朗詩綠色地產（00106.HK）：轉型再深化，揚帆起航正當時
作者：格隆匯·陳希賢
朗詩綠色地產（00106.HK）公佈中期業績，
朗詩綠色地產有限公司創立於2001年，於2013年通過收購深圳科技控股有限公司借殼上市，是朗詩集團綠色住宅發展業務的唯一上市平臺。
朗詩綠色地產是國內知名的綠色建築開發商，2014年開始堅定實施「產品差異化、資產輕型化、市場國際化」的戰略，實現由傳統開發商向以綠色房地產開發服務為主的新型輕資產綠色企業的轉型。
一、利潤總額翻番，深化“三化”轉型
回顧期內，朗詩綠色地產實現收入總額為約23.14億元，較去年同期上升約191.2%。從下圖可以看到，朗詩綠色地產收入保持快速上升。
將匯兌損失視作一次性損益。
期內，朗詩綠色地產實現利潤額約為1.3億元，如未計及匯兌利得淨額之影響，利潤總額約為2.44億元，比去年同期顯著上升222.1%，歸屬于公司股東利潤為1.85億元（不計匯率變化影響），同比增加162%，公司利潤保持強勁增長。
2017年上半年朗詩的毛利約為3.65億元，較2016年同期毛利上升約52.8%。朗詩綠色地產整體毛利率約為15.8%，同比下降。主要是物業銷售的占比上升，由2016年同期的68.9%增至89.9%，使得開發管理服務收入的占比為9.6%（2016年約29.4%）。
朗詩綠色地產上半年繼續保持穩健的合約銷售。截至2017年6月30日止六個月「朗詩出品」（指由朗詩負責專案全程開發經營）的合同簽約銷售額約為98.5億元，
2017上半年的簽約銷售額的下降主要是公司在2014年與母公司朗詩集團簽訂了專案開發與管理服務協定，經過三年的時間，這些專案基本完成開發，所以公司在2017年開始只為朗詩集團貢獻了少量專案開發及管理服務收入，合計僅為41.1萬元，2016年同期為朗詩集團提供的專案開發及管理服務收入為6464.2萬元。
財務狀況方面，
但是，更值得關注的是朗詩“質”的變化——2017年朗詩「產品差異化、資產輕型化、市場國際化」的戰略取得顯著的成效。
1.資產輕型化：
2017年上半年收入中，向獨立協力廠商及合作方收取的專案開發管理服務費約為2.21億元，較去年同期增長30.9%。
2017年上半年合約銷售中，向獨立協力廠商提供委託開發管理服務的簽約銷售額約為43.57億元，簽約建築面積約為210,461平方米，分別比去年同期上升200%和97%，取得強勁增長。
朗詩的收入結構和銷售結構都在發生質變，意味著經過三年的品牌培育和發展，朗詩越來越受到業界的認可，反映出朗詩資產輕型化取得飛躍性發展。此外，上半年合同銷售主要來自南京、上海、蘇州、杭州和美國等項目，均價為23,614元每平米，隨著未來逐漸結算，毛利率將會提升。
2.市場國際化
朗詩推行的市場國際化戰略於回顧期內不斷得以深化和拓展：朗詩在美國現已佈局11個項目，橫跨東西海岸的主要城市。
2017年上半年，美國專案共獲得合同銷售額人民幣4.46億元，銷售面積為7,330平方米，期內實現物業銷售收入人民幣1.12億元，較去年同期上升27%，確認銷售總面積約為3,614平方米。
下半年南加州橘郡的Portola項目與北加州矽谷的Sunnyvale項目也將入市。
3.產品差異化
朗詩綠色地產從一誕生就有別于普通的地產開發商，專注打造創新綠色科技住宅和綠色社區生態環境。
朗詩擁有強大的自主研發能力和技術壁壘。2017年上半年已實現產品從1.0系列到3.0系列的反覆運算更新，3.0新技術在確保“恒濕、恒溫、恒氧”的基礎上，依託被動式建築，配備了節能建築、天棚輻射、地板送風，從而提供更清新的空氣和健康的居住環境。
出色的產品使朗詩出品的均價比周邊項目有明顯的溢價，約高於周邊市場 15-20%，且二手房更具保值性。並能夠快速去化。良好的口碑和過硬的建築技術，助力朗詩推進合作開發、小股操盤、委託開發等輕資產業務。
中國房地產經過爆發式增長，現在逐漸步入穩定期，開始回歸“房子是拿來住的”，改善型需求快速增多，隨著對居住要求的提高，朗詩深耕綠色地產，擁有核心技術打造優秀的產品，提供舒適的居住體驗，差異化發展的優勢將厚積薄發。
二、優質的土地儲備
朗詩通過收購存量土地、並購公司股權、參股專案公司等非公開市場方式，獲取更多優質專案。
2017年上半年朗詩分別于成都、西安、無錫、合肥、杭州等城市和美國共獲取了12個項目。另外，獨立協力廠商委託開發管理專案2個，共獲得總建築面積約156.4萬平方米，其中取得權益專案新增建築面積約為111.8萬平方米。過去四年上半年朗詩都保持穩健的拿地規模，適時補充土地儲備。
截止6月末，擁有的土地儲備總建築面積810萬平方米，按權益計算，朗詩應占土地總建築面積332萬平方米。
從佈局看，依然以長江區域為核心，主要城市包括上海、南京、杭州、蘇州、成都、天津、西安、合肥等。土地儲備佈局城市聚焦一線及核心二線城市，優質的土地儲備奠定了朗詩未來持續穩健發展的基礎，相信這些優質項目會帶動毛利率回升。
三、搶灘長租公寓，佈局下一個風口
朗詩地產今年開始佈局長租公寓市場，產品叫“朗詩寓”，涵蓋青年公寓、白領公寓、精品公寓及服務式公寓四條產品線，主要面向中高端租賃客群。
最近租政策春風頻吹，長租公寓將揚帆起航。
2015年起國家出臺多個促進租賃市場政策。7月18日，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。
隨後，各個地方紛紛出臺租賃新政及探索“租售同權”。
此外，國內的長租房市場有大量的需求。
從絕對量上我國租房人口排在世界前列，但比例卻仍遠低於美日等發達國家，根據鏈家研究院資料，我國的租賃人口占總人口數的比例僅為12%，而日本是33%，美國是31%。如果按照發達國家的經驗，國內的租賃人口還有較大提升空間。
人口淨流入、高房價和行政限購使租房人數不斷增加，而且隨著民眾對居住要求的提升，更多的人將選擇長租公寓，預計長租市場規模會持續增長，鏈家預測到2020年租賃金額規模達到1.6萬億。
（資料來自鏈家研究院，單位：億元）
房地產開發逐漸邁入存量時代，在政策和需求的驅動下，長租房將成為房地產下一個風口。
現在長租公寓市場規模較大的主要是互聯網資本和仲介公司，魔方公寓、自如等品牌，開發商佈局長租公寓的還較少。
截止2017年6月底，在北京、上海、深圳、杭州、南京、蘇州等城市擁有25個項目，共5,776間房間。朗詩寓主要分佈在商務區、高科技產業園區、大學城、城市中心商圈等多種生活載體，能保持高出租率。根據規劃朗詩綠色地產未來三年將佈局17個主要一線市及熱點二線城市，形成10萬間房屋規模，成為租賃品牌第一陣營。提前佈局長租公寓市場，有助於其卡位房地產的下一個風口，佔領未來的制高點，朗詩有望成為地產開發商中佈局長租公寓的翹楚之一。
未來朗詩的收入結構將更加多樣化，長租公寓也將提供穩定的現金流。
小結：
朗詩綠色地產保持穩健增長，不計匯兌影響，利潤大幅增長2.2倍，負債率大幅改善。收入結構和銷售結構顯示朗詩綠色地產轉型成效顯著。借政策春風佈局長租公寓，轉型再提速。
優質的土地儲備和輕資產化經營策略將保證公司保持穩步增長。公司深耕綠色科技住宅十數年，未來將充分受益於地產消費升級及綠色科技地產細分市場的快速增長。
2017年上半年收入中，向獨立協力廠商及合作方收取的專案開發管理服務費約為2.21億元，較去年同期增長30.9%。
2017年上半年合約銷售中，向獨立協力廠商提供委託開發管理服務的簽約銷售額約為43.57億元，簽約建築面積約為210,461平方米，分別比去年同期上升200%和97%，取得強勁增長。
朗詩的收入結構和銷售結構都在發生質變，意味著經過三年的品牌培育和發展，朗詩越來越受到業界的認可，反映出朗詩資產輕型化取得飛躍性發展。此外，上半年合同銷售主要來自南京、上海、蘇州、杭州和美國等項目，均價為23,614元每平米，隨著未來逐漸結算，毛利率將會提升。
2.市場國際化
朗詩推行的市場國際化戰略於回顧期內不斷得以深化和拓展：朗詩在美國現已佈局11個項目，橫跨東西海岸的主要城市。
2017年上半年，美國專案共獲得合同銷售額人民幣4.46億元，銷售面積為7,330平方米，期內實現物業銷售收入人民幣1.12億元，較去年同期上升27%，確認銷售總面積約為3,614平方米。
下半年南加州橘郡的Portola項目與北加州矽谷的Sunnyvale項目也將入市。
3.產品差異化
朗詩綠色地產從一誕生就有別于普通的地產開發商，專注打造創新綠色科技住宅和綠色社區生態環境。
朗詩擁有強大的自主研發能力和技術壁壘。2017年上半年已實現產品從1.0系列到3.0系列的反覆運算更新，3.0新技術在確保“恒濕、恒溫、恒氧”的基礎上，依託被動式建築，配備了節能建築、天棚輻射、地板送風，從而提供更清新的空氣和健康的居住環境。
出色的產品使朗詩出品的均價比周邊項目有明顯的溢價，約高於周邊市場 15-20%，且二手房更具保值性。並能夠快速去化。良好的口碑和過硬的建築技術，助力朗詩推進合作開發、小股操盤、委託開發等輕資產業務。
中國房地產經過爆發式增長，現在逐漸步入穩定期，開始回歸“房子是拿來住的”，改善型需求快速增多，隨著對居住要求的提高，朗詩深耕綠色地產，擁有核心技術打造優秀的產品，提供舒適的居住體驗，差異化發展的優勢將厚積薄發。
二、優質的土地儲備
朗詩通過收購存量土地、並購公司股權、參股專案公司等非公開市場方式，獲取更多優質專案。
2017年上半年朗詩分別于成都、西安、無錫、合肥、杭州等城市和美國共獲取了12個項目。另外，獨立協力廠商委託開發管理專案2個，共獲得總建築面積約156.4萬平方米，其中取得權益專案新增建築面積約為111.8萬平方米。過去四年上半年朗詩都保持穩健的拿地規模，適時補充土地儲備。
截止6月末，擁有的土地儲備總建築面積810萬平方米，按權益計算，朗詩應占土地總建築面積332萬平方米。
從佈局看，依然以長江區域為核心，主要城市包括上海、南京、杭州、蘇州、成都、天津、西安、合肥等。土地儲備佈局城市聚焦一線及核心二線城市，優質的土地儲備奠定了朗詩未來持續穩健發展的基礎，相信這些優質項目會帶動毛利率回升。
三、搶灘長租公寓，佈局下一個風口
朗詩地產今年開始佈局長租公寓市場，產品叫“朗詩寓”，涵蓋青年公寓、白領公寓、精品公寓及服務式公寓四條產品線，主要面向中高端租賃客群。
最近租政策春風頻吹，長租公寓將揚帆起航。
2015年起國家出臺多個促進租賃市場政策。7月18日，九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。
隨後，各個地方紛紛出臺租賃新政及探索“租售同權”。
此外，國內的長租房市場有大量的需求。
從絕對量上我國租房人口排在世界前列，但比例卻仍遠低於美日等發達國家，根據鏈家研究院資料，我國的租賃人口占總人口數的比例僅為12%，而日本是33%，美國是31%。如果按照發達國家的經驗，國內的租賃人口還有較大提升空間。
人口淨流入、高房價和行政限購使租房人數不斷增加，而且隨著民眾對居住要求的提升，更多的人將選擇長租公寓，預計長租市場規模會持續增長，鏈家預測到2020年租賃金額規模達到1.6萬億。
（資料來自鏈家研究院，單位：億元）
房地產開發逐漸邁入存量時代，在政策和需求的驅動下，長租房將成為房地產下一個風口。
現在長租公寓市場規模較大的主要是互聯網資本和仲介公司，魔方公寓、自如等品牌，開發商佈局長租公寓的還較少。
截止2017年6月底，在北京、上海、深圳、杭州、南京、蘇州等城市擁有25個項目，共5,776間房間。朗詩寓主要分佈在商務區、高科技產業園區、大學城、城市中心商圈等多種生活載體，能保持高出租率。根據規劃朗詩綠色地產未來三年將佈局17個主要一線市及熱點二線城市，形成10萬間房屋規模，成為租賃品牌第一陣營。提前佈局長租公寓市場，有助於其卡位房地產的下一個風口，佔領未來的制高點，朗詩有望成為地產開發商中佈局長租公寓的翹楚之一。
未來朗詩的收入結構將更加多樣化，長租公寓也將提供穩定的現金流。
小結：
朗詩綠色地產保持穩健增長，不計匯兌影響，利潤大幅增長2.2倍，負債率大幅改善。收入結構和銷售結構顯示朗詩綠色地產轉型成效顯著。借政策春風佈局長租公寓，轉型再提速。
優質的土地儲備和輕資產化經營策略將保證公司保持穩步增長。公司深耕綠色科技住宅十數年，未來將充分受益於地產消費升級及綠色科技地產細分市場的快速增長。