商業地產轉型：老牌兒央企中糧斥3億打造“商改寫”樣本
（樂居 李豔 發自北京）
困頓中的商業地產正在謀求轉型。
逆水行舟，不進則退。別人都在奔跑，止步即賠錢。對開發商而言，不賺錢的物業就是一顆顆既醜又硬的廢繭。破繭而出，還是繼續作繭，
增量趨緩，存量上場，市場撲朔迷離，內外皆屬圍城。這是場“燒錢”又“燒腦”的“實力”之戰。老牌兒國企中糧起了個大早，拿自家產業玩起“商改寫”。這不僅是一場商業轉型的“自救”之策，亦是關乎城市更新大格局的探索與“互救”。
城市更新的觸手有多遠？環視全國，一二線城市有改造潛力的商業資產已達千萬平米量級，也有業內稱，城市更新元年或已到來。
事實上，所謂的“城市更新”早已擺脫偶像包袱，存量業務實實在在擺在眼前，正成為諸多房企的思考與發力方向。前有北京“大地主”首開，它將自家寫字樓打造成眾創空間。如今中糧歷經一番試水，又會給城市更新的明天帶來多少想像空間？
歷經227天，5月26日，北京中糧廣場C座重裝開業。這個煥發生命“第二春”的項目，
“樣本”的“商業”模式
“我們把中國的寫字樓帶入真正的重運營時代。”開業現場，大悅城地產總經理、北京公司總經理周鵬如是表示。39歲的他出身於工商背景，一向排斥“地產商”稱呼，更願以“運營商”自居。與大悅城專案的成長模式類似，
扔掉什麼？留下什麼？增添什麼？這是一個令運營商頭疼而客戶幸福的時代。資料顯示，改造後的中糧廣場，將“商業”作為打造中糧廣場生態圈中重要的服務基礎，強調專案、產品、運營、生態之間的統一，其全新商業理念被概述為“以品質帶動商務社交、以生活詮釋辦公體驗”。
“我們並不是去商業化，而是將商業精緻化，讓商業更適合中糧廣場的同時，
據廣場工作人員介紹，在14%的商業業態配比中，COFCOBusiness（中糧商務）、COFCOLife（中糧生活）是兩個最重要的組成部分。其中COFCOBusiness以高端餐飲、知名銀行、西服私人定制等構成商務社交功能空間，
一位熟悉中糧廣場招商工作的負責人介紹，中糧廣場在寫字樓的招商定位上，注重與兄弟企業大悅城商業綜合體的資源緊密結合，在COFCOLife中融入了移動大悅城概念。“將中糧廣場塑造成幸福價值的提供者，是中糧廣場想要呈現的全生態商業模式。”
據悉，該項目由KOKAISTUDIOS設計公司主刀改造。資料顯示，中糧廣場改造後，寫字樓體量增加到8.6萬平米，同時增加逾1萬平米聯合辦公空間，並配備1.6萬平米餐飲配套及1.8萬平米休閒配套。改造前，其寫字樓體量為6萬平米，商業為4.6萬平米，整體配套僅1.4萬平米。
轉型“陣痛”：機會與盈利
伴隨新興業態的全面綻放，身處建國門商務區的中糧廣場，其原有高端家居業態飽受困擾。諸如居然之家、紅星美凱龍等專業家居賣場，其打造整體家居產業鏈的模式全面崛起。曾經輝煌的“世界家居花園”影響力正在萎縮。
現實嚴峻。市場壓力是主要方面，中糧不得不正視。此外，北京出臺五環內不再新增建設用地政策，核心區域專案價值隨之提升。政策趨向背後，或意味著，城市更新及存量升級市場正被打開。
利好消息。戴德梁行2016年底的一組資料顯示，北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業存量達900多萬平米，且在旺盛需求拉動下空置率一直持低位。事實上，與商場相比，寫字樓市場受電 商衝擊很小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持較為穩定的增長態勢。
去年底，北京中糧廣場總經理孫天立表示，核心區域的競爭力在商 辦物業方面將尤為明顯，而一線城市核心區域已不再允許新建商業圈，舊樓改造成為一個歷史發展的必然趨勢。地處長安街東，中糧廣場的潛在價值亟待挖掘。
商業項目向寫字樓轉型，此前已有先例。新近兩年，不斷有酒店或商場業態被改造為寫字樓，北京新聞大廈、盈科中心皆已完成“變身”。“商改寫”這門新開課，中糧不屬獨行俠，也不缺小夥伴。
相關負責人表示，中糧廣場的改造過程耗資近3億元。投入使用後，項目主要以租金為收益來源。租金方面，寫字樓為12元/天/平米（建築面積），聯合辦公COFCO FANTASY 按工位收取租金，價格為2400元/月/工位，包含所有能源費用。
此外，聯合辦公空間對辦公企業類別也有所“限制”。相關負責人表示，“中糧廣場A、 B座的招租業態原本定位為貿易、金融，C座接收的企業在這兩類之內或上下游之間，計畫承載人數在5500左右。”
業內分析趨勢：“商改寫”集中一線 受地段影響大
統計顯示，“商改寫”目前主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，且已成為少數傳統商業尋求的轉型方向。
漢博商業戰略發展中心總經理助理王迪分析認為，中糧廣場改造成寫字樓，通過適應市場需求達到運營收益提升，從投 資回報角度看，該區域商務需求大於商業服務需求。“商業的本質是服務，服務的物件是人。雖然中糧廣場進行了改造，但是其還是保留了相應的商務服務需求部分。
王迪認為，目前北京更多商業進行的“改造”，是一種積極面對市場變化並且實施行動的過程。伴隨著城市整體規劃的調整，未來北京的商業地產會越來越“精細化、標籤化、個性化”。
那麼，以北京中糧廣場為樣本，“商改寫”會成為未來商業地產存量的轉型主流嗎？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析認為，隨著一線城市土地供應萎縮及人口“郊區化”外溢影響，未來“商改寫”項目將增多。“地段決定企業品牌，租賃需求會持續往上走。”
“房企推行這種模式，符合市場預期。在現有條件下轉型，可使土地的使用更具效率和針對性。在電 商衝擊和北京中央政務區建設下，寫字樓市場相對而言更有前景，很多企業會有所轉變，其他城市或產業導入較快地區，也會根據市場需求有所調整。”嚴躍進表示。
萊坊大中華區研究及諮詢部主管David Ji 紀言迅則認為，傳統商場在電子商務衝擊下難以找到定位，難免要尋求出路。“改寫字樓是一個途徑，但也要看一個城市那個地區寫字樓的供求。商改寫本身就是一個很困難的舉措，一定要看商場本身所在地區是否是城市中的CBD或者寫字樓供應短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功。”
具備什麼特徵的商業物業，會成為“商改寫”的優質目標呢？David Ji認為，所謂的優質就是“地點”問題。“有地點就有人流，有租客，寫字樓項目才能成功，然後才是其他因素，比如設計、招商等。”
一言以蔽之。就目前而言，“商改寫”還僅算作“現象型”產物。
寫字樓體量增加到8.6萬平米，同時增加逾1萬平米聯合辦公空間，並配備1.6萬平米餐飲配套及1.8萬平米休閒配套。改造前，其寫字樓體量為6萬平米，商業為4.6萬平米，整體配套僅1.4萬平米。轉型“陣痛”：機會與盈利
伴隨新興業態的全面綻放，身處建國門商務區的中糧廣場，其原有高端家居業態飽受困擾。諸如居然之家、紅星美凱龍等專業家居賣場，其打造整體家居產業鏈的模式全面崛起。曾經輝煌的“世界家居花園”影響力正在萎縮。
現實嚴峻。市場壓力是主要方面，中糧不得不正視。此外，北京出臺五環內不再新增建設用地政策，核心區域專案價值隨之提升。政策趨向背後，或意味著，城市更新及存量升級市場正被打開。
利好消息。戴德梁行2016年底的一組資料顯示，北京甲級寫字樓市場僅租賃型物業存量達900多萬平米，且在旺盛需求拉動下空置率一直持低位。事實上，與商場相比，寫字樓市場受電 商衝擊很小、運營管理成本較低，且近幾年來需求和租金也都保持較為穩定的增長態勢。
去年底，北京中糧廣場總經理孫天立表示，核心區域的競爭力在商 辦物業方面將尤為明顯，而一線城市核心區域已不再允許新建商業圈，舊樓改造成為一個歷史發展的必然趨勢。地處長安街東，中糧廣場的潛在價值亟待挖掘。
商業項目向寫字樓轉型，此前已有先例。新近兩年，不斷有酒店或商場業態被改造為寫字樓，北京新聞大廈、盈科中心皆已完成“變身”。“商改寫”這門新開課，中糧不屬獨行俠，也不缺小夥伴。
相關負責人表示，中糧廣場的改造過程耗資近3億元。投入使用後，項目主要以租金為收益來源。租金方面，寫字樓為12元/天/平米（建築面積），聯合辦公COFCO FANTASY 按工位收取租金，價格為2400元/月/工位，包含所有能源費用。
此外，聯合辦公空間對辦公企業類別也有所“限制”。相關負責人表示，“中糧廣場A、 B座的招租業態原本定位為貿易、金融，C座接收的企業在這兩類之內或上下游之間，計畫承載人數在5500左右。”
業內分析趨勢：“商改寫”集中一線 受地段影響大
統計顯示，“商改寫”目前主要集中在北京、上海、深圳等對寫字樓需求較大的一線城市，且已成為少數傳統商業尋求的轉型方向。
漢博商業戰略發展中心總經理助理王迪分析認為，中糧廣場改造成寫字樓，通過適應市場需求達到運營收益提升，從投 資回報角度看，該區域商務需求大於商業服務需求。“商業的本質是服務，服務的物件是人。雖然中糧廣場進行了改造，但是其還是保留了相應的商務服務需求部分。
王迪認為，目前北京更多商業進行的“改造”，是一種積極面對市場變化並且實施行動的過程。伴隨著城市整體規劃的調整，未來北京的商業地產會越來越“精細化、標籤化、個性化”。
那麼，以北京中糧廣場為樣本，“商改寫”會成為未來商業地產存量的轉型主流嗎？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此分析認為，隨著一線城市土地供應萎縮及人口“郊區化”外溢影響，未來“商改寫”項目將增多。“地段決定企業品牌，租賃需求會持續往上走。”
“房企推行這種模式，符合市場預期。在現有條件下轉型，可使土地的使用更具效率和針對性。在電 商衝擊和北京中央政務區建設下，寫字樓市場相對而言更有前景，很多企業會有所轉變，其他城市或產業導入較快地區，也會根據市場需求有所調整。”嚴躍進表示。
萊坊大中華區研究及諮詢部主管David Ji 紀言迅則認為，傳統商場在電子商務衝擊下難以找到定位，難免要尋求出路。“改寫字樓是一個途徑，但也要看一個城市那個地區寫字樓的供求。商改寫本身就是一個很困難的舉措，一定要看商場本身所在地區是否是城市中的CBD或者寫字樓供應短缺的地方。如果不是，也不一定可以做成功。”
具備什麼特徵的商業物業，會成為“商改寫”的優質目標呢？David Ji認為，所謂的優質就是“地點”問題。“有地點就有人流，有租客，寫字樓項目才能成功，然後才是其他因素，比如設計、招商等。”
一言以蔽之。就目前而言，“商改寫”還僅算作“現象型”產物。