長租公寓、聯合辦公“左右開弓”，龍湖打造商住辦綜合生態圈
文／克而瑞研究中心 房玲、易天宇
近日，龍湖地產公佈2017年上半年企業已實現累計合約銷售926億元，同比增長140%，完成年度目標84%，距離其千億目標近在咫尺。其實不僅銷售上節節攀升，
租賃市場政策利好，各大房企搶佔長租公寓領域
2016年以來，推動租賃市場發展的利好政策頻出。2016年6月國務院辦公廳出臺了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中開展住房租賃企業則擺在了培育市場供給主體的首要地位。
此外在土地供應方面，2017年以來，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求，
事實上從2013年開始，各大房企就已陸續搶先佈局長租公寓市場，截止目前TOP30房企中已有1/3的房企通過不同方式參與到長租公寓領域。以萬科為例，從2014年年底萬科便推出了長租公寓品牌“萬科驛”（ 之後更名為“泊寓”），而在2017年2月萬科董事會秘書朱旭表示，
輕重並舉全國佈局，龍湖冠寓計畫三年租金將達10億
2017年3月，龍湖首次發佈冠寓品牌形象及品牌主張，並正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條符合青年居住習慣的特色產品線。冠寓目標客群為20-35的青年人群，以“我家我自在”為品牌主張，旨在為租客打造溫暖便捷的青年社區。以2017年3月開業的龍湖冠寓重慶源著店為例，項目配備公區讀書吧、24小時健身房、洗衣房、社交會客廳等等功能區間，來滿足青年人群的各種需求。該店開業當天共推出173間，主力戶型為30平米的套間，開業前出租率就達到了86%，開業三個月後，總房源311戶中有304戶已出租。
從城市佈局來看，冠寓未來將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個一線及領先二線城市，在初始階段將會較多採用輕資產的形式，企業計畫未來逐步實現輕重資產並舉，最終資產輕重比為2:8。龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石曾表示，將力爭用三年的時間，讓冠寓躋身於全國長租公寓市場的前列。在2017年的全年業績會上，邵明曉也曾透露計畫每年開業1萬到1.5萬間，以2017年為第一年計算，預計三年後租金收入將能夠達到10億以上。目前龍湖長租公寓業務的毛利率維持在35%左右，相信隨著運營的不斷精細化，未來該項業務的利潤空間也會進一步提高。未來冠寓作為龍湖的第四大主航道業務，將會成為龍湖舉足輕重的一個利潤增長點。
依託商業優勢，打造全國辦公生態鏈
除了長租公寓外，在近年來比較熱門的聯合辦公領域，龍湖也在積極佈局。聯合辦公相比于傳統辦公，租賃更便宜，空間更節省，形式更為靈活等特點，受到了許多企業的親睞。2016年龍湖也順勢推出了 “一展空間”，定位為商業綜合體中的聯合辦公，將商業和聯合辦公兩種業態聯繫到一起，在依靠商業綜合體客戶資源的同時，也為其中的商戶和入駐企業提供了便捷、專業的辦公場地、優質的產品展示及特有的推廣管道。以上海虹橋天街的“一展空間”旗艦店為例，該項目位於大虹橋核心板塊，是國家級戰略中的重點規劃區域，通過依託周邊商業區及虹橋綜合交通樞紐的巨大客流量，為出租率帶來了有力的保證。據瞭解，該項目建築面積11000平米，共擁有1100多個工位，首期推出800個工位，入住率就達到了83%。
“商業綜合體中的聯合辦公“這樣的模式，離不開龍湖在商業運營上的優勢及經驗。截止2016年底龍湖已擁有了19個商業項目，且大都位於一二線城市核心區域，這些商業專案為龍湖積攢了大量的客戶資源，也為一展空間的未來擴張奠定了扎實的基礎。截止目前“一展空間”已成功落子北京、成都、上海等城市，且市場反應都較為不錯。未來“一展空間”還將繼續依託龍湖強大的商業優勢和客戶資源，進一步擴張，企業計畫未來兩年間將陸續發展到5個重點城市，數量達到20個。
商業、公寓、辦公協同發展，形成商辦住優質生態圈
“冠寓”與“一展空間”是龍湖對創新業務的新嘗試，龍湖憑藉其商業優勢與經驗，為兩者提供強大的依託，而兩者的發展也可以讓龍湖原有商業綜合體的空間利用更加有效，增加出租率的同時，加強客戶黏度，從而產生穩定的增長收益。從商業到聯合辦公，從聯合辦公再到長租公寓，實現辦公、居住、消費的一體化，打造出商辦住緊密結合的商業綜合體生態圈，這或將成為龍湖商業未來發展的重要方向之一。
雖然長租公寓和聯合辦公發展勢頭強勁，但同時也存在許多的不確定性。例如在中國，聯合辦公仍是個較新行業，且面臨著數量過剩，競爭激烈等問題，而且這類辦公模式主要面對中小型公司，可能出現流動性較大等問題。此外長租公寓方面，也存在著租金相對較貴，對地段或周邊的商業環境有很強的依賴性等，對房企的運營能力也是一個考驗，而隨著越來越多的企業進入，未來長租公寓行業也將面臨洗牌。因此企業在積極擴張的同時，還要進一步增強產品競爭力與整體運營能力。
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主力戶型為30平米的套間，開業前出租率就達到了86%，開業三個月後，總房源311戶中有304戶已出租。從城市佈局來看，冠寓未來將聚焦北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都等12個一線及領先二線城市，在初始階段將會較多採用輕資產的形式，企業計畫未來逐步實現輕重資產並舉，最終資產輕重比為2:8。龍湖集團副總裁兼冠寓CEO韓石曾表示，將力爭用三年的時間，讓冠寓躋身於全國長租公寓市場的前列。在2017年的全年業績會上，邵明曉也曾透露計畫每年開業1萬到1.5萬間，以2017年為第一年計算，預計三年後租金收入將能夠達到10億以上。目前龍湖長租公寓業務的毛利率維持在35%左右，相信隨著運營的不斷精細化，未來該項業務的利潤空間也會進一步提高。未來冠寓作為龍湖的第四大主航道業務，將會成為龍湖舉足輕重的一個利潤增長點。
依託商業優勢，打造全國辦公生態鏈
除了長租公寓外，在近年來比較熱門的聯合辦公領域，龍湖也在積極佈局。聯合辦公相比于傳統辦公，租賃更便宜，空間更節省，形式更為靈活等特點，受到了許多企業的親睞。2016年龍湖也順勢推出了 “一展空間”，定位為商業綜合體中的聯合辦公，將商業和聯合辦公兩種業態聯繫到一起，在依靠商業綜合體客戶資源的同時，也為其中的商戶和入駐企業提供了便捷、專業的辦公場地、優質的產品展示及特有的推廣管道。以上海虹橋天街的“一展空間”旗艦店為例，該項目位於大虹橋核心板塊，是國家級戰略中的重點規劃區域，通過依託周邊商業區及虹橋綜合交通樞紐的巨大客流量，為出租率帶來了有力的保證。據瞭解，該項目建築面積11000平米，共擁有1100多個工位，首期推出800個工位，入住率就達到了83%。
“商業綜合體中的聯合辦公“這樣的模式，離不開龍湖在商業運營上的優勢及經驗。截止2016年底龍湖已擁有了19個商業項目，且大都位於一二線城市核心區域，這些商業專案為龍湖積攢了大量的客戶資源，也為一展空間的未來擴張奠定了扎實的基礎。截止目前“一展空間”已成功落子北京、成都、上海等城市，且市場反應都較為不錯。未來“一展空間”還將繼續依託龍湖強大的商業優勢和客戶資源，進一步擴張，企業計畫未來兩年間將陸續發展到5個重點城市，數量達到20個。
商業、公寓、辦公協同發展，形成商辦住優質生態圈
“冠寓”與“一展空間”是龍湖對創新業務的新嘗試，龍湖憑藉其商業優勢與經驗，為兩者提供強大的依託，而兩者的發展也可以讓龍湖原有商業綜合體的空間利用更加有效，增加出租率的同時，加強客戶黏度，從而產生穩定的增長收益。從商業到聯合辦公，從聯合辦公再到長租公寓，實現辦公、居住、消費的一體化，打造出商辦住緊密結合的商業綜合體生態圈，這或將成為龍湖商業未來發展的重要方向之一。
雖然長租公寓和聯合辦公發展勢頭強勁，但同時也存在許多的不確定性。例如在中國，聯合辦公仍是個較新行業，且面臨著數量過剩，競爭激烈等問題，而且這類辦公模式主要面對中小型公司，可能出現流動性較大等問題。此外長租公寓方面，也存在著租金相對較貴，對地段或周邊的商業環境有很強的依賴性等，對房企的運營能力也是一個考驗，而隨著越來越多的企業進入，未來長租公寓行業也將面臨洗牌。因此企業在積極擴張的同時，還要進一步增強產品競爭力與整體運營能力。
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