怪圈：香港內房股瘋狂，A股卻獨自淒涼！
今年出現一個怪圈：明明是一個板塊，在兩個市場卻是冰火兩重天！
今年在香港市場上，內房股的火爆可謂世人皆知，隔三差五一個大陽刷新股民的世界觀，時常見到十幾二十個點漲幅的內房股，股價連續破頂突破新高。截止今日收盤，恒生內地地產指數在今年已經有了翻倍的上漲，完全可與國內的鋰電池爭個雌雄。
但是，同樣的是內房，A股的地產股為什麼就是不漲呢？相信許多人一直都有這個疑問。截止今日收盤，A股地產指數僅僅微漲了3.25%，
卡歐斯在這裡，從政策面、消息面和估值三方面，對A股的地產板塊進行一個全盤梳理，希望對投資者決策起到一定的幫助。
政策面：限購政策出臺已近一年，租賃新政超預期
過去一年，
2017年上半年，在地方主導下，地產調控持續升級，限購限貸執行力度提升堅決。本輪調控強調分類調控，最大程度上發揮了各地政府的自主調控意識。一方面，已出臺調控城市多次調整政策，堅決提升限購政策執行力度；另一方面，調控城市持續擴容，其中尤其值得關注的是，一些價格漲幅過快的強三線城市逐步加入調控行列，
除此以外，從供給端看，本輪政策調控涉及到前端的融資、拿地以及後端的預售等多個環節，融資端全面收窄房企融資管道，拿地方面進一步審查房企土地出讓資金，土地首付款比例一般不低於50%；土地出讓方面推出“競拍”新規；後端的預售方面，40多個地方政府對備案價格以及上漲幅度提出限制。
從結果上來看，上半年，各大重點城市在供需兩端調控影響下，
進入2017年下半年，調控政策持續不放鬆，房企在資金端和銷售端的壓力繼續增大。而租賃政策的超預期落地則是市場關注的重點。租賃是多層次住房體系中的重要一環，或將對房地產市場有深刻印象。大力發展住房租賃市場，將成為降低購房需求和減少住房支出的新時期房地產調控政策的主要著力點。
對短期來說，新政強調集體土地建設住房不能出售、不允許以租代售和轉租，一方面抑制投機炒作，一方面避免大量低價房進入市場，衝擊房價。而且在提高租賃意願方面，保障承租人利益、穩定長期租賃預期的相關政策需要出臺和完善，從而保證租賃新政起到明顯的效果，這些都是需要一個長期過程的。
消息面：地產股業績有保障，未來龍頭房企占優
目前，A股房地產上市公司2017年中報已經全部公佈完畢，綜合而言，地產股的業績是有保障的，同時呈現出一種強者恒強的局面。
2017年上半年，房地產上市公司營業收入同比增長7.11%，歸屬母公司的淨利潤同比增長27.3%，由於房地產行業收入確認原則，今年的業績受益於15、16年以來商品房持續回暖的銷售行情，有一定保障。但是市場預期目前持續悲觀，認為隨著今年以來調控升級，銷售下行，房地產投資和新開工也同比下行的趨勢，未來行業整體不被看好。
但是，我們認為地產股並非沒有機會。以國外經驗來看，整個集中度提升的過程中，龍頭房企市值總體上漲，並且集中度提升越快的區間，龍頭房企市值上漲幅度越大；同時在行業成熟期後，龍頭房企估值波動幅度越來越小。
卡歐斯發現，近年來，憑藉著強大的資金實力和全國性的佈局，規模型房企表現優秀。2009年到2017年，TOP10房企市場份額從8.1%增加到30%以上，接近翻了4倍，TOP20從11.8%提升到40%，也是4倍，而16-17年集中度更是加速提升。
集中度提升的核心邏輯，是龍頭房企所擁有的大量優質的土地儲備、高效的運營能力以及更強的融資能力（更加多元化的融資管道以及更加低的融資成本）。地價的快速上漲導致土地資源稀缺性進一步凸顯，龍頭房企資金和規模的優勢又能讓其以相對低廉的價格通過積極尋找並購標的獲取土地資源，高效的運營能力保障存貨快速兌現為業績增長。
估值：業績增幅快於股價漲幅，地產股估值優勢顯現
目前，房地產板塊整體市淨率2.08倍，房地產開發子板塊市淨率2.0倍，PB處於歷史後27%分位；PE整體為15.3倍，處於歷史後20%分位。
卡歐斯認為，香港內房股的崛起是一方面是由於地產小週期中，由於政策鬆綁導致業績逐漸兌現，同時內房股估值處於歷史極低位，過分的悲觀導致估值修復時力度也非比尋常；六倍七倍漲幅的大牛股頻現。
而對於A股，由於政策的持續調控，導致市場悲觀情緒漸濃，估值處於歷史低位。當前較低的估值主要是由於股價變化不大以及利潤增加導致。以金地集團為例：
公司股價在15年以來平均處於10-13元的區間，16年下半年以來更是收斂，但目前估值只有8倍，而2016年則是13-14倍，估值的下滑造成了股價與業績增速不匹配。
以市淨率估值為基準，由於目前估值處於歷史後27%分位，因此我們有理由相信，當前股價反應了更多的悲觀情緒，以及更少的增長，而一旦房地產進入新週期的復蘇，地產板塊可能會迎來類似於港股內房的估值修復疊加業績增長的按兩下（當然力度可能會稍弱）。
投資建議：適度配置地產板塊，聚焦龍頭等風來
綜上，卡歐斯認為投資者在未來兩年可以積極關注A股房地產板塊，雖然最少下半年地產業績會承壓、但明年可能政策會逐漸得到改善，屆時整個行業可能進入復蘇階段。
相關標的上，我們建議投資者關注龍頭房企。即使行業復蘇晚於預期，龍頭房企也更有可能實現穿越週期，在弱週期下，能夠受益于房地產行業集中度的提高，極低的估值能使投資者安心賺業績增長的錢，並且等到復蘇的那一天，同時賺取估值的大衛斯按兩下。
來源微信公眾號：澄泓研究（id：chenghongyj）
未來龍頭房企占優目前，A股房地產上市公司2017年中報已經全部公佈完畢，綜合而言，地產股的業績是有保障的，同時呈現出一種強者恒強的局面。
2017年上半年，房地產上市公司營業收入同比增長7.11%，歸屬母公司的淨利潤同比增長27.3%，由於房地產行業收入確認原則，今年的業績受益於15、16年以來商品房持續回暖的銷售行情，有一定保障。但是市場預期目前持續悲觀，認為隨著今年以來調控升級，銷售下行，房地產投資和新開工也同比下行的趨勢，未來行業整體不被看好。
但是，我們認為地產股並非沒有機會。以國外經驗來看，整個集中度提升的過程中，龍頭房企市值總體上漲，並且集中度提升越快的區間，龍頭房企市值上漲幅度越大；同時在行業成熟期後，龍頭房企估值波動幅度越來越小。
卡歐斯發現，近年來，憑藉著強大的資金實力和全國性的佈局，規模型房企表現優秀。2009年到2017年，TOP10房企市場份額從8.1%增加到30%以上，接近翻了4倍，TOP20從11.8%提升到40%，也是4倍，而16-17年集中度更是加速提升。
集中度提升的核心邏輯，是龍頭房企所擁有的大量優質的土地儲備、高效的運營能力以及更強的融資能力（更加多元化的融資管道以及更加低的融資成本）。地價的快速上漲導致土地資源稀缺性進一步凸顯，龍頭房企資金和規模的優勢又能讓其以相對低廉的價格通過積極尋找並購標的獲取土地資源，高效的運營能力保障存貨快速兌現為業績增長。
估值：業績增幅快於股價漲幅，地產股估值優勢顯現
目前，房地產板塊整體市淨率2.08倍，房地產開發子板塊市淨率2.0倍，PB處於歷史後27%分位；PE整體為15.3倍，處於歷史後20%分位。
卡歐斯認為，香港內房股的崛起是一方面是由於地產小週期中，由於政策鬆綁導致業績逐漸兌現，同時內房股估值處於歷史極低位，過分的悲觀導致估值修復時力度也非比尋常；六倍七倍漲幅的大牛股頻現。
而對於A股，由於政策的持續調控，導致市場悲觀情緒漸濃，估值處於歷史低位。當前較低的估值主要是由於股價變化不大以及利潤增加導致。以金地集團為例：
公司股價在15年以來平均處於10-13元的區間，16年下半年以來更是收斂，但目前估值只有8倍，而2016年則是13-14倍，估值的下滑造成了股價與業績增速不匹配。
以市淨率估值為基準，由於目前估值處於歷史後27%分位，因此我們有理由相信，當前股價反應了更多的悲觀情緒，以及更少的增長，而一旦房地產進入新週期的復蘇，地產板塊可能會迎來類似於港股內房的估值修復疊加業績增長的按兩下（當然力度可能會稍弱）。
投資建議：適度配置地產板塊，聚焦龍頭等風來
綜上，卡歐斯認為投資者在未來兩年可以積極關注A股房地產板塊，雖然最少下半年地產業績會承壓、但明年可能政策會逐漸得到改善，屆時整個行業可能進入復蘇階段。
相關標的上，我們建議投資者關注龍頭房企。即使行業復蘇晚於預期，龍頭房企也更有可能實現穿越週期，在弱週期下，能夠受益于房地產行業集中度的提高，極低的估值能使投資者安心賺業績增長的錢，並且等到復蘇的那一天，同時賺取估值的大衛斯按兩下。
來源微信公眾號：澄泓研究（id：chenghongyj）