史上最嚴格商辦限購後 3宗商辦地塊53.5億低溢價率成交

和訊房產消息 商辦調控政策出臺後，北京土地市場迎來商辦用地首拍。3月30日下午3點，北京土地市場將競拍3宗商辦用地，分別為朝陽區金盞鄉樓梓莊村1113-603、1113-604兩宗地塊，以及大興區北臧村生物醫藥基地DX00-0502-0008地塊。

三宗F3類用地合計規劃建築面積24.1萬平米，合計起價40.4億。最後成交價格合計為53.5億。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：溢價率相比調控之前明顯降溫，相比之前幾年北京商辦類土地的平均溢價率有所降低。按照F3類地塊看，過去北京平均溢價率超過60%，本次三宗地塊溢價率全面下行。

樓面價1.4萬-2.65萬，按照正常的開發成本，大約售價在3-3.5萬左右。也就是說未來大部分要開發成500平米售價在1500萬-1750萬以上的企業購買的商辦專案。

從溢價率看，雖然遠低於過去市場平均溢價率，但政策重壓下，企業依然多次競爭拿這種高風險地塊。

從未來預期看，高風險存在。企業還是為了增加貨值而拿地。

整體看，未來這部分物業企業持有的可能性更大，但3宗地塊位置均屬於目前辦公出租的低價區域，所以企業拿地風險和成本依然較高。

房企拿地主要還是從企業戰略考慮，

市場價值不高。

首先：金盞鄉雖然位於朝陽，但位置偏遠接近順義，在五環外，而大興屬於六環外：

在新政策調控後，地塊將只能規劃成為500平米以上物業，那麼在過去3年裡，朝陽區與大興區合計成交的超過500平米的商辦類物業分別為444套和175套。全北京合計為1760套。(所有商辦簽約126642套)，也就是說500平米以上大戶型占比只有1%

其次：在過去3年裡，全北京合計成交商辦類物業1760套，

分佈在208個項目中，其中簽約最多的主要集中在幾個項目中：

而且未來新政將要求企業簽約，在過去市場這部分房源中80%是個人簽約。所以這個市場所以企業都沒有經驗。

中原地產研究中心統計資料顯示：在3月26日歷史最重磅的北京商辦類物業調控政策重壓下，

商辦市場在新政後3天:27/28/29日三天，網簽量個位數，只有位於通州的個別專案企業簽約5套，另外還有門頭溝與豐台各有一宗企業購買，因為符合企業購買，其他北京所有項目全面冰凍。

而新政前三天，簽約套數高達850套。也就是說北京新政策後，商辦類物業簽約跌幅高達99.9%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為：首先，按照目前政策的力度，預計北京2季度，

商辦類物業簽約很可能跌幅9成以上。市場已經快速降溫。在過去幾個月北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，預計在2季度有可能快速跌到500套以內。其次，新政影響巨大：簡單的說也就是北京二手房市場大約有超過40萬套商用類物業（只統計最近10年成交）其中25萬套左右為商住類物業。雖然可以賣給個人，但必須要符合北京限購標準，而且是無房戶，不可以貸款。

目前市場庫存大約商業6萬套（其中2.3萬套為商住類物業）只能出售給企業，而之前90%為個人購買。

潛在供應還有超過15萬套商辦類物業受到影響！也就是本次政策將直接影響起碼60萬套物業，過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限購或者企業購買！

所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房價大跌已經是板上釘釘。

目前市場庫存大約商業6萬套（其中2.3萬套為商住類物業）只能出售給企業，而之前90%為個人購買。

潛在供應還有超過15萬套商辦類物業受到影響！也就是本次政策將直接影響起碼60萬套物業，過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限購或者企業購買！

所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌，房價大跌已經是板上釘釘。