年度演講｜何劍波：地產國企改革發展的創新路徑
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不太主張把地產企業分成國企和民企，因為地產行業是一個市場化程度很高的行業，應該說所有的企業都是在同樣的遊戲規則下平等競爭的。
何劍波（五礦地產有限公司黨委書記、總經理）：不到500億的在奔500億，過了500億的要上1000億，上了1000億的在奔3000億，過了3000億的要上10000億，這就是地產行業的一個生龍活虎的局面。
其實我不太主張把地產企業分成國企和民企，
說到國資背景的房企，我覺得分兩類，一類是中央企業背景的房企，如保利、中海、中交、華潤、五礦等；另一部分就是地方的國資企業，像綠地、金地、首開、華髮等，
這裡有一組資料，在1994年由建設部、國家統計局等共同評選出的首屆中國房地產綜合效益百強企業中，無一例外全是國有企業。這說明了民營經濟進入房地產領域是90年代中後期以後的事情。從1998年一直到2003年，這個期間中國房地產迎來了快速發展的時期，民營和港資企業紛紛進入了這個市場。
2010年，國資委提出了做強做優再做大的指導思想，當時120多家央企，有90多家都有房地產業務，在國資委的主導下，當時只保留了16家，後來又增加了幾家，最後是21家企業，當然現在又合併了幾家，實際上加起來也不到20家以房地產為主業的央企。
在這樣的情況下，國資背景的房企在房地產行業中的比重進一步下降。
再來看看上市房企的情況，2016年中國房地產排名前100位的上市公司（A股、H股及海外共計198家）中，央企12家，地方國企24家，國資房企占比為36%。這個比例跟國資房企在百強房企中的比重差不多。
觀點地產新媒體發佈的2016年的中國房地產卓越100榜，我看到在前20名的排名裡面，國企只有5家，
當然並不是說大家不想“進”，我認為還是有中央關於國有企業的整體戰略佈局、發展要求和發展方向上的導向，所以這一塊從事實來說就是國企只占了1/3的比例。
國企和民企從事房地產都有哪些優勢和劣勢？國企的優勢第一是信譽優勢，在一個地方如果說是央企的專案，對客戶來說是有很大吸引力的；第二就是融資的優勢，總體來講現在國家的融資環境還是對國有企業傾斜的。
第三是行政和土地的優勢，國有企業擁有良好的政府關係，更容易獲得一些比較低成本的土地資源；第四是抗風險的優勢，對於很多國有房地產企業來說，它們都有控股公司，這個母公司都非常大，不管是融資、業務發展還是遇到問題時的支持，都是非常重要的一個因素，這也是投資者在投資時考量的一個因素。
第五個優勢，我認為也是很特別的優勢，就是很多央企的房地產跟主業有一定的結合度，這在某種程度上是對房地產業務有支持、有貢獻的。
比如說招商蛇口不是純粹的房地產企業，因為有蛇口工業園，有這麼一個事先不經意發展起來的業務，現在跟地產業務結合起來，讓它如虎添翼，形成一個新的業務模式。
又比如華僑城，一開始也不是做房地產的，但是借助於旅遊的拳頭產品或者核心能力，大大地推動了房地產業務的發展，華僑城在很多地方建的旅遊項目，都跟房地產項目結合起來。特別是近幾年中國的經濟發展到了消費時代，對旅遊、休閒、度假的需求更大，所以對華僑城應該有更大的推動。
中國五礦也是如此，因為五礦的業務很多，包括金屬礦產、基礎設施建設等。我們的房地產也跟基礎設施建設、管廊建設、產業園開發等業務能夠很好地結合起來，這也是一個業務的強項。
對於民企來說，優勢也是很明顯的，一是市場競爭優勢，機制靈活，能夠快速地應對市場變化；第二是體制優勢，權責清晰，以結果為導向，管理效率比較高；第三是人才優勢，有了好的機制自然能吸引到好的人才。
有優勢也有劣勢，國企有很多優勢，實際上也有很多束縛，可能在座的民企感覺不到。比如說去年拍了很多地王，如果哪個國企拍了地王的話，是要被點名批評的，這個壓力還是很大的，另外在合規性上要求也是很高的。
對國企的改革方向，一是對內部資源進行整合，比如說招商蛇口和招商地產，中海地產和中建地產的內部整合；二是引入社會資本實現提質發展。
簡單介紹一下中國五礦，中國五礦在21家以房地產為主的央企裡面。這21家央企大致分為兩類：一類是原來從事房地產相關業務的，如中國建築、中國中鐵、中國鐵建等；另一類是作為多元化經營的一部分，如保利集團、華潤集團、中化集團等。中國五礦就屬於後者。中國五礦是中國最大、國際化程度最高的金屬礦產企業集團，旗下擁有有色金屬、黑色金屬礦產、黑色金屬流通、金融、地產、科技等業務板塊，是首批16家房地產被國資委列為主業的央企之一。2016年，中國五礦與中冶集團實施了戰略重組，並被列為第二批國有資本投資公司試點。全年實現營業收入4402億元，2016年在《財富》世界500強企業中排名前150位。截至目前，中國五礦的資產規模達到7500億元，境外機構、資源專案與承建工程遍佈全球60多個國家和地區。
近年來地產業務成為中國五礦的利潤支柱，戰略地位不斷提升，集團明確要堅持多元化產業配置方針不動搖的業務定位。
五礦地產是集團旗下專業化房地產開發平臺，也是香港上市公司，目前公司的業務涵蓋了房地產開發、建築安裝、商業地產、產業地產、地產投資以及地產服務等六大板塊，業務版圖包括環渤海、長三角、珠三角、中部22個城市以及海外的城市，同時公司還在北京、香港等核心地段擁有寫字樓、酒店等高端物業。
近年來，五礦地產進行了深化改革，按照“業務專業化、機制市場化、管理一體化、資產證券化”的路線實施一體化整合和市場化改革，以授權、平臺、架構、業務的重整以及決策、人事、管理、資源配置的市場化為重點，最終形成了以上市公司五礦地產為統一平臺的管理架構。
目前，五礦地產已經進入了新的跑道，正處於加速發展的階段。展望未來幾年，公司將聚焦開發、協同創新，成為最具創新力的、可持續發展的房地產企業。力爭到2020年跨入500億的行列。
我認為，要實現這樣的奮鬥目標，首先要深耕市場。我們將圍繞長三角、珠三角、環渤海等國家級城市群的核心城市深耕，同時放眼海外，在國外一線城市、中國五礦海外網點佈局，充分利用國內國外兩個市場、兩種資源；其次要業務產品創新。我們將從綠色化和智慧化兩個方面打造具有五礦地產特色的產品系列，擇機進入旅遊文化地產、健康養老地產等；最後要發展方式創新。我們將積極探索輕資產投資、引入戰略投資者實施混改、做大做強五礦地產上市平臺等方式，實現創新持續發展。
從一個更宏大的視角來看，像五礦地產這樣的中型公司要實現跨越發展，必須秉承開放共贏態度，以共用經濟思路及合作分享意識催生出多元、多業態、全流程、全產業鏈的合作模式。以下幾種思路供大家參考：
一、聯合投資降低土地成本。在招拍掛制度下，重點城市土地受追追捧，競爭十分激烈。在這樣的情況下，地產國企可以通過與不同所有制形式的企業聯合投資的方式，降低土地成本，提升運營效率。
二、政企合作獲取稀缺資源。除了招拍掛外，房地產企業還可以通過與地方政府開展合作獲取土地資源。地產國企可通過舊城改造、產業新城等項目聯動獲取土地資源，既能大大降低土地成本，還可能獲取到稀缺的優勢地塊。
三、地產+金融助力快速擴張。地產作為資本密集型的類金融行業，地產國企要善於運用金融的杠杆放大能力實現快速擴張。如借力地產基金，參與商業改造、海外地產投資及並購類業務，實現業務培育發展和行業資源整合。今年2月15日，五礦地產與鼎信長城基金簽署了戰略合作協定。雙方共同攜手，充分發揮杠杆乘數效應，引領公司積極在優勢區域深耕和熱點城市佈局，助力五礦地產跑出“黃金速度”。
四、運營合作撬動管理杠杆。目前，許多主流房企形成了極強的專業運營優勢，並善於進行管理輸出。地產國企可通過引入運營合作方操盤專案，充分放大管理杠杆，以獲得運營周轉速度的進一步提升。
正如我在北京騎行時看到的一句標語，“一個人騎車可以騎得更快，一群人騎車可以騎得更遠”。在一個充分競爭的行業，在業務發展速度放緩、利潤空間收窄的趨勢下，我們願與同行結伴前行、攜手發展，共創中國房地產行業的美好明天！
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在一個地方如果說是央企的專案，對客戶來說是有很大吸引力的；第二就是融資的優勢，總體來講現在國家的融資環境還是對國有企業傾斜的。第三是行政和土地的優勢，國有企業擁有良好的政府關係，更容易獲得一些比較低成本的土地資源；第四是抗風險的優勢，對於很多國有房地產企業來說，它們都有控股公司，這個母公司都非常大，不管是融資、業務發展還是遇到問題時的支持，都是非常重要的一個因素，這也是投資者在投資時考量的一個因素。
第五個優勢，我認為也是很特別的優勢，就是很多央企的房地產跟主業有一定的結合度，這在某種程度上是對房地產業務有支持、有貢獻的。
比如說招商蛇口不是純粹的房地產企業，因為有蛇口工業園，有這麼一個事先不經意發展起來的業務，現在跟地產業務結合起來，讓它如虎添翼，形成一個新的業務模式。
又比如華僑城，一開始也不是做房地產的，但是借助於旅遊的拳頭產品或者核心能力，大大地推動了房地產業務的發展，華僑城在很多地方建的旅遊項目，都跟房地產項目結合起來。特別是近幾年中國的經濟發展到了消費時代，對旅遊、休閒、度假的需求更大，所以對華僑城應該有更大的推動。
中國五礦也是如此，因為五礦的業務很多，包括金屬礦產、基礎設施建設等。我們的房地產也跟基礎設施建設、管廊建設、產業園開發等業務能夠很好地結合起來，這也是一個業務的強項。
對於民企來說，優勢也是很明顯的，一是市場競爭優勢，機制靈活，能夠快速地應對市場變化；第二是體制優勢，權責清晰，以結果為導向，管理效率比較高；第三是人才優勢，有了好的機制自然能吸引到好的人才。
有優勢也有劣勢，國企有很多優勢，實際上也有很多束縛，可能在座的民企感覺不到。比如說去年拍了很多地王，如果哪個國企拍了地王的話，是要被點名批評的，這個壓力還是很大的，另外在合規性上要求也是很高的。
對國企的改革方向，一是對內部資源進行整合，比如說招商蛇口和招商地產，中海地產和中建地產的內部整合；二是引入社會資本實現提質發展。
簡單介紹一下中國五礦，中國五礦在21家以房地產為主的央企裡面。這21家央企大致分為兩類：一類是原來從事房地產相關業務的，如中國建築、中國中鐵、中國鐵建等；另一類是作為多元化經營的一部分，如保利集團、華潤集團、中化集團等。中國五礦就屬於後者。中國五礦是中國最大、國際化程度最高的金屬礦產企業集團，旗下擁有有色金屬、黑色金屬礦產、黑色金屬流通、金融、地產、科技等業務板塊，是首批16家房地產被國資委列為主業的央企之一。2016年，中國五礦與中冶集團實施了戰略重組，並被列為第二批國有資本投資公司試點。全年實現營業收入4402億元，2016年在《財富》世界500強企業中排名前150位。截至目前，中國五礦的資產規模達到7500億元，境外機構、資源專案與承建工程遍佈全球60多個國家和地區。
近年來地產業務成為中國五礦的利潤支柱，戰略地位不斷提升，集團明確要堅持多元化產業配置方針不動搖的業務定位。
五礦地產是集團旗下專業化房地產開發平臺，也是香港上市公司，目前公司的業務涵蓋了房地產開發、建築安裝、商業地產、產業地產、地產投資以及地產服務等六大板塊，業務版圖包括環渤海、長三角、珠三角、中部22個城市以及海外的城市，同時公司還在北京、香港等核心地段擁有寫字樓、酒店等高端物業。
近年來，五礦地產進行了深化改革，按照“業務專業化、機制市場化、管理一體化、資產證券化”的路線實施一體化整合和市場化改革，以授權、平臺、架構、業務的重整以及決策、人事、管理、資源配置的市場化為重點，最終形成了以上市公司五礦地產為統一平臺的管理架構。
目前，五礦地產已經進入了新的跑道，正處於加速發展的階段。展望未來幾年，公司將聚焦開發、協同創新，成為最具創新力的、可持續發展的房地產企業。力爭到2020年跨入500億的行列。
我認為，要實現這樣的奮鬥目標，首先要深耕市場。我們將圍繞長三角、珠三角、環渤海等國家級城市群的核心城市深耕，同時放眼海外，在國外一線城市、中國五礦海外網點佈局，充分利用國內國外兩個市場、兩種資源；其次要業務產品創新。我們將從綠色化和智慧化兩個方面打造具有五礦地產特色的產品系列，擇機進入旅遊文化地產、健康養老地產等；最後要發展方式創新。我們將積極探索輕資產投資、引入戰略投資者實施混改、做大做強五礦地產上市平臺等方式，實現創新持續發展。
從一個更宏大的視角來看，像五礦地產這樣的中型公司要實現跨越發展，必須秉承開放共贏態度，以共用經濟思路及合作分享意識催生出多元、多業態、全流程、全產業鏈的合作模式。以下幾種思路供大家參考：
一、聯合投資降低土地成本。在招拍掛制度下，重點城市土地受追追捧，競爭十分激烈。在這樣的情況下，地產國企可以通過與不同所有制形式的企業聯合投資的方式，降低土地成本，提升運營效率。
二、政企合作獲取稀缺資源。除了招拍掛外，房地產企業還可以通過與地方政府開展合作獲取土地資源。地產國企可通過舊城改造、產業新城等項目聯動獲取土地資源，既能大大降低土地成本，還可能獲取到稀缺的優勢地塊。
三、地產+金融助力快速擴張。地產作為資本密集型的類金融行業，地產國企要善於運用金融的杠杆放大能力實現快速擴張。如借力地產基金，參與商業改造、海外地產投資及並購類業務，實現業務培育發展和行業資源整合。今年2月15日，五礦地產與鼎信長城基金簽署了戰略合作協定。雙方共同攜手，充分發揮杠杆乘數效應，引領公司積極在優勢區域深耕和熱點城市佈局，助力五礦地產跑出“黃金速度”。
四、運營合作撬動管理杠杆。目前，許多主流房企形成了極強的專業運營優勢，並善於進行管理輸出。地產國企可通過引入運營合作方操盤專案，充分放大管理杠杆，以獲得運營周轉速度的進一步提升。
正如我在北京騎行時看到的一句標語，“一個人騎車可以騎得更快，一群人騎車可以騎得更遠”。在一個充分競爭的行業，在業務發展速度放緩、利潤空間收窄的趨勢下，我們願與同行結伴前行、攜手發展，共創中國房地產行業的美好明天！
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