調控加碼，寒冬又至，地產商應對各異
調控力度越大，地產商對速度與規模的渴求越強烈。這意味著行業重組會加劇。
《財經》記者董文豔/文馬克/編輯
“我1992年開始做房地產，做了25年了，從沒見過（今年）這種情況。”6月16日，陽光城（000671.SZ）前總裁、上海菩悅資產創始人陳凱在易居沃頓房地產研修項目課題發佈會上說。
這基本上是行業共識。2017年，樓市調控加碼，市場交易變淡與土地市場過熱並存，地產商生存壓力變大，轉型需求也更加急迫。
住宅產業正處於下滑通道。國家統計局資料顯示，
一線城市的二手房交易市場已經感受到寒流。中國房產資訊集團資料顯示，2017年北京二手房周均成交量從2016年的5172套降至2017年前五月的2793套；上海二手房市場同樣回落，今年5月，上海二手房成交14630套，同比下降23.73%。
一手房市場的房價走向也現平穩跡象。根據國家統計局資料，今年4月房價漲幅回落城市增至30個，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續7個月回落。
易居房地產研究院報告認為，2017年下半年全國房價指數環比增幅將呈負增長態勢。預計2017年7月前後，70城房價環比增幅由正轉負，出現短週期性質的下跌拐點。
隨著多城限購、限價、限貸多管齊下，行政干預的力量正逐漸放大。
世茂房地產執行董事廖魯江認為，當下企業面臨的直接難題是在此情形下如何做取捨，最終這可能是一個要規模還是要利潤的單選題。
政策環境的改變也為市場增加不確定性。有業內人士認為，現在中國的經濟應稱之為管理經濟，地產商要在其中找到自己的規劃和定位，隨意蓋房的時代已經一去不復返。
有意思的是，儘管市場交易降溫，但地產商拿地熱情不減。這源于許多地產商在一線城市有斷炊之憂。地塊是房企基本彈藥，一旦土地成本升高，拍地競爭變激烈，企業掉隊與裁員風險也會直線上升。
這導致土地市場的競爭陷入焦灼。5月底，浙江嘉興一塊土地的拍賣現場雲集了425家企業，震驚業內。Wind資料顯示，2017年前5月，全國百城住宅類用地成交金額同比增長33.2%。
一線土地市場廝殺尤其激烈，
調控力度越大，地產商對速度與規模的渴求越強烈。“一切用資本說話，我們從市場上拿的錢都是有成本的，慢的話成本就會無限加大，而且企業慢下來之後會丟掉很多機會成本，就會落後。”王晞說。
保利地產（600048.SH）也在積極加速，加快佈局。萬科（000002.SZ）和中海(0688.HK)現在是其規模對標物件。從城市覆蓋度上看，保利與二者的差距，主要表現在長三角和京津冀落子不足。
因此，保利去年新成立淮海公司、渤海公司與浙南公司，目的是佔領長三角和京津冀的地級市，以此擴大保利的城市公司數量。“未來這些城市的銷售額目標是二十多億。”保利地產副總經理余英說。
規模導向下，房地產行業集中度也在不斷上升。國家統計局顯示，2016年，房企銷售額百強企業佔據市場43.92%份額，十強企業佔據18.35%市場份額。陳凱預測，未來房企前十強將佔據市場50%份額，前一百強的市場份額則高達80%。“未來中國地產商總共就只有一兩百家，更多的公司會是專案公司。”
樓市變局也催生了一批迫切轉型的地產商。調控力度加強後，今年國家宣導興建小鎮，華夏幸福和碧桂園迅速響應號召，熱衷於產業小鎮建設。
保利地產也在向產業地產靠攏。余英在易居沃頓房地產研修班上表示，保利正在向華夏幸福學習。計畫在企業三千億銷售規模的基礎上開闢新產業，把發力重心放在軍民融合與產城融合上。
關於未來地產商的整體走向，通過存量物業租賃業務盈利，前景較大，港資地產模式或許能提供啟發。根據新鴻基地產（0016.HK）中報，截至2016年6月30日，其物業銷售收入407.9億港元，毛利110.88億港元，而物業租賃收入172.4億港元，毛利高達134.29億港元，超過物業銷售業務毛利。
這意味著，自持型商業物業可成為地產商同行競賽的突破口，尤其在目前嚴禁商住樓的一線城市。此類城市由於土地供應越發稀缺，傳統地產開發必將退居二線。當調控加碼時，想要在一線城市持續獲取收益，關鍵在於地產商的存量物業運營能力。
通過挖掘存量物業，提高地產商運營服務能力，從而為企業不斷賦能，最終實現資產增值，這是當下諸多地產商正在潛心研究的方向。
就會落後。”王晞說。保利地產（600048.SH）也在積極加速，加快佈局。萬科（000002.SZ）和中海(0688.HK)現在是其規模對標物件。從城市覆蓋度上看，保利與二者的差距，主要表現在長三角和京津冀落子不足。
因此，保利去年新成立淮海公司、渤海公司與浙南公司，目的是佔領長三角和京津冀的地級市，以此擴大保利的城市公司數量。“未來這些城市的銷售額目標是二十多億。”保利地產副總經理余英說。
規模導向下，房地產行業集中度也在不斷上升。國家統計局顯示，2016年，房企銷售額百強企業佔據市場43.92%份額，十強企業佔據18.35%市場份額。陳凱預測，未來房企前十強將佔據市場50%份額，前一百強的市場份額則高達80%。“未來中國地產商總共就只有一兩百家，更多的公司會是專案公司。”
樓市變局也催生了一批迫切轉型的地產商。調控力度加強後，今年國家宣導興建小鎮，華夏幸福和碧桂園迅速響應號召，熱衷於產業小鎮建設。
保利地產也在向產業地產靠攏。余英在易居沃頓房地產研修班上表示，保利正在向華夏幸福學習。計畫在企業三千億銷售規模的基礎上開闢新產業，把發力重心放在軍民融合與產城融合上。
關於未來地產商的整體走向，通過存量物業租賃業務盈利，前景較大，港資地產模式或許能提供啟發。根據新鴻基地產（0016.HK）中報，截至2016年6月30日，其物業銷售收入407.9億港元，毛利110.88億港元，而物業租賃收入172.4億港元，毛利高達134.29億港元，超過物業銷售業務毛利。
這意味著，自持型商業物業可成為地產商同行競賽的突破口，尤其在目前嚴禁商住樓的一線城市。此類城市由於土地供應越發稀缺，傳統地產開發必將退居二線。當調控加碼時，想要在一線城市持續獲取收益，關鍵在於地產商的存量物業運營能力。
通過挖掘存量物業，提高地產商運營服務能力，從而為企業不斷賦能，最終實現資產增值，這是當下諸多地產商正在潛心研究的方向。