政策刺激作用明顯，品牌房企紛紛入場！資產價格已聞風上漲 風口上的杭州長租公寓，會飛起來嗎
“只要站在風口，豬都會飛起來”，互聯網大佬雷軍說的這句話，讓許多人頗為贊同。眼下，隨著國家明文要求大中城市加快發展住房租賃市場，長租公寓似乎就站在了這個新的風口上，
隨著財大氣粗的企業加盟，杭州長租公寓告別了前幾年互聯網創業時代的小打小鬧，規模進入加速度。但在現有政策下，長租公寓依舊不是門賺錢的生意，而資金的搶灘，也導致了風口上的資產價格水漲船高，
近日，住建部等九部委發文，大中城市要加快發展住房租賃市場。作為首批住房租賃試點城市，杭州的長租公寓已經起步了一段時間。互聯網公司、房企、仲介、物業公司紛紛切入這一市場，杭州的長租公寓品牌可以說是遍地開花，但在實力房企加入後，長租公寓規模的增長格外迅猛，並出現了自持物業做租賃的形式。
龍湖旗下的長租公寓品牌“冠寓”已經有兩個項目共計504套房源在杭州上市，分別是西溪藍保店和靠近老余杭的融通店。“冠寓”業務運營負責人葉忠透露，位於留和路的藍保大廈項目，推出僅20多天，90%的房源就已經全部租賃出去。
“藍保店中58m2左右的戶型一個月租金在2600元上下，
萬科旗下長租公寓品牌“泊寓”也即將正式和市場見面。萬科杭州公司“泊寓”業務負責人費濱表示，八月中下旬，位於蕭山的精峰世紀大廈將迎來第一批入住的租客，一室一衛20~30m2的精裝房源，租金大約在2600元/月。
“這個項目是我們從其他公司手裡收購過來的，
費濱還透露，此前杭州出讓的幾塊有自持比例的地塊，其自持部分也完全有做長租公寓的可能：“已經有幾塊地和我們接觸過了，
走相對高端路線的現象級長租公寓品牌“群島”，宗旨是為租客提供“更舒適、更具審美含金量的居停之所”，這也符合大股東南都一向的風格，目前在杭州已有將近10個儲備專案。
“群島”旗下第一個項目MOMA位於濱江區的星耀鑫都匯，共計294套精裝房源。MOMA的名字源于紐約現代藝術博物館，因此項目風格也偏藝術氣質，294套精裝房源不像別的長租公寓品牌做標準化配置，而是每套都有個性化設計和定制家居。據“群島”相關業務負責人介紹，房源面積在40~70m2不等，平均月租金在3580~5780元，選擇多樣。由於獨具特色，“群島”一經推出就成為網紅公寓，儘管公共區域要到8月底才完全竣工，但目前啟租三日已經有逾百套簽約等候入住。
稅負、消防改造成本高長租公寓企業顧慮不少與傳統房地產行業的快進快出相比，長租公寓的運營模式顯然是一個賺“慢錢”的過程，而這也造成不少長租公寓品牌的困擾。
與“米果”、“魔方”等長租公寓品牌轉租物業後改造運營不同，各個房企介入該行業之初就聲明，除了轉租物業外，還有很大一部分會選擇自持物業，然後做長租公寓的運營。而自持，顯然不是靠租金就可以迅速回籠成本的。
費濱直言：“如果是一個自持的項目，想依靠長租公寓的運營收入來覆蓋收購該項目的成本，那是不太可能的，兩者的資金量完全不在一個量級。今後，顯然是要尋求金融創新，將重資產變成輕資產。”
“目前似乎還沒有哪家企業有比較好的破題辦法。但對於這些收購來的物業，其土地本身的價值畢竟在升值，並且長租公寓業務能夠為企業提供一個穩定的現金流。”葉忠說。
即使是轉租物業運營，短期收益率也並不樂觀。目前已經上市和即將上市的長租公寓，基本都是寫字樓、廠房改造為主，不論運營方是租賃還是收購，都必須要對寫字樓或廠房進行改造。而大部分寫字樓和廠房的規劃中，每層只有一到兩個公共衛生間，現在要全部改造成長租公寓，保證每戶都有一個獨立衛生間，就涉及到管道、線路等多方面的問題。
“群島”前期選擇高配置的產品設計，目的是儘快佔據杭州中高端長租細分市場，形成品牌優勢，待運營模式成熟之後，會考慮品牌和運營輸出，形成託管模式。同時依託投資方背景，由輕資產轉向重資產模式，計畫收購物業實現自持運營。
稅負較重也是目前長租公寓領域的一個困境。如果重資產運營，開發商是“房東”，需要徵收6%的增值稅和12%的房產稅；現在許多租賃企業扮演的都是“二房東”的角色，雖然只需要交增值稅，但其實很多時候要承擔房東的所有稅負成本。一位業內人士說，現在杭州被列入租賃試點城市，可以預見不久後會有相應的政策檔出臺，“如果真的要培育租賃市場，我們呼籲有適當的稅收減免政策。”
對於長租公寓運營來說，除了成本和盈利的問題外，還需要考慮一些規範方面的要求。
比如，長租公寓在改造後出租，被視為酒店運營，這對消防的要求特別高。大部分品牌集中式長租公寓的消防驗收標準就是參照酒店消防標準來的，這是很大的一塊成本。而如果是普通房東將自己的房子出租，則基本不會進行消防改造。
風口下不求盈利先占坑“玩家”多致資產價格上揚面對長租公寓這一風口，房地產企業都在想辦法介入，已經提前佈局的房企，也都在快速擴張，力求迅速做大規模。
尤其是近日九部委聯合發文支援加快發展住房租賃市場的通知中，明確表示“要加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資管道，支持發行公司信用類債券及資產支持證券，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金”後，想要入場的“玩家”越來越多。
葉忠則表示，已經有許多房企在著手成立與長租公寓業務相關的部門，並想辦法儘快切入市場，是收購其他做長租公寓的公司也好，還是自己迅速租賃、收購一些物業也好，“先占好坑，再進行擴張”。
而這也導致不論是轉租還是自持物業運營，成本都明顯提高。
不少品牌公寓的負責人都感歎，去年找項目談轉租和今年去談，房東的心態完全不一樣了，需要花更高的成本才能租到一些比較中意的寫字樓或廠房來進行改造。
杭州我愛我家前兩年就推出“相寓”品牌，開始介入長租公寓市場，品牌總監周包軍說，今年有個特別明顯的現象就是，“一個地段和配套都比較好的單幢商業物業，往往有好幾家長租公寓公司在同時談價格競爭。”有時候有家公司今天已經談得差不多了，明天就被別的公司“截胡”了，這樣的案例已經發生了好幾起。
“儘管杭州目前還沒有稅費減免這樣的相關政策來鼓勵長租公寓這一產業，但是從國家宣導等大方向來看，顯然大家都看到了這一行的機遇。”周包軍說。
面對這樣的市場變化，費濱認為存在一定的隱患：“越來越多的房企進入到這一行業，被房企們瞄準要收購的這些物業資產，其價格迅速上漲，成本上去了，今後給到租客的租金自然也會相應上漲。這就有悖於國家希望租金穩定的初衷。”
對於那些地段還不錯的閒置資產來說，則因租賃風口迎來了春天。杭州有不少留用地項目，蓋了寫字樓，卻苦於租不出去，長期閒置。長租公寓則盤活了這些資產，也提高了村民的集體收入。
不過，一位業內人士也擔憂，將寫字樓和舊廠房改造成長租公寓出租，國家政策鼓勵，地方相關部門也採取默許態度，但問題在於，今後會不會有更多企業，以低價獲取非住宅地塊，卻改變性質進行公寓租賃，甚至轉賣。
“閒置資產的利用要支持。但在新的土地出讓中，則要防止企業和資金借政策風口套利。”該業內人士表示。
MOMA的名字源于紐約現代藝術博物館，因此項目風格也偏藝術氣質，294套精裝房源不像別的長租公寓品牌做標準化配置，而是每套都有個性化設計和定制家居。據“群島”相關業務負責人介紹，房源面積在40~70m2不等，平均月租金在3580~5780元，選擇多樣。由於獨具特色，“群島”一經推出就成為網紅公寓，儘管公共區域要到8月底才完全竣工，但目前啟租三日已經有逾百套簽約等候入住。稅負、消防改造成本高長租公寓企業顧慮不少與傳統房地產行業的快進快出相比，長租公寓的運營模式顯然是一個賺“慢錢”的過程，而這也造成不少長租公寓品牌的困擾。
與“米果”、“魔方”等長租公寓品牌轉租物業後改造運營不同，各個房企介入該行業之初就聲明，除了轉租物業外，還有很大一部分會選擇自持物業，然後做長租公寓的運營。而自持，顯然不是靠租金就可以迅速回籠成本的。
費濱直言：“如果是一個自持的項目，想依靠長租公寓的運營收入來覆蓋收購該項目的成本，那是不太可能的，兩者的資金量完全不在一個量級。今後，顯然是要尋求金融創新，將重資產變成輕資產。”
“目前似乎還沒有哪家企業有比較好的破題辦法。但對於這些收購來的物業，其土地本身的價值畢竟在升值，並且長租公寓業務能夠為企業提供一個穩定的現金流。”葉忠說。
即使是轉租物業運營，短期收益率也並不樂觀。目前已經上市和即將上市的長租公寓，基本都是寫字樓、廠房改造為主，不論運營方是租賃還是收購，都必須要對寫字樓或廠房進行改造。而大部分寫字樓和廠房的規劃中，每層只有一到兩個公共衛生間，現在要全部改造成長租公寓，保證每戶都有一個獨立衛生間，就涉及到管道、線路等多方面的問題。
“群島”前期選擇高配置的產品設計，目的是儘快佔據杭州中高端長租細分市場，形成品牌優勢，待運營模式成熟之後，會考慮品牌和運營輸出，形成託管模式。同時依託投資方背景，由輕資產轉向重資產模式，計畫收購物業實現自持運營。
稅負較重也是目前長租公寓領域的一個困境。如果重資產運營，開發商是“房東”，需要徵收6%的增值稅和12%的房產稅；現在許多租賃企業扮演的都是“二房東”的角色，雖然只需要交增值稅，但其實很多時候要承擔房東的所有稅負成本。一位業內人士說，現在杭州被列入租賃試點城市，可以預見不久後會有相應的政策檔出臺，“如果真的要培育租賃市場，我們呼籲有適當的稅收減免政策。”
對於長租公寓運營來說，除了成本和盈利的問題外，還需要考慮一些規範方面的要求。
比如，長租公寓在改造後出租，被視為酒店運營，這對消防的要求特別高。大部分品牌集中式長租公寓的消防驗收標準就是參照酒店消防標準來的，這是很大的一塊成本。而如果是普通房東將自己的房子出租，則基本不會進行消防改造。
風口下不求盈利先占坑“玩家”多致資產價格上揚面對長租公寓這一風口，房地產企業都在想辦法介入，已經提前佈局的房企，也都在快速擴張，力求迅速做大規模。
尤其是近日九部委聯合發文支援加快發展住房租賃市場的通知中，明確表示“要加大對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資管道，支持發行公司信用類債券及資產支持證券，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持並推動發展房地產投資信託基金”後，想要入場的“玩家”越來越多。
葉忠則表示，已經有許多房企在著手成立與長租公寓業務相關的部門，並想辦法儘快切入市場，是收購其他做長租公寓的公司也好，還是自己迅速租賃、收購一些物業也好，“先占好坑，再進行擴張”。
而這也導致不論是轉租還是自持物業運營，成本都明顯提高。
不少品牌公寓的負責人都感歎，去年找項目談轉租和今年去談，房東的心態完全不一樣了，需要花更高的成本才能租到一些比較中意的寫字樓或廠房來進行改造。
杭州我愛我家前兩年就推出“相寓”品牌，開始介入長租公寓市場，品牌總監周包軍說，今年有個特別明顯的現象就是，“一個地段和配套都比較好的單幢商業物業，往往有好幾家長租公寓公司在同時談價格競爭。”有時候有家公司今天已經談得差不多了，明天就被別的公司“截胡”了，這樣的案例已經發生了好幾起。
“儘管杭州目前還沒有稅費減免這樣的相關政策來鼓勵長租公寓這一產業，但是從國家宣導等大方向來看，顯然大家都看到了這一行的機遇。”周包軍說。
面對這樣的市場變化，費濱認為存在一定的隱患：“越來越多的房企進入到這一行業，被房企們瞄準要收購的這些物業資產，其價格迅速上漲，成本上去了，今後給到租客的租金自然也會相應上漲。這就有悖於國家希望租金穩定的初衷。”
對於那些地段還不錯的閒置資產來說，則因租賃風口迎來了春天。杭州有不少留用地項目，蓋了寫字樓，卻苦於租不出去，長期閒置。長租公寓則盤活了這些資產，也提高了村民的集體收入。
不過，一位業內人士也擔憂，將寫字樓和舊廠房改造成長租公寓出租，國家政策鼓勵，地方相關部門也採取默許態度，但問題在於，今後會不會有更多企業，以低價獲取非住宅地塊，卻改變性質進行公寓租賃，甚至轉賣。
“閒置資產的利用要支持。但在新的土地出讓中，則要防止企業和資金借政策風口套利。”該業內人士表示。