租購同權？！廣州出臺的樓市新政能改變中國樓市走向嗎？
廣州的租購同權對於樓市絕對有顛覆性的影響，未來會有更多城市跟隨。住房市場的長效機制已然呼之欲出！租房和買房一樣了，房價會怎麼樣？
7月17日，廣州市政府官網掛出《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。
廣州樓市爆出的大消息，廣大群眾在7月18日才琢磨出味道來：在具體措施中的第一條，提出中國住房租賃史上可能具有里程碑的一條措施：租購同權！
具體內容如下：
賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，
此舉具有里程碑意義
現在北京、上海等城市，房價貴的重要原因是附著在其上的優質資源，比如優質的學校，醫療等資源。
而這些資源往往具有獨佔性（即按片劃分的擇校體系）。也就是說，只有買房子的人，擁有產權的人才能夠享受。稀缺就會導致溢價，因此最貴的房子往往是所謂的學區房，
不少所謂的地產專家或者推銷者，也常常會把這種獨佔性和稀缺性當做是推薦房源的最重要理由。據公號“暴財經”分析，最貴學區房的不斷上漲基本上都是因為擁有教育等資源的獨佔性。
這種獨佔性還導致一個問題，就是擁有房產的人和租房的人之間存在著一條無形的身份落差和階層鴻溝。
現在，按照廣州的規定，租房可以和購房享受同樣的資源，
三大好處不可忽略
這麼一來有幾個好處：
第一，大大緩解了人們的買房熱情。據“暴財經”瞭解，有為數眾多的人買房和換房的目的是為了孩子的教育，既然不買房就可以享受到教育了，購房熱情自然下降。
第二，進一步確立租房體系的地位。租房的價值不差于買房，那麼在存量房為主體的一線城市，
第三，對於人才來說可能格外重要。在北京、上海、深圳，有多少懷揣夢想的南漂、北漂因為無法給孩子一個好的教育資源而出走呢？一旦租房確權，那麼對於人才的吸納將是顛覆性的影響。
如果其他城市不跟進，恐怕廣州未來將一騎絕塵。
不過這裡還有一個隱憂——這種擁有好教育資源的地塊，房租方面可能因為供求關係的變化發生較大幅度的提高。因為大量想給孩子良好教育資源的父母會紛紛去擁有優質教育資源的地塊租房，而不是買房。
總之，這一舉措對於遏制房價上漲有積極的正面意義，對於租賃體系的建立一樣有關不可估量的影響，但希望廣州政府及後續跟進的城市，要在上述存在優質資源的地區，控制房租的上漲。
租賃住房三部曲
說完這條具有歷史性意義的條款以外，其實廣州本次的通知中還有幾個重要的內容：
增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計畫。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。
允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。
允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租。
這三個條款，業內人士稱之為租賃住房三部曲！分別從土地、商業用房、個人改造房等三個維度來提供租賃住房。
土地方面，從拍地的時候就強調，要有純租房，既化解土地市場的熱炒，就可以增加出租市場的供應。
商業用房，可以改造成租賃房，既可以盤活商業用房的存量，緩解其又功能屬性被抑制和過剩的局面，又可以給租賃市場提供更多的房源。
改造房的措施也給一些有出租意願但是由於資質，安全標準等問題無法進入租房市場的房源以合理性。
商住用房去庫存時機到來
商業用房這裡要多說幾句。業內人士劉曉博認為，此次廣州“開口子”，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，可以說體現了房地產調控“因城施策”的原則，給多個城市提供了一條解決“商業用房高庫存”的道路。
廣州這份文件的原話是：
允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。
這裡面隱藏了幾個利好：
第一，允許改造成租賃住房的是“商業用房等”，這個“等”，有進一步想像的空間。此前大城市一直再整頓“工改居”，也就是控制工業用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調整呢？
第二，“調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”，居住成本會降低。
第三，這段話沒有講，但檔裡有涉及：租住人還可以提取公積金支付房租，以及“保護承租人的穩定居住權”等等。
過去幾年，中國樓市發生了巨大的轉折，主要體現在兩個方面：
第一，全國的住房已經足夠14億中國人居住，但存在顯著的“人房錯配”現象。也就是說，在人口不斷增加的大中城市，住宅還不夠住；而在農村、絕大多數中小城市，住宅已經顯著過剩。
第二，各大城市都給予寫字樓、商業綜合體、商務公寓等“商業用房”極為充足的土地供應，於是中國城市普遍出現了“商業用房”嚴重過剩的局面。
上圖是2016年上半年部分城市“商業用房”的“消化週期”資料。成都的“商業用房”要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報導稱，深圳的“消化週期”長達20年。
據仲量聯行最新資料，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過70萬平方米。截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米，全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。
在上海，庫存的“商業用房”面積據稱已經超過1000萬平方米，消化週期也長達8到10年。
“商業用房”過剩了，該怎麼辦？要知道，這類房子管理費高，對於普通業主來說空置的成本非常高。而在過去幾個月，北京、上海又對“商業用房”採取了空前嚴厲的限制措施，以避免大家打擦邊球，最終讓人口增長失控。
因此，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》也給“商業用房”去庫存提供了機會。
“暴財經”指出，廣州的租購同權對於樓市絕對是擁有顛覆性的影響，未來相比會有更多城市跟隨。住房市場的長效機制已然呼之欲出！
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因為大量想給孩子良好教育資源的父母會紛紛去擁有優質教育資源的地塊租房，而不是買房。總之，這一舉措對於遏制房價上漲有積極的正面意義，對於租賃體系的建立一樣有關不可估量的影響，但希望廣州政府及後續跟進的城市，要在上述存在優質資源的地區，控制房租的上漲。
租賃住房三部曲
說完這條具有歷史性意義的條款以外，其實廣州本次的通知中還有幾個重要的內容：
增加租賃住房用地有效供應。將租賃住房用地供應納入年度土地供應計畫。以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例後，由競價轉為競自持租賃住房面積。
允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。
允許出租人按照國家和地方的住宅設計規範改造住房後出租。
這三個條款，業內人士稱之為租賃住房三部曲！分別從土地、商業用房、個人改造房等三個維度來提供租賃住房。
土地方面，從拍地的時候就強調，要有純租房，既化解土地市場的熱炒，就可以增加出租市場的供應。
商業用房，可以改造成租賃房，既可以盤活商業用房的存量，緩解其又功能屬性被抑制和過剩的局面，又可以給租賃市場提供更多的房源。
改造房的措施也給一些有出租意願但是由於資質，安全標準等問題無法進入租房市場的房源以合理性。
商住用房去庫存時機到來
商業用房這裡要多說幾句。業內人士劉曉博認為，此次廣州“開口子”，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房，可以說體現了房地產調控“因城施策”的原則，給多個城市提供了一條解決“商業用房高庫存”的道路。
廣州這份文件的原話是：
允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。經規劃行政主管部門批准改建後的住房，其土地使用年限不變，調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。公安消防等有關職能部門按照改建後的實際使用性質進行審批驗收。改建後的租賃住房，不得銷售。
這裡面隱藏了幾個利好：
第一，允許改造成租賃住房的是“商業用房等”，這個“等”，有進一步想像的空間。此前大城市一直再整頓“工改居”，也就是控制工業用房改造為租賃住房，將來會不會有政策調整呢？
第二，“調整後用水、用電、用氣價格按照居民標準執行”，居住成本會降低。
第三，這段話沒有講，但檔裡有涉及：租住人還可以提取公積金支付房租，以及“保護承租人的穩定居住權”等等。
過去幾年，中國樓市發生了巨大的轉折，主要體現在兩個方面：
第一，全國的住房已經足夠14億中國人居住，但存在顯著的“人房錯配”現象。也就是說，在人口不斷增加的大中城市，住宅還不夠住；而在農村、絕大多數中小城市，住宅已經顯著過剩。
第二，各大城市都給予寫字樓、商業綜合體、商務公寓等“商業用房”極為充足的土地供應，於是中國城市普遍出現了“商業用房”嚴重過剩的局面。
上圖是2016年上半年部分城市“商業用房”的“消化週期”資料。成都的“商業用房”要全部租出去、賣出去，大約需要168個月。其實，成都還不是問題最嚴重的，當時的報導稱，深圳的“消化週期”長達20年。
據仲量聯行最新資料，2017年上半年深圳共有8個新竣工的甲級辦公樓項目，總供應量超過70萬平方米。截至2017年二季度，深圳甲級辦公樓存量達580萬平方米，全市甲級辦公樓市場空置率上升至16%，較去年底上升了超過3個百分點。
在上海，庫存的“商業用房”面積據稱已經超過1000萬平方米，消化週期也長達8到10年。
“商業用房”過剩了，該怎麼辦？要知道，這類房子管理費高，對於普通業主來說空置的成本非常高。而在過去幾個月，北京、上海又對“商業用房”採取了空前嚴厲的限制措施，以避免大家打擦邊球，最終讓人口增長失控。
因此，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》也給“商業用房”去庫存提供了機會。
“暴財經”指出，廣州的租購同權對於樓市絕對是擁有顛覆性的影響，未來相比會有更多城市跟隨。住房市場的長效機制已然呼之欲出！
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