1000萬㎡PK963萬㎡！成都主城區率先邁入存量房時代
在一房難求的當下，你是四處求人湊全款等著買期房，還是準備一頭紮入二手房的談判拉鋸戰中？
伴隨著一線城市、熱點城市土地供應縮量以及各項成本的不斷攀升，樓市黃金時代漸行漸遠，
在成都，隨時2016年新房與二手房市場份額的各領風騷，2017年新房供應走俏、二手房市場高開低走，一個由新房過渡到二手房成為成交主導市場的趨勢變得越發明顯——成都正漸漸邁入存量房時代。
存量房時代的成都，房企該如何應對？購房者又該如何選擇？今天，成都商報試著從多個維度進行解讀和思考，期望給身在其中的你一點幫助和思想激蕩。
什麼是存量房
如何判斷一個城市是否進入存量房時代，需要看其二手房交易量是否超過新房。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，
1、二手市場活躍的城市，表明投資活動越多，資金流入量越大；
2、房價上升壓力越大，則表明置換型市場競爭激烈，張宏偉認為均價1.5萬元/平方米的城市是主流；
3、租賃市場會開始興起，切入長租公寓的時機正在到來。
有報告顯示，在我國，一線城市的中心區已告別了大規模的建設階段，逐步從增量時代進入存量時代。除北京、上海等一線城市外，
數據：主城區率先邁入存量房時代
根據房天下成都二手房網綜合整理的年度資料披露，2016年成都二手房（主城區）累計成交量達到了10.81萬套，環比去年（成交量為7.46萬套）大漲44.96%，達到了歷史的最高值。與此同時，成都二手房成交房源平均面積自2012年以來在逐年上漲，在2016年已達到93.43㎡的年度峰值。
另據中成房業統計的資料顯示，2016年大成都住宅整體供銷齊漲，市場成交面積達到近5年高峰——3284萬平米。其中，主城區住宅商品房成交面積在2016年達到963萬平米。
1000萬PK963萬！成都主城區在2016年率先進入存量房時代。
不過，相對主城區，成都在天府新區以及二圈層仍舊以增量開發為主，但是由增量向存量過度的趨勢愈發明顯。
來自相關機構的資料顯示，2016年，在成都主城區及近郊成交的商品住宅中，新房成交套數與二手房成交套數比為1:0.57，換句話說，2016年，成都主城區+近郊的二手房成交套數約占到整個住宅市場的36.7%；但是這一資料在今年有了明顯變化，二手房成交套數上升明顯——2017年上半年，新房與二手房成交套數比為1:0.74,，即，二手房成交套數占到了整個住宅市場的43.7%，相對去年，二手房的市場份額提升了近10個百分點。
趨勢：二手房將占主導市場
進入2017年，一個不容忽視的現象在於，自今年初以來，成都特別是主城區可售新房數量逐漸下滑，加上新推地塊的預售證審批中限價要求提高，新房從拿地到入市的供應週期在變長。
與此同時，二手房市場由於調控新政的影響，變現的週期也在加長。從市場看，二手房價格相比新建住宅更能代表市場價格，但由於新房限價等原因，導致相同區域的新房更受追捧。
二手房市場在今年以來持續低迷，已出現成交量大跌，成交價格微跌的現象。而隨著淡季的7~8月來臨，二手房成交量有可能繼續低迷，而成交價格的變化可能會更加明顯。
儘管如此，有專家分析，從趨勢上看，成都的二手房特別是主城區的二手房，在未來將佔據主導地位，主要有以下幾個因素構成：
1、由於新房供應週期加長，需求外溢，不少購房者特別是剛需群體以及成都人才落戶新政吸引而來的一部分人群，必然將目光轉投到擁有大量房源的二手房市場。
2、相比目前新房市場的房源緊俏以及部分樓盤一次性全款的資金要求，二手房市場選擇面更加遊刃有餘，貸款方式也相對靈活多樣，買賣雙方協商下的資金周轉週期更受市場歡迎。同時，由於新房與二手房的價差存在，目前二手房房價有所鬆動，談判的餘地更大。
3、相比新房市場的規範，二手房交易過去一直存在諸如交易資訊不透明、虛假房源、經紀人業務水準良莠不齊、資金監管等諸多漏洞，但隨著近年來成都在二手房價格評估、資金監管、仲介從業人員規範、交易環節簡化等方面的大力整頓和提高，成都二手房市場已相對比較規範和透明，二手房交易相比過去更加省時省力。
趨勢：二手房將占主導市場
隨著一線城市以及以成都、南京、杭州等為代表的准一線城市的中心城區告別大規模的建設階段，逐步從增量時代進入存量時代，購房者的心理和認識正在發生微妙的變化。
而對於步入樓市白銀時代的各大房企來說，轉型之路也已開始。有研究報告顯示，本輪樓市調控的力度和範圍前所未見，目前熱點城市量縮價跌，調控初見成效。總體看，房地產市場處在一個微妙的平衡，總量放緩、結構分化格局料將持續。而房企邁向業務多元化、地產金融化已步入深水區。
一方面，在土地市場，房企通過公開的招拍掛拿地已變為越來越困難和不確定性，另一方面，隨著房地產調控從嚴，房企所面臨的國內流動性環境正在收緊，過去寬鬆的融資環境將一去不復返，從前高資金高周轉的盈利模式在當前的環境下越來越吃力。
於是，我們可以看到，告別黃金十年的房企，正在多點佈局謀求新的利潤增長點：不論是租賃公寓、共用辦公、養老、教育、度假、物流地產等地產業務，還是裝修、智慧家居、建築產業化等上下游延伸業務，越來越多的房企開始了多元化的轉型。
而在成都，我們也欣喜地發現，除了原先固守的地產開發的老本行之外，已經有更多的一線房企開始“不務正業”：
8月16日，在龍湖集團的中期發佈會上披露，作為長租公寓產品的冠寓今年將開業1.5萬間，到2020年租金收入超20億元。其中，成都作為龍湖冠寓的首發城市，目前已落定16家門店，預計2019年開業7000間。
與此同時，萬科、融創也在積極佈局存量市場，先後投資入股鏈家集團。此外，萬科地產也在長租公寓方面佈局多個城市，在成都，其養老公寓的試水也在幾年前便已在市區展開。
而在成都本土開發商中，成功開發麓山和麓湖的萬華地產在專案運營方面自創性地打造了一套集旅遊、度假、藝展、餐飲等為一體的“第三產業”……
今日，成都商報房產部大手筆起底成都存量房時代，通過長租公寓、民宿崛起、運營之道、共用辦公等多個維度解讀存量房時代下房企和購房者的轉型之路，供你參考。
新房與二手房成交套數比為1:0.74,，即，二手房成交套數占到了整個住宅市場的43.7%，相對去年，二手房的市場份額提升了近10個百分點。趨勢：二手房將占主導市場
進入2017年，一個不容忽視的現象在於，自今年初以來，成都特別是主城區可售新房數量逐漸下滑，加上新推地塊的預售證審批中限價要求提高，新房從拿地到入市的供應週期在變長。
與此同時，二手房市場由於調控新政的影響，變現的週期也在加長。從市場看，二手房價格相比新建住宅更能代表市場價格，但由於新房限價等原因，導致相同區域的新房更受追捧。
二手房市場在今年以來持續低迷，已出現成交量大跌，成交價格微跌的現象。而隨著淡季的7~8月來臨，二手房成交量有可能繼續低迷，而成交價格的變化可能會更加明顯。
儘管如此，有專家分析，從趨勢上看，成都的二手房特別是主城區的二手房，在未來將佔據主導地位，主要有以下幾個因素構成：
1、由於新房供應週期加長，需求外溢，不少購房者特別是剛需群體以及成都人才落戶新政吸引而來的一部分人群，必然將目光轉投到擁有大量房源的二手房市場。
2、相比目前新房市場的房源緊俏以及部分樓盤一次性全款的資金要求，二手房市場選擇面更加遊刃有餘，貸款方式也相對靈活多樣，買賣雙方協商下的資金周轉週期更受市場歡迎。同時，由於新房與二手房的價差存在，目前二手房房價有所鬆動，談判的餘地更大。
3、相比新房市場的規範，二手房交易過去一直存在諸如交易資訊不透明、虛假房源、經紀人業務水準良莠不齊、資金監管等諸多漏洞，但隨著近年來成都在二手房價格評估、資金監管、仲介從業人員規範、交易環節簡化等方面的大力整頓和提高，成都二手房市場已相對比較規範和透明，二手房交易相比過去更加省時省力。
趨勢：二手房將占主導市場
隨著一線城市以及以成都、南京、杭州等為代表的准一線城市的中心城區告別大規模的建設階段，逐步從增量時代進入存量時代，購房者的心理和認識正在發生微妙的變化。
而對於步入樓市白銀時代的各大房企來說，轉型之路也已開始。有研究報告顯示，本輪樓市調控的力度和範圍前所未見，目前熱點城市量縮價跌，調控初見成效。總體看，房地產市場處在一個微妙的平衡，總量放緩、結構分化格局料將持續。而房企邁向業務多元化、地產金融化已步入深水區。
一方面，在土地市場，房企通過公開的招拍掛拿地已變為越來越困難和不確定性，另一方面，隨著房地產調控從嚴，房企所面臨的國內流動性環境正在收緊，過去寬鬆的融資環境將一去不復返，從前高資金高周轉的盈利模式在當前的環境下越來越吃力。
於是，我們可以看到，告別黃金十年的房企，正在多點佈局謀求新的利潤增長點：不論是租賃公寓、共用辦公、養老、教育、度假、物流地產等地產業務，還是裝修、智慧家居、建築產業化等上下游延伸業務，越來越多的房企開始了多元化的轉型。
而在成都，我們也欣喜地發現，除了原先固守的地產開發的老本行之外，已經有更多的一線房企開始“不務正業”：
8月16日，在龍湖集團的中期發佈會上披露，作為長租公寓產品的冠寓今年將開業1.5萬間，到2020年租金收入超20億元。其中，成都作為龍湖冠寓的首發城市，目前已落定16家門店，預計2019年開業7000間。
與此同時，萬科、融創也在積極佈局存量市場，先後投資入股鏈家集團。此外，萬科地產也在長租公寓方面佈局多個城市，在成都，其養老公寓的試水也在幾年前便已在市區展開。
而在成都本土開發商中，成功開發麓山和麓湖的萬華地產在專案運營方面自創性地打造了一套集旅遊、度假、藝展、餐飲等為一體的“第三產業”……
今日，成都商報房產部大手筆起底成都存量房時代，通過長租公寓、民宿崛起、運營之道、共用辦公等多個維度解讀存量房時代下房企和購房者的轉型之路，供你參考。