這可能是當下地產最接近真相的走勢範本
房地產毫無疑問在今年是劇烈震盪的一年，震盪到不少地產人都看不懂這個行業將會以什麼樣的軌跡往前走，特別是如今大力推進租售同權的模式，讓人感覺整個行業將進入又一種釜底抽薪的模式
畢竟這樣的力度是過去的我們前所未見的
那麼作為房地產本身來說，未來的走勢到底會怎麼樣，最近盧俊也巧了遇見一個大神，這個大神斷然是不會在其他平臺聊這個話題的，但是還是和盧俊因為喝過酒擼過串（好像我就是這點嗜好），就在微醺的狀態下，他和我侃侃而言樓市未來的走勢
我聽完之後，覺得這是我至今聽到的最能夠說服我的那個版本
他是這麼和我說的
房地產最大的問題，本質上就是佔有的問題
因為行業的獨特性，導致了有錢人佔據了房子的同時，也佔據了城市的核心資源。所以這一定程度造就了房價的高，以及造就了社會各種的不和諧因素，也促使了輿論對於房價本身的過分解讀
但是呢，用房子對標城市資源這種模式很難破，因為很顯然，各種配套一定會通過各種模式進行分配，
正是因為有些維度的合理以及有些維度的不公平，所以才造成了如今樓市各種擰巴的狀況
而當下破這個局面的方式，就是我們如今看到的租售同權的方式
雖然租售同權看上去如今依然有各種漏洞各種落地需要解決的問題，但是這不妨礙他對整個行業的改變
首先我們可以看到，租售同權的本質，就是把房子的產權和使用權徹底的分開來討論
把只有使用權的房子和有產權的房子可以放在同一緯度進行討論
這種模式是有可操作前提的，因為中國的房地產本來租售比關係就是失衡的，並非像國外一樣可以保持5%以上的投資回報
在中國可能連2%這個維度都達不到，
但是我認為，正是因為租售比不成關係，所以樓市里的使用權和產權本來就是兩個維度的元素。
二者沒有直接關係，所以拆分來對待就不會產生很大的矛盾。
而這兩類人如何分佈則成為一個非常有趣且微妙的話題
租售同權重點推進的城市毫無疑問是在一線城市
而一線城市和其他城市最大的不同，就是樓市進入存量房市場，而房地產進入舊城改造階段
舊城改造的原因也很簡單，就是城市土地出讓的指標已經快要完畢，後續的開發需要通過市中心改造的模式進行
而市中心的舊城改造本質上就是一個騰籠換鳥的過程，通過貨幣補償以及動遷房的模式，讓住在老城區的土著遷移到城市郊區
而市中心舊城改造升級的重點是2個地方，第一是城市擴容，舊城改造拿下的土地一定會給予比較高的容積率，從而實現城市擴容。第二一定是對應開發綜合類的物業，提升城區配套。
通過這樣的輾轉騰挪，從而提升城市中心的面貌
毫無疑問，北上廣深現在都在進入這個階段
那麼接下來需要考慮的，土著都遷移到郊區，那麼市中心都會是誰來住
以前房屋的供應還是買賣，所以理所當然還是有錢人來住，不論是本地的有錢人還是外地的有錢人，他們重新回歸到市中心，然後佔有本來就不錯現在還升級的城市配套資源
但是現在這個截點我們可以看到，變化的就是在租售同權這個維度
不論是上海還是北京，當下核心區出讓的土地，越來越多的都是只租不售，要求開發商持有，要求開發商運營，這樣的趨勢已經變得非常明顯
目前上海所有的土地出讓都是要求開發商持有的，強勢要求開發商捆綁土地70年
再結合當下我們可以看到每個城市對於優秀人才的引進力度加大了租房補貼這個環節
所以我們暢想一下，可能不用太久的時間，就會出現這樣的畫面
一線城市所有的可銷售類住宅都在郊區，市中心的項目都是用來持有運營租賃的
一邊擁有產權，一邊擁有城市配套，樓市未來會呈現非常微妙的場景
而這樣的場景，本身就極大的降低了社會矛盾，因為不同的人各取所需，不需要把所有的矛盾集中在一套房子上
另外，這種模式的又一種好處是，讓有錢人住郊區，是真正能夠帶動郊區配套跟進的方式
不論北上廣深的哪個城市，所在的郊區最大的問題就是，配套跟進不上，教育配套醫療配套都是極大的問題
過去我們的解決方式是通過出讓定向土地的方式來解決，但是仍然發現土地出讓後，房子建起來，但是服務團隊跟進不上
兩張對比圖已經非常明顯了，在土地出讓已經做了非常明顯的政策傾向，在週邊規劃了足夠多的醫療衛生用地，但是事實上呢，醫療從業人員的分佈重點依然集中在市中心
而有錢人集中在郊區之後，最大的好處就是可以通過金錢流動的方式，非常市場化的模式輸出私有化的配套服務，比如私立學校，私立醫院等等
不然按照過去的模式，在市場化經濟體制下，配套服務只會集中在市中心去盈利，去規模化
所以租售同權本質上是又一次的騰籠換鳥，將財富擁有者和能力創造者二者進行區分，將房子的產權和使用權進行區分，各自索取自己所需要的東西
所以未來的一線城市，不論是上海也好，北京也好，樓市一定會呈現這樣的場景
中環以外所有的土地價值是極度趨同的，房屋保持在一定高位，而且自由流通。
而中環以內的樓市，則是呈現有價無市的場景，所有的房子都是只租不售
因為房子產權和使用權的區分，不同訴求的人自由選擇自己需要的，買郊區或者住市區，都是你自己的選擇
這樣場景下，房地產的發展進入相對穩定健康的場景，各種矛盾也因為房子價值的細分得到最大程度的緩解
某種程度上，這才是租售同權大力推行的意義，本質上就是一次釜底抽薪
整個聽下來，到目前為止也是這個版本讓我感覺最接近真實的版本，我一直秉持一個理念，所有的樓市調控都不是簡單的行業問題，我們需要從這個社會整個人群結構來看待這個問題
毫無疑問，如此狀況下整個樓市的發展一定會越來越好，整體的資源配置也會往更加健康的發現發展。
但對於我們來說，我們需要思考的，當這一切真的發生在我們面前的時候，那時候的我們會生活在城市的那個一維度
一幅長卷正在慢慢舒展，我們可能需要在此之前站穩自己的腳跟
ps：以上內容首先來自我朋友，其次來自於他喝醉，再其次來自於他也不確定是否正確，再再次他說了，就是拋一個觀點讓大家思考，沒其他什麼意思，嗯，就這樣。想要認識他的，各位……可以首先認識下我，哈哈哈哈哈哈哈
以上為正文，真叫盧俊的盧俊，愛聊地產觀的盧俊，所以你懂了麼
曾經看過真叫盧俊的地產觀的朋友們，可以搜索並重新關注微信公眾號真叫盧俊，這裡有他和他的地產觀。
各位朋友如果方便的時候麻煩和別人說下，真叫盧俊現在在這裡，感謝感謝
讓住在老城區的土著遷移到城市郊區而市中心舊城改造升級的重點是2個地方，第一是城市擴容，舊城改造拿下的土地一定會給予比較高的容積率，從而實現城市擴容。第二一定是對應開發綜合類的物業，提升城區配套。
通過這樣的輾轉騰挪，從而提升城市中心的面貌
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那麼接下來需要考慮的，土著都遷移到郊區，那麼市中心都會是誰來住
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不論是上海還是北京，當下核心區出讓的土地，越來越多的都是只租不售，要求開發商持有，要求開發商運營，這樣的趨勢已經變得非常明顯
目前上海所有的土地出讓都是要求開發商持有的，強勢要求開發商捆綁土地70年
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因為房子產權和使用權的區分，不同訴求的人自由選擇自己需要的，買郊區或者住市區，都是你自己的選擇
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