深圳經紀人眼中的宇宙中心“神盤”水榭春天（圖文點評）
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第671篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--陳雄
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提到龍華，就不得不提大家耳熟能詳的樓盤——萊蒙水榭春天。
本文收錄了水榭春天1-6期的戶型和上半年成交資料。
壹
社區概況
萊蒙水榭春天位於龍華區繁華地帶，緊鄰紅山地鐵站，距離深圳北站2公里，是一個高品質的大型社區。
水榭春天共有5期（1.2.3.5.6期），水榭1-3期（帶龍華實驗學校學位）分別於2010至2012年建成入住，
水榭5-6期（帶深圳高級中學北校區學位）分別於2012、2013年建成入住，共14棟樓，均為塔樓，其中五期5棟，六期A區5棟，六期B區4棟。
貳
社區沙盤及配套
1、四周道路：民塘路、人民路、中梅路、民繁路。
2、樓棟戶數：1-3期為12棟：一期3棟，層數為18層。二期4棟，層數為33層。三期5棟，層數為33層。1-3期總戶數為3128戶。
5-6期共14棟樓：其中五期5棟，六期A區5棟，六期B區4棟。均為塔樓，層數為31-33層高層，5-6期總戶數為2634戶。
3、園區設施：1-3期園區內有兒童遊樂場、網球場、籃球場、游泳池、廣場、涼亭等設施。
5-6期園區內有游泳池，廣場，小亭子等。
4、社區入口：水榭春天1-3期共有東北西三個人行出入口，其中東門在8棟和9棟之間，北門在2B棟和11棟之間，西門在1棟和2A棟之間。
車行出入口有兩個，一個在1棟和6棟之間，另一個在7棟和8棟之間。
水榭五期社區共5棟，大門正對民塘路。入戶廣場位於4棟與5棟之間。
水榭六期入口一個位於民塘路愛碗亭樓上，一個位於6A與6B之間，另外5期和6A，6B都是通過天橋互通的。
5、車庫情況：水榭春天人車分流，社區停車場都在地下，
一期、二期的地下停車庫共用，停車場有兩個出入口，分別在1棟和6棟之間，2B棟和11棟之間。
三期地下車庫出入口在7棟和8棟之間，共有1770個停車位。
五期的車庫出入口位於匯龍灣于水5之間的紅木街。
六期分為6A和6B兩區，6A車庫出入口位於綠廊邊，6B的車庫出入口位於民興街。
6、區內配套：沃爾瑪大型超級市場在水榭三期10棟、11棟樓下商鋪，社區停車場可以直達，社區內外均可進入。
7、物業配套：萊蒙水榭春天1-3,5-6期屬於旗下萊蒙物業管理。
1-3期物業位於水榭春天花園一期1#樓裙樓商業01層。5-6期是通過天橋連接管理處在一起。
社區物業有微信公眾帳號，時常更新，發佈社區活動、展示社區物管成果等。
萊蒙水榭春天1-3，5-6期都是人車分流，有門禁，有監控，24小時安保巡邏。
除此之外，安保設備新、外人進入社區必須登記、未發生過重大安全事故。
三
社區園林設施及環境
社區建築錯落有致，內部花園建設十分講究，可謂小橋流水，綠樹成蔭。自帶籃球場、網球場、疊水泳池及社區幼稚園等配套設施。為了形象展示社區的外立面、園林、社區內配套、商業配套、學校、
休閒娛樂等，用手機給大家拍攝社區現狀。
肆
周邊商業配套
底商購物，有沃爾瑪超市，錢大媽生鮮超市，社區北面是九方綜合購物中心。就此順便問了路過的一位業主李阿姨實際生活情況。
李阿姨說：自己是2014年9月搬進來的，住在2期，錢大媽裡面的蔬菜和肉類都特別新鮮，一家五口的菜她都在這邊解決，出了社區正門拐個彎就到。如果買比較高檔的的菜，比如魚、蝦，就會去東門樓底下的沃爾瑪超市。
下面覆上九方購物中心購物簡單指引：
B1層：華潤萬家超市、小馬快跑國際早教、九方青少年廣播電視中心等，以早幼青教、生活家居類為主。
1層：MUJI、星巴克、優衣庫、H&M、萬寧、肯德基、探魚、DQ、麵包新語、喜茶等，以年輕人品牌居多。
2層：繆氏川菜、稻香酒樓、樂凱撒、鑫泰，PUMA、Adidas、匡威、NIKE等，以餐飲、運動品牌居多。
3層：中影國際影城等
伍
教育配套
1-3期學位為龍華實驗學校，5-6期學位為深圳高級中學北校區。兩所學校均為九年一貫制學校，下面是兩所學校的簡介。
深圳市龍華新區實驗學校（原籌建名為上塘學校）於2015年12月初開工建設。該項目用地位於龍華新區民治辦事處騰龍路與人民路交匯處，總用地面積38743㎡，總建築面積39525㎡，項目概算1.79億元。建成後辦學規模為一所54個班的九年一貫制學校，其中小學36個班，初中18個班，共提供2520個學位。
深圳高級中學（集團）北校區位於龍華新區民繁南路，占地面積31174.57平方米，建築面積49885.77平方米。2016年經深圳市政府批准，正式成為深圳高級中學（集團）北校區，同年8月正式招收小學一年級6個教學班，初中七年級6個教學班級，計540名左右小學、初中新生。地處龍華新城核心區，毗鄰深圳北站與城市綠地公園，交通便利，環境優美。
陸
休閒娛樂
1、社區內自帶休閒娛樂設施：籃球場，網球場，健身就近選擇的話，可以去1866樓下的中航健身會。
2、休閒餐飲
社區有兩家公眾比較認可的音樂餐吧，一家是淺蔥小唱，一家是胡桃裡，晚上九點（具體以商家為主）之前是用餐時間，九點之後是酒吧時間，每晚都有駐場歌手現場表演。
3、商務宴請
在水榭春天5期樓下有愛碗亭、印象昌府，以杭幫菜為主，也會做川菜、東北菜，比較適合商務宴請或者家庭聚餐。
柒
周邊道路道網
北面：人民路，城市主幹道，往西通往福龍路，往東通往布龍路；
東面：民塘路，普通道路，紅綠燈較多，往北通往清湖方向，往南通往深圳北站與梅林關；
南面：中梅路，普通道路，主要通往新區大道與福龍路；
西面：民繁路，普通道路，主要服務于社區業主車輛進出。
公共交通
社區南門去往龍華線紅山地鐵站步行距離850米左右，最近公交站為中央原著站。
捌
社區優缺點
1
社區優點
1.社區建築錯落有致，內部花園建設十分講究，周邊配套完善。
2.靠近北站，深圳地理中軸。紅山片區是市政重點規劃區域。目前在建龍光紅山綜合體、“紅山6979”2個大型商業綜合項目。地鐵6號線在建，建成後將連通紅山站。萊蒙水榭春天1-3期距離高鐵站深圳北站2公里，打個車很快就能到，打車建議去到深圳北站西廣場，人流較少。
2
社區缺點
1.部分戶型使用率低
社區戶型使用率略低於周邊社區，例如金地上塘道。
2.附近有工地，白天噪音較大
社區西側為“紅山 6979”大型商業綜合專案，前往地鐵需繞行工地，步行700米可達地鐵站。工地白天施工，噪音較大、有揚塵，夜間停工，相對安靜。
3.周邊沒有大型醫院
附近近點目前沒有大的醫院，以後建新華醫院可將其補足
社區實際居住人群及業主感受
租客比例：
水榭1-3期社區業主和租客比例大概為7:3
水榭5-6期社區業主和租客比例大概為10:3
（注：通過採訪水榭春天資深經紀人、業主等，估測得出。）
業主特徵：
從我們公司以及周邊經紀公司員工因房屋交易接觸買賣雙方的資料來看，30-45歲業主偏多，剛需、改善型業主皆有。基本為攜帶老人小孩全家居住，所以社區裡面的老人小孩很多。
租客特徵：
社區環境非常好，內部配套齊全，200米步行到地鐵站，5站地鐵即可到福田中心區，許多追求社區品質的白領選擇這裡租房。
玖
成交資料
2-7月份水榭1-6期的成交小結：量少價穩，剛需為主
從下表資料可以得出2--7月帶深高學位的水榭5期和6期在3.4月成交旺盛（包括實驗學區的水榭1-3期），置業者客戶對學位房有追隨熱情。後面由於6.7月天氣熱（客戶看房量少）外加政策原因（銀行放尾款慢業主放盤變少），成交量有所下降。
從戶型來看，今年上半年大概成交戶型為2-3房為主，實驗學區2-3房占比60%，深高學區裡2-3房占比70%多。
從成交價格來說實驗學區和深高學區從2月份到7月個別戶型漲幅有9%，平均估計社區2月到7月漲幅在7%左右。
（水榭春天2017年成交資料）
小結：由於學位的區別，深高學區價格比實驗學區價格高出不少，租金深高和實驗學位的相差無幾。每期的在售戶型房源不多，挑選性不大。
拾0
社區戶型
實驗學區：水榭春天1-3期戶型主要有：66、70平2房；75平2+1房；85、89、115、119平3房；119、120、140平3+1房和4房；150、160、180、255平的5房雙拼部分單證頂樓複式。
深高學區：75、80平2房；86-89、95平3房；128、131、147、150平單證4房；255、300多平的複式。
置業建議：
1.低總價深高上車盤：水榭5期的2房（帶深高的570萬左右此戶型可上車）。
2. 800萬內單證4房實驗學位：水榭1期（百合苑B戶型）和3期的120平及120以下露臺改4房可淘到。
3.530萬可上車實驗學位2+1房：水榭2期和3期的75平送入戶戶型，有時3房600多預算不夠可做選擇。
4.1000萬內深高單證學位：水榭6期128戶型（具體看業主心態）
自住有雙拼名額的想挑選單價5萬多可上車水榭1-3期140平以上雙拼戶型。
由於戶型圖眾多不一一列舉，另外水榭春天戶型大都分奇偶層，有時價格差異的時候要提問。
社區內外均可進入。7、物業配套：萊蒙水榭春天1-3,5-6期屬於旗下萊蒙物業管理。
1-3期物業位於水榭春天花園一期1#樓裙樓商業01層。5-6期是通過天橋連接管理處在一起。
社區物業有微信公眾帳號，時常更新，發佈社區活動、展示社區物管成果等。
萊蒙水榭春天1-3，5-6期都是人車分流，有門禁，有監控，24小時安保巡邏。
除此之外，安保設備新、外人進入社區必須登記、未發生過重大安全事故。
三
社區園林設施及環境
社區建築錯落有致，內部花園建設十分講究，可謂小橋流水，綠樹成蔭。自帶籃球場、網球場、疊水泳池及社區幼稚園等配套設施。為了形象展示社區的外立面、園林、社區內配套、商業配套、學校、
休閒娛樂等，用手機給大家拍攝社區現狀。
肆
周邊商業配套
底商購物，有沃爾瑪超市，錢大媽生鮮超市，社區北面是九方綜合購物中心。就此順便問了路過的一位業主李阿姨實際生活情況。
李阿姨說：自己是2014年9月搬進來的，住在2期，錢大媽裡面的蔬菜和肉類都特別新鮮，一家五口的菜她都在這邊解決，出了社區正門拐個彎就到。如果買比較高檔的的菜，比如魚、蝦，就會去東門樓底下的沃爾瑪超市。
下面覆上九方購物中心購物簡單指引：
B1層：華潤萬家超市、小馬快跑國際早教、九方青少年廣播電視中心等，以早幼青教、生活家居類為主。
1層：MUJI、星巴克、優衣庫、H&M、萬寧、肯德基、探魚、DQ、麵包新語、喜茶等，以年輕人品牌居多。
2層：繆氏川菜、稻香酒樓、樂凱撒、鑫泰，PUMA、Adidas、匡威、NIKE等，以餐飲、運動品牌居多。
3層：中影國際影城等
伍
教育配套
1-3期學位為龍華實驗學校，5-6期學位為深圳高級中學北校區。兩所學校均為九年一貫制學校，下面是兩所學校的簡介。
深圳市龍華新區實驗學校（原籌建名為上塘學校）於2015年12月初開工建設。該項目用地位於龍華新區民治辦事處騰龍路與人民路交匯處，總用地面積38743㎡，總建築面積39525㎡，項目概算1.79億元。建成後辦學規模為一所54個班的九年一貫制學校，其中小學36個班，初中18個班，共提供2520個學位。
深圳高級中學（集團）北校區位於龍華新區民繁南路，占地面積31174.57平方米，建築面積49885.77平方米。2016年經深圳市政府批准，正式成為深圳高級中學（集團）北校區，同年8月正式招收小學一年級6個教學班，初中七年級6個教學班級，計540名左右小學、初中新生。地處龍華新城核心區，毗鄰深圳北站與城市綠地公園，交通便利，環境優美。
陸
休閒娛樂
1、社區內自帶休閒娛樂設施：籃球場，網球場，健身就近選擇的話，可以去1866樓下的中航健身會。
2、休閒餐飲
社區有兩家公眾比較認可的音樂餐吧，一家是淺蔥小唱，一家是胡桃裡，晚上九點（具體以商家為主）之前是用餐時間，九點之後是酒吧時間，每晚都有駐場歌手現場表演。
3、商務宴請
在水榭春天5期樓下有愛碗亭、印象昌府，以杭幫菜為主，也會做川菜、東北菜，比較適合商務宴請或者家庭聚餐。
柒
周邊道路道網
北面：人民路，城市主幹道，往西通往福龍路，往東通往布龍路；
東面：民塘路，普通道路，紅綠燈較多，往北通往清湖方向，往南通往深圳北站與梅林關；
南面：中梅路，普通道路，主要通往新區大道與福龍路；
西面：民繁路，普通道路，主要服務于社區業主車輛進出。
公共交通
社區南門去往龍華線紅山地鐵站步行距離850米左右，最近公交站為中央原著站。
捌
社區優缺點
1
社區優點
1.社區建築錯落有致，內部花園建設十分講究，周邊配套完善。
2.靠近北站，深圳地理中軸。紅山片區是市政重點規劃區域。目前在建龍光紅山綜合體、“紅山6979”2個大型商業綜合項目。地鐵6號線在建，建成後將連通紅山站。萊蒙水榭春天1-3期距離高鐵站深圳北站2公里，打個車很快就能到，打車建議去到深圳北站西廣場，人流較少。
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社區缺點
1.部分戶型使用率低
社區戶型使用率略低於周邊社區，例如金地上塘道。
2.附近有工地，白天噪音較大
社區西側為“紅山 6979”大型商業綜合專案，前往地鐵需繞行工地，步行700米可達地鐵站。工地白天施工，噪音較大、有揚塵，夜間停工，相對安靜。
3.周邊沒有大型醫院
附近近點目前沒有大的醫院，以後建新華醫院可將其補足
社區實際居住人群及業主感受
租客比例：
水榭1-3期社區業主和租客比例大概為7:3
水榭5-6期社區業主和租客比例大概為10:3
（注：通過採訪水榭春天資深經紀人、業主等，估測得出。）
業主特徵：
從我們公司以及周邊經紀公司員工因房屋交易接觸買賣雙方的資料來看，30-45歲業主偏多，剛需、改善型業主皆有。基本為攜帶老人小孩全家居住，所以社區裡面的老人小孩很多。
租客特徵：
社區環境非常好，內部配套齊全，200米步行到地鐵站，5站地鐵即可到福田中心區，許多追求社區品質的白領選擇這裡租房。
玖
成交資料
2-7月份水榭1-6期的成交小結：量少價穩，剛需為主
從下表資料可以得出2--7月帶深高學位的水榭5期和6期在3.4月成交旺盛（包括實驗學區的水榭1-3期），置業者客戶對學位房有追隨熱情。後面由於6.7月天氣熱（客戶看房量少）外加政策原因（銀行放尾款慢業主放盤變少），成交量有所下降。
從戶型來看，今年上半年大概成交戶型為2-3房為主，實驗學區2-3房占比60%，深高學區裡2-3房占比70%多。
從成交價格來說實驗學區和深高學區從2月份到7月個別戶型漲幅有9%，平均估計社區2月到7月漲幅在7%左右。
（水榭春天2017年成交資料）
小結：由於學位的區別，深高學區價格比實驗學區價格高出不少，租金深高和實驗學位的相差無幾。每期的在售戶型房源不多，挑選性不大。
拾0
社區戶型
實驗學區：水榭春天1-3期戶型主要有：66、70平2房；75平2+1房；85、89、115、119平3房；119、120、140平3+1房和4房；150、160、180、255平的5房雙拼部分單證頂樓複式。
深高學區：75、80平2房；86-89、95平3房；128、131、147、150平單證4房；255、300多平的複式。
置業建議：
1.低總價深高上車盤：水榭5期的2房（帶深高的570萬左右此戶型可上車）。
2. 800萬內單證4房實驗學位：水榭1期（百合苑B戶型）和3期的120平及120以下露臺改4房可淘到。
3.530萬可上車實驗學位2+1房：水榭2期和3期的75平送入戶戶型，有時3房600多預算不夠可做選擇。
4.1000萬內深高單證學位：水榭6期128戶型（具體看業主心態）
自住有雙拼名額的想挑選單價5萬多可上車水榭1-3期140平以上雙拼戶型。
由於戶型圖眾多不一一列舉，另外水榭春天戶型大都分奇偶層，有時價格差異的時候要提問。