中山市工業用地7月起“先租後讓”
近日，
土地使用年限不高於30年
近日，南都記者從中山市政府瞭解到，《中山市工業用地“先租後讓”、“彈性年限出讓”實施細則(試行)》(以下簡稱《實施細則》)已獲中山市政府同意，從今年7月1日起施行，有效期為3年。
該《實施細則》指出，中山市範圍內新申請出讓的工業用地在使用“先租後讓”、“彈性年限出讓”方式時，適用本實施細則。實施細則所稱“先租後讓”是指對工業用地設定一定期限的租賃期，按照工業用地公開出讓程式確定土地競得人，
據瞭解，“先租後讓”的土地使用年限不高於30年，土地成交後簽訂“6+ N”的出讓合同。租賃期滿經考核評價達標並繳清土地價款的，方可辦理土地登記。“彈性年限出讓”則在少於法定最高使用年限的前提下，各鎮(區)可根據具體工業專案實際情況確定使用年限。
《實施細則》還指出，出讓起始價按使用年限進行修正。其中“先租後讓”的競買保證金按土地出讓起始價的10%一次性收取，
可收取不低於總地價10%的保證金
《實施細則》還稱，根據專案的實際情況，履約監管協議可約定收取不低於總地價10%的履約保證金。在項目開工、竣工、投產階段分別按30%、30 %、40 %比例返還。履約保證金的收取、返還及管理由屬地鎮(區)政府負責。
在“先租後讓”租賃期滿前一年(即租賃期第5年)，由屬地鎮(區)政府組織鎮(區)相關職能部門對項目出讓合同約定的建築面積、最低容積率、固定資產投資強度、土地產出率、土地稅收產出率等指標執行情況進行預考核。指標考核值未達到約定值的，由屬地鎮(區)政府發出通知書，明確相關產業要求、固定資產投資強度、建設容積率、土地產出率、土地稅收產出率等指標須在剩餘的土地租賃期內達到出讓合同約定水準，否則按出讓合同約定解除出讓合同並由政府無償收回土地使用權。
“先租後讓”租賃期將滿前一個月，由屬地鎮(區)政府組織鎮(區)相關職能部門對專案出讓合同約定的產業要求、固定資產投資強度、建設容積率、土地產出率、土地稅收產出率等指標執行情況進行考核評價(初評)。考核評價(初評)須提交市經信、發改、規劃、國土、住建、環保、稅務等主管部門審核，並出具審核意見回饋屬地鎮(區)政府。
租賃期滿不達標政府無償收回
同時，為了杜絕工業地皮閒置，該細則還指出，“先租後讓”土地租賃期將滿，經考核評價不達標的，市國土資源局解除與土地競得人簽訂的出讓合同，政府無償收回土地使用權，已收取的首期土地價款不予退回；地上建築物、構建物及其他附著物考慮折舊按照市場評估價補償，機器、工作器具及工藝設施等不予補償，動產搬遷費用不予補助。具體地上建築物、構建物及其他附著物的補償事宜由屬地鎮(區)政府負責，並由屬地鎮(區)政府委託有相應評估資質的評估公司進行評估。
另外，各鎮(區)應對轄區內的工業用地“彈性年限出讓”專案的出讓合同履約情況進行考核評估。同時，各鎮(區)政府應落實工業用地屬地管理責任。擬定出讓工業用地的產業要求、最低容積率、固定資產投資強度、土地產出率、土地稅收產出率等指標，組織鎮(區)供地會審；負責與土地競得人簽訂土地履約監管協議；管理履約保證金；監管轄區範圍內的工業用地履約情況；編制“先租後讓”專案考核評價意見書等。使用年限為50年的工業項目用地出讓，其准入及供應後履約情況考核評估，參照本實施細則執行。
解讀
中山工業地需求旺盛須提高利用率
雖然受到經濟不景氣等原因的影響，中山偶見工廠停工等情況，不過在轉型升級的過程中，實際上中山的工業用地需求依舊旺盛，中山目前的工業土地依舊受到不少產業的青睞。
不過，在工業用地的使用過程中，依舊存在不少問題。有從事土地交易的知情人士指出，近年來受到經濟不景氣的衝擊，有些廠房被老闆關停，但土地卻因此閒置下來，這使得工業用地給予工業發展的初衷變味。同時，由於看到商住用地的價格隨著房價水漲船高，有些從事生產的老闆們擔心以後無法再購買到廉價的工業土地，同時也可能出於閒置數年再轉手賣出的投機心態，使得不少工業用地雖然成功流轉出去，但卻沒有發揮應有的作用。
此外，中山市的土地國土局也在政策解讀中指出，當前中山市正處於全面推進組團式發展，全面實施創新驅動發展戰略，推動產業邁向中高端水準的關鍵時期，工業用地需求依然旺盛。在我市新建建設用地愈發緊張的情況下，如何創新和改進工業用地出讓方式，提高工業用地節約集約利用效益，具有迫切的現實需要。市第十四屆黨代會指出我市面臨“四個難以為繼”，其中之一就是以土地擴張為主的發展模式難以為繼。我市是全省唯一減量規劃地級市，目前中山市建設用地總規模已經突破規劃期末的建設用地規模總量，各鎮區總體開發強度也普遍較高；但由於管理體制原因，中山市招商引資工作由鎮區主導，工業用地的開發利用亦以鎮區為主，部分鎮區在工業用地的統籌利用、供應管理、供後監管力度不足，存在土地閒置、低效用地情況，為此亟須改進工業用地的供應方式。
該局指出，“先租後讓”有助解決土地利用粗放和用地緊張並存的難題，同時有利於推動土地資源要素統籌升級。中山市提出把要素升級、結構優化、制度改革作為今後發展的三大發動機，土地是要素升級中的關鍵。為此，推進工業用地“先租後讓”、“彈性年限出讓”出讓制度改革，配套出臺相關實施細則，從優化土地資源配置入手，最大限度地發揮土地經濟和社會效益，促進工業用地節約集約利用。同時，這樣的做法還能更好推進落實供給側結構性改革要求。根據國家和省供給側結構性改革要求，實施“先租後讓”、“彈性年限出讓”方式供地，可以更好適應新產業、新業態的發展需求，促進降低企業用地成本，減輕企業項目營運初期的資金壓力。同時，輔以土地供後情況跟蹤考核評價，有效減少土地低效利用、土地閒置等浪費土地現象的發生。
該局還稱，試行工業用地先租後讓、彈性年限出讓有不少好處，例如工業用地先租後讓、彈性年限出讓，是一種新的用地供應模式，有利於各用地單位、各鎮區根據專案性質情況，選擇更適合產業專案發展的土地供應方式，促進降低企業用地成本；對先租後讓、彈性年限出讓工業專案，由發改、經信、國土、規劃、稅務、環保等部門實行聯動管理，綜合服務，更好服務專案落地、保障專案按期建設達產。
采寫：南都記者 蕭倩苑
指標考核值未達到約定值的，由屬地鎮(區)政府發出通知書，明確相關產業要求、固定資產投資強度、建設容積率、土地產出率、土地稅收產出率等指標須在剩餘的土地租賃期內達到出讓合同約定水準，否則按出讓合同約定解除出讓合同並由政府無償收回土地使用權。“先租後讓”租賃期將滿前一個月，由屬地鎮(區)政府組織鎮(區)相關職能部門對專案出讓合同約定的產業要求、固定資產投資強度、建設容積率、土地產出率、土地稅收產出率等指標執行情況進行考核評價(初評)。考核評價(初評)須提交市經信、發改、規劃、國土、住建、環保、稅務等主管部門審核，並出具審核意見回饋屬地鎮(區)政府。
租賃期滿不達標政府無償收回
同時，為了杜絕工業地皮閒置，該細則還指出，“先租後讓”土地租賃期將滿，經考核評價不達標的，市國土資源局解除與土地競得人簽訂的出讓合同，政府無償收回土地使用權，已收取的首期土地價款不予退回；地上建築物、構建物及其他附著物考慮折舊按照市場評估價補償，機器、工作器具及工藝設施等不予補償，動產搬遷費用不予補助。具體地上建築物、構建物及其他附著物的補償事宜由屬地鎮(區)政府負責，並由屬地鎮(區)政府委託有相應評估資質的評估公司進行評估。
另外，各鎮(區)應對轄區內的工業用地“彈性年限出讓”專案的出讓合同履約情況進行考核評估。同時，各鎮(區)政府應落實工業用地屬地管理責任。擬定出讓工業用地的產業要求、最低容積率、固定資產投資強度、土地產出率、土地稅收產出率等指標，組織鎮(區)供地會審；負責與土地競得人簽訂土地履約監管協議；管理履約保證金；監管轄區範圍內的工業用地履約情況；編制“先租後讓”專案考核評價意見書等。使用年限為50年的工業項目用地出讓，其准入及供應後履約情況考核評估，參照本實施細則執行。
解讀
中山工業地需求旺盛須提高利用率
雖然受到經濟不景氣等原因的影響，中山偶見工廠停工等情況，不過在轉型升級的過程中，實際上中山的工業用地需求依舊旺盛，中山目前的工業土地依舊受到不少產業的青睞。
不過，在工業用地的使用過程中，依舊存在不少問題。有從事土地交易的知情人士指出，近年來受到經濟不景氣的衝擊，有些廠房被老闆關停，但土地卻因此閒置下來，這使得工業用地給予工業發展的初衷變味。同時，由於看到商住用地的價格隨著房價水漲船高，有些從事生產的老闆們擔心以後無法再購買到廉價的工業土地，同時也可能出於閒置數年再轉手賣出的投機心態，使得不少工業用地雖然成功流轉出去，但卻沒有發揮應有的作用。
此外，中山市的土地國土局也在政策解讀中指出，當前中山市正處於全面推進組團式發展，全面實施創新驅動發展戰略，推動產業邁向中高端水準的關鍵時期，工業用地需求依然旺盛。在我市新建建設用地愈發緊張的情況下，如何創新和改進工業用地出讓方式，提高工業用地節約集約利用效益，具有迫切的現實需要。市第十四屆黨代會指出我市面臨“四個難以為繼”，其中之一就是以土地擴張為主的發展模式難以為繼。我市是全省唯一減量規劃地級市，目前中山市建設用地總規模已經突破規劃期末的建設用地規模總量，各鎮區總體開發強度也普遍較高；但由於管理體制原因，中山市招商引資工作由鎮區主導，工業用地的開發利用亦以鎮區為主，部分鎮區在工業用地的統籌利用、供應管理、供後監管力度不足，存在土地閒置、低效用地情況，為此亟須改進工業用地的供應方式。
該局指出，“先租後讓”有助解決土地利用粗放和用地緊張並存的難題，同時有利於推動土地資源要素統籌升級。中山市提出把要素升級、結構優化、制度改革作為今後發展的三大發動機，土地是要素升級中的關鍵。為此，推進工業用地“先租後讓”、“彈性年限出讓”出讓制度改革，配套出臺相關實施細則，從優化土地資源配置入手，最大限度地發揮土地經濟和社會效益，促進工業用地節約集約利用。同時，這樣的做法還能更好推進落實供給側結構性改革要求。根據國家和省供給側結構性改革要求，實施“先租後讓”、“彈性年限出讓”方式供地，可以更好適應新產業、新業態的發展需求，促進降低企業用地成本，減輕企業項目營運初期的資金壓力。同時，輔以土地供後情況跟蹤考核評價，有效減少土地低效利用、土地閒置等浪費土地現象的發生。
該局還稱，試行工業用地先租後讓、彈性年限出讓有不少好處，例如工業用地先租後讓、彈性年限出讓，是一種新的用地供應模式，有利於各用地單位、各鎮區根據專案性質情況，選擇更適合產業專案發展的土地供應方式，促進降低企業用地成本；對先租後讓、彈性年限出讓工業專案，由發改、經信、國土、規劃、稅務、環保等部門實行聯動管理，綜合服務，更好服務專案落地、保障專案按期建設達產。
采寫：南都記者 蕭倩苑