僅剩1.6個月存貨？ 樂居&克而瑞年中講獨家揭秘武漢樓市
武漢的房地產市場在經歷了一年多的量價突飛猛進高升後進入了限購限貸限價的調控市場，2017上半年的武漢樓市是怎樣的情況，下半年，市場將如何走？——7.12下午，克而瑞聯合新浪樂居舉行了年中講的發佈，
首先看看上半年武漢樓市的成績單
供求均大幅下滑，供應下跌23%，需求下降37%。
老吳表示 ，
從價格來看，政府公佈的均價其實漲幅不大，而從我們統計的另一組資料來看，全市均價10005元/㎡和中心城區均價12267元/㎡，
老吳首先總結了上半年武漢市場的幾個特徵
1、房地產投資、新開工面積、銷售都在下滑。
這一方面當然與快速去庫存下的補貨節奏跟不上有關，
2、城市分化明顯
從上半年成交量看，熱點十六城（除掉重慶，重慶市場去年底開始上行，加之限購強度較低）成交普遍出現大幅下跌。而二季度對比一季度，供求關係變化影響城市價格走勢出現分化，分三類來看：
供求比持續處於0.8以下，價格依然處於上行通道，如北京、杭州、成都等城市；
二季度環比一季度供求出現好轉的城市，處於0.8-1.2區間的城市價格趨穩；
供求超過1.2，明顯供大於求的城市價格出現下跌，典型如合肥、蘇州，天津。
武漢一季度供求比0.8，二季度達到1.6，供求關係明顯出現好轉，對應城市均價目前亦處於比較穩定的階段。
3、 再看武漢
從公佈資料來看，供求關係出現逆轉，整體均價平穩，但我們實際感受到的價格仍在上行。
4、土地市場仍供應短缺，但地王消失
武漢的土地供應成交量均同環比出現明顯下降，但地王消失，上半年土地市場雖然繼續火熱，但在一系列手段控制下已無新地王出現。從上半年土地供應結構看，二環內土地出現明顯占比回升，結合市場環線供求關係，至少反應出政府通過調整供地結構來穩定市場的決心。
5、銷售型商用物業量價平穩，公寓成交量明顯上升，價格平穩
從商業、辦公、公寓分類量價走勢來看，商業及辦公量價都比較平穩，即便是限購之後也沒有明顯的變化，而公寓市場不然，年內雖然有北京、上海、成都、蘇州、重慶等城市對商住型公寓產品出臺了針對性政策，但武漢政府並未選擇跟進，加之住宅存量不足以及限購擠壓，公寓市場出現明顯的成交量上漲，而價格走勢平穩。
在去市場化的大背景下，結合我們看到的一些市場不確定性和危機，老吳也表達的他對武漢市場的一些擔憂：
首先是對於市場的憂慮：
克而瑞重點監測市場的真實價格還在漲：
限購和非限購區對比來看，非限購區最新6月價格對比去年底上漲7.8%，這個增幅很高了。
限購區非限購區價格價格變化趨勢對比圖
從環線看，二環內價格相對穩定，但二三環間限購重啟之後漲幅依然高達11%。更恐怖的是三環外漲幅達到18%。
分環線價格變化圖
從組團看，2個組團半年價格漲幅超過20%，7個在10-20%之間，全市25個組團，18個組團價格在限購之後依然在增長。
再從分產品線價格漲幅看， 首置首改價格走勢是比較平穩的，100-120平區間漲幅是最低的，而恰恰這部分是城市的主力剛需購房群體，占全市成交比例最高，剛需購房者對於價格是很敏感的，這部分客群的價格承受能力並不高，價格上行支撐乏力。投資帶來的價格快速上漲當然是不健康的。
再從供求來看，上半年供應下降是沒有成交下降快的，加上下半年供應實際能達到1200萬方，房價根本不存在快速上漲基礎。
總有新進武漢的開發商把武漢市場拿來跟南京、杭州、蘇州這些城市做對比，說武漢房價絕對值太低，未來至少要漲到和前面這些城市一樣高，要翻倍的漲。到底會不會這樣？
我們通過研究人口發展和房價上漲的路徑，來反推武漢人口未來的可能增幅，最後來擬合武漢房價可能的上漲速度，最後得出兩個速度，一個是7.7%的長期穩定增長速度，另一個是11.1%的短期高速增長（具體如何得出的，這裡不詳細解讀了，好奇的同學可以回看7月12日的發佈會直播重播），這兩個資料實際上都比較快了，他建立在武漢十三五末常住人口總量能達到1200萬和2030年能達到2000萬的增速基礎上，而實際這兩個速度在城市發展進程中都算是很高的人口增速，武漢究竟能不能達到其實尚存疑問。
諸多結構化的資料解讀之下，結論必然是目前市場價格持續過快上漲是不好的現象，如果持續快速上漲，未來政策再加碼是極大概率事件。
其次是對於企業的憂慮：
集中度是個很能說明問題的資料，我們從既往的不同行業市場發展史來看，新生市場渡過野蠻生長期之後，必然面臨行業集中度急劇上升的陣痛期，這段時間約80%中小企業會消失，最後留下20%的規模企業，形成相對穩定的市場。目前，整個房地產行業即處於集中度上升的陣痛期，武漢速度甚至高於全國平均水準。資料顯示2016年上半年823家企業分割整個市場蛋糕，但到了今年上半年，就只剩下661家。這個數字在未來還將大幅減少，中小企業，包括武漢本土的一些開發商未來何去何從，從業者何去何從，是我們不得不擔憂的一個大問題。
偉大的康得曾經說過：“自由不是你想幹就幹，而是你想不幹就不幹。”那麼現在，多少中小企業是想不幹而不幹了呢？
表達了憂慮，老吳也提出了他對企業發展的建議：“B4G”
簡而言之三大點：聽政府話、跟政府走，急政府難
接受調控，積極應對：我們從調控的手段、節奏和強度可以看到高層對穩定市場，防控風險的決心之大。完全不是企業所能相抗衡，結合前面分析的政策存在再加碼可能的結論，所以在目前這個敏感的階段，企業需要積極面對，不要捂盤對抗，積極入市，與政府對抗的結果不會是勝利，很可能是迎來再一輪的政策加碼，不聽話的孩子等來的有可能是糖，但更大可能是一頓打。
緊密結合政府產業和規劃佈局來進行房地產開發：不難發現當下全國城市格局發展已由原來的“三舊改造”為主調的城市更新，在向“三舊改造”與“產業新城”雙軌並行的新旋律進發！再結合長江主軸和長江新城的發展規劃，我們可以很明顯得出產城融合是中國幾個核心城市未來發展的主旋律。所以跟政府走，要緊密研究政府對於產業發展的思路和節奏，甚至可以積極配合政府一起開發產業新城、產業小鎮等等，次一等的也要在清楚產業發展格局和趨勢的前提下，去創富客群集中的區域搞開發。克而瑞最新在研究的一個新產品就叫創富客群地圖產品，直接指導企業投資佈局和產品開發；
改變開發戰略：房地產行業過去是高周轉的快速開發之路，但未來是持有資產，做管理，做運營的精細化發展之路。拿長租公寓的例子來說，北京、上海等城市嚴格控制商住公寓市場的發展，其背後的思路也值得企業研究，住建部5月19日剛剛發佈《 住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》 ，立法意圖在於建立購租並舉的住房制度，未來租房市場將迎來新的成長期，企業在其中能抓取到的機會極大，我們看萬科在北京和深圳都直接拿了必須100%自持的地塊，未來必然是要做房東的。企業戰略動態層面我們也可以看到如萬科、龍湖、金地、招商等都已在自營公寓市場已有項目落地，碧桂園、綠地也已蓄勢待發。從長租公寓的發展潛力來看，一方面基於政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一、二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。搶單長租公寓在未來的存量房市場可謂是房企的一個戰略選擇。長租公寓只是一個細分點，還有很多很多的精細化發展的方向值得企業去研究和做前瞻性戰略佈局。
關注三四線城市的發展。核心一二線城市的空間有限，但三四線城市廣闊天地大可作為，我們拿2016年的行業老大恒大來說，從恒大在湖北省內的佈局就可以看出，武漢市份額55%，其他城市份額達到45%，其兩條腿走路的成績是顯然的，上半年恒大湖北省總銷售金額104億，超過萬科成為省榜冠軍，而其城市佈局也明顯是在跟著湖北省內產業發展軸在走，這也就是我們前面提到的跟政府走，恒大做了，而且效果太明顯。
最後是對購房者的憂慮：
2015年初的時候老吳提出了最佳購房季，後面發生的事情大家都知道了。現在老吳提出了“購房觀望季”
老吳說了他對消費者的一些建議：
首先目前現狀是購房可選擇面太窄，市場本身供不應求，部分企業又選擇捂盤惜售，購房者基本沒有可挑選的餘地。但是調控是個長期行為，價格不存在繼續快速上漲的基礎，加上未來市場供應充足，購房者大可冷靜下來選擇觀望觀望，等到市場平衡，供應起來之後，有了更多更好的選擇時，再選擇出手不遲。
但地王消失，上半年土地市場雖然繼續火熱，但在一系列手段控制下已無新地王出現。從上半年土地供應結構看，二環內土地出現明顯占比回升，結合市場環線供求關係，至少反應出政府通過調整供地結構來穩定市場的決心。5、銷售型商用物業量價平穩，公寓成交量明顯上升，價格平穩
從商業、辦公、公寓分類量價走勢來看，商業及辦公量價都比較平穩，即便是限購之後也沒有明顯的變化，而公寓市場不然，年內雖然有北京、上海、成都、蘇州、重慶等城市對商住型公寓產品出臺了針對性政策，但武漢政府並未選擇跟進，加之住宅存量不足以及限購擠壓，公寓市場出現明顯的成交量上漲，而價格走勢平穩。
在去市場化的大背景下，結合我們看到的一些市場不確定性和危機，老吳也表達的他對武漢市場的一些擔憂：
首先是對於市場的憂慮：
克而瑞重點監測市場的真實價格還在漲：
限購和非限購區對比來看，非限購區最新6月價格對比去年底上漲7.8%，這個增幅很高了。
限購區非限購區價格價格變化趨勢對比圖
從環線看，二環內價格相對穩定，但二三環間限購重啟之後漲幅依然高達11%。更恐怖的是三環外漲幅達到18%。
分環線價格變化圖
從組團看，2個組團半年價格漲幅超過20%，7個在10-20%之間，全市25個組團，18個組團價格在限購之後依然在增長。
再從分產品線價格漲幅看， 首置首改價格走勢是比較平穩的，100-120平區間漲幅是最低的，而恰恰這部分是城市的主力剛需購房群體，占全市成交比例最高，剛需購房者對於價格是很敏感的，這部分客群的價格承受能力並不高，價格上行支撐乏力。投資帶來的價格快速上漲當然是不健康的。
再從供求來看，上半年供應下降是沒有成交下降快的，加上下半年供應實際能達到1200萬方，房價根本不存在快速上漲基礎。
總有新進武漢的開發商把武漢市場拿來跟南京、杭州、蘇州這些城市做對比，說武漢房價絕對值太低，未來至少要漲到和前面這些城市一樣高，要翻倍的漲。到底會不會這樣？
我們通過研究人口發展和房價上漲的路徑，來反推武漢人口未來的可能增幅，最後來擬合武漢房價可能的上漲速度，最後得出兩個速度，一個是7.7%的長期穩定增長速度，另一個是11.1%的短期高速增長（具體如何得出的，這裡不詳細解讀了，好奇的同學可以回看7月12日的發佈會直播重播），這兩個資料實際上都比較快了，他建立在武漢十三五末常住人口總量能達到1200萬和2030年能達到2000萬的增速基礎上，而實際這兩個速度在城市發展進程中都算是很高的人口增速，武漢究竟能不能達到其實尚存疑問。
諸多結構化的資料解讀之下，結論必然是目前市場價格持續過快上漲是不好的現象，如果持續快速上漲，未來政策再加碼是極大概率事件。
其次是對於企業的憂慮：
集中度是個很能說明問題的資料，我們從既往的不同行業市場發展史來看，新生市場渡過野蠻生長期之後，必然面臨行業集中度急劇上升的陣痛期，這段時間約80%中小企業會消失，最後留下20%的規模企業，形成相對穩定的市場。目前，整個房地產行業即處於集中度上升的陣痛期，武漢速度甚至高於全國平均水準。資料顯示2016年上半年823家企業分割整個市場蛋糕，但到了今年上半年，就只剩下661家。這個數字在未來還將大幅減少，中小企業，包括武漢本土的一些開發商未來何去何從，從業者何去何從，是我們不得不擔憂的一個大問題。
偉大的康得曾經說過：“自由不是你想幹就幹，而是你想不幹就不幹。”那麼現在，多少中小企業是想不幹而不幹了呢？
表達了憂慮，老吳也提出了他對企業發展的建議：“B4G”
簡而言之三大點：聽政府話、跟政府走，急政府難
接受調控，積極應對：我們從調控的手段、節奏和強度可以看到高層對穩定市場，防控風險的決心之大。完全不是企業所能相抗衡，結合前面分析的政策存在再加碼可能的結論，所以在目前這個敏感的階段，企業需要積極面對，不要捂盤對抗，積極入市，與政府對抗的結果不會是勝利，很可能是迎來再一輪的政策加碼，不聽話的孩子等來的有可能是糖，但更大可能是一頓打。
緊密結合政府產業和規劃佈局來進行房地產開發：不難發現當下全國城市格局發展已由原來的“三舊改造”為主調的城市更新，在向“三舊改造”與“產業新城”雙軌並行的新旋律進發！再結合長江主軸和長江新城的發展規劃，我們可以很明顯得出產城融合是中國幾個核心城市未來發展的主旋律。所以跟政府走，要緊密研究政府對於產業發展的思路和節奏，甚至可以積極配合政府一起開發產業新城、產業小鎮等等，次一等的也要在清楚產業發展格局和趨勢的前提下，去創富客群集中的區域搞開發。克而瑞最新在研究的一個新產品就叫創富客群地圖產品，直接指導企業投資佈局和產品開發；
改變開發戰略：房地產行業過去是高周轉的快速開發之路，但未來是持有資產，做管理，做運營的精細化發展之路。拿長租公寓的例子來說，北京、上海等城市嚴格控制商住公寓市場的發展，其背後的思路也值得企業研究，住建部5月19日剛剛發佈《 住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》 ，立法意圖在於建立購租並舉的住房制度，未來租房市場將迎來新的成長期，企業在其中能抓取到的機會極大，我們看萬科在北京和深圳都直接拿了必須100%自持的地塊，未來必然是要做房東的。企業戰略動態層面我們也可以看到如萬科、龍湖、金地、招商等都已在自營公寓市場已有項目落地，碧桂園、綠地也已蓄勢待發。從長租公寓的發展潛力來看，一方面基於政府土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一、二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。搶單長租公寓在未來的存量房市場可謂是房企的一個戰略選擇。長租公寓只是一個細分點，還有很多很多的精細化發展的方向值得企業去研究和做前瞻性戰略佈局。
關注三四線城市的發展。核心一二線城市的空間有限，但三四線城市廣闊天地大可作為，我們拿2016年的行業老大恒大來說，從恒大在湖北省內的佈局就可以看出，武漢市份額55%，其他城市份額達到45%，其兩條腿走路的成績是顯然的，上半年恒大湖北省總銷售金額104億，超過萬科成為省榜冠軍，而其城市佈局也明顯是在跟著湖北省內產業發展軸在走，這也就是我們前面提到的跟政府走，恒大做了，而且效果太明顯。
最後是對購房者的憂慮：
2015年初的時候老吳提出了最佳購房季，後面發生的事情大家都知道了。現在老吳提出了“購房觀望季”
老吳說了他對消費者的一些建議：
首先目前現狀是購房可選擇面太窄，市場本身供不應求，部分企業又選擇捂盤惜售，購房者基本沒有可挑選的餘地。但是調控是個長期行為，價格不存在繼續快速上漲的基礎，加上未來市場供應充足，購房者大可冷靜下來選擇觀望觀望，等到市場平衡，供應起來之後，有了更多更好的選擇時，再選擇出手不遲。