龍湖南京31億低調搶地 天街商業擴張中的規模與利潤
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觀點地產網 3月30日，南京土地市場迎來NO.2017G01-08號8宗土地的網上拍賣，包括3宗純住宅用地，2宗商辦用地和3塊商住地。
不出意料，6宗涉宅用地全部遭舉牌至封頂價，轉為搖號確定歸屬。
在房企蜂擁搶奪涉宅用地之際，龍湖把目光瞄向了相對“冷門”的商辦地，最後以31.4億元將當日拍賣的NO.2017G07、NO.2017G08兩宗商辦用地收入囊中。
早前2月15日，龍湖還成功競得蘇地2016-WG-76號地塊，擬打造在蘇州的第二個天街專案。
市場人士告訴觀點地產新媒體，龍湖在商業物業的發展上正在加速。同時，近兩年隨著地價不斷攀升，住宅利潤空間被壓縮，加大持有型商業物業的投入，是龍湖穩定毛利和淨利的重要手段。
年報資料顯示，2016年龍湖物業發展業務結算的毛利率為27.6%，受商業物業較高毛利率帶動，總體毛利率達29.1%。
兩月落地三天街
據觀點地產新媒體瞭解，NO.2017G07、NO.2017G08兩宗商辦地均未設置最高限價，
其中，NO.2017G07地塊僅經過四輪競價，便被龍湖子公司南京中恒星置業有限公司以18.8億元，樓面價7776.88元/平方米競得。
該地塊位於建鄴區新城科技園D-23地塊，東至創意路（規劃），南至胡家閘河，西至雲龍山路，北至楠溪江東街。用地面積48348.43平方米，容積率≤5.0，起始價18.5億。
緊接著，龍湖另一家子公司南京金名城置業有限公司經過近半小時的競價後，
出讓公告顯示，NO.2017G08地塊位於高新區軟體園商業配套服務1號地塊，東至匯源路，南至文景路，西至星火路，北至匯賢路。用地面積63410.14平方米，容積率1.01≤R≤4.0，起始價為9.3億元。
南京業內人士尹霄飛認為，G07地塊位於河西板塊，這個板塊目前是南京地價和房價最高的區域，加上青奧會的時候已經把周邊基礎設置建設好，潛力是比較大的。
尹霄飛同時指出，目前南京商業處於更新換代的階段，以往那種比較老的商業綜合體慢慢淡化，需要有新意的東西出現。龍湖雖然之前在南京已經佈局了一個天街專案，但還沒有開業，看不到它的運營效果，所以也不好評價，商業最重要的還是要做好運營管理。
此外，根據兩地塊的商辦性質，加上“一展空間”以龍湖購物中心為依託的性質，
另值得一提的是，算上南京新入袋的兩個項目，龍湖今年以來已經落地了三個天街項目。
早前2月15日，龍湖成功競得蘇地2016-WG-76號地塊，成交價17.5億，樓面價17479元/平方米，溢價率42.27%。
于拿地後，蘇州龍湖地產行銷總監黃萬松表示：此次拿得地塊以商業為主，龍湖或將此地打造成龍湖在蘇州的第二個天街。
商業擴張中規模與利潤
2011年開始，龍湖開始提出要把每年回款的10%投在持有商業上，包括買地、建造。其中，購物中心作為龍湖進軍行業選擇的唯一業態，經過六年以來的發展已經逐漸規模化。
據最新資料顯示，截至2016年底，龍湖投資物業全部為商場，已開業商場面積為193.84萬平方米（含車位總建築面積為251.69萬平方米），整體出租率達到95.1%。主要在建的商場為6個，合計在建面積為76萬平方米。
根據龍湖公佈，2017年還將有五家商場陸續開業，分別是杭州濱江天街、蘇州時代天街、重慶U城天街、重慶源著天街、上海寶山天街。2018年常州龍城天街開業。
從計畫新開業五家商場，到兩月連下三子，都可以看出，在持有型商業的發展上，龍湖的力度並不少。
持有型商業一直被詬病回報週期長、資金沉澱量大，因此對於持有型商業不少開發商態度都相對謹慎。
對於龍湖選擇加大投入的選擇，市場分析人士指出，一方面是住宅市場面臨天花板，加上近兩年地價不斷攀升，住宅利潤空間也在不斷被壓縮，另一方面，持有型商業物業成為了龍湖穩定毛利和淨利的重要手段。
年報資料顯示，龍湖投資物業不含稅租金收入人民幣19.1億元，較上年增長35.2%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為86.8%、11.4%和1.8%，租金收入的增長率分別為37.2%、26.7%和5.3%。
過去三年，若單從物業發展業務結算毛利率來看，2014-2016年分別為24.95%、26.2%、27.6%，同比增幅均為0.5%。
其中，2016年，若加上商業物業較高毛利率的影響，龍湖總體毛利率達29.1%。
龍湖首席財務官趙軼曾透露，龍湖商業毛利率達到74%。相較之下，明顯比物業發展業務高出一截。
在利潤方面，CEO邵明曉曾介紹，2016年收租業務整體利潤為約8%，利潤占比保持每年兩個百分點的增長，預計2017年占比為11%，到2020年可達20%。
可以預見的是，較高毛利率的持有型商業將成為龍湖利潤增長的重要法寶。
在持續擴張持有型商業之外，龍湖2016年中宣佈推出長租公寓“冠寓”品牌，並已進入規模化擴張階段。
邵明曉透露，對於冠寓，龍湖內部的鋪排是每年新開房間一萬到一萬五千間，第三年達到10億以上的收入規模。
據瞭解，長租公寓的毛利率目前大概在35%左右，雖不是特別高，但依然高於物業發展業務不到30%的毛利率水準。
因此，市場預期伴隨著這部分業務納入報表，龍湖整體毛利率及利潤率亦將出現一定拉升。
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商業擴張中規模與利潤
2011年開始，龍湖開始提出要把每年回款的10%投在持有商業上，包括買地、建造。其中，購物中心作為龍湖進軍行業選擇的唯一業態，經過六年以來的發展已經逐漸規模化。
據最新資料顯示，截至2016年底，龍湖投資物業全部為商場，已開業商場面積為193.84萬平方米（含車位總建築面積為251.69萬平方米），整體出租率達到95.1%。主要在建的商場為6個，合計在建面積為76萬平方米。
根據龍湖公佈，2017年還將有五家商場陸續開業，分別是杭州濱江天街、蘇州時代天街、重慶U城天街、重慶源著天街、上海寶山天街。2018年常州龍城天街開業。
從計畫新開業五家商場，到兩月連下三子，都可以看出，在持有型商業的發展上，龍湖的力度並不少。
持有型商業一直被詬病回報週期長、資金沉澱量大，因此對於持有型商業不少開發商態度都相對謹慎。
對於龍湖選擇加大投入的選擇，市場分析人士指出，一方面是住宅市場面臨天花板，加上近兩年地價不斷攀升，住宅利潤空間也在不斷被壓縮，另一方面，持有型商業物業成為了龍湖穩定毛利和淨利的重要手段。
年報資料顯示，龍湖投資物業不含稅租金收入人民幣19.1億元，較上年增長35.2%。其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為86.8%、11.4%和1.8%，租金收入的增長率分別為37.2%、26.7%和5.3%。
過去三年，若單從物業發展業務結算毛利率來看，2014-2016年分別為24.95%、26.2%、27.6%，同比增幅均為0.5%。
其中，2016年，若加上商業物業較高毛利率的影響，龍湖總體毛利率達29.1%。
龍湖首席財務官趙軼曾透露，龍湖商業毛利率達到74%。相較之下，明顯比物業發展業務高出一截。
在利潤方面，CEO邵明曉曾介紹，2016年收租業務整體利潤為約8%，利潤占比保持每年兩個百分點的增長，預計2017年占比為11%，到2020年可達20%。
可以預見的是，較高毛利率的持有型商業將成為龍湖利潤增長的重要法寶。
在持續擴張持有型商業之外，龍湖2016年中宣佈推出長租公寓“冠寓”品牌，並已進入規模化擴張階段。
邵明曉透露，對於冠寓，龍湖內部的鋪排是每年新開房間一萬到一萬五千間，第三年達到10億以上的收入規模。
據瞭解，長租公寓的毛利率目前大概在35%左右，雖不是特別高，但依然高於物業發展業務不到30%的毛利率水準。
因此，市場預期伴隨著這部分業務納入報表，龍湖整體毛利率及利潤率亦將出現一定拉升。
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