房價打敗的是你的認知，而不是經濟學
當然，稀缺二字，是要打個引號的，因為這個稀缺，主要是人為製造的稀缺。
作者：肖磊，財經專欄作者，黃金錢包首席研究員
◆ ◆ ◆
最近國內各主要城市房價的再次拉升，搞出了不少的段子。說前幾天北京一市民買房，賣家報728萬，買家從7點砍價到夜裡11點，最後745萬成交。
還有一個是說，在北京西城區金融街某社區有人出售一套217.5平的學區房，報價4600萬，現低價4500萬出售，網友回復：我們是那缺100萬的人嗎？我們缺的是那4500萬……
於是乎，有評論認為，北京的房價打破了諸多經濟學常識，碾壓了經濟學原理，用經濟學分析房價，已顯得非常蒼白無力。似乎在潛意識裡，很多人認為房價已無解，剩下的只有歎息和恐慌。真的是這樣嗎？
首先需要澄清幾個觀點，在研究房價問題方面，房價收入比、租售比、房子總價值與GDP的比值、勞動力人口拐點、城鎮化率等，
不過值得注意的是，未來的世界，不懂一點經濟學，確實很麻煩，因為每個人無時無刻都需要跟社會產生經濟關係，無時無刻都面臨著選擇、交易和對資源配置的優化。
經濟學（economics），是研究人類社會在各個發展階段上的各種經濟活動（生產、交換、分配、消費以及與之有密切關聯的活動）和各種相應的經濟關係及其運行、發展的規律的科學。
《經濟學》作者保羅·薩繆爾森這樣定義經濟學：經濟學研究的是一個社會如何利用稀缺的資源生產有價值的商品，並將他們在不同的個體之間進行分配。《經濟學原理》作者馬歇爾認為，經濟學是一門研究財富的學問，
無論是薩繆爾森，還是馬歇爾，都在暗示經濟學的一個共識，即研究人的問題。
現實生活裡，能夠影響人做出選擇或決策的東西太多，比如空間、時間、政策、文化、預期等等，因此經濟學的目的不僅僅是預測，經濟學更多的是為了從“不確定”中尋找“確定”，縮小未知風險，增大已知利益。
在房地產市場，主流經濟學界早就提出了警示，認為土地供給受限，
中國房價目前面臨的問題，不是什麼過於新鮮的事，香港有前車之鑒。
房價的飆升，跟國內股市估值一直偏高並無本質區別，當供給受到嚴格的限制時，需求的增長就會製造出稀缺效應，A股歷史上市盈率達到1000以上的公司也並非沒有出現過，比房價瘋狂多了。
最近就有一檔股票特別火，叫白銀有色（有色金屬概念），目前市盈率310，一個月前上市的時候，股價是2.8元，現在是14.4，一個月漲了5倍。
相比其他市場，房子的漲幅真的不算大，期貨市場螺紋鋼去年四季度上漲了27%，今年年初至今上漲了28%，近半年累計漲幅超過60%。
前一陣，有一個小金屬，叫鈷，由於是製造鋰電池的主要原料，價格遭到爆炒，從去年末至今，漲幅已經超過100%。
房子的上漲之所以遭到如此之大的關注，原因有很多。
房子是民眾的必需品，前二十年中國正經歷快速城鎮化的過程中，幾乎每個家庭都需要解決房子問題，政策對租房者又沒有做出很好的保障，公租房供給稀缺，買房成了在城市落腳的唯一出路。
同時，房地產市場也成了地方政府收入的主要來源，跟糧食等其他民生品相比，房子領域政府和民眾的利益存在一定的對立，降房價相當於政府“割肉”。
另外，房價近二十年來幾乎沒有一個像樣的調整，屬於上漲週期最長的商品，預期被固化，導致信貸市場大部分資源持續流入到了房地產行業，未來幾十年的購買力被提前透支，需求被集中釋放。
因此，房價的上漲，根本就沒有顛覆經濟學的邏輯，而僅僅是顛覆了個人的認知。房子之所以如此上漲，是因為這個階段它被締造成了稀缺品。
一方面新增土地供給被壟斷，現有城市土地使用效率較低，缺少更合理和精細的規劃，土地浪費嚴重；另一方面在需求端持續加杠杆，貨幣池子越來越大，信貸擴張迅速，再加上嚴格的資本管制，資金出不去，持有房子的成本又低，為了對沖人民幣購買力下滑的風險，房子成了典型的金融避險資產。
當房子變成一種儲藏財富和保值增值的手段，基本上就可以看作是一個金融產品了。
表面看上去，房子在交易方面有很多缺陷，比如無法標準化、流動性太差，但這在其他金融市場很容易出現週期波動的情況下，流動性差等的問題，反而成了優勢，再加上國內各類限制出售的政策，比如北京就對買完房不滿五年就出售的房子徵收重稅，房子的流動性就更差了。
因此，房子的週期，在所有資產裡面，應該是最長的。這對於投機氛圍比較濃厚的中國市場來說，認知衝擊是非常大的，中國投資市場竟然也有只漲不跌的東西（房子）。股票一般是半年左右一個小週期，普通商品市場的週期更短，可能還不到一個季度。
其實房子的週期，全世界來看都是比較長的，大概二十年左右。日本房價持續上漲最明顯的週期是在1970年至1990年，美國最近一次是1987年至2007年，而且往往在週期最後十年會比較瘋狂，比如日本房價最瘋狂的是1980年至1990年，美國是1998年至2007年。
中國這一輪房價的持續上漲開始於上一輪美元的收縮，即1997年，當時正處在亞洲金融風暴衝擊之下，中國穩住了人民幣匯率，房價開始上漲。
從1997年至2007年，北京的房價大概只翻了一倍，但從2007年至2017年，北京的房價至少上漲了超過五倍。按照中原地產的資料，今年二月份北京成交均價是70702元/平，是2007年底12000元/平的接近6倍。
中國的房價正在走完一個週期，縱然政府和民眾都相信房價不會大幅下跌，但擔憂情緒從來沒有停止過，因為沒有人相信永漲不跌的邏輯。
香港的房地產市場一直是一個熱點，中國內地發展房地產市場的最初模仿物件就是香港，但千萬不要忘了，香港依然是固定匯率，內地人民幣匯率問題，對於房地產市場來說，將是一個定時炸彈。
香港無論是從土地供給的角度，還是從匯率的角度，都要比內地更容易製造稀缺概念，持有港幣本身等同于持有美元，這是內地人民幣市場難以仿效的。因此，香港模式的“房市”，在內地市場的持續性遠低於香港。
高房價的另一個傷害在於，諸多投資者在房產市場獲得的收益，很難再回到實體經濟，這跟股票市場還不太一樣。“賣掉房子移民”的想法在國內中產階級非常常見，尤其是在學區房遭到持續炒作的未來很長時間，這種思潮在加強而非減弱。
另一方面，房產投資獲益者在資金利用效率方面，是非常低的，也會拉低整個國家經濟層面的資金利用效率，且會衝擊到整個文化體系。沒有幾個人會賣掉房子去創業，在很多創業者或成功的企業家裡面，沒有幾個是在炒房上面賺了第一桶金然後才幹出一番事業的。
那麼賣掉已經投資獲利巨大的房子後，更多人會幹什麼去呢？如果不是為了換更大的房子，可以參考買彩票中獎者。
上個月，有個英國女孩起訴了彩票公司，因為中獎後百萬富翁的身份“讓她壓力很大”，毀掉了她的生活。該女子叫簡·帕克斯（JaneParks）在17歲時中得了一百萬歐元的彩票大獎，這讓她成為了英國最年輕的百萬歐元彩票得主，而後馬上花錢進行了隆胸手術，還購買了兩處房產，每週舉辦3次派對以供自己朋友肆意享樂，然而她表示，在此之後，她一直糾結人生的意義何在。“我一開始以為中獎會讓生活變好十倍，但是其實卻讓我的生活變糟了十倍。多數時候，我都希望自己完全沒有錢。我經常對自己說：‘我要是沒有錢，生活會變得容易許多，’”簡說。彩票公司表示，會給簡提供一定的援助。
最近，因房價問題，有很多話題討論值得深思，“北大清華畢業買不起房”，“學歷不值錢但學區房值錢”等。還有一個段子是說，有幾個朋友聚會完打車去清華，車上聊某人前幾年就買房了，真是人生贏家。計程車司機默默聽了很久說，我家拆遷分了好幾套房，但我就是一開車的。你們才是國家的未來和希望，如果你們清華北大畢業，人生目標就是在北京買套房，而不是思考這個國家的未來，那這個國家真的沒有希望了。
以上段子不論真假，但值得注意的是，當房子開始摧毀很多精英對教育、理想等認知的時候，確實需要拋開功利和現實束縛來徹底反思。
房地產市場雖然依附著強大的利益，但不改變房地產市場的運行邏輯，對中國經濟來說如鯁在喉。房地產市場已經變成了逐步摧毀市場化和法治化的市場，參與其中的各方，都在破壞市場經濟的各種底線。
一個充滿歷史和智慧的國家，一個能夠在各種歷史重大節點上都能化險為夷的國家，應該會想出很好的策略來解決房地產市場的問題。當然，依法解決更好。依法對於這個社會真的是太重要了。
上周，我們的鄰居韓國，判朴槿惠下臺的女法官李貞美卸任，韓國憲法法院為李貞美代院長舉辦了卸任歡送會。李貞美在發表離職演說時稱，“罷免總統是一個非常痛苦和艱難的決定”。她還引用中國古代思想家韓非子的名言“法之為道，前苦而長利”，強調要實現法治主義。
最後我想說，中國的房價，根本沒有顛覆經濟學，就連最基本的經濟學常識都沒有跨越，從土地供給和使用規劃、戶籍制度、稅收平衡、農村土地確權等方面抓緊解決房地產市場的問題，才是刮骨療傷，前苦而長利。
本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議。
想瞭解更多？那就趕緊來關注我們
長按二維碼 關注我們
有問題請聯繫我們：qq：1293092212
最近就有一檔股票特別火，叫白銀有色（有色金屬概念），目前市盈率310，一個月前上市的時候，股價是2.8元，現在是14.4，一個月漲了5倍。
相比其他市場，房子的漲幅真的不算大，期貨市場螺紋鋼去年四季度上漲了27%，今年年初至今上漲了28%，近半年累計漲幅超過60%。
前一陣，有一個小金屬，叫鈷，由於是製造鋰電池的主要原料，價格遭到爆炒，從去年末至今，漲幅已經超過100%。
房子的上漲之所以遭到如此之大的關注，原因有很多。
房子是民眾的必需品，前二十年中國正經歷快速城鎮化的過程中，幾乎每個家庭都需要解決房子問題，政策對租房者又沒有做出很好的保障，公租房供給稀缺，買房成了在城市落腳的唯一出路。
同時，房地產市場也成了地方政府收入的主要來源，跟糧食等其他民生品相比，房子領域政府和民眾的利益存在一定的對立，降房價相當於政府“割肉”。
另外，房價近二十年來幾乎沒有一個像樣的調整，屬於上漲週期最長的商品，預期被固化，導致信貸市場大部分資源持續流入到了房地產行業，未來幾十年的購買力被提前透支，需求被集中釋放。
因此，房價的上漲，根本就沒有顛覆經濟學的邏輯，而僅僅是顛覆了個人的認知。房子之所以如此上漲，是因為這個階段它被締造成了稀缺品。
一方面新增土地供給被壟斷，現有城市土地使用效率較低，缺少更合理和精細的規劃，土地浪費嚴重；另一方面在需求端持續加杠杆，貨幣池子越來越大，信貸擴張迅速，再加上嚴格的資本管制，資金出不去，持有房子的成本又低，為了對沖人民幣購買力下滑的風險，房子成了典型的金融避險資產。
當房子變成一種儲藏財富和保值增值的手段，基本上就可以看作是一個金融產品了。
表面看上去，房子在交易方面有很多缺陷，比如無法標準化、流動性太差，但這在其他金融市場很容易出現週期波動的情況下，流動性差等的問題，反而成了優勢，再加上國內各類限制出售的政策，比如北京就對買完房不滿五年就出售的房子徵收重稅，房子的流動性就更差了。
因此，房子的週期，在所有資產裡面，應該是最長的。這對於投機氛圍比較濃厚的中國市場來說，認知衝擊是非常大的，中國投資市場竟然也有只漲不跌的東西（房子）。股票一般是半年左右一個小週期，普通商品市場的週期更短，可能還不到一個季度。
其實房子的週期，全世界來看都是比較長的，大概二十年左右。日本房價持續上漲最明顯的週期是在1970年至1990年，美國最近一次是1987年至2007年，而且往往在週期最後十年會比較瘋狂，比如日本房價最瘋狂的是1980年至1990年，美國是1998年至2007年。
中國這一輪房價的持續上漲開始於上一輪美元的收縮，即1997年，當時正處在亞洲金融風暴衝擊之下，中國穩住了人民幣匯率，房價開始上漲。
從1997年至2007年，北京的房價大概只翻了一倍，但從2007年至2017年，北京的房價至少上漲了超過五倍。按照中原地產的資料，今年二月份北京成交均價是70702元/平，是2007年底12000元/平的接近6倍。
中國的房價正在走完一個週期，縱然政府和民眾都相信房價不會大幅下跌，但擔憂情緒從來沒有停止過，因為沒有人相信永漲不跌的邏輯。
香港的房地產市場一直是一個熱點，中國內地發展房地產市場的最初模仿物件就是香港，但千萬不要忘了，香港依然是固定匯率，內地人民幣匯率問題，對於房地產市場來說，將是一個定時炸彈。
香港無論是從土地供給的角度，還是從匯率的角度，都要比內地更容易製造稀缺概念，持有港幣本身等同于持有美元，這是內地人民幣市場難以仿效的。因此，香港模式的“房市”，在內地市場的持續性遠低於香港。
高房價的另一個傷害在於，諸多投資者在房產市場獲得的收益，很難再回到實體經濟，這跟股票市場還不太一樣。“賣掉房子移民”的想法在國內中產階級非常常見，尤其是在學區房遭到持續炒作的未來很長時間，這種思潮在加強而非減弱。
另一方面，房產投資獲益者在資金利用效率方面，是非常低的，也會拉低整個國家經濟層面的資金利用效率，且會衝擊到整個文化體系。沒有幾個人會賣掉房子去創業，在很多創業者或成功的企業家裡面，沒有幾個是在炒房上面賺了第一桶金然後才幹出一番事業的。
那麼賣掉已經投資獲利巨大的房子後，更多人會幹什麼去呢？如果不是為了換更大的房子，可以參考買彩票中獎者。
上個月，有個英國女孩起訴了彩票公司，因為中獎後百萬富翁的身份“讓她壓力很大”，毀掉了她的生活。該女子叫簡·帕克斯（JaneParks）在17歲時中得了一百萬歐元的彩票大獎，這讓她成為了英國最年輕的百萬歐元彩票得主，而後馬上花錢進行了隆胸手術，還購買了兩處房產，每週舉辦3次派對以供自己朋友肆意享樂，然而她表示，在此之後，她一直糾結人生的意義何在。“我一開始以為中獎會讓生活變好十倍，但是其實卻讓我的生活變糟了十倍。多數時候，我都希望自己完全沒有錢。我經常對自己說：‘我要是沒有錢，生活會變得容易許多，’”簡說。彩票公司表示，會給簡提供一定的援助。
最近，因房價問題，有很多話題討論值得深思，“北大清華畢業買不起房”，“學歷不值錢但學區房值錢”等。還有一個段子是說，有幾個朋友聚會完打車去清華，車上聊某人前幾年就買房了，真是人生贏家。計程車司機默默聽了很久說，我家拆遷分了好幾套房，但我就是一開車的。你們才是國家的未來和希望，如果你們清華北大畢業，人生目標就是在北京買套房，而不是思考這個國家的未來，那這個國家真的沒有希望了。
以上段子不論真假，但值得注意的是，當房子開始摧毀很多精英對教育、理想等認知的時候，確實需要拋開功利和現實束縛來徹底反思。
房地產市場雖然依附著強大的利益，但不改變房地產市場的運行邏輯，對中國經濟來說如鯁在喉。房地產市場已經變成了逐步摧毀市場化和法治化的市場，參與其中的各方，都在破壞市場經濟的各種底線。
一個充滿歷史和智慧的國家，一個能夠在各種歷史重大節點上都能化險為夷的國家，應該會想出很好的策略來解決房地產市場的問題。當然，依法解決更好。依法對於這個社會真的是太重要了。
上周，我們的鄰居韓國，判朴槿惠下臺的女法官李貞美卸任，韓國憲法法院為李貞美代院長舉辦了卸任歡送會。李貞美在發表離職演說時稱，“罷免總統是一個非常痛苦和艱難的決定”。她還引用中國古代思想家韓非子的名言“法之為道，前苦而長利”，強調要實現法治主義。
最後我想說，中國的房價，根本沒有顛覆經濟學，就連最基本的經濟學常識都沒有跨越，從土地供給和使用規劃、戶籍制度、稅收平衡、農村土地確權等方面抓緊解決房地產市場的問題，才是刮骨療傷，前苦而長利。
本文內容及觀點僅供參考，不構成任何投資建議。
想瞭解更多？那就趕緊來關注我們
長按二維碼 關注我們
有問題請聯繫我們：qq：1293092212