“商改住”的前世、今生、未來｜附建議
商改住，就是將商辦用地（40年、50年產權）的規劃性質用地改建成住宅形式的產品類型。購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要50%，且用不了公積金。
北京商住房體量驚人：
根據易居研究院的資料，2008年以來北京酒店式公寓供應套數為11511套，2009年為22349套，到2015年為29547，2016年41739套。
二、叫停商改住並不新鮮因北京嚴格執行限購，推動了各大開發商研製對策，將商業用房改建成住宅功能實現獲利。早在2011年，北京市住建委便就此發文，
1.產權問題
不同於70年的住宅物業產權，商住房一般是40年或50年的商辦產權，到期將有較大風險。
《物權法》規定:住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而"非住宅建設用地土地使用權"，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付出讓金。如果因社會公益需要的，則土地被收回。
2.自身問題
首先，商住房因其性質歸屬於商業或辦公，驗收審核的標準不同於住宅，
3.轉讓問題
商住房轉讓成本高，除了契稅高於一般商品住宅之外，還需額外徵收營業稅、土地增值稅等。
新規更是對購買人群和付款要求進行了限制，全款購房能有幾多？公司購房更是會補充要求，且公司持有和轉讓稅費更多。
四、商住房現象思考1.商改住為何出現？
北京出現商改住，從哲學的角度，我一直堅信：事物存在即是合理！
首先就是市場需求。從買方市場，有居住或者投資需求；從賣方市場，有利潤可圖。這方面看，北京的住宅用地規模遠遠不夠，
然後就是政策催化，住宅5年社保限制，攔住了多少在北京穩定工作且需要穩定住所的良民。這個時候出現不限購的商改住，必然是解了大家燃眉之急。
最後就是房價暴漲了，高地價下，普通住宅產品只會越蓋面積越大，做成豪宅。這時候小到30平米，大點也就80來平米的商改住產品就從總價上給了剛需及中小投資客一次參與全面購房熱潮的機會。
2.商改住如何叫停？
北京已經出臺嚴厲的叫停和交易限制性政策，全國範圍相信會陸續跟進。
3.商改住如何消失？
第一，調整城市規劃，研究好市場再論區域規劃。再或者制定好規劃，你能夠引導市場。
第二，需要嚴格執行既定政策，其實北京市住建委2011年6月那一紙檔當時已經顯示了威力，壞在了執行過程中監管的手伸出去還不夠長。可以在出讓合同中更加嚴格進行規定，一旦發現商改住現象，處罰措施嚴厲一些。例如限制10年不准再拿地，停止開發商及關聯單位的所有專案手續報批等。最後可進行售後核查，一旦發現項目商改住，立馬按照出讓合同規定執行。如此，反正我是不敢擅自在做商改住的事情了。
第三，住宅用地出讓增加小戶型配比，穩定地價房價；同時鼓勵二手市場活躍度進行市場自我調節。真要疏解人口，需進一步加大京津冀一體化建設，給予北京周邊更多的配套輸出支持。
第四，改改改
國務院辦公廳今年6月印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中第四條提到過“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租”。對於已售或者已建成項目，要麼政府收回來改改改，要麼責令或者鼓勵企業改改改。
4、商住房就不該出現
五、商住房的未來沒有未來！
其實從去年下半年開始，北京就約談了各家開發商，內部叫停商改住現象。並開始研究相關政策細節。2016年下半年開始，約談政策效應也在2017年前兩月得到了體現，即供應總套數僅為770套。
2017年3月26日，北京市正式發佈了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，明確不得擅自將商業、辦公類項目改變為居住等用途；禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。同時，對商改住專案的買賣條件都做了限制性規範。
北京下一步或將重新研究城市用地規劃，大力加大住宅用地規模。伴隨于此，“商改住”或將成為歷史名詞！
2.商改住如何叫停？
北京已經出臺嚴厲的叫停和交易限制性政策，全國範圍相信會陸續跟進。
3.商改住如何消失？
第一，調整城市規劃，研究好市場再論區域規劃。再或者制定好規劃，你能夠引導市場。
第二，需要嚴格執行既定政策，其實北京市住建委2011年6月那一紙檔當時已經顯示了威力，壞在了執行過程中監管的手伸出去還不夠長。可以在出讓合同中更加嚴格進行規定，一旦發現商改住現象，處罰措施嚴厲一些。例如限制10年不准再拿地，停止開發商及關聯單位的所有專案手續報批等。最後可進行售後核查，一旦發現項目商改住，立馬按照出讓合同規定執行。如此，反正我是不敢擅自在做商改住的事情了。
第三，住宅用地出讓增加小戶型配比，穩定地價房價；同時鼓勵二手市場活躍度進行市場自我調節。真要疏解人口，需進一步加大京津冀一體化建設，給予北京周邊更多的配套輸出支持。
第四，改改改
國務院辦公廳今年6月印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中第四條提到過“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規範改造後出租”。對於已售或者已建成項目，要麼政府收回來改改改，要麼責令或者鼓勵企業改改改。
4、商住房就不該出現
五、商住房的未來沒有未來！
其實從去年下半年開始，北京就約談了各家開發商，內部叫停商改住現象。並開始研究相關政策細節。2016年下半年開始，約談政策效應也在2017年前兩月得到了體現，即供應總套數僅為770套。
2017年3月26日，北京市正式發佈了《關於進一步加強商業、辦公類專案管理的公告》，明確不得擅自將商業、辦公類項目改變為居住等用途；禁止違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。同時，對商改住專案的買賣條件都做了限制性規範。
北京下一步或將重新研究城市用地規劃，大力加大住宅用地規模。伴隨于此，“商改住”或將成為歷史名詞！