“教科書” 式推地節奏
壹
春節後杭州土地市場即將迎來開閘！
再過不到一個禮拜，
這塊地名為“古墩路北、郎鬥路東地塊”，編號“余政儲出[2017]1號”（下面簡稱“1號地塊”），位於良渚新城，而且是位於新城核心區的位置。
這樣說大家可能不太會有概念。
如果說它就在萬科·未來城二期的西邊隔壁，
當然，除了良渚文化村，目前整個良渚新城最知名的專案可能要數永旺夢樂城。
這塊地就在永旺夢樂城西邊大約900米。
我其實一直不是特別理解，為何周邊全部是在建工地，
而且，生意居然還那麼好。
貳
以上說的都不是重點。
重點是這塊地的價格。
這塊地出讓面積5.3萬平方米，容積率2.5，起拍總價21.億萬元。
起拍樓面價高達16002元/平方米！
我不知道大家是怎麼想的，就我而言，當2月下旬1號地塊剛掛出來，媒體披露這個起拍樓面價時，我的第一反應是驚疑。
媒體是不是寫錯了？
是不是把1月19日良渚三宗低密宅地的樓面價同樣張冠李戴到這塊地了？
當確認起價無誤時，第二反應是，良渚新城的做地單位，在推地節奏的把控上，堪稱“教科書式”高明！
三
春節前的1月19日，良渚新城連拍三宗宅地。
樓面起價基本都是16000元/平方米，最終也基本上是以不到5%的低溢價率成交。
得主分別是來自廈門的聯發集團，在良渚已有佈局的融信，以及在杭州市場上很久沒拿地的央企中糧。
那麼，同樣是良渚宅地，為何1號地塊樓面起價16002元/平方米讓人驚異？
答案很簡單：
因為聯發、融信、中糧地塊的容積率只有1.6和1.8，而1號地塊的容積率高達2.5。
1.6的容積率，基本上可以做成洋房加排屋的產品。
2.5的容積率，雖然也能做“高層+排屋”的高低配，但排屋量做不大，而且會犧牲社區的景觀均好性。
因為低密產品和高層產品本身的價差，反推到地價上，低密宅地也可以承受更高的樓面地價。
肆
16000元/平方米的樓面價，也接近良渚新城目前高層房源的在售價格。
融信瀾天去年年底首開，高層房源的價格在1.8-1.9萬/平方米。最近開盤的和昌府，也差不多是這個價。
萬科·未來城二期高層房源均價在2.2萬/平方米左右，不過是裝修成品房。
另一個對比維度是，一年前的1月15日，未來城三期地塊的起拍樓面價是4100元/平方米，只有1號地塊的差不多四分之一。
未來城三期離地鐵距離稍遠，而融信瀾天與1號地塊差不多僅一路之隔，容積率也完全一樣，兩者最具有可比性。
融信瀾天是去年2月15日出讓的地，樓面起價是4500元/平方米，差不多也只有1號地塊的1/3.6。
伍
從4500元/平方米到16002元/平方米，良渚地價跳空高開的背後，是推地時機的夢幻，以及策略上的極度高明。
2016年，儘管良渚房價隨大市起舞，漲幅不落人後，但上億中心和中青文化廣場這兩個大型綜合體的爛尾風險，畢竟像達摩克利斯之劍一樣懸在市場的頭頂。
警報相繼在今年年初解除。
上億傍上了大款北大荒集團，中青則被萬科接盤。
尤其是中青文化廣場，距離1號地塊只隔了個未來城二期。政府選在萬科接盤中青之後將1號地塊推出，時機可謂極佳。
而今年1月19日連拍三宗低密宅地，則是策略上的高明之處。
聯發、融信和中糧地塊，一定程度上讓大家在心理上接受了良渚1.6萬/平方米樓面價的事實。
畢竟，就廣泛意義的市場參與各方而言，容積率的差異，不是每個人都會去深究，都能去深究……
1號地塊選在這個時候推出，還有一個有利時機。
今年年底，通往良渚的地鐵2號線西北段將開通。
1號地塊則屬於雙地鐵盤，距離地鐵終點站良渚站僅300米左右，距離倒數第二站杜甫村站也只有900米。
陸
因為1號地塊，在很多人概念中依然是郊區和剛需區域的良渚，成為本輪杭州地價上漲幅度最大的區域。
這大概是讓很多人都沒有想到的。
拭目以待下週一這塊地的最終出讓結果。
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地產杭州客
dichanke888
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而融信瀾天與1號地塊差不多僅一路之隔，容積率也完全一樣，兩者最具有可比性。融信瀾天是去年2月15日出讓的地，樓面起價是4500元/平方米，差不多也只有1號地塊的1/3.6。
伍
從4500元/平方米到16002元/平方米，良渚地價跳空高開的背後，是推地時機的夢幻，以及策略上的極度高明。
2016年，儘管良渚房價隨大市起舞，漲幅不落人後，但上億中心和中青文化廣場這兩個大型綜合體的爛尾風險，畢竟像達摩克利斯之劍一樣懸在市場的頭頂。
警報相繼在今年年初解除。
上億傍上了大款北大荒集團，中青則被萬科接盤。
尤其是中青文化廣場，距離1號地塊只隔了個未來城二期。政府選在萬科接盤中青之後將1號地塊推出，時機可謂極佳。
而今年1月19日連拍三宗低密宅地，則是策略上的高明之處。
聯發、融信和中糧地塊，一定程度上讓大家在心理上接受了良渚1.6萬/平方米樓面價的事實。
畢竟，就廣泛意義的市場參與各方而言，容積率的差異，不是每個人都會去深究，都能去深究……
1號地塊選在這個時候推出，還有一個有利時機。
今年年底，通往良渚的地鐵2號線西北段將開通。
1號地塊則屬於雙地鐵盤，距離地鐵終點站良渚站僅300米左右，距離倒數第二站杜甫村站也只有900米。
陸
因為1號地塊，在很多人概念中依然是郊區和剛需區域的良渚，成為本輪杭州地價上漲幅度最大的區域。
這大概是讓很多人都沒有想到的。
拭目以待下週一這塊地的最終出讓結果。
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