一個方法論，一套工具箱，“代建之王”這樣撬起萬億大市場
杭州2017年8月8日電 /美通社/ -- 近日，房地產領域自媒體人林小北撰寫了標題為“一個方法論，一套工具箱，‘代建之王’這樣撬起萬億大市場”的文章，解讀“代建之王”綠城管理。如下是經過作者授權轉載的文章全文。
變革之所以顯得突然，往往因為你不曾留心觀察。就像海明威推崇的“冰山理論” -- 冰山運動之所以雄偉壯觀，是因為它只有八分之一露出水面。在房地產的汪洋裡，看起來並不起眼的代建業務，就是這樣一座冰山。
根據《中國房地產代建行業發展藍皮書》統計，近3年房地產成交總額中，代建項目的比重已經由3.2%提升到5.7%。到2030年，這個數字有望提高到10%。也就是市場上每成交10套房子，
綠城管理集團總經理李軍在博鼇房地產論壇發表演講
“我們有可能改變中國房地產開發模式。”在博鼇房地產論壇上，綠城管理總經理李軍拋出了他們的目標。
他所領導的綠城管理，今年上半年合同銷售金額約153億，相當於去年銷售額的85%。歷年累計代建面積，占市場份額45%，是當之無愧的“代建之王”。
目前，綠城管理同時服務著171個專案。他們發現，委託方們的需求是如此錯綜複雜。
事實上，很多委託方帶著專案找到綠城管理，第一訴求並不是賺錢。有的希望能幫他們理順內部體系，有的想打造自己的品牌，也有的希望幫他們做團隊培訓……
他們需要的不是一個“打工仔”，
李軍和他的同事們想到了麥肯錫。這家Top級的諮詢公司，有套著名的“七步成詩法”。通過問題界定、分解、規劃、分析等七個邏輯遞進的步驟，再複雜的商業問題，都可以推導出系統的解決方案。
在代建4.0的框架之下，綠城管理也摸索出了一套類似的“方法論”。面對委託方的每一個訴求，綠城管理的團隊都會進行需求還原、問題診斷、解構分析，再經過資料研究和歸納建議，最後才形成提報方案。以前的代建模式，通常用“產品思維”考慮問題。你來找我代建，我就把最好的拳頭產品複製給你。綠城也曾給人留下這樣的刻板印象。比如到了一個地方，二話不說就上去造最高配的二代高層。當地市場一旦不喜歡，就容易形成庫存。
這套“方法論”的提出，意味著綠城管理的理念，已經從“產品思維”進化到了“需求思維”。交給委託方的，肯定是最匹配的解決方案。就像一個醫術高明的老中醫，在診治的時候用的往往不是最貴的藥，但卻是最合適的。
某種意義上說，綠城管理要“改變中國房地產開發模式”，這套“方法論”就是一把輕巧的鑰匙。
首先，它將大幅提高綠城管理內部組織的效能，為這只代建“獨角獸”擺脫內部的束縛。
此前的綠城管理，也面臨著“成長的煩惱”。作為一個服務提供者，綠城管理需要面對形形色色的委託方、投資者、供應商……其跨度之大，超乎想像。隨著規模的不斷擴張，李軍首先要面對的，就是內部的管控壓力。僅僅是不斷增加的項目需求分析，就足夠讓他的團隊疲於奔命。而這套“方法論”，是一套程式化的思考方法。就像麥肯錫的員工，不一定都是某個領域的專家，但只要掌握科學的分析方法，依然可以推導出正確的結論。
在李軍看來，綠城管理的員工，本身就是專業領域的行家裡手，再武裝上這套“方法論”的話，人人都可以成為頂尖的諮詢顧問。
其次，它也能提高與委託方之間的溝通效率。
曾經有一家製造業公司，請麥肯錫去評估他們的分支機搆是否有擴張的機會。結果經過一番分析後，麥肯錫給出了結論：這個分支機搆需要的其實不是擴張，而是關閉或者賣掉。
事實上，並不是所有人都清楚自己的需求所在，綠城管理的那些委託方也同樣如此。這套“方法論”一路分析下來，就像做了一場私人定制的體檢。可以用最快的速度，挖掘出委託方最真實的需求。毫無疑問，它將成為綠城管理的一個全新標籤，把代建的專業化推上一個新的高度。
當然，有了分析問題的“方法論”，還需要一套解決問題的“工具箱”。
從事代建超7年，綠城管理積累了豐富的解決方案。即將推出的“綠星認證標準”，將是這個“工具箱”裡最神奇的一個。它首先是委託方確認服務的一張功能表。同時，還會給每個專案做出最高五星的星級評定，就像代建領域的“米其林評分”。
綠星認證主要考察四個模組，分別是產品、運營、服務和供應商，每個模組下面又細分多個小項。
比如權重最高的“產品”模組，細分有建築設計、景觀、智慧化和綠色節能等指標項。
大家都知道，這幾年，綠城的產品創新突飛猛進。無論是年輕的“郡”系，還是芭蕉聽雨的中式小院，選項裡總有一款適合你。合作之初，委託方就要選定各項指標。投入越多，對應的分數也越高。定完各項指標標準後，星級自然也就出來了。就像在餐廳點完菜後，不用等上菜，你就能知道這頓吃的是滿漢全席，還是清湯掛麵。為了鼓勵委託方提高品質，他們甚至還會對高星級的專案降低基礎收費。
作為一個資金密集型的產業，“工具箱”裡當然還得配置一些金融工具。目前，綠城管理已經戰略聯合多家金融機構，將逐步推進單專案投資基金、股權並購基金，以及產業投資基金的成立。一旦上下游的委託方或供應商有資金需求，綠城管理就能迅速馳援，雪中送炭。
同樣向供應商和委託方開放的，還有被視為綠城人才“黃埔軍校”的綠城管理學堂，裡面分享的全是綠城20多年開發經驗中的“乾貨”。
比如新推出的課程“桃李計畫”，就把綠城最拿手的中式產品來了個“庖丁解牛”。從建築設計到園林景觀，都請來操盤手現身教學，毫不藏私。
在綠城管理的概念裡，讓鏈條上的同伴保持認知上的一致，價值遠大於孤芳自賞。就像K·K在《失控》裡所說的，在這個時代，開放者贏，中央控制者輸。
很多人可能會問，說了這麼多，跟我們普通購房者有什麼關係？
當然有關。首先，會有更多的人能以最合理的成本，住上心心念念的綠城社區。第二個驚喜，則是藏在“工具箱”裡的“房屋4S店”。
7月3日，綠城首家房屋4S店在翡翠城正式開業。從字面上就可以理解，它會像汽車的4S店一樣，為房屋提供維修和保養服務。因為工匠全部經過綠城體系培訓，專業化程度極高。
前段時間，杭州城西一戶業主家裡發生滲漏。綠城房屋4S店的工匠們動用了先進的窺視儀，深入管道井內發現了問題所在，並在24小時之內完成維修。原本需要拆牆才能找出問題根源，現在只需要一次“微創手術”就可以搞定……
你會發現，從“方法論”到“工具箱”，綠城管理已經形成了一套獨特的價值閉環。
委託方上門後，首先會接受“方法論”的掃描。然後根據給出的解決方案，從“綠星認證標準”裡，選定一顆適宜的星級。如果他們有資金需求，那麼可以申請地產基金支援；如果有團隊培訓的需求，那麼就讓綠城管理學院來伺候……
從“方法論”到“工具箱”閉環的合成，將是綠城管理繼續保持領先的動力，也奠定了代建乃至整個房地產行業的“新玩法”。
蘋果CEO庫克曾對《財富》雜誌說，“你會希望自己成為池塘中，激起變革漣漪的那枚卵石。”
現在，圍繞著綠城管理，一個環形的漣漪已經慢慢蕩開。
文章原作者，知名房地產自媒體人林小北，文章經作者授權轉載。
圖片 - https://photos.prnasia.com/prnh/20170808/1915818-1
當地市場一旦不喜歡，就容易形成庫存。這套“方法論”的提出，意味著綠城管理的理念，已經從“產品思維”進化到了“需求思維”。交給委託方的，肯定是最匹配的解決方案。就像一個醫術高明的老中醫，在診治的時候用的往往不是最貴的藥，但卻是最合適的。
某種意義上說，綠城管理要“改變中國房地產開發模式”，這套“方法論”就是一把輕巧的鑰匙。
首先，它將大幅提高綠城管理內部組織的效能，為這只代建“獨角獸”擺脫內部的束縛。
此前的綠城管理，也面臨著“成長的煩惱”。作為一個服務提供者，綠城管理需要面對形形色色的委託方、投資者、供應商……其跨度之大，超乎想像。隨著規模的不斷擴張，李軍首先要面對的，就是內部的管控壓力。僅僅是不斷增加的項目需求分析，就足夠讓他的團隊疲於奔命。而這套“方法論”，是一套程式化的思考方法。就像麥肯錫的員工，不一定都是某個領域的專家，但只要掌握科學的分析方法，依然可以推導出正確的結論。
在李軍看來，綠城管理的員工，本身就是專業領域的行家裡手，再武裝上這套“方法論”的話，人人都可以成為頂尖的諮詢顧問。
其次，它也能提高與委託方之間的溝通效率。
曾經有一家製造業公司，請麥肯錫去評估他們的分支機搆是否有擴張的機會。結果經過一番分析後，麥肯錫給出了結論：這個分支機搆需要的其實不是擴張，而是關閉或者賣掉。
事實上，並不是所有人都清楚自己的需求所在，綠城管理的那些委託方也同樣如此。這套“方法論”一路分析下來，就像做了一場私人定制的體檢。可以用最快的速度，挖掘出委託方最真實的需求。毫無疑問，它將成為綠城管理的一個全新標籤，把代建的專業化推上一個新的高度。
當然，有了分析問題的“方法論”，還需要一套解決問題的“工具箱”。
從事代建超7年，綠城管理積累了豐富的解決方案。即將推出的“綠星認證標準”，將是這個“工具箱”裡最神奇的一個。它首先是委託方確認服務的一張功能表。同時，還會給每個專案做出最高五星的星級評定，就像代建領域的“米其林評分”。
綠星認證主要考察四個模組，分別是產品、運營、服務和供應商，每個模組下面又細分多個小項。
比如權重最高的“產品”模組，細分有建築設計、景觀、智慧化和綠色節能等指標項。
大家都知道，這幾年，綠城的產品創新突飛猛進。無論是年輕的“郡”系，還是芭蕉聽雨的中式小院，選項裡總有一款適合你。合作之初，委託方就要選定各項指標。投入越多，對應的分數也越高。定完各項指標標準後，星級自然也就出來了。就像在餐廳點完菜後，不用等上菜，你就能知道這頓吃的是滿漢全席，還是清湯掛麵。為了鼓勵委託方提高品質，他們甚至還會對高星級的專案降低基礎收費。
作為一個資金密集型的產業，“工具箱”裡當然還得配置一些金融工具。目前，綠城管理已經戰略聯合多家金融機構，將逐步推進單專案投資基金、股權並購基金，以及產業投資基金的成立。一旦上下游的委託方或供應商有資金需求，綠城管理就能迅速馳援，雪中送炭。
同樣向供應商和委託方開放的，還有被視為綠城人才“黃埔軍校”的綠城管理學堂，裡面分享的全是綠城20多年開發經驗中的“乾貨”。
比如新推出的課程“桃李計畫”，就把綠城最拿手的中式產品來了個“庖丁解牛”。從建築設計到園林景觀，都請來操盤手現身教學，毫不藏私。
在綠城管理的概念裡，讓鏈條上的同伴保持認知上的一致，價值遠大於孤芳自賞。就像K·K在《失控》裡所說的，在這個時代，開放者贏，中央控制者輸。
很多人可能會問，說了這麼多，跟我們普通購房者有什麼關係？
當然有關。首先，會有更多的人能以最合理的成本，住上心心念念的綠城社區。第二個驚喜，則是藏在“工具箱”裡的“房屋4S店”。
7月3日，綠城首家房屋4S店在翡翠城正式開業。從字面上就可以理解，它會像汽車的4S店一樣，為房屋提供維修和保養服務。因為工匠全部經過綠城體系培訓，專業化程度極高。
前段時間，杭州城西一戶業主家裡發生滲漏。綠城房屋4S店的工匠們動用了先進的窺視儀，深入管道井內發現了問題所在，並在24小時之內完成維修。原本需要拆牆才能找出問題根源，現在只需要一次“微創手術”就可以搞定……
你會發現，從“方法論”到“工具箱”，綠城管理已經形成了一套獨特的價值閉環。
委託方上門後，首先會接受“方法論”的掃描。然後根據給出的解決方案，從“綠星認證標準”裡，選定一顆適宜的星級。如果他們有資金需求，那麼可以申請地產基金支援；如果有團隊培訓的需求，那麼就讓綠城管理學院來伺候……
從“方法論”到“工具箱”閉環的合成，將是綠城管理繼續保持領先的動力，也奠定了代建乃至整個房地產行業的“新玩法”。
蘋果CEO庫克曾對《財富》雜誌說，“你會希望自己成為池塘中，激起變革漣漪的那枚卵石。”
現在，圍繞著綠城管理，一個環形的漣漪已經慢慢蕩開。
文章原作者，知名房地產自媒體人林小北，文章經作者授權轉載。
圖片 - https://photos.prnasia.com/prnh/20170808/1915818-1