成都最貴起拍價商業用地流拍，凸顯長效機制缺失的行業尷尬
8月8日，成都上市一宗有史以來最高起拍價的商服用地，最終因報名開發商數量不足取消拍賣。
此番流拍並不意外，這宗地本身就自帶極高的建設要求，同時成都商業存量較大，
此時更需要思考的是，這宗流拍地塊未來的命運將走向何方，從中又折射出怎樣的房地產發展邏輯？
01
光環之下的消費盲區
地塊本身的“假口岸”屬性，讓開發商敬而遠之
此次流拍的2號宗地位於錦江區新開街、東丁字街，
就該地塊自身實際情況來看，地處錦江區繁華地段，毗鄰天府廣場、春熙路、鹽市口、仁恒置地等地標性商圈，是名副其實的城市中心，因此可以稱得上成都商業用地“最好”的位置。
然而，地塊周邊成熟的商業配套，既可以是這宗地作為成都最高起拍價地塊的籌碼，也成為它在後期運營的桎梏，並使其光輝環繞的同時，無異于成都商業用地“最差”的位置。
多年以來，成都中心城區形成了以鹽市口商圈、春熙路商圈、太古裡商圈為磁極的商業氛圍，路徑上存在從天府廣場自西向東延伸的特性。
更重要的是，消費者早已習慣了這樣的購物路線（如下圖所示），此次拍賣的2號宗地恰好處在“消費盲區”中，實屬商業用地中的“假口岸”。
如圖中紅色箭頭所示
地塊所處的位置，與三個成熟的大型商圈保持著一定的距離，同時又處在日漸式微的鹽市口商圈的輻射範圍內。
這就讓2號宗地在後期開發時面臨很尷尬的處境，地塊所屬的街道並沒有形成濃厚的商業氛圍。離地塊最近的仁恒置地廣場與上普財富中心廣場所處的位置為幹道夾角，而地塊所在錦興路中段，
另外，該地塊為產業項目用地，須建設辦公寫字樓，對競得者的商業運作能力和資金鏈要求相對較高，再加上小區域內本身就競爭激烈的寫字樓環境，讓開發商只能敬而遠之。
宗地建設要求：
1、競得人自持計容商業建築面積不得低於50%，在宗地出讓年限內不得整體或分割銷售；
2、出讓宗地宗地項目須建設辦公寫字樓；
3、該地塊位於我國安全限制距離內，嚴禁宗地作為涉外建築項目（含酒店）用途，所建專案嚴禁對境外人員銷售和租賃。
類似的例子還有不遠處順城大街商圈，同樣位於中心城區商圈的輻射範圍內，但是由於其距離鹽市口商圈有一定的距離，既無法很好的引流，又面臨巨大的競爭壓力。
相信不少開發商在對2號宗地蠢蠢欲動時，腦海裡也浮現過順城大街的影子。
與鹽市口一街之隔的順城大街商圈
02
成都商業存量去化週期長達6年
住宅投資的高預期下，商業類產品食之無味
事實上，此次商服用地的流拍，也指向另一個老生常談的話題：成都商業過剩。
成都商業的高光時刻可以追溯到2011年前後，彼時，住宅價格與商鋪價格的比值一度達到1:5-1:6，足見商業的市場地位。
沒有等到“三十年河東、三十年河西”的時間長度，短短5年間，成都商業的市場狀況便改天換地。以去年新川板塊某明星盤為例，據安居客，該專案目前商鋪單價大多處在3萬/㎡的水準，住宅單價卻已經高達約2萬/㎡，住宅與商鋪的價格比例還不到1:2。
從租金來說，其實住宅的租金收益率與商鋪寫字樓相比都很低，但住宅這幾年增值大，使得人們對住宅的預期利益更加看重，而且這種嚴重扭曲產品價值的“預期”，很難在短時間內改變，導致開發商聞商不寒而慄。
以擁有大量成品住宅的攀成鋼為例，片區多個商業綜合體已經打造了近8年時間，卻依然難以看到新的進展，背後原因不就是開發商的擔憂嗎。
攀成鋼尚且如此，孤零零的2號宗地有誰敢拿？
另一方面，根據中成房業發佈的成都房地產市場月報，截至7月，成都的商業存量為1482.7萬㎡，錦江區存量占比達40.3%。
而7月商業銷售成交面積為20.0萬㎡，即便此資料環比上漲13.9%、同比上漲18.2%，但按照7月的去化速度，成都商業存量去化需要6年，壓力不可謂不大。
同屬於商業性質的寫字樓市場也不好過，7月成都寫字樓銷售5.4萬㎡，環比上升29.3%、同比上升38.0%，整體存量則高達330.7萬㎡。
從投資收益與住宅差異懸殊，到整體存量過剩，在兩個不容更改的事實下，商業類物業顯然不夠吸引力，甚至有如雞肋般“食之無味、棄之可惜”。
成都投資者第一次意識到商業“棄之可惜”是在去年10月，彼時，成都出臺限購政策，加大了住宅的購入門檻。
而據銳理資料，成都商業成交量逐步上漲也是在去年10月，並在今年4月達到最高，單月成交套數達5060套。
不過，這樣的資料僅限於公寓市場。目前成都公寓的存量依然高達307.1萬㎡，7月的銷售情況則為21.6萬㎡（據中成房業）。
表面的銷售資料與背後的存量相比實在“寒酸”，就連那些高呼“商業拐點已至”的人，恐怕也只是心照不宣地選擇了自我欺瞞。
03
商業用地前途未蔔
折射出房地產行業對長效機制的渴望
商業用地的前途未蔔，一方面是存量與城市消費能級使然，同時，也與投資者的期望關係密切。
2016年至今，商品房價格一路高走，即便各大城市相繼出臺調控政策，並且逐漸顯現威力，但人們心中“房產可以帶來高額投資回報”的認知已經固化，從而導致住宅量價齊升，商業則一度“剛起”。
以往這種情況下，只有購房者面對高房價的難受，如今隨著高地價、高自持等拿地限制，就連開發商也難受起來。如果開發商不敢拿地，從而導致屢現流拍，政府恐怕也不太好受。
這樣的“三方困局”，顯然並非任意一方所樂見的。
我們不妨猜測一下此次流拍2號宗地未來的命運：
1、政府降價出售，減少開發商的成本；
2、先沉寂一段時間，等商業市場轉好時，再進行公開拍賣；
3、調整用地性質，以住宅類土地上市；
在目前嚴峻的商業環境下，1、2點恐怕都不足以打消開發商的顧慮。第3點則更易推高房價，在這樣的絕佳地段，地塊性質如若變成住宅，其成交樓面價恐怕2萬/㎡都難以收手。
除上述三點外，經此流拍之後，還有業內人士提出建議：將土地性質改為公共租賃用地，即開發之後以公租房的身份入市。
事實上，梳理此前出臺的調控政策就不難發現，關於公租房的呼聲最為高漲，政府也逐漸開始嘗試其可行性，從中不難發現這位業內人士判斷行業趨勢的邏輯。
7月18日，成都市公共資源交易中心以公開拍賣的方式出讓6宗主城區地塊，其中5宗為商住混合用地，最終競自持比例最高達100%，不過當日的成交樓面價也因此得到限制，後續這些地塊將有大部分體量被開發為公寓形態，並向租賃市場轉移。
7月18日土拍現場
隨後的7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，兩幅土地採取“只租不售”模式，出讓年限70年，項目建成後將至少提供1897套租賃住房房源。
其中，浦東新區地塊成交樓面單價為5569元/㎡，嘉定新城地塊成交樓面單價為5950元/㎡，均遠遠低於此前的土地成交價格。
從中很容易看到雙贏的局面，地價得到控制，開發商拿地成本不再高居不下。其次是住宅無法上市出售，便不存在房價變化的問題，其中的不確定因素將更多轉移至租金方面。
相比之下，近日北京出臺的“租售同權”則顯得有些畫餅充饑，其中諸多不明朗之處，取得的成效難以判斷，不過與從土地根源解決樓市難題自然不可同日而語。
我們再回過頭來看流拍2號宗地的命運時，其最好的結局無異於以公租房的身份上市。只有不斷地大批量地把配套成熟、交通便利的地塊用於公租房，才能去掉房地產市場的虛火！改變人們對住宅增值的“預期”，從而促進房地產市場走入健康狀態。
在那句“沒有不起作用的調控，只有不夠狠的調控”面前，公租房顯然擺出了另一種態度——房地產行業不缺調控，缺的是長效機制。
與鹽市口一街之隔的順城大街商圈
02
成都商業存量去化週期長達6年
住宅投資的高預期下，商業類產品食之無味
事實上，此次商服用地的流拍，也指向另一個老生常談的話題：成都商業過剩。
成都商業的高光時刻可以追溯到2011年前後，彼時，住宅價格與商鋪價格的比值一度達到1:5-1:6，足見商業的市場地位。
沒有等到“三十年河東、三十年河西”的時間長度，短短5年間，成都商業的市場狀況便改天換地。以去年新川板塊某明星盤為例，據安居客，該專案目前商鋪單價大多處在3萬/㎡的水準，住宅單價卻已經高達約2萬/㎡，住宅與商鋪的價格比例還不到1:2。
從租金來說，其實住宅的租金收益率與商鋪寫字樓相比都很低，但住宅這幾年增值大，使得人們對住宅的預期利益更加看重，而且這種嚴重扭曲產品價值的“預期”，很難在短時間內改變，導致開發商聞商不寒而慄。
以擁有大量成品住宅的攀成鋼為例，片區多個商業綜合體已經打造了近8年時間，卻依然難以看到新的進展，背後原因不就是開發商的擔憂嗎。
攀成鋼尚且如此，孤零零的2號宗地有誰敢拿？
另一方面，根據中成房業發佈的成都房地產市場月報，截至7月，成都的商業存量為1482.7萬㎡，錦江區存量占比達40.3%。
而7月商業銷售成交面積為20.0萬㎡，即便此資料環比上漲13.9%、同比上漲18.2%，但按照7月的去化速度，成都商業存量去化需要6年，壓力不可謂不大。
同屬於商業性質的寫字樓市場也不好過，7月成都寫字樓銷售5.4萬㎡，環比上升29.3%、同比上升38.0%，整體存量則高達330.7萬㎡。
從投資收益與住宅差異懸殊，到整體存量過剩，在兩個不容更改的事實下，商業類物業顯然不夠吸引力，甚至有如雞肋般“食之無味、棄之可惜”。
成都投資者第一次意識到商業“棄之可惜”是在去年10月，彼時，成都出臺限購政策，加大了住宅的購入門檻。
而據銳理資料，成都商業成交量逐步上漲也是在去年10月，並在今年4月達到最高，單月成交套數達5060套。
不過，這樣的資料僅限於公寓市場。目前成都公寓的存量依然高達307.1萬㎡，7月的銷售情況則為21.6萬㎡（據中成房業）。
表面的銷售資料與背後的存量相比實在“寒酸”，就連那些高呼“商業拐點已至”的人，恐怕也只是心照不宣地選擇了自我欺瞞。
03
商業用地前途未蔔
折射出房地產行業對長效機制的渴望
商業用地的前途未蔔，一方面是存量與城市消費能級使然，同時，也與投資者的期望關係密切。
2016年至今，商品房價格一路高走，即便各大城市相繼出臺調控政策，並且逐漸顯現威力，但人們心中“房產可以帶來高額投資回報”的認知已經固化，從而導致住宅量價齊升，商業則一度“剛起”。
以往這種情況下，只有購房者面對高房價的難受，如今隨著高地價、高自持等拿地限制，就連開發商也難受起來。如果開發商不敢拿地，從而導致屢現流拍，政府恐怕也不太好受。
這樣的“三方困局”，顯然並非任意一方所樂見的。
我們不妨猜測一下此次流拍2號宗地未來的命運：
1、政府降價出售，減少開發商的成本；
2、先沉寂一段時間，等商業市場轉好時，再進行公開拍賣；
3、調整用地性質，以住宅類土地上市；
在目前嚴峻的商業環境下，1、2點恐怕都不足以打消開發商的顧慮。第3點則更易推高房價，在這樣的絕佳地段，地塊性質如若變成住宅，其成交樓面價恐怕2萬/㎡都難以收手。
除上述三點外，經此流拍之後，還有業內人士提出建議：將土地性質改為公共租賃用地，即開發之後以公租房的身份入市。
事實上，梳理此前出臺的調控政策就不難發現，關於公租房的呼聲最為高漲，政府也逐漸開始嘗試其可行性，從中不難發現這位業內人士判斷行業趨勢的邏輯。
7月18日，成都市公共資源交易中心以公開拍賣的方式出讓6宗主城區地塊，其中5宗為商住混合用地，最終競自持比例最高達100%，不過當日的成交樓面價也因此得到限制，後續這些地塊將有大部分體量被開發為公寓形態，並向租賃市場轉移。
7月18日土拍現場
隨後的7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，兩幅土地採取“只租不售”模式，出讓年限70年，項目建成後將至少提供1897套租賃住房房源。
其中，浦東新區地塊成交樓面單價為5569元/㎡，嘉定新城地塊成交樓面單價為5950元/㎡，均遠遠低於此前的土地成交價格。
從中很容易看到雙贏的局面，地價得到控制，開發商拿地成本不再高居不下。其次是住宅無法上市出售，便不存在房價變化的問題，其中的不確定因素將更多轉移至租金方面。
相比之下，近日北京出臺的“租售同權”則顯得有些畫餅充饑，其中諸多不明朗之處，取得的成效難以判斷，不過與從土地根源解決樓市難題自然不可同日而語。
我們再回過頭來看流拍2號宗地的命運時，其最好的結局無異於以公租房的身份上市。只有不斷地大批量地把配套成熟、交通便利的地塊用於公租房，才能去掉房地產市場的虛火！改變人們對住宅增值的“預期”，從而促進房地產市場走入健康狀態。
在那句“沒有不起作用的調控，只有不夠狠的調控”面前，公租房顯然擺出了另一種態度——房地產行業不缺調控，缺的是長效機制。