成都再次迎來大規模土地拍賣，上半年64%住宅用地樓面價過萬
6月末，龍泉驛一地塊拍出11400元/㎡的樓面地價，溢價率75.38%，被中海以15.12億元收入囊中。而就在明天（7月18日）主城區將公開拍賣7宗地，共計563.5畝，這也是今年截止目前最大規模的一次集中放地。
很多人猜測，
高價地頻現是今年成都土地市場給到大家的普遍感受，到底有多頻繁呢？
我們來看一下這個資料，在2017年上半年共成交住宅用地18宗（14宗位於成都市區，4宗位於都江堰和浦江），在14宗市區住宅用地中有9宗樓面價過萬，占市區住宅成交地塊的64.29%。
每一次土拍，只要有樓面價過萬的地塊出現，就會引起行業人士及購房者的熱烈討論。但對於拿地房企來說，高地價意味著開發難度也相應加大。特別是當麵粉貴過麵包的時候，保本都難，盈利就更難了。
那麼2017成都土地市場高價地（超萬元樓面價）都有哪些呢？
據公開土地拍賣結果統計，今年（截止7月1日）成都主城區及近郊樓面價過萬的地塊一共有9宗。
9宗地塊共計占地約728.41畝，總建築面積不大於131萬㎡。分別由中南、中海、中國金茂、東原地產、中鐵等房企競得。其中中南、金茂是首次進入成都。
土地市場高價地頻出 開發商是如何破局的？
小住對歷年來競得高價地塊的房企進行整理後，發現幾種現象。一是開發商拿地後並不急於動工，而是將土地閒置幾年，待房價上漲之後再進行開發。二是通過在高價地塊旁邊拿一塊價格較低的土地，攤平整體樓面價。三是尋求合作開發，在產品的打造、專案的整體運營能力上進行溢價。
三種現象背後都有哪些房地產商在實踐？
高價拿地後，土地閒置，以時間換空間。
2012年12月，遠雄以7250元／平米的樓面價拿下高新區高朋西路西側、麗都路東側地塊，總占地28畝，溢價率134%，算是當年的高價地。但是時隔5年的時間，這塊地依舊停留在打圍階段，地塊內雜草遍佈，看起來非常的荒涼。
不過前段時間，小住從高新區規劃建設局網站瞭解到該專案的一則規劃調整動向：遠雄擬對該專案局部房型、建築外輪廓及立面等進行設計調整，
時隔5年時間，目前該區域周邊在售專案很少，其中在售住宅中環豐景，均價19000元/平米；在售公寓東華紅灣1號，均價11500元/平米。
小住也對社區周邊二手房近期掛牌價進行了統計，掛牌單價從15000-20000元/平米不等。
如果以7250元/平米的樓面價，加上2500-3000元/平米的建安成本，意味著該地塊推出項目的均價達到10000元/平米就能保本。而根據目前地塊周邊新房及二手房住宅均價來看，此專案如果上市，開發商對房價的定價空間就很大了。
高價地旁再拿一塊低價地，攤薄成本。
2014年4月23日，魯能以樓面價9350元/平米拿下成華區跳蹬河地塊172.25畝地塊，成為當年的單價、總價雙地王。但是，又在2014年年底花了5.9億拿下了旁邊47.6畝的地，攤薄成本。
在2014年，魯能城地塊周邊的樓盤並不多，當時在售的住宅基本上都是剛需，有大東展均價8900元/平米，招商中央華府均價10000元/平米，泰博理想城8000元/平米，是典型的麵粉比麵包還貴。
沉寂兩年後，於2016年4月正式開盤，售價9700-11000元/平米，前期虧本賣房。但隨著市場變化，如今售價已達到17000元/平米，當年的地王也終於迎來了利潤上升期。
（成都魯能城鳥瞰效果圖）
合作開發，打造改善性產品。
今年4月6日中南集團以12900元/平米的樓面價，溢價率61%競得成華區建設南路44.53畝地塊。該地塊商業占比較高，而且要求自持比例不小於30%，必須修建不低於1萬平米的寫字樓一處，這使得本專案的開發難度較大。
中南集團作為首次進入成都的房企，雖然屬於一線品牌開發商。但對成都市場畢竟不瞭解，在加上地塊開發難度較大，尋求合作開發會是一個不錯的選擇。而在今年6月14日中南集團發佈消息稱，該地塊將聯合進入成都多年的融創一起開發。
不管通過何種方式，高價地的開發都非常考驗開發商的綜合能力。在今年成交的9宗超萬元樓面價地塊中，容積率低於3的有5宗，其餘容積率高的地塊，均為商業占比較高的地塊，更加大了打造產品的難度。
“高地價”頻現的成都，不禁讓我們發出一個疑問？開發商們會不會對成都市場的信心太高了呢？據坊間傳聞，中國金茂在武侯區以17160元/㎡樓面價獲得的162畝地塊，開盤價預計會達到3萬元/平，而周圍區域6月均價僅在1W6， 若半年後項目上市，真的有人可以接受3W的均價嗎？
附：718主城區土拍預告
宗地1
位置：成華區龍潭街道辦事處同仁社區3組、院山社區5組
面積：54.3畝
土地性質：二類住宅用地
容積率：3
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地2
位置：成華區鐵塔廠片區
面積：185.7493畝
土地性質：商業用地（地塊①）、二類住宅用地（地塊②）、商業服務業設施用地（地塊③）
容積率：地塊①：不大於344013平方米；地塊②：不大於160378平方米（禁止相容商業建築）；地塊③：不大於4241平方米
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地3
位置：成華區二仙橋5號地塊專案B1地塊
面積：92.7548畝
土地性質：商服用地、住宅用地
容積率：①號地塊不大於110616平方米，（其中可相容的二類住宅建築面積比例不大於計入容積率建築面積的49%）；②號地塊不大於74893平方米，（其中可相容的二類住宅建築面積比例不大於計入容積率建築面積的49%）。
起拍樓面地價：5800元/平米
宗地4
位置：金牛區天回街道辦事處萬聖社區9組，白塔社區7、9組，石門社區1組
面積：100.0957畝
土地性質：①地塊：商業用地相容二類住宅用地；②號地塊：二類住宅用地
容積率：①號地塊：不大於99483平方米（其中可相容的二類住宅建築面積比例不大於計入容積率建築面積的50%）；②號地塊：不大於95673平方米（不得相容商業）
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地5
位置：金牛區沙河源街道辦事處友聯社區2、8組
面積：57.6875畝
土地性質：商業服務業設施用地（相容二類住宅用地）
容積率：2(其中可相容的住宅面積比例不大於計入容積率建築面積的50%)。
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地6
位置：武侯區簇錦街道鐵佛村6、7組、簇橋街道七裡村6組
面積：72.9820畝
土地性質：商業服務業設施用地相容二類住宅用地
容積率：2.8（其中可相容的住宅面積比例不大於計入容積率總建築面積的50%）
起拍樓面地價：7000元/平米
掛牌單價從15000-20000元/平米不等。如果以7250元/平米的樓面價，加上2500-3000元/平米的建安成本，意味著該地塊推出項目的均價達到10000元/平米就能保本。而根據目前地塊周邊新房及二手房住宅均價來看，此專案如果上市，開發商對房價的定價空間就很大了。
高價地旁再拿一塊低價地，攤薄成本。
2014年4月23日，魯能以樓面價9350元/平米拿下成華區跳蹬河地塊172.25畝地塊，成為當年的單價、總價雙地王。但是，又在2014年年底花了5.9億拿下了旁邊47.6畝的地，攤薄成本。
在2014年，魯能城地塊周邊的樓盤並不多，當時在售的住宅基本上都是剛需，有大東展均價8900元/平米，招商中央華府均價10000元/平米，泰博理想城8000元/平米，是典型的麵粉比麵包還貴。
沉寂兩年後，於2016年4月正式開盤，售價9700-11000元/平米，前期虧本賣房。但隨著市場變化，如今售價已達到17000元/平米，當年的地王也終於迎來了利潤上升期。
（成都魯能城鳥瞰效果圖）
合作開發，打造改善性產品。
今年4月6日中南集團以12900元/平米的樓面價，溢價率61%競得成華區建設南路44.53畝地塊。該地塊商業占比較高，而且要求自持比例不小於30%，必須修建不低於1萬平米的寫字樓一處，這使得本專案的開發難度較大。
中南集團作為首次進入成都的房企，雖然屬於一線品牌開發商。但對成都市場畢竟不瞭解，在加上地塊開發難度較大，尋求合作開發會是一個不錯的選擇。而在今年6月14日中南集團發佈消息稱，該地塊將聯合進入成都多年的融創一起開發。
不管通過何種方式，高價地的開發都非常考驗開發商的綜合能力。在今年成交的9宗超萬元樓面價地塊中，容積率低於3的有5宗，其餘容積率高的地塊，均為商業占比較高的地塊，更加大了打造產品的難度。
“高地價”頻現的成都，不禁讓我們發出一個疑問？開發商們會不會對成都市場的信心太高了呢？據坊間傳聞，中國金茂在武侯區以17160元/㎡樓面價獲得的162畝地塊，開盤價預計會達到3萬元/平，而周圍區域6月均價僅在1W6， 若半年後項目上市，真的有人可以接受3W的均價嗎？
附：718主城區土拍預告
宗地1
位置：成華區龍潭街道辦事處同仁社區3組、院山社區5組
面積：54.3畝
土地性質：二類住宅用地
容積率：3
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地2
位置：成華區鐵塔廠片區
面積：185.7493畝
土地性質：商業用地（地塊①）、二類住宅用地（地塊②）、商業服務業設施用地（地塊③）
容積率：地塊①：不大於344013平方米；地塊②：不大於160378平方米（禁止相容商業建築）；地塊③：不大於4241平方米
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地3
位置：成華區二仙橋5號地塊專案B1地塊
面積：92.7548畝
土地性質：商服用地、住宅用地
容積率：①號地塊不大於110616平方米，（其中可相容的二類住宅建築面積比例不大於計入容積率建築面積的49%）；②號地塊不大於74893平方米，（其中可相容的二類住宅建築面積比例不大於計入容積率建築面積的49%）。
起拍樓面地價：5800元/平米
宗地4
位置：金牛區天回街道辦事處萬聖社區9組，白塔社區7、9組，石門社區1組
面積：100.0957畝
土地性質：①地塊：商業用地相容二類住宅用地；②號地塊：二類住宅用地
容積率：①號地塊：不大於99483平方米（其中可相容的二類住宅建築面積比例不大於計入容積率建築面積的50%）；②號地塊：不大於95673平方米（不得相容商業）
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地5
位置：金牛區沙河源街道辦事處友聯社區2、8組
面積：57.6875畝
土地性質：商業服務業設施用地（相容二類住宅用地）
容積率：2(其中可相容的住宅面積比例不大於計入容積率建築面積的50%)。
起拍樓面地價：5000元/平米
宗地6
位置：武侯區簇錦街道鐵佛村6、7組、簇橋街道七裡村6組
面積：72.9820畝
土地性質：商業服務業設施用地相容二類住宅用地
容積率：2.8（其中可相容的住宅面積比例不大於計入容積率總建築面積的50%）
起拍樓面地價：7000元/平米