這家美國最大的出租公寓運營商，是怎樣做到近300億市值？
EQR (Equity Residential)成立於1969年，是一家總部位於美國芝加哥專注於經營和管理公寓的運營企業。其在1993年正式上市，成為美國第一家上市的公寓型REITs，並於2001年納入標普500指數成分股。
* 房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
EQR通過收購、建造等方式獲得並持有核心市場房源，並通過高標準運營，為美國高端住宅租賃市場用戶提供高品質住宅租賃服務，其所持公寓在地域上主要分佈在美國高端高成長性市場。EQR的發展歷程經歷了快速擴張到縮減規模精細化運營的過程，但EQR一直都是全美最大的公寓REITs運營商之一，市場份額始終高居前列。獲取本文完整報告請百度搜索樂晴智庫。
2015年， EQR直接或間接持有的物業已達394個，分佈在12個州和華盛頓地區，公寓房間數共計10.97萬個，當年擁有數量在美國公寓型REITs中位居第一。進入2016年，公司完全剝離非核心區域資產，進一步聚焦核心城市，截止2016年，EQR擁有物業數量減少至302個，分佈在10個州和華盛頓地區，
作為一個公寓運營企業，EQR收入主要是通過運用旗下公寓獲得租金收入(租金收入占比穩定在99%以上)，而其盈利則主要由兩部分構成，一部分來自於旗下公寓的租金收益，另一部分是出售公寓後的獲得的資本利得。2016年，EQR年租金收入達24.25億美元，總營業利潤約8.56億美元。
按照2017年7月28日收盤價計算，EQR市值約為244億美元，在美國公寓型REITS排名第二，僅次於AVB(市值261億美元)。公司自上市以來市值始終處於穩定增長中，僅在經濟危機階段有所波動，在危機結束後繼續保持穩定增長。截止至17年7月28日，公司市值約為上市之初的18倍左右，年複合增長率高達12.5%，
作為一家公寓型REITs，EQR能夠提供較高且穩定的收益率，旗下物業NOI口徑的投資回報率持續穩定在7%以上，由此吸引了以養老金為代表的風險-收益偏好折中的資金。根據EQR2016年年報顯示，其前5大股東占比為35.07%，滿足美國對於Reits前5大股東占比不超過50%的要求。
其中TheVanguardGroup,Inc(.先鋒集團)是EQR第一大股東，其是全球第二大基金管理公司，管理金額高達3700多億美元的資產，投資風格安全、平穩，著眼於長期收益。除先鋒集團外，EQR的其它大股東還包括歐洲最大的養老基金管理公司APG Asset Management US, Inc. (APG資產管理，)PGGM Vermogensbeheer BV(荷蘭養老金管理公司等)，它們共同的特點都是資金週期長，風險偏好低，投資風格穩健。 獲取本文完整報告請百度搜索樂晴智庫。
作為美國最大的公寓REITs運營商之一，EQR在1993年上市後，在美國的宏觀經濟和出租公寓的整體市場環境的影響下，公司的業務戰略發生多次轉變。根據公司戰略與資產規模，公司的發展主要可以分為三大階段:
第一階段(1993年-2000年):快速擴張階段。上市之後EQR借助高效多元的融資在全國範圍內大規模收購資產實現快速擴張;
第二階段(2001年-2005年):短暫的多元業務嘗試階段。公司於2000年7月通過收購GLOBE公司 進軍傢俱租賃等新業務，但後因管理問題，在2002年1月剝離，專注公寓市場。 而在主業公寓方面，公司放慢擴張步伐，出售資產與購入資產(因此階段資產價格持續上漲，公司也通過部分自建增加持有物業)處於相對平衡狀態。
第三階段(2006年至今):聚焦核心市場階段。公司加快在核心市場資產佈局的同時，逐步直至完全剝離非核心區域資產，實現退出並確認增值收益。於此同時，積極調整物業類型，逐步聚焦租金價格較高的中高層物業。
儘管EQR在公司戰略上經歷了多次轉變，但其始終能夠保持領先的市場地位，主要得益於其在融資、投資以及運營等三方面的優勢:
在融資端，EQR借助上市平臺優勢，積極通過股權融資與債權融資等方式，實現多管道、低成本快速募集資金，為早期快速擴張奠定基礎;
在投資策略上，EQR能夠根據整體市場狀況制定精准投資戰略，其在早期美國整體租賃公寓市場資產回報率較高的背景下，進行快速擴張;在後期租賃市場出現分化後，逐步剝離非核心資產，聚焦經濟發展迅速、租賃房屋需求旺盛的高壁壘高成長的核心城市;
運營端，EQR在運營端從招租獲客、協助客戶簽約入住、再到入住後的租後服務提供了全流程、高品質的便利服務，為EQR降低空置率、獲得更高的租金溢價奠定基礎。而在運營過程中，規模化經營、資訊化平臺建設以及精簡的人員配置(沒有冗雜的後臺人員)使得EQR運營成本管控較強,其中資訊平臺的建設是關鍵。租金穩定增長而運營成本相對平穩，使得EQR獲得了較高的投資回報率，其NOI口徑的投資回報率顯著高於美國十年期國債收益率，由此獲得了長期、穩定資金的青睞。
EQR自1993年至2000年前後，處於快速擴張的第一階段，儘管其隨後採取業務聚焦戰略，但第一階段的資產擴張為整個公司的發展奠定了基礎。1993年底，公司在21個州持有物業79處，房間數2.44萬間，地域上主要分佈在德克薩斯(房間數5653個)、佛羅里達(房間數3185個)和其他中東部地區;而至2000年底，公司所持物業已遍佈全國36個州，物業總數1104處，房間約22.77萬間，較上市當年擴張10倍以上，在地域上重點佈局東、西海岸。
EQR在物業上的擴張主要通過大規模收購實現，快速擴張的背後得益于高效融資的支持，而這主要得益於美國資本市場融資管道便利為EQR融資提供了良好的外部環境，進而保障了公司多元化的融資管道。
具體來看，首先，美國1960年允許設立REITs，並在1991年允許權益型REITs上市流通，這為公司登陸資本進行股權融資奠定基礎。根據EQR公告統計，首次上市至2000年間，EQR共計發行股票43次，融資規模達32.19億美元，資金主要用於收購物業。並且公司的股權融資呈現多樣化，主要包括普通股、存托憑證、優先股，其中包含多次員工持股計畫以及股息再投資計畫，在增加公司資金的同時也建立了有效的激勵機制，有助於運營效率的提升。
除股權融資外，EQR還以債券融資進行補充，期間公司共進行10次債權融資，融資規模共計16.95億美元，迴圈融資貸款額度7億美元。而從負債率情況來看，公司以股權融資為主的融資結構使得公司財務表現較為穩健，在公司第一階段高速擴張時期總負債率反而持續下行階段，總體控制在50%以下，而(總債務/總市值)口徑的負債指標也長期低於紐交所上市公司平均水準。
EQR高效且多元化的融資為其第一階段的資產擴張提供了資金支撐(尤其是96年至98年期間，公司融資頻率較高且融資規模較大，與公司資產規模集中擴張時期相符)。
以1997年公司收購總部位於紐約的Wellsford公寓REITs為例，此次收購總價值10億美元，其中公司發行普通股1080萬股，價值4.44億美元，發行A、B系列可轉換優先股1.58億美元，每股可轉換普通股0.625股，此外承擔抵押債務和無抵押票據共計3.45億美元，其他債務0.34億美元和其他兼併費用0.23億美元，此次收購使公司新增物業72處，房間1.9萬間，新增物業規模占收購前規模的25%。
運營資產規模高速擴大加上資訊平臺的建設在一定程度上使得EQR在運營成本端產生了一定的規模效應，從而使得其營業淨利潤呈現更為高速的快速增長。以EQR擴張最為集中的96年-98年為例，期間公司租金收入增長1.9倍，而運營成本增長了1.6倍，營業淨利潤(NOI)則增長了2倍。
在解決了資金層面的問題後，如何利用資金端優勢，實現優異的投資回報是自持公寓型企業可持續發展的關鍵。實現優異的投資回報取決於兩點，首先依靠的是精准的投資策略，包括投資區域以及投資時點選擇，這個是獲得較高投資收益的基礎。其次是在運營管控能力，包括招租運營(出租率和單位租金水準是關鍵)以及運營過程中的成本管控。本部分我們將重點分析EQR精准的投資策略，而下一部分則側重分析其出色的運營管控能力。
前文我們已經指出EQR自上市以來的發展分為3個階段，每個階段的背後實質上體現了公司投資策略的轉換，而轉換投資發展策略的目的是為了更好的適應宏觀經濟與市場行業的變化。
旺盛的租賃需求帶動租金持續上漲，導致美國房屋租售比均穩定在15左右，合理的租售比使得自持公寓的運營模式能夠實現相對較好的投資回報率，而Retis上市流通制度在解決融資問題的同時，其在持有環節的稅收優惠也進一步提高了物業投資回報率，此外，上世紀90年，儲貸危機前後美國資產價格普遍較低，物業收購資本化率高達8%左右，為EQR低價收購優質物業提供了可能。正是在這種背景下，EQR在這一階段採取了順勢擴張的投資戰略，為規模化經營奠定了基礎。
當前，EQR的投資佈局已經完全聚焦于美國高成長性市場的高端住宅租賃市場，通過十餘年的佈局深耕，截至2016年底，EQR所有的物業均聚集在六大核心區域，核心區域營業利潤占比為100%，而在08年時，占比僅為54.7%。具體來看，EQR將波士頓、紐約、華盛頓、南加州(包括洛杉磯、奧蘭治、聖地牙哥)、三藩市和西雅圖等六大沿海岸地區作為公司發展的核心市場，著力於發現這些市場中，尤其是核心地段的公寓投資機會。
縱觀六大核心城市，經濟增速快就業水準高，經濟發展帶動住房需求快速回升。而在供給端，核心區域開發成熟，新建房屋供應能力有限。在這種背景下，EQR的戰略佈局將使其充分建立核心區域公寓的“護城河”，並充分享受未來區域經濟發展、居民消費能力增強所帶來的租金增長紅利。
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由此吸引了以養老金為代表的風險-收益偏好折中的資金。根據EQR2016年年報顯示，其前5大股東占比為35.07%，滿足美國對於Reits前5大股東占比不超過50%的要求。其中TheVanguardGroup,Inc(.先鋒集團)是EQR第一大股東，其是全球第二大基金管理公司，管理金額高達3700多億美元的資產，投資風格安全、平穩，著眼於長期收益。除先鋒集團外，EQR的其它大股東還包括歐洲最大的養老基金管理公司APG Asset Management US, Inc. (APG資產管理，)PGGM Vermogensbeheer BV(荷蘭養老金管理公司等)，它們共同的特點都是資金週期長，風險偏好低，投資風格穩健。 獲取本文完整報告請百度搜索樂晴智庫。
作為美國最大的公寓REITs運營商之一，EQR在1993年上市後，在美國的宏觀經濟和出租公寓的整體市場環境的影響下，公司的業務戰略發生多次轉變。根據公司戰略與資產規模，公司的發展主要可以分為三大階段:
第一階段(1993年-2000年):快速擴張階段。上市之後EQR借助高效多元的融資在全國範圍內大規模收購資產實現快速擴張;
第二階段(2001年-2005年):短暫的多元業務嘗試階段。公司於2000年7月通過收購GLOBE公司 進軍傢俱租賃等新業務，但後因管理問題，在2002年1月剝離，專注公寓市場。 而在主業公寓方面，公司放慢擴張步伐，出售資產與購入資產(因此階段資產價格持續上漲，公司也通過部分自建增加持有物業)處於相對平衡狀態。
第三階段(2006年至今):聚焦核心市場階段。公司加快在核心市場資產佈局的同時，逐步直至完全剝離非核心區域資產，實現退出並確認增值收益。於此同時，積極調整物業類型，逐步聚焦租金價格較高的中高層物業。
儘管EQR在公司戰略上經歷了多次轉變，但其始終能夠保持領先的市場地位，主要得益於其在融資、投資以及運營等三方面的優勢:
在融資端，EQR借助上市平臺優勢，積極通過股權融資與債權融資等方式，實現多管道、低成本快速募集資金，為早期快速擴張奠定基礎;
在投資策略上，EQR能夠根據整體市場狀況制定精准投資戰略，其在早期美國整體租賃公寓市場資產回報率較高的背景下，進行快速擴張;在後期租賃市場出現分化後，逐步剝離非核心資產，聚焦經濟發展迅速、租賃房屋需求旺盛的高壁壘高成長的核心城市;
運營端，EQR在運營端從招租獲客、協助客戶簽約入住、再到入住後的租後服務提供了全流程、高品質的便利服務，為EQR降低空置率、獲得更高的租金溢價奠定基礎。而在運營過程中，規模化經營、資訊化平臺建設以及精簡的人員配置(沒有冗雜的後臺人員)使得EQR運營成本管控較強,其中資訊平臺的建設是關鍵。租金穩定增長而運營成本相對平穩，使得EQR獲得了較高的投資回報率，其NOI口徑的投資回報率顯著高於美國十年期國債收益率，由此獲得了長期、穩定資金的青睞。
EQR自1993年至2000年前後，處於快速擴張的第一階段，儘管其隨後採取業務聚焦戰略，但第一階段的資產擴張為整個公司的發展奠定了基礎。1993年底，公司在21個州持有物業79處，房間數2.44萬間，地域上主要分佈在德克薩斯(房間數5653個)、佛羅里達(房間數3185個)和其他中東部地區;而至2000年底，公司所持物業已遍佈全國36個州，物業總數1104處，房間約22.77萬間，較上市當年擴張10倍以上，在地域上重點佈局東、西海岸。
EQR在物業上的擴張主要通過大規模收購實現，快速擴張的背後得益于高效融資的支持，而這主要得益於美國資本市場融資管道便利為EQR融資提供了良好的外部環境，進而保障了公司多元化的融資管道。
具體來看，首先，美國1960年允許設立REITs，並在1991年允許權益型REITs上市流通，這為公司登陸資本進行股權融資奠定基礎。根據EQR公告統計，首次上市至2000年間，EQR共計發行股票43次，融資規模達32.19億美元，資金主要用於收購物業。並且公司的股權融資呈現多樣化，主要包括普通股、存托憑證、優先股，其中包含多次員工持股計畫以及股息再投資計畫，在增加公司資金的同時也建立了有效的激勵機制，有助於運營效率的提升。
除股權融資外，EQR還以債券融資進行補充，期間公司共進行10次債權融資，融資規模共計16.95億美元，迴圈融資貸款額度7億美元。而從負債率情況來看，公司以股權融資為主的融資結構使得公司財務表現較為穩健，在公司第一階段高速擴張時期總負債率反而持續下行階段，總體控制在50%以下，而(總債務/總市值)口徑的負債指標也長期低於紐交所上市公司平均水準。
EQR高效且多元化的融資為其第一階段的資產擴張提供了資金支撐(尤其是96年至98年期間，公司融資頻率較高且融資規模較大，與公司資產規模集中擴張時期相符)。
以1997年公司收購總部位於紐約的Wellsford公寓REITs為例，此次收購總價值10億美元，其中公司發行普通股1080萬股，價值4.44億美元，發行A、B系列可轉換優先股1.58億美元，每股可轉換普通股0.625股，此外承擔抵押債務和無抵押票據共計3.45億美元，其他債務0.34億美元和其他兼併費用0.23億美元，此次收購使公司新增物業72處，房間1.9萬間，新增物業規模占收購前規模的25%。
運營資產規模高速擴大加上資訊平臺的建設在一定程度上使得EQR在運營成本端產生了一定的規模效應，從而使得其營業淨利潤呈現更為高速的快速增長。以EQR擴張最為集中的96年-98年為例，期間公司租金收入增長1.9倍，而運營成本增長了1.6倍，營業淨利潤(NOI)則增長了2倍。
在解決了資金層面的問題後，如何利用資金端優勢，實現優異的投資回報是自持公寓型企業可持續發展的關鍵。實現優異的投資回報取決於兩點，首先依靠的是精准的投資策略，包括投資區域以及投資時點選擇，這個是獲得較高投資收益的基礎。其次是在運營管控能力，包括招租運營(出租率和單位租金水準是關鍵)以及運營過程中的成本管控。本部分我們將重點分析EQR精准的投資策略，而下一部分則側重分析其出色的運營管控能力。
前文我們已經指出EQR自上市以來的發展分為3個階段，每個階段的背後實質上體現了公司投資策略的轉換，而轉換投資發展策略的目的是為了更好的適應宏觀經濟與市場行業的變化。
旺盛的租賃需求帶動租金持續上漲，導致美國房屋租售比均穩定在15左右，合理的租售比使得自持公寓的運營模式能夠實現相對較好的投資回報率，而Retis上市流通制度在解決融資問題的同時，其在持有環節的稅收優惠也進一步提高了物業投資回報率，此外，上世紀90年，儲貸危機前後美國資產價格普遍較低，物業收購資本化率高達8%左右，為EQR低價收購優質物業提供了可能。正是在這種背景下，EQR在這一階段採取了順勢擴張的投資戰略，為規模化經營奠定了基礎。
當前，EQR的投資佈局已經完全聚焦于美國高成長性市場的高端住宅租賃市場，通過十餘年的佈局深耕，截至2016年底，EQR所有的物業均聚集在六大核心區域，核心區域營業利潤占比為100%，而在08年時，占比僅為54.7%。具體來看，EQR將波士頓、紐約、華盛頓、南加州(包括洛杉磯、奧蘭治、聖地牙哥)、三藩市和西雅圖等六大沿海岸地區作為公司發展的核心市場，著力於發現這些市場中，尤其是核心地段的公寓投資機會。
縱觀六大核心城市，經濟增速快就業水準高，經濟發展帶動住房需求快速回升。而在供給端，核心區域開發成熟，新建房屋供應能力有限。在這種背景下，EQR的戰略佈局將使其充分建立核心區域公寓的“護城河”，並充分享受未來區域經濟發展、居民消費能力增強所帶來的租金增長紅利。
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