北京看法公社｜南城平地一聲雷，看中海九號館
說到南城的社區，中海九號館是一個繞不開的專案，
01
項目介紹
拿地時間2010年1月21日，樓面價格17153元／平，溢價率200%，規劃建築面積34.8萬平米，純住宅用地。地塊西至豐科西路，東至九號路，北至六圈路，南至六圈南路。專案位於豐台科技園核心區域，距離郭公莊站僅400米，距離南四環800m，開車半小時內可直達金融界商圈，
整個社區採用英倫風格，天然大理石外立面，容積率僅為0.8，共有高層776戶，別墅120餘戶。高層2011年初開售23號樓，起始售價32000，到2013年3月30日售罄24及25號樓，價格42000左右，本文重點講解高層住宅禦山居部分。
02
開發商介紹
中國海外地產隸屬於中國建築總公司旗下，在地產業內享有“工科”中海的美稱，主做中高端住宅項目，經歷過97年亞洲金融風暴的中海很早就懂得做週期性操作、現金流管理、成本管控，
03
交通
01
地鐵
最近的地鐵站是郭公莊站，
02
公交
有中海九號館社區公交站，直達社區，附近的公交站有田何莊、世界公園、六圈等站。
470路、快速直達專線131路、477路、480路、692路、840路、967路、692路等公車均經過以上網站。
03
自駕
社區東側為豐科路，西側為豐葆路，南邊有六圈南路，北邊有六圈路，往北幾分鐘即可到達南四環路，路網四通八達。開車半小時內可直達金融界商圈，
04
配套
01
產業商業
豐台萬達廣場，19萬平米，集購物，休閒娛樂為一體；
永旺購物中心，B區西側50m，15萬平米，功能同上；
花鄉奧特萊斯：建築面積15萬，商業10.8萬；
總部基地板塊92年開始發展，已吸引大量企業入駐，其中包括中鐵建，華能，央廣網，航太類大企業。
02
學校
小學：豐台六圈小學、豐台四合莊小學、看丹小學、豐台區第八小學、第二實驗小學怡海分校、豐台區實驗小學、葆台小學
中學：北京八中怡海分校、郭公莊中學、豐台第一中學、豐台二中
03
醫院
距離社區2.8公里有個二甲醫院－北京豐台醫院（南院區）
最近的三家醫院為2.4公里外的首都醫科大學附屬北京天壇醫院
05
社區環境
01
樓盤解析
整個社區分為南北2區，採用四面環繞式設計，將高層錯落在週邊，別墅被合圍在內部，北區共有高層6棟，分別為20，21，22，23，24及25號樓，其中20，21 全部為175小戶型，兩側邊戶為小四居室，內側為三居室。24及25西側單元邊戶為175四居，中間戶為175三居，東側單元中間戶和邊戶為同戶型210四居，唯一區別是邊戶雙衛為明衛。
作為整個項目最早開盤的樓座則是23和22號樓，兩個樓分別有5個單元，23號樓西側2個單元和22的東側2個單元都是175的四居和三居產品（只有邊戶才有四居，中間戶都是三居），23號樓東側3個單元和22號樓西側三個單元都是210戶型。由於單元入戶大廳為挑高6m的大大堂，造成1層和2層為特殊戶型，175四居對應的1-2層則為143左右三居（樓上客臥被砍掉），175三居對應戶型則為140右2居（同樣客臥被砍掉），而210對應的1-2層戶型大約195平左右。
樓宇分佈圖
如果說樓王單元，可以說是21，39西側單元，25和24的東側單元，23和22目前是視野最好的樓座，但是23和22的北側為雙向6或8車道的五圈路，正在修建，直通新發地，但是有綠植和馬草河隔離，未來雜訊到底幾何，有待時間的驗證。
02
社區環境
高層樓座近景
高層樓座遠景
單元入戶門
南區別墅中央景觀大道
樓前小路一瞥
03
戶型分析
上圖2戶型為主力175三居和四居室， 四居室全部為邊戶型，三居為中間戶型，房子做到了真正的南北通透，客廳、主餐廳與西廚通透，主臥與次臥通透，四居戶型中還有一間東或西向書房，而房間排布並沒有使得空間非常局促，三居的戶型則做到了2衛是半明衛設計，可以說中海是良苦用心了，對比了不少其他樓盤的戶型，中海的戶型確實做到了首屈一指，2.9m的淨高遠超普通市面上2.6m的高度。當然此戶型缺點也很明顯，淨深長達17m，造成餐廳較黑，而西廚的窗戶是凹陷進牆裡的，窗戶較小使得北向餐廳的採光較差。
整個社區5000的精裝標準也確實非常良心，大理石地面，科勒或高儀的潔具，西門子的全套廚電，大金的中央空調......不再一一列舉了，有空大家可以自己實地體驗一下。
這個是210戶型，客廳超大面寬、主臥非常大；但缺陷很明顯，北側2個臥室非常小，另外從餐廳進入臥室區域是一條狹長的過道，有壓抑感，說實話戶型不如175四居好。210邊戶和中間戶區別就是2個衛生間是否是明衛，其他完全相同。下面從鏈家網上摘些圖來給大家分享一下中海的精裝修。
06
總結
這是社區最近成交資料～資料來源於兔博士app。
最後做一下點評，隨著豐台科技園的發展，尤其是隨著保利，金茂廣場，華夏幸福、萬科等大開發商商業地產的入住，將整個科技園品質拉高，同時作為中關村“一區十六園”中僅次於中關村科技園、亦莊科技園之後排名第三的豐台科技園，有著不可限量的發展潛力，尤其是豐台處於南城，相對於北城，更靠近雄安新區，豐台科技園未來應有很好的發展，這也正所謂產業園的房子更具有投資與居住的價值。
兩側邊戶為小四居室，內側為三居室。24及25西側單元邊戶為175四居，中間戶為175三居，東側單元中間戶和邊戶為同戶型210四居，唯一區別是邊戶雙衛為明衛。作為整個項目最早開盤的樓座則是23和22號樓，兩個樓分別有5個單元，23號樓西側2個單元和22的東側2個單元都是175的四居和三居產品（只有邊戶才有四居，中間戶都是三居），23號樓東側3個單元和22號樓西側三個單元都是210戶型。由於單元入戶大廳為挑高6m的大大堂，造成1層和2層為特殊戶型，175四居對應的1-2層則為143左右三居（樓上客臥被砍掉），175三居對應戶型則為140右2居（同樣客臥被砍掉），而210對應的1-2層戶型大約195平左右。
樓宇分佈圖
如果說樓王單元，可以說是21，39西側單元，25和24的東側單元，23和22目前是視野最好的樓座，但是23和22的北側為雙向6或8車道的五圈路，正在修建，直通新發地，但是有綠植和馬草河隔離，未來雜訊到底幾何，有待時間的驗證。
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社區環境
高層樓座近景
高層樓座遠景
單元入戶門
南區別墅中央景觀大道
樓前小路一瞥
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戶型分析
上圖2戶型為主力175三居和四居室， 四居室全部為邊戶型，三居為中間戶型，房子做到了真正的南北通透，客廳、主餐廳與西廚通透，主臥與次臥通透，四居戶型中還有一間東或西向書房，而房間排布並沒有使得空間非常局促，三居的戶型則做到了2衛是半明衛設計，可以說中海是良苦用心了，對比了不少其他樓盤的戶型，中海的戶型確實做到了首屈一指，2.9m的淨高遠超普通市面上2.6m的高度。當然此戶型缺點也很明顯，淨深長達17m，造成餐廳較黑，而西廚的窗戶是凹陷進牆裡的，窗戶較小使得北向餐廳的採光較差。
整個社區5000的精裝標準也確實非常良心，大理石地面，科勒或高儀的潔具，西門子的全套廚電，大金的中央空調......不再一一列舉了，有空大家可以自己實地體驗一下。
這個是210戶型，客廳超大面寬、主臥非常大；但缺陷很明顯，北側2個臥室非常小，另外從餐廳進入臥室區域是一條狹長的過道，有壓抑感，說實話戶型不如175四居好。210邊戶和中間戶區別就是2個衛生間是否是明衛，其他完全相同。下面從鏈家網上摘些圖來給大家分享一下中海的精裝修。
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總結
這是社區最近成交資料～資料來源於兔博士app。
最後做一下點評，隨著豐台科技園的發展，尤其是隨著保利，金茂廣場，華夏幸福、萬科等大開發商商業地產的入住，將整個科技園品質拉高，同時作為中關村“一區十六園”中僅次於中關村科技園、亦莊科技園之後排名第三的豐台科技園，有著不可限量的發展潛力，尤其是豐台處於南城，相對於北城，更靠近雄安新區，豐台科技園未來應有很好的發展，這也正所謂產業園的房子更具有投資與居住的價值。