農村宅基地將有大動作，未來或將開啟房地產新紀元！
一件有可能在他人看來
“稀鬆平常”或者是“效果有限”的政策
在環京君看來
都可能給房地產
帶來翻天覆地的變化
還是那句話
每當歷史劇變即將到來的時候
絕大部分人是不以為然的
這不，在8月28日，國土資源部聯合住房城鄉建設部，下發了農村宅基地改革試點通知《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，這項政策出臺對農村經濟發展有很大的好處。
該政策有明確的目的，村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設集體租賃住房。其中，從以上試點城市來看，也都是房價普遍較高的城市，城市建設用地成本也很高。
國家為盤活農村土地資源、提高農村經濟發展水準、緩解城市整體壓力，具有重大利好。簡單的來說，就是農村土地可以集體進入市場，農民可以將宅基地、房屋投放到市場，以獲得租賃收入。
那麼這將帶來哪些好處呢？
一、在城市打拼、需要租賃的人員
近年來城市租房成本也很高，以前在城市有不少城中村，而且房價很多人也能承受。隨著城中村逐漸消失，租房市場成本提高，
二、農民可以獲得3大好處
1、農村宅基地價值提升
農村有不少土地和房屋處於閒置狀態，無人居住，如此一來土地價值沒有被挖掘。一旦實現土地入市、房屋可以租賃，那麼農民的土地資源得到最大化利用，可以通過由集體統一租賃，獲取收益。
2、農民可以自行開發土地
沒有政府征地環節，也不存在開發商，村鎮集體自行開發，農民可以聯營、入股等。以合同的形式進行權責劃分，有法有據，誰也不能侵犯他人的相關利益。
3、長期享受土地收益
一旦村集體土地入市，房屋開始租賃，農民不僅僅只是獲得租賃收益，這其中有一連串的產業鏈。大量租賃者進入，比如生活用品超市、餐飲等將帶給農民除租賃外的收益。
總的來說，國家出臺這項政策，
如果說，近兩個月以來，各種有關住房租賃的“新政”讓你眼花繚亂，但直到8月28日的方案公佈，才是一扇門真正打開。走過這扇門，那邊是一個關於房地產的新世界。
《方案》的細節，是經國土資源部、住建部兩個部門反復斟酌，多次修改調整之後，才於8月28日出臺。這份《方案》，被更高的層面，寄予了很大期望。
北京的共有產權住房、上海的項目全持有，都是在更高層對房地產提出“新思路”之後，在供給層面進行的政策和制度創新。在“擁護中央權威”的政治背景下，你應該能想像，執行和落地的力度會有多大。
所以，8月28日的《方案》，放開試點城市由農村集體建設用地建設租賃住房，就要和上面兩點資訊結合起來，綜合理解其背景，才能讀出其中蘊含的重大變革深意。請不要再用舊有的思維方式，來懷疑這些創新是否能落地。否則，拒絕改變，遭受損失的只能是自己。
為了理解這個變化
還有一些要點需注意
透過北京、上海在租賃住房、共有產權住房方面做出的“制度創新”和嘗試，應該能夠看到，更高層面的決策層，對於現有房地產的供給體系、架構甚至定位、屬性，都存在一定程度的“不滿意”。所以，房地產供給體系的潛在變革，在更高的層面應該已經有了明確的思路，甚至有了一張路線圖。關於住房租賃，關於共有產權房，都應該是這張路線圖的一部分。
房地產調控的“兩階段”應該清晰起來了：第一階段是去杠杆，第二階段是供給模式改革。第一階段還在持續，第二階段已經開始，這兩者加起來，就是一度令人猜測不已的房地產長效機制。
為什麼8月28日的《方案》
足夠改變未來的房地產市場？
8月28日《方案》中的兩個關鍵字是“租賃”、“集體建設用地”。我國的土地制度，是二元化的，分為國有建設用地和農村集體土地，國有建設用地可以入市交易，在土地法完成修改以前，農村集體土地要經過征地變成國有建設用地才能入市交易。在此框架下，用來做房地產開發的用地，只能是國有建設用地。但國有建設用地指標金貴，所以，特大城市、大城市，土地供應偏緊，地價也一度偏高。這在一定程度上，是當前特大城市、大城市高房價的困局所在。
在當下房地產市場中，住房租賃市場比住房銷售市場小得多，在土地原本金貴稀缺的情況下，又只有買房解決住房問題這一條路，所以，特大型城市房價陷入“控漲”壓力很大的局面。
現在，這兩個方面的因素，都在發生改變，農村集體土地中的建設用地可以以租賃的形式在試點城市進入住房領域，一方面提供了“量”，另一方面又提供了“路徑”——租，這樣，原有房地產市場結構中的關鍵結點都發生了變化。
認定房地產市場的巨大變化一定會發生，是基於對變數因素“量”的判斷。中國農村的集體建設用地存量不小。一項制度創新或者供給方式的調整，能在多大程度上改變市場，很大的因素就是量。更關鍵的是，隨著近年來中國的城市化進程，特大型城市、大型城市周邊有大量的農村集體建設用地。你現在看到的度假村也好，一些產業創新園區也罷，很多土地屬性都是農村集體建設用地。
所以，依據現狀，可以設想一下，這些用途在試點放開之後，還要辟出一條路徑，就是用來建設、運營可供出租的住房（前提是需要符合用途管制原則），進而形成的量，未來將可能大於國有建設用地入市交易轉化而來的住房供應量，這種量的“積累”，將極大地改變房地產市場的結構。
在集體建設用地上興建租賃住房，8月28日的《方案》並不是首開先河。之前北京市曾試點在農村集體土地上建設公共租賃住房。但是，《方案》的最大價值在於，這次不是公租房，而是可以向市場提供運營獲取商業回報的租賃性住房。
環京君認為：一套全新的生意模式，將極大地“促進生產”，讓農村集體經濟組織願意通過各種方式“供應”這種住房，或者通過委託，提供滿足市場需求的各類服務。這種路徑，在量上，再次具備了改變房地產市場結構的可行性。
門的那一邊
是不一樣的世界
現在距離大門正式打開的那一刻
還有2年多的時間
未來究竟會怎樣
讓我們一起期待！
《方案》的細節，是經國土資源部、住建部兩個部門反復斟酌，多次修改調整之後，才於8月28日出臺。這份《方案》，被更高的層面，寄予了很大期望。
北京的共有產權住房、上海的項目全持有，都是在更高層對房地產提出“新思路”之後，在供給層面進行的政策和制度創新。在“擁護中央權威”的政治背景下，你應該能想像，執行和落地的力度會有多大。
所以，8月28日的《方案》，放開試點城市由農村集體建設用地建設租賃住房，就要和上面兩點資訊結合起來，綜合理解其背景，才能讀出其中蘊含的重大變革深意。請不要再用舊有的思維方式，來懷疑這些創新是否能落地。否則，拒絕改變，遭受損失的只能是自己。
為了理解這個變化
還有一些要點需注意
透過北京、上海在租賃住房、共有產權住房方面做出的“制度創新”和嘗試，應該能夠看到，更高層面的決策層，對於現有房地產的供給體系、架構甚至定位、屬性，都存在一定程度的“不滿意”。所以，房地產供給體系的潛在變革，在更高的層面應該已經有了明確的思路，甚至有了一張路線圖。關於住房租賃，關於共有產權房，都應該是這張路線圖的一部分。
房地產調控的“兩階段”應該清晰起來了：第一階段是去杠杆，第二階段是供給模式改革。第一階段還在持續，第二階段已經開始，這兩者加起來，就是一度令人猜測不已的房地產長效機制。
為什麼8月28日的《方案》
足夠改變未來的房地產市場？
8月28日《方案》中的兩個關鍵字是“租賃”、“集體建設用地”。我國的土地制度，是二元化的，分為國有建設用地和農村集體土地，國有建設用地可以入市交易，在土地法完成修改以前，農村集體土地要經過征地變成國有建設用地才能入市交易。在此框架下，用來做房地產開發的用地，只能是國有建設用地。但國有建設用地指標金貴，所以，特大城市、大城市，土地供應偏緊，地價也一度偏高。這在一定程度上，是當前特大城市、大城市高房價的困局所在。
在當下房地產市場中，住房租賃市場比住房銷售市場小得多，在土地原本金貴稀缺的情況下，又只有買房解決住房問題這一條路，所以，特大型城市房價陷入“控漲”壓力很大的局面。
現在，這兩個方面的因素，都在發生改變，農村集體土地中的建設用地可以以租賃的形式在試點城市進入住房領域，一方面提供了“量”，另一方面又提供了“路徑”——租，這樣，原有房地產市場結構中的關鍵結點都發生了變化。
認定房地產市場的巨大變化一定會發生，是基於對變數因素“量”的判斷。中國農村的集體建設用地存量不小。一項制度創新或者供給方式的調整，能在多大程度上改變市場，很大的因素就是量。更關鍵的是，隨著近年來中國的城市化進程，特大型城市、大型城市周邊有大量的農村集體建設用地。你現在看到的度假村也好，一些產業創新園區也罷，很多土地屬性都是農村集體建設用地。
所以，依據現狀，可以設想一下，這些用途在試點放開之後，還要辟出一條路徑，就是用來建設、運營可供出租的住房（前提是需要符合用途管制原則），進而形成的量，未來將可能大於國有建設用地入市交易轉化而來的住房供應量，這種量的“積累”，將極大地改變房地產市場的結構。
在集體建設用地上興建租賃住房，8月28日的《方案》並不是首開先河。之前北京市曾試點在農村集體土地上建設公共租賃住房。但是，《方案》的最大價值在於，這次不是公租房，而是可以向市場提供運營獲取商業回報的租賃性住房。
環京君認為：一套全新的生意模式，將極大地“促進生產”，讓農村集體經濟組織願意通過各種方式“供應”這種住房，或者通過委託，提供滿足市場需求的各類服務。這種路徑，在量上，再次具備了改變房地產市場結構的可行性。
門的那一邊
是不一樣的世界
現在距離大門正式打開的那一刻
還有2年多的時間
未來究竟會怎樣
讓我們一起期待！