專訪國務院參事陳全生：提供優質租賃服務，提升房屋供給品質
以“走進品質時代”為主題的“2017國是論壇”，於9月21日在北京舉行。在本屆論壇上，國務院參事陳全生接受了思客的專訪，就發展房屋租賃市場這一熱點話題發表了觀點。
國務院參事陳全生正在接受新華網記者的專訪
提供優質出租服務，也是對房地產供給服務的提升
目前，不論是一二線城市，還是三四線城市，都存在大量閒置房屋，“白天水錶不走字，晚間窗戶黑著燈”的現象比比皆是。國家規定土地不能閒置。土地若閒置，一要罰款，
現在，很多城市提出“租售並舉”，我覺得這個概念並不是要求各個城市要新建大量公租房用於出租，而是要把現有閒置的房子都拿出來出租。這些閒置的房子出現在租賃市場上，可以在很大程度上緩解人們對購房的渴望。
過去，房地產調控主要是對房屋銷售市場的調控。如70-90平米、經適房、限價房政策，包括現在的“限貸、限購、限價”政策，都是調控房屋銷售市場。而對房屋租賃市場，如租小房、租大房，租新房、租舊房，長租、短租，單租、合租，幹租、濕租等，卻鮮有調控政策出臺。現在提出租售並舉，租買結合，就是要把買不起、或暫時買不起、或暫時買不起大房、好房的居民，從銷售市場引導到租賃市場上來。
我到過一些國家調研房屋租賃市場。歐洲一些發達國家住房自有率不到60%，租賃居住已成為一種生活方式。租賃居住，有利於勞動力的流動。年輕人為了尋找更好的工作環境或者更高的收入，就需要常換一換地方。如果一個年輕人20多歲就買了房子，可能就不流動了。
可以說，出售房屋是供給，出租房屋也是供給，出售和出租都是房地產供給端的事情。中國要走進品質時代，從提高供給品質的角度來說，提供優質的房屋出租服務，也是對中國房地產供給品質的提升。
既要保護房客，
把房屋租賃市場建設好，不僅僅需要有經濟制度的安排，如稅收政策，最關鍵的是要保護入住房客的權益，不能房東說搬就搬，說漲價就漲價。歐洲房屋租賃的法律法規不僅健全，而且人性化。如：
不帶傢俱的房屋，出租期限最低為三年；
房主不得隨意提高租金，必須按照官方公佈的建築指數和價格水準小幅調整；
房主不得隨意改變租期，冬季即使房客未交租金，房主也不得驅逐房客；
房主必須保證暖氣、煤氣，供水、排水等設施運行正常等。
我們若建立健全類似的房屋租賃法律法規，相信有更多的年輕人會選擇租房，他們會把買房的錢先投入到自己的職業生涯中，投入到提高自己素質的培訓和學習上。
在保護房客權益的同時，也要保護房東的權益。一些國家為鼓勵房主出租房屋，降低租金所得稅；如果房主把房子租給了低收入家庭，相當於幫助政府解決了廉租房問題，國家不僅補償廉租費用和當地平均房租之間的差額，還要降低房主的其他所得稅。
陳全生：政府可以保證“人人有房住”，但保證不了“家家有住房”。
對發展中國房屋租賃市場的幾點建議
“有房住”不能等同於“有住房”。政府可以保證“人人有房住”，但保證不了“家家有住房”。“居住需求”與“買房需求”不是一回事。發展中國的房屋租賃市場意義很大。有幾點建議：
（一）實行“限賣，不限買”的政策。改“限買”為“限賣”。房地產投機，買是為了賣；打擊房地產投機，不是打擊其買，而是打擊其賣。1年就賣，其差價的95%，國家收走；2年賣的，85%收走；3年賣的，收走75%；如此，收繳比例逐年遞減。當然，各地房屋供求關係不同，收繳比例應有不同。總之，是利用增值收益稅遞減的辦法，先準確鎖定房地產投機，然後狠狠打擊。同時，也就釋放了自住剛需。
（二）對房屋出租實施獎勵。凡出租房屋，可減免租金所得稅；如租給低收入家庭居住，還可減少其他所得稅。這樣做的好處：一是利用一部分老百姓手裡的錢給另一部分老百姓解決“有房住”的問題，不是解決“有住房”；二是讓一部分老百姓合理合法地獲得財產性收入，擴大中等收入階層；三是使低收入家庭散居混居在社會之中，避免集中居住可能引發的社會問題。
（三）對閒置住房實行罰款。對那些買了房，不賣、不租、也不住的閒置空房，要進行行政干預，給予經濟處罰。當市場失靈時，政府就要出手。可以借鑒德國的做法，其法律規定，住房閒置屬“改變住房居住性質”的違法行為，閒置3-6月要被罰款，最高罰金達5萬歐元。夏天不修草坪，冬天不掃雪，就可查一查水錶電錶煤氣表的繳費情況。
（四）對侵犯房客、房主權益的要予處罰。如：房主或租賃仲介隨意提高租金或經常改變租期；不能及時對房屋進行修繕維護，影響房客居住的；房屋仲介兩邊克扣，開陰陽發票的；對房客利用住房從事違規非法活動的；對房客毀壞住房設施設備的，等等；要制定相應法律法規，給予嚴肅處罰。
編輯：吳亞博
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房主也不得驅逐房客；房主必須保證暖氣、煤氣，供水、排水等設施運行正常等。
我們若建立健全類似的房屋租賃法律法規，相信有更多的年輕人會選擇租房，他們會把買房的錢先投入到自己的職業生涯中，投入到提高自己素質的培訓和學習上。
在保護房客權益的同時，也要保護房東的權益。一些國家為鼓勵房主出租房屋，降低租金所得稅；如果房主把房子租給了低收入家庭，相當於幫助政府解決了廉租房問題，國家不僅補償廉租費用和當地平均房租之間的差額，還要降低房主的其他所得稅。
陳全生：政府可以保證“人人有房住”，但保證不了“家家有住房”。
對發展中國房屋租賃市場的幾點建議
“有房住”不能等同於“有住房”。政府可以保證“人人有房住”，但保證不了“家家有住房”。“居住需求”與“買房需求”不是一回事。發展中國的房屋租賃市場意義很大。有幾點建議：
（一）實行“限賣，不限買”的政策。改“限買”為“限賣”。房地產投機，買是為了賣；打擊房地產投機，不是打擊其買，而是打擊其賣。1年就賣，其差價的95%，國家收走；2年賣的，85%收走；3年賣的，收走75%；如此，收繳比例逐年遞減。當然，各地房屋供求關係不同，收繳比例應有不同。總之，是利用增值收益稅遞減的辦法，先準確鎖定房地產投機，然後狠狠打擊。同時，也就釋放了自住剛需。
（二）對房屋出租實施獎勵。凡出租房屋，可減免租金所得稅；如租給低收入家庭居住，還可減少其他所得稅。這樣做的好處：一是利用一部分老百姓手裡的錢給另一部分老百姓解決“有房住”的問題，不是解決“有住房”；二是讓一部分老百姓合理合法地獲得財產性收入，擴大中等收入階層；三是使低收入家庭散居混居在社會之中，避免集中居住可能引發的社會問題。
（三）對閒置住房實行罰款。對那些買了房，不賣、不租、也不住的閒置空房，要進行行政干預，給予經濟處罰。當市場失靈時，政府就要出手。可以借鑒德國的做法，其法律規定，住房閒置屬“改變住房居住性質”的違法行為，閒置3-6月要被罰款，最高罰金達5萬歐元。夏天不修草坪，冬天不掃雪，就可查一查水錶電錶煤氣表的繳費情況。
（四）對侵犯房客、房主權益的要予處罰。如：房主或租賃仲介隨意提高租金或經常改變租期；不能及時對房屋進行修繕維護，影響房客居住的；房屋仲介兩邊克扣，開陰陽發票的；對房客利用住房從事違規非法活動的；對房客毀壞住房設施設備的，等等；要制定相應法律法規，給予嚴肅處罰。
編輯：吳亞博
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