大房企紛紛轉型，炒房客躺著賺錢即將結束，房地產真的要變天了！
就當中小開發商通過三四線樓市試圖擠進“千億俱樂部”的時候，龍頭房企的動作更加迅捷，他們要麼通過多元化發展，轉型成為城市服務商，要麼走輕資產路線，力度抹平未來房地產波動所帶來的風險。
一、萬達和融創
萬達和融創的交易，大家想必都非常熟悉了，600多億的資產包，萬達借錢給融創買自己的文旅和酒店業務。當然萬達和融創的訴求不同，萬達追求的是輕資產路線，而融創則是想實現彎道超車，熟悉孫宏斌經歷的人應該都清楚，
融創2016年的銷售額是1553億，而今年上半年則是1118.4億元，而融創已經將2017年全年銷售定在3000億。如果實現這一目標，融創有望前進2名，由第7名升至第5名。
融創超車的獨門絕技就是並購，相比較在一級市場上增加儲備，這種方式的好處是可以較好的控制財務成本。不過這種方式同樣有現金流壓力，當年超車過猛，折戟順馳，
而萬達通過這次交易，能夠輕裝上陣，將報表做得更為漂亮，快速登陸資本市場，融資後加速完成轉型。
萬達和融創的戰略訴求不同。
萬達早已不再留戀房地產開發銷售這種重資產模式，而融創則夾雜了不少孫宏斌的個人情懷，在房地產開發銷售這條路上仍然會快馬加鞭，
二、SOHO中國
SOHO中國的潘石屹近來也是動作頻頻。
這幾天，潘石屹已經賣掉和即將賣掉的物業有3個，位於京滬，貨值100多億。潘石屹一直看空房地產開發銷售的傳統模式，在保留核心資產——外灘SOHO和望京SOHO之下，
與萬達類似，潘石屹也是要走輕資產模式，追求更多的租金收入。隨著共用經濟概念的興起，房地產行業也越來越強調使用權，而不是所有權。
在潘石屹看來，房地產的所有權一定會貶值，因為人們都把房子當資產儲存起來。現在人們過於追求房子的衍生價值，
三、萬科
7月14日晚，由萬科和其他公司組成的中國財團花費790億收購亞洲物流地產巨頭普洛斯。
普洛斯是一家物流設施提供商，商業模式是拿地蓋倉庫，供客戶使用。業務重心集中在中國、日本、美國和巴西，而在中國，它的業務主要集中在38個熱門城市，明星客戶是百世物流、京東、德邦和唯品會。
拿下這樣一家企業，萬科們的意圖很明顯，就是要發展地產、物流、商業消費以及資產管理在內的全方位服務體系，這就是朝著城市運營商的方向發展。
普洛斯的業務覆蓋的都是全球地產最熱國家的最熱城市。這就意味著，萬科朝著城市運營商的角色發展不僅限於國內，也將在國外迅速展開，能夠在一定程度上抹平未來國內房地產的波動風險。
要知道萬科的優勢是住宅開發，在業內積攢了極好的口碑。但這是好事也不是好事。
因為房地產開發屬於投資驅動增長模式的中堅，這種模式在初期的效率非常高，但現在這種模式的效率已經快速衰減，以前投1塊錢能夠創造10塊錢的回報，而現在可能是投10塊錢才能換會1塊錢的回報。
這種模式的外在表現就是M2的快速增長，卻沒有服務實體，全都被買成了以房地產為主的各類資產。
上述模式已經走到了中後期，新的增長點正在不斷湧現。
萬科是最善於未雨綢繆的房企，在維持住宅開發的同時，通過多元化發展，做大其他業務是必由之路。物流是萬科的主攻方向之一，當然還有包括發展租賃品牌、進入存量房市場等。
四、房地產的發展方向
房地產當然不會衰落，但模式一定會快速變化，引領行業變革的一定是龍頭房企。去年以來，房地產銷售增長了30%以上，但投資增速只有6.9%，說明房企們的融資意願和融資能力都在下降。
昨天結束的全國金融工作會議提到了這樣一句：積極有序發展股權融資，提高直接融資比重。
這句話的重點是“直接融資”。
從資金供需的角度來說，這種融資模式不需要金融仲介機構的介入，優勢是資金提供方收益較高，而資金需求方的成本較低。
從貨幣環境的角度來說，這種模式的意義更大，因為它排除了貨幣乘數效應，不會增加貨幣總量，直接表現是M2增速的降低。
間接融資的一個典型是餘額寶，餘額寶集中了大量閒置資金，這些資金一般購買的是銀行、信託、保險機構髮型的有價證券，然後再由這些金融仲介機構各種形式流入房地產等需要資金的行業。
通過提高直接融資，降低間接融資，房企融資將實現精准可控，反映到市場上就是房企花錢不再大手大腳，未來必須努力花好手中的每一分錢。
未來房企找錢，將逐漸回歸到銀行表內業務，但這一塊已經收緊。融360房貸君（fangdai123）認為，為了保證現金流，房企必須依賴專案回款。而加快回款，就必須加快銷售，也意味著房企必須有所轉變，扛著價格不賣會越來越行不通，放下身段擁抱購房者才是明智之舉。
從北上深等城市公佈的至2020年的住宅規劃，再到從近來龍頭房企的動作到中央在金融方面的定調，我們能看出，傳統住宅開發銷售模式即將迎來改變，將很快進入存量運營的時代。
一線城市早已是存量房的天下，而龍頭房企紛紛入股鏈家，正是這一趨勢的最好證明。
五、個人要如何取捨？
不過對個人投資者來說，新房比例的下降，意味著賺新房和二手房之間差價的模式也將宣告結束。躺著賺錢已經不大可能了。
而買二手房，意味著必須以長期價值投資為主，也就是賺租金。這種模式是可取的，準確說，以往買新房更像投機，而買二手房賺租金則是實打實的投資。
對普通購房者來說，房地產的這種變化，是好事也不是好事。說它是好事，是因為租賃市場會快速發展，租賃房源和租賃環境會逐漸好轉。
說它不好，是因為新房體量的下降，意味著買房就必須買二手房，付出的成本也將更多。
至於房價的走勢，剛需在租房市場上的沉澱在一定程度上降低需求端的競爭熱度，買房子的人少了，房價會趨於穩定。只不過買房的成本已然很高，會有一大批年輕人只能長期租房。
而在中國，它的業務主要集中在38個熱門城市，明星客戶是百世物流、京東、德邦和唯品會。拿下這樣一家企業，萬科們的意圖很明顯，就是要發展地產、物流、商業消費以及資產管理在內的全方位服務體系，這就是朝著城市運營商的方向發展。
普洛斯的業務覆蓋的都是全球地產最熱國家的最熱城市。這就意味著，萬科朝著城市運營商的角色發展不僅限於國內，也將在國外迅速展開，能夠在一定程度上抹平未來國內房地產的波動風險。
要知道萬科的優勢是住宅開發，在業內積攢了極好的口碑。但這是好事也不是好事。
因為房地產開發屬於投資驅動增長模式的中堅，這種模式在初期的效率非常高，但現在這種模式的效率已經快速衰減，以前投1塊錢能夠創造10塊錢的回報，而現在可能是投10塊錢才能換會1塊錢的回報。
這種模式的外在表現就是M2的快速增長，卻沒有服務實體，全都被買成了以房地產為主的各類資產。
上述模式已經走到了中後期，新的增長點正在不斷湧現。
萬科是最善於未雨綢繆的房企，在維持住宅開發的同時，通過多元化發展，做大其他業務是必由之路。物流是萬科的主攻方向之一，當然還有包括發展租賃品牌、進入存量房市場等。
四、房地產的發展方向
房地產當然不會衰落，但模式一定會快速變化，引領行業變革的一定是龍頭房企。去年以來，房地產銷售增長了30%以上，但投資增速只有6.9%，說明房企們的融資意願和融資能力都在下降。
昨天結束的全國金融工作會議提到了這樣一句：積極有序發展股權融資，提高直接融資比重。
這句話的重點是“直接融資”。
從資金供需的角度來說，這種融資模式不需要金融仲介機構的介入，優勢是資金提供方收益較高，而資金需求方的成本較低。
從貨幣環境的角度來說，這種模式的意義更大，因為它排除了貨幣乘數效應，不會增加貨幣總量，直接表現是M2增速的降低。
間接融資的一個典型是餘額寶，餘額寶集中了大量閒置資金，這些資金一般購買的是銀行、信託、保險機構髮型的有價證券，然後再由這些金融仲介機構各種形式流入房地產等需要資金的行業。
通過提高直接融資，降低間接融資，房企融資將實現精准可控，反映到市場上就是房企花錢不再大手大腳，未來必須努力花好手中的每一分錢。
未來房企找錢，將逐漸回歸到銀行表內業務，但這一塊已經收緊。融360房貸君（fangdai123）認為，為了保證現金流，房企必須依賴專案回款。而加快回款，就必須加快銷售，也意味著房企必須有所轉變，扛著價格不賣會越來越行不通，放下身段擁抱購房者才是明智之舉。
從北上深等城市公佈的至2020年的住宅規劃，再到從近來龍頭房企的動作到中央在金融方面的定調，我們能看出，傳統住宅開發銷售模式即將迎來改變，將很快進入存量運營的時代。
一線城市早已是存量房的天下，而龍頭房企紛紛入股鏈家，正是這一趨勢的最好證明。
五、個人要如何取捨？
不過對個人投資者來說，新房比例的下降，意味著賺新房和二手房之間差價的模式也將宣告結束。躺著賺錢已經不大可能了。
而買二手房，意味著必須以長期價值投資為主，也就是賺租金。這種模式是可取的，準確說，以往買新房更像投機，而買二手房賺租金則是實打實的投資。
對普通購房者來說，房地產的這種變化，是好事也不是好事。說它是好事，是因為租賃市場會快速發展，租賃房源和租賃環境會逐漸好轉。
說它不好，是因為新房體量的下降，意味著買房就必須買二手房，付出的成本也將更多。
至於房價的走勢，剛需在租房市場上的沉澱在一定程度上降低需求端的競爭熱度，買房子的人少了，房價會趨於穩定。只不過買房的成本已然很高，會有一大批年輕人只能長期租房。