買房遇到這些棘手問題，如何維權？
市民在市房管局視窗辦理手續。(市房管局供圖)
□本報記者 程桂英
業主買新房，錢已經交了，開發商卻遲遲不簽合同。到相關部門一瞭解，才發現自己買的房子處於在建工程抵押狀態，怎麼辦？
期房產權證辦下來後，產權面積卻與當時簽訂的合同上的面積不符，實際面積“縮水”了，怎麼辦？該不該要求開發商按照實際面積多退少補？
新房交房時，開發商要求“補款”，當初簽合同時已經把錢交清了，這是補的什麼款？有沒有合理合法的依據？
……
近年來，隨著購房者維權意識的逐漸提高，這幾類購房時遇到的問題成為關注的焦點。那麼，遇到上述這些問題該如何維權呢？記者採訪了市房管局相關部門負責人。
抵押房合法買賣需有前提
部分市民在購買商品房時會買到“抵押房”，這種“抵押房”就是在建工程抵押的商品房。
什麼是在建工程抵押呢？根據《城市房地產抵押管理辦法》相關規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，
“抵押房出售，必須滿足兩個條件，一是通知抵押權人並經其同意；二是如實告知買受人。”據市房管局相關負責人介紹，
購買抵押房有風險需謹慎
抵押房源在房地產市場屢見不鮮， 部分開發商為取得流動資金，
市房管局相關負責人提醒購房者，買房前應查清房源狀態，弄清楚自己所要購買的房屋目前處於何種狀態，是“已網上預售”，還是“已抵押”等等，購房前可以先查詢參考，再決定是否購買。如選擇購買抵押房源，交易中一些關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代替，否則一旦發生糾紛，購房者權益或將受到侵害。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，包括違約責任、賠償標準等。
“若開發商在售房時隱瞞已抵押的事實，將房子賣出，則是一種欺詐行為。”這位負責人表示，這種買賣合同無效，根據相關法律規定，買受人可請求返還已付購房款及利息，並賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。必要的話，可以向法院起訴追究開發商的責任。
期房面積差異是這樣產生的
市房管局相關負責人表示，期房登記面積與購房合同面積產生差異，除因規劃設計變更造成的外，大多出現在所購為期房的商品房預售項目中，購房者購買的商品房因尚未建成，在簽約時合同中採用的面積成果為預測繪面積成果，即有資質的測繪機構依據規劃許可圖紙等採集面積相關資訊。按照《房產測量規範》測算的面積成果，通俗的理解就是“按圖測算”，也叫預測面積。
而房屋登記時採用的面積成果為實際測繪面積成果，即有資質的測繪機構在商品房竣工驗收合格後依據規劃許可資訊並實地勘測，按照《房產測量規範》測算的面積成果，通俗的理解就是“實地測算”，也叫實測面積。
預測面積是在房屋預售時，根據開發商所設計的戶型圖，以及社區設計算出來的房屋面積。實測面積則是房屋竣工後，可以交付購房者使用，專業測量機構去現場測量得出的房屋面積。所以，同一房屋在建造過程中，預測繪面積和實測繪面積會出現較小差異，部分合理的誤差就此產生。
處理面積誤差有法律依據
那麼，當所購商品房出現面積差異時該怎麼處理呢？對此，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及《商品房銷售管理辦法》中均有明確規定。
“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，若面積誤差比絕對值在3％以內部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。其中，面積誤差比＝（產權登記面積－合同約定面積）÷合同約定面積×100%。
購房者如何應對面積差異
商品房登記面積與合同面積出現差異的處理方式，法律、法規已有明確的規定。
目前在商品房市場中，商品房期房交付後，購房者基本都面臨面積差異的處理問題，現已普遍被接受的成熟做法是：開發商與購房者依據購房合同並在法律的規範下，就面積差異問題充分協商，如達成一致則簽訂合同補充條款，按照補充條款對房價款或退或補進行結算；如未能達成一致，購房者合法權益受到侵害時，則需通過法律途徑捍衛自己的合法利益。
近年來，隨著商品房買賣合同範本的大力推行，加上法律對於出現面積爭議時處理方式的明確界定，商品房買賣雙方對於面積差異的解決，已逐步進入在法律框架下按合同辦事的正軌，因面積差異而引起的購房糾紛也呈下降趨勢。但購房者仍需要關注的是，在與開發商自行約定面積差異處理合同條款時，需仔細研究有無免除其責任、加重購房方責任的約定內容。
“因預測和實測面積不同導致的房價款結算問題，若雙方在商品房買賣合同中明確約定‘以產權登記面積為准多退少補’，根據規定，市民完全有權要求開發商履行合同條約內容，如開發商拒不配合，市民可通過法律途徑維護自身合法權益。”市房管局相關負責人提醒說。
交易中一些關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代替，否則一旦發生糾紛，購房者權益或將受到侵害。購房者在簽訂房屋買賣合同時，要注意寫明“房屋交付期限”，注明何時賣方將房屋以何種方式交付給買方，包括違約責任、賠償標準等。“若開發商在售房時隱瞞已抵押的事實，將房子賣出，則是一種欺詐行為。”這位負責人表示，這種買賣合同無效，根據相關法律規定，買受人可請求返還已付購房款及利息，並賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。必要的話，可以向法院起訴追究開發商的責任。
期房面積差異是這樣產生的
市房管局相關負責人表示，期房登記面積與購房合同面積產生差異，除因規劃設計變更造成的外，大多出現在所購為期房的商品房預售項目中，購房者購買的商品房因尚未建成，在簽約時合同中採用的面積成果為預測繪面積成果，即有資質的測繪機構依據規劃許可圖紙等採集面積相關資訊。按照《房產測量規範》測算的面積成果，通俗的理解就是“按圖測算”，也叫預測面積。
而房屋登記時採用的面積成果為實際測繪面積成果，即有資質的測繪機構在商品房竣工驗收合格後依據規劃許可資訊並實地勘測，按照《房產測量規範》測算的面積成果，通俗的理解就是“實地測算”，也叫實測面積。
預測面積是在房屋預售時，根據開發商所設計的戶型圖，以及社區設計算出來的房屋面積。實測面積則是房屋竣工後，可以交付購房者使用，專業測量機構去現場測量得出的房屋面積。所以，同一房屋在建造過程中，預測繪面積和實測繪面積會出現較小差異，部分合理的誤差就此產生。
處理面積誤差有法律依據
那麼，當所購商品房出現面積差異時該怎麼處理呢？對此，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》以及《商品房銷售管理辦法》中均有明確規定。
“出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，若面積誤差比絕對值在3％以內部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。其中，面積誤差比＝（產權登記面積－合同約定面積）÷合同約定面積×100%。
購房者如何應對面積差異
商品房登記面積與合同面積出現差異的處理方式，法律、法規已有明確的規定。
目前在商品房市場中，商品房期房交付後，購房者基本都面臨面積差異的處理問題，現已普遍被接受的成熟做法是：開發商與購房者依據購房合同並在法律的規範下，就面積差異問題充分協商，如達成一致則簽訂合同補充條款，按照補充條款對房價款或退或補進行結算；如未能達成一致，購房者合法權益受到侵害時，則需通過法律途徑捍衛自己的合法利益。
近年來，隨著商品房買賣合同範本的大力推行，加上法律對於出現面積爭議時處理方式的明確界定，商品房買賣雙方對於面積差異的解決，已逐步進入在法律框架下按合同辦事的正軌，因面積差異而引起的購房糾紛也呈下降趨勢。但購房者仍需要關注的是，在與開發商自行約定面積差異處理合同條款時，需仔細研究有無免除其責任、加重購房方責任的約定內容。
“因預測和實測面積不同導致的房價款結算問題，若雙方在商品房買賣合同中明確約定‘以產權登記面積為准多退少補’，根據規定，市民完全有權要求開發商履行合同條約內容，如開發商拒不配合，市民可通過法律途徑維護自身合法權益。”市房管局相關負責人提醒說。