北京城市新規劃出爐，房價會漲還是跌？

2020年的北京會有多大規模，又是什麼樣子？

昨天，中共中央國務院關於對《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》的批復裡似乎給了我們一個答案。

批復裡提出了兩個要點：

一是繼續強調城市群發展：要深入推進京津冀協同發展。發揮北京的輻射帶動作用，打造以首都為核心的世界級城市群。全方位對接支援河北雄安新區規劃建設，建立便捷高效的交通聯繫。

二是要嚴格控制北京城市規模：到2020年常住人口規模控制在2300萬人以內，並且長期穩定在這一水準。

也就是說，對未來的北京，2300萬人是人為劃定的這個城市人口容量上限。

而在2016年末，北京市常住人口為2172.9萬人……從資料上來看，北京僅剩下不足130萬人口的緩衝空間。

那麼問題來了——

新規影響下，房價是漲還是跌？

事實上，從2014年來，北京就已經開始進行人口疏解，2017年無疑是這一計畫的一個高峰，最關鍵的幾個部分，北京的眾多批發市場，尤其是集中在西城的動批、天意和集中在豐台的大紅門，

這兩地的集中疏解，為北京去低端商業業態的同時，也將附著其上的流動人口大批量疏解向環京區域。

那麼這一政策對於北京的房地產市場究竟有多大的影響？

要知道一切市場都離不開供求關係，房地產市場自然也不能例外。那麼按照這一邏輯，北京對人口的控制、對產業的疏解、遷移，無疑也會對本地樓市產生影響。有意思的是，雖然大家對於這一政策都持支持的態度，

不過有趣的是，在談到該政策對房價的影響時，行業裡的聲音卻分成了兩派。

將改變未來地產市場模式

其中，一部分觀點認為，人口持續流入是長期來看房價上漲的動力，人口疏解與總量控制將抑制住這種動力。

比如鏈家地產研究院院長楊現領就表示：“持續不斷的人口流入產生未來供不應求的預期，

同時只有需求的不斷湧入才能使改善性換房成為可能。近年來北京改善性需求達到70%左右。人口疏解和總量控制意味著需求的約束，首次置業需求的增速將會減緩，對應換房需求的規模也會下降。”

根據他提供的資料，在北京市新的城市規劃中，城鄉建設用地規模到2020年減少到2860平方公里左右，

2035年減少到2760平方公里左右。“顯然，居住地的變化不能依靠加大新房的供應，只能依靠二手房的流通。二手房的流通能夠實現不同收入水準、不同需求層次的需求優化配置。目前，北京的二手房交易已經超過80%，未來這一占比將會繼續增加。”

中國房地產經理人聯盟秘書長陳雲峰覺得，北京城市規劃起點上非常高，跟東京與紐約比，有後發優勢，京津冀協同的大城市群呼之欲出。對開發商的開發行為也有著較大影響。

“北京城市新規劃意味著未來城區無地供應，新的開發行為發生在五環之外。因此，開發商應圍繞京津冀一體化佈局開發建設，廊坊、天津武清、張家口等是最大的受益區域。”陳雲峰認為，開發商要調整自己的開發方向，圍繞租售同權、特色小鎮、產業新城等進行業務佈局，本質上是從簡單開發向運營方向轉型，居住仍是城市的熱點。

對北京房價影響有限

另外，市場上還有一些人認為，此次政策更多的落腳點是在北京城市的未來發展上，其初衷並不是為了進行房地產調控。且人口控制對市場的影響可能並沒有大家想像的那樣巨大。

中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、研究員牛鳳瑞就覺得，控制人口對於房價的影響不會太大。當然，隨著人口的減少，住房矛盾會相應緩和，但是希望通過控制人口來降低房價，這個目標就太遙遠嘍。“北京的住房矛盾是供不應求，增加供應減少需求才能從根本上解決北京的住房矛盾。從整體規劃來看，減少了城鄉建設用地的供應，但是並沒有減少住宅用地的供給，反而是增加有效供給。事實上，這反映了政策的一個思路，滿足人們日益增長的改善需求。”

“人口控制目標都是中長期目標，房地產價格則是短期體現。”中原地產首席分析師張大偉則做了更細緻的解釋，他認為：現在看，北京作為一線城市，限購限貸政策已經非常嚴格，常住人口的控制主要是非戶籍人口，所以未來的調控主要體現在低端產業的轉移，從人口角度對房屋買賣市場影響相對較小。其次，從政策的預期看，如果產業出現外溢，的確會對主城區和郊區房價有一定拉平，但如果教育和醫療不出現根本性變化，房價依然是核心區高。

北京周邊輻射區域迎利好

不過，此次新規，對於北京輻射區域的影響則是顯而易見的，比如，同策諮詢研究部總監張宏偉就認為：從北京周邊市場看，未來5-10年隨著產業轉移、人口轉移，帶來樓市需求也會顯現出來。但是，在短期內，當產業沒有辦法得到實質有效轉移時，人口也很難快速轉移，所以北京市場需求很難降太多。現在土地供應、建設用地的面積備受控制，短期內樓市調控影響下，北京樓市面臨的是交易障礙，而不是實質上的交易降溫。

編輯：心機的小編

對開發商的開發行為也有著較大影響。

“北京城市新規劃意味著未來城區無地供應，新的開發行為發生在五環之外。因此，開發商應圍繞京津冀一體化佈局開發建設，廊坊、天津武清、張家口等是最大的受益區域。”陳雲峰認為，開發商要調整自己的開發方向，圍繞租售同權、特色小鎮、產業新城等進行業務佈局，本質上是從簡單開發向運營方向轉型，居住仍是城市的熱點。

對北京房價影響有限

另外，市場上還有一些人認為，此次政策更多的落腳點是在北京城市的未來發展上，其初衷並不是為了進行房地產調控。且人口控制對市場的影響可能並沒有大家想像的那樣巨大。

中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、研究員牛鳳瑞就覺得，控制人口對於房價的影響不會太大。當然，隨著人口的減少，住房矛盾會相應緩和，但是希望通過控制人口來降低房價，這個目標就太遙遠嘍。“北京的住房矛盾是供不應求，增加供應減少需求才能從根本上解決北京的住房矛盾。從整體規劃來看，減少了城鄉建設用地的供應，但是並沒有減少住宅用地的供給，反而是增加有效供給。事實上，這反映了政策的一個思路，滿足人們日益增長的改善需求。”

“人口控制目標都是中長期目標，房地產價格則是短期體現。”中原地產首席分析師張大偉則做了更細緻的解釋，他認為：現在看，北京作為一線城市，限購限貸政策已經非常嚴格，常住人口的控制主要是非戶籍人口，所以未來的調控主要體現在低端產業的轉移，從人口角度對房屋買賣市場影響相對較小。其次，從政策的預期看，如果產業出現外溢，的確會對主城區和郊區房價有一定拉平，但如果教育和醫療不出現根本性變化，房價依然是核心區高。

北京周邊輻射區域迎利好

不過，此次新規，對於北京輻射區域的影響則是顯而易見的，比如，同策諮詢研究部總監張宏偉就認為：從北京周邊市場看，未來5-10年隨著產業轉移、人口轉移，帶來樓市需求也會顯現出來。但是，在短期內，當產業沒有辦法得到實質有效轉移時，人口也很難快速轉移，所以北京市場需求很難降太多。現在土地供應、建設用地的面積備受控制，短期內樓市調控影響下，北京樓市面臨的是交易障礙，而不是實質上的交易降溫。

編輯：心機的小編