2017年房地產行銷轉型高峰論壇7月14日在海南召開，專家對未來的海南樓市做了詳盡的分析
今天7月14號，在2017年房地產行銷轉型高峰論壇期間，董藩老師談到，海南的樓市不存在泡沫，海南房價現在還不算高，未來還會持續上漲。
海南房地產市場飽受爭議，您如何看待海南房地產是否有泡沫的言論？
董藩：海南房地產沒有泡沫，房地產作為一種資產，它的價格決定於珍稀程度，比如我們在海南買一套房子，未來幾年內，每年出租會帶來多少收益，每年升值會有多少，從投資品的角度來講，我們對它進行推算，形成今天的價格。
這個不能簡單用大多數市民的收入來比較，也不能簡單說，價格回落了一些，就是有泡沫了。海南發展旅遊業和房地產業，
本輪限購政策調整週期還有多長？樓市漲跌是看長期還是看週期？
董潘：從長遠角度分析，海南很有前途，整個未來中國，大量的人口將往南方發達區域、無污染區域遷移、整合，海南具備得天獨厚的環境優勢，雖然不像一線城市，但是也會獲得一部分人口流入。
短期的影響因素：土地供應、財政政策、貨幣政策、限購政策。我個人反對這個政策，應該放開。
北京風至飛揚總經理羅迪：從需求和供應來看，舉個例子，北京新開了兩個盤，第一批的房秒光，我找各種關係給朋友買房，6萬8的均價，但還是買不到。北京買不起的都去燕郊買，燕郊、香河等城市蓄客量在1-2千人。
從供應量來看，深圳未來5年住宅土地供應是3萬平米，過去10年裡，深圳一年的去化量是15-18萬㎡，
我們之前進行了6000人的問卷調查，有92%的人選擇有條件再買一套房。由於霧霾因素，有65%的人，在北京之外，對海南的需求量。
對於這個問題，安老師個人也覺得不用去懷疑海南的房價整體趨勢肯定是向上。
不管現在出臺什麼政策進行調控，政策是不會讓一個行業破產，但可以讓一個企業破產，這是我們判斷樓市調控的一個前提，
信貸為何會緊縮？
董藩：就是不讓你貸，政府是有指標的。大家能貸款的儘量貸，一個不負貸的人生是富不起來的，一定要積極買房，但買房的時候一定要看好房子。男人不買房等於耍流氓！
在海南買房不要過分追求回報，
每一輪調控後，都會出現報復性上漲嗎？
錦誠董事長王路：從08年開始，就沒有長期指標，陷入調控-放鬆-調控-放鬆的怪圈。每一次調控後面有2個問題是沒有解決的：
1、供應端沒解決，在需求端就很難解決，政策一放鬆，需求就反彈
2、資產荒，城市化在持續推進的時候，老白皙口袋有錢了，但是只有房地產可以作為資產配置。
投資房地產是無期限嗎？
錦誠董事長王路：沒有無期限的投資，當國家、經濟不發生根本性轉變的情況下，還是一個可以看到一個向上的階段。
綠城集團海南桃李春風總經理張道龍先生：一個是供給關係。土地資源有限，從土地的拍賣市場看，土地的爭奪是非常激烈的。老百姓隨著經濟能力改善，健康意識越來來越高，在霧霾肆虐的情況下，海南是非常好的區域，吸引力非常大。政府打壓的時間越長，財務成本越高，成本上漲，後續擴大生產，售價自然提高。
您曾經說過，一線城市房價上漲是規律，誰都擋不住。那麼您如何看待海口的房價走勢？海口有成為一線城市的潛力嗎？
董藩：海口沒有成為一線城市的潛力，你想多了。海口劃到二線城市，也是中等偏下。三亞的房地產市場地位因為獨特的資源也要高於海口。未來二線城市的發展，決定因素還在於人口聚集能力。
廣東、浙江等地的二線城市吸納人口轉移的能力要比海口強，但海口對外來人口也有一定吸引力，只要人口增加，海口的房地產市場就會進一步發展。當然這也要看當地是否能實施相對寬容的政策，能夠實現人口導入。
錦誠董事長王璐：分兩個市場。一是海口，以本地需求為主導，70%的本地剛需。中長期沒有較大的市場風險，堅決看多，海南是唯一全國性市場。
第一是供需關係的平衡，中國人對海南的“真愛”，海南最具價值“蔚藍資產”，海南的供應量是有限的，本地人消費能力有一定瓶頸，海口目前房價並不高，海口未來房價區間為15000元—25000元/平；非海口的市場天花板有很大空間可為。
海南樓市下半年走勢判斷？
董潘：下半年更困難，市場會浮躁。房企不發生大的改變下，海南都會受到眼前的因素影響。如果中國發展道路發展不變，海南前景好，大家都可以買。放眼全國，只有海南把房子賣到全國各地，其他地方都做不到，真正具備全國房地產市場的只有海南。
海南房地產市場剛剛經歷一波暴漲的過程，您能不能給剛需消費者一些建議，現在還是在海南買房的時機嗎？
董藩：此前的暴漲，是因為連續幾年打壓，很多人想買房，但是買不成，隨後受經濟形勢影響，又要刺激，去庫存，所以出現一輪上漲。
海南這一輪☆禁☆暴漲，不代表有問題。如果從長週期來看，按照年度來看，我們的房價從來沒有下跌，這告訴我們什麼？買房子不要去爭論什麼時間買才好，現在買是不是貴了，重要的是進去就是好的。
有些人看著房價越來越高，就鬥氣，你漲價我還不買了，最好不要，不要跟市場去對抗，不要去跟規律鬥氣。所有對抗的結果都是失敗，聰明的做法就是順勢而為。所以從長週期來看，買房從來都是合算的，但還是要看具體區域。只要一個地方經濟發展平穩，人口也在聚集，一般來說早買都比晚買強。
從短週期來看，確實存在好的切入點的問題，比如受政策調控影響，有的房地產開發商資金有壓力，就會採取一些打折、優惠、送裝修、送物業費。從目前情況來看，再過一段時間，對剛需用戶來說應該是個節點。剛需買房時機快來了
如何看待海南房地產市場未來的發展？
董藩：海南是最充分的全國市場，長遠來看，海南有前途。海南沒有破壞的環境，獨特的環境資源，唯一的熱帶島嶼，唯一的氣候條件，沙灘、海洋、冬季溫暖……
我曾經研究過，有8種疾病，冬季在海南可以得到緩解，冠心病、哮喘病、關節炎、支氣管炎等，在北方冬季，哮喘病人一口氣上不來就拜拜了，但冬季在海南，這個地方暖和，就不容易犯病。
海南冬季溫暖，未來會持續吸引不少的離退休人員來冬季養老。唯一的位置，熱帶風景，椰樹風情，對北方人群原本就有很強的吸引力。海南不需要風口，只要穩定的政策環境，相對寬鬆的環境，房地產市場就會持續的穩定發展。
北京風至飛揚總經理羅迪：借任志強的話，剛需閉著眼任何時候都可以買。海南分很多層面，三亞房價已經接近天花板，海口還有潛力。三亞不是常住的地方，是一個旅遊的地方，海南只有海口的具備常住條件。未來海口的天花板比三亞高。
錦誠董事長王路：目前外地人來海南買房就是為了空氣、陽光、沙灘、氣溫，這些獨有的資源恰恰是海南最吸引人的地方，也是最珍貴的，隨著時間的推移這些資源會越來越奇缺，配套也越來越完善，海南的價值會越來越明顯。錦繡海南，蔚藍未來，海南未來前景無限。
綠城集團海南桃李春風總經理張道龍先生：海南資源有限，島外需求無限。海南是一個保命剛需，資源稀缺，價值凸顯。
錦誠董事長王路：從08年開始，就沒有長期指標，陷入調控-放鬆-調控-放鬆的怪圈。每一次調控後面有2個問題是沒有解決的：
1、供應端沒解決，在需求端就很難解決，政策一放鬆，需求就反彈
2、資產荒，城市化在持續推進的時候，老白皙口袋有錢了，但是只有房地產可以作為資產配置。
投資房地產是無期限嗎？
錦誠董事長王路：沒有無期限的投資，當國家、經濟不發生根本性轉變的情況下，還是一個可以看到一個向上的階段。
綠城集團海南桃李春風總經理張道龍先生：一個是供給關係。土地資源有限，從土地的拍賣市場看，土地的爭奪是非常激烈的。老百姓隨著經濟能力改善，健康意識越來來越高，在霧霾肆虐的情況下，海南是非常好的區域，吸引力非常大。政府打壓的時間越長，財務成本越高，成本上漲，後續擴大生產，售價自然提高。
您曾經說過，一線城市房價上漲是規律，誰都擋不住。那麼您如何看待海口的房價走勢？海口有成為一線城市的潛力嗎？
董藩：海口沒有成為一線城市的潛力，你想多了。海口劃到二線城市，也是中等偏下。三亞的房地產市場地位因為獨特的資源也要高於海口。未來二線城市的發展，決定因素還在於人口聚集能力。
廣東、浙江等地的二線城市吸納人口轉移的能力要比海口強，但海口對外來人口也有一定吸引力，只要人口增加，海口的房地產市場就會進一步發展。當然這也要看當地是否能實施相對寬容的政策，能夠實現人口導入。
錦誠董事長王璐：分兩個市場。一是海口，以本地需求為主導，70%的本地剛需。中長期沒有較大的市場風險，堅決看多，海南是唯一全國性市場。
第一是供需關係的平衡，中國人對海南的“真愛”，海南最具價值“蔚藍資產”，海南的供應量是有限的，本地人消費能力有一定瓶頸，海口目前房價並不高，海口未來房價區間為15000元—25000元/平；非海口的市場天花板有很大空間可為。
海南樓市下半年走勢判斷？
董潘：下半年更困難，市場會浮躁。房企不發生大的改變下，海南都會受到眼前的因素影響。如果中國發展道路發展不變，海南前景好，大家都可以買。放眼全國，只有海南把房子賣到全國各地，其他地方都做不到，真正具備全國房地產市場的只有海南。
海南房地產市場剛剛經歷一波暴漲的過程，您能不能給剛需消費者一些建議，現在還是在海南買房的時機嗎？
董藩：此前的暴漲，是因為連續幾年打壓，很多人想買房，但是買不成，隨後受經濟形勢影響，又要刺激，去庫存，所以出現一輪上漲。
海南這一輪☆禁☆暴漲，不代表有問題。如果從長週期來看，按照年度來看，我們的房價從來沒有下跌，這告訴我們什麼？買房子不要去爭論什麼時間買才好，現在買是不是貴了，重要的是進去就是好的。
有些人看著房價越來越高，就鬥氣，你漲價我還不買了，最好不要，不要跟市場去對抗，不要去跟規律鬥氣。所有對抗的結果都是失敗，聰明的做法就是順勢而為。所以從長週期來看，買房從來都是合算的，但還是要看具體區域。只要一個地方經濟發展平穩，人口也在聚集，一般來說早買都比晚買強。
從短週期來看，確實存在好的切入點的問題，比如受政策調控影響，有的房地產開發商資金有壓力，就會採取一些打折、優惠、送裝修、送物業費。從目前情況來看，再過一段時間，對剛需用戶來說應該是個節點。剛需買房時機快來了
如何看待海南房地產市場未來的發展？
董藩：海南是最充分的全國市場，長遠來看，海南有前途。海南沒有破壞的環境，獨特的環境資源，唯一的熱帶島嶼，唯一的氣候條件，沙灘、海洋、冬季溫暖……
我曾經研究過，有8種疾病，冬季在海南可以得到緩解，冠心病、哮喘病、關節炎、支氣管炎等，在北方冬季，哮喘病人一口氣上不來就拜拜了，但冬季在海南，這個地方暖和，就不容易犯病。
海南冬季溫暖，未來會持續吸引不少的離退休人員來冬季養老。唯一的位置，熱帶風景，椰樹風情，對北方人群原本就有很強的吸引力。海南不需要風口，只要穩定的政策環境，相對寬鬆的環境，房地產市場就會持續的穩定發展。
北京風至飛揚總經理羅迪：借任志強的話，剛需閉著眼任何時候都可以買。海南分很多層面，三亞房價已經接近天花板，海口還有潛力。三亞不是常住的地方，是一個旅遊的地方，海南只有海口的具備常住條件。未來海口的天花板比三亞高。
錦誠董事長王路：目前外地人來海南買房就是為了空氣、陽光、沙灘、氣溫，這些獨有的資源恰恰是海南最吸引人的地方，也是最珍貴的，隨著時間的推移這些資源會越來越奇缺，配套也越來越完善，海南的價值會越來越明顯。錦繡海南，蔚藍未來，海南未來前景無限。
綠城集團海南桃李春風總經理張道龍先生：海南資源有限，島外需求無限。海南是一個保命剛需，資源稀缺，價值凸顯。