓資金的壓力，會被擠出市場。也就是說，這種新玩法，會加劇開發商的收購兼併。
03
可能造成未來供應量短缺，推高房價。表面上看，這種拍賣方式可以在短期抑制房價、地價。但事實上構成了開發商跟消費者搶房子的局面，將減少未來市場供應量，弄不好會刺激房價進一步上漲，除非每個城市都增加土地供應量。
方法二：長租公寓
萬科在今年4月接連拿下廣州白雲區和黃埔區兩宗住宅用地，其中自持面積超過50%、總配建面積達2250平方米。廣州萬科方面的規劃是將推進泊寓、養老、商業、醫療、教育、產業辦公等拓展業務，尋找新的盈利增長點。目前萬科已經在長租公寓發展到相當規模。2015年底，廣州萬科長租公寓共有500多間，2016年就增加到了4000間，並計畫未來3年內將其擴展到5萬間。
對於佛山的自持專案，佛山萬科方面的回應是，萬科2013年提出城市配套服務商的理念，堅持與城市同步發展、與客戶同步發展的兩條發展主線，未來將以客戶為中心，全面轉型城市配套服務商。萬科方面看好在廣佛同城以及粵港澳大灣區的大背景下，佛山在未來具有巨大的發展潛力。而佛山自持項目的競得，就是旨在更好地踐行城市配套服務商的理念，與佛山共同發展。
聯繫今年4月，萬科與鏈家簽訂增資協議，萬科通過增資30億元獲得鏈家股權，不難猜測萬科希望通過大手筆投資鏈家，打開二手房和租房市場進行逐利。
房地產市場加速變革
算上這一次萬科在佛山拿地，這已經是萬科第五次拍得70年自持期的土地了。萬科持續拿下70年100%自持的地塊，對於房地產市場意味著什麼？
01
開發商的模式在變。由於中國樓市進入最後的白銀10年，快速開發周轉未必還是最好的模式。國家也在鼓勵租賃，試圖啟動租賃市場，改變中國人的居住理念，萬科這類大房企就看到了機會。
02
房企洗牌會加劇，中小房企沒有活路了。大房企願意長期持有房屋，政府又鼓勵，而且為了限價越來越多採用這種方式賣地，這樣會給開發商帶來巨大的資金壓力。萬科規模大，資金充裕；形象好，在資本市場上能拿到便宜的錢。在同樣條件下，中小房企就很難承受占壓資金的壓力，會被擠出市場。也就是說，這種新玩法，會加劇開發商的收購兼併。
03
可能造成未來供應量短缺，推高房價。表面上看，這種拍賣方式可以在短期抑制房價、地價。但事實上構成了開發商跟消費者搶房子的局面，將減少未來市場供應量，弄不好會刺激房價進一步上漲，除非每個城市都增加土地供應量。