中國樓市最大的痛，正在變成最大的機會！
從2015年3月份以來，一線城市與強二線城市房價發起了上漲攻勢，截止到今天這些熱點城市的房價基本都翻了一番。一線城市動輒6、7萬一平米的的房價讓絕大多數人只能望樓興歎。
由此引起了整個社會的反思，到底要如何才能終止高房價？儘管政策調控能夠起到短時間的效果，但根據十多年的市場反應來看，調控達到的效果也只是滯漲，而且有效期很短，之後又會回到上升通道，往復迴圈，沒有能夠從根本上解決高房價！直到2016年12月鏈家研究院發佈的《租賃崛起》資料包告，
租賃如何從根本上解決高房價？
3月24日，由鏈家研究院主辦，北京青年報房產主編劉素京主持，並邀請了北京房協副會長兼秘書長陳志以及自如、樂乎、魔方、蛋殼的運營機構代表針對機構化租賃展開的“租賃市場的規範與發展”活動，也對未來產業格局提出政策建議。從這場活動中，
“租賃市場的規範與發展”媒體沙龍活動現場
有人說，在買房這個事情上，一線城市已經對99%的普通工薪階層關上了機遇之門，這話說得一點都不誇張。對於在大城市生活的普通白領而言，一年最多能夠存下15萬左右的收入，
當初政府將房子商品化，是為了更好地推進城市化進程，但是發展到今天，房子的商品屬性越來越弱，金融屬性越來越強，房價不斷攀升，使得在這些城市生活的大多數人買不起房子，它已經反過來阻礙了城市化進程，和初衷背道而馳。但是城市化戰略還要繼續推進，為此政府在2015年年末中央經濟工作會議上明確提出了購租並舉的住房供給體系。
在高房價令人望而生畏的今天，租賃方式就是市場在關上普通工薪階層通往一線城市大門後，打開的一扇窗，它是一條從底層通往上層的通道，也是新階段繼續推進城市化的重要手段和能夠真正有效解決高房價的措施。
租賃市場主要通過兩個方面來終止高房價：一是居住觀念；二是住房供應量。
居住觀念方面，許多人的思維已經發生了轉變。
目前，這種居住思維轉變中的大多數人仍是在高房價之下“被迫”作出的選擇，而要真正實現思維的“主動”轉變，還需要租賃市場往規範化方向不斷努力。這也是鏈家此次主辦的沙龍活動探討的重點，在活動上，幾位專家和企業家針對租賃市場規範化，也提出了幾點建設性的意見：如實施租賃補貼政策，多種方式提高租客支付能力；規範交易流程，保障雙方權益。
如何實施租賃補貼政策從而提高租客支付能力？活動上幾位專家和機構代表給出了具體建議：
一是實行租金抵稅政策降低個人租金支出。繳納個人所得稅時，可將租金從徵稅稅基中扣除後再計稅。為防止“陰陽合同”騙取扣稅，申報抵稅人需首先在房管部門登記備案，租賃雙方資訊及租金需在網上公示。二是對應屆畢業生給予租金補貼。政府可以建立畢業大學生租房基金，為大學生提供補貼，或為大學生提供融資支援。三是一線城市對於特定人才給予租房補貼。對北京市政府引進的人才給予一定額度的租房補貼，引導其選擇適合的租賃產品。
要怎樣做到交易流程的規範，保障雙方權益呢？本次“租賃市場的規範與發展”媒體沙龍活動現場也給到了具體建議：
一是加強對虛假房源資訊的管控。二是保護租賃雙方的合法權益。要建立租房者租約保護機制，出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。同時，要建立租房者的行為規範，租房者應當按照合同約定使用住房和室內設施，並按時繳納租金，禁止租房者私自轉租以及破壞房屋行為，保障出租人正當權益。逐步完善承租人在租住城市中的各種權利，包括落戶、子女上學、醫療保障等與買房自住居民的均等化。進一步深化戶籍改革力度，將租住時間與戶籍辦理相掛鉤，讓租賃家庭最終可以享受與購房人群相同的公共品服務。
當然，實施這些建議除了國家政策支援外還需要規範的專業的機構，在政策和機構的共同作用下真正縮小租賃和購買的居住差別，屆時我們的思維觀念才能夠真正被顛覆。伴隨著思維的轉變，租賃市場的供應量也要保持步伐一致。
越來越多的房屋會通過存量盤活和增量開發的形式進入房地產市場，目前中國租賃房屋4600萬套，未來會有更多的房屋用來租賃，也會有更多的存量房和新房加入到租賃市場。
更多的業主將房屋用於出租，許多存量閒置房產如國企資產、政府建設的公租房、廉租房等通過更加專業化和機構化的管理進入出租市場，同時也包括閒置的商業地產、工業廠房等通過合理的方式實現“商改租”、“工改租”。另外，開發商會將一部分新增開發用於出租和持有，政府也會將一部分土地供應單列用於出租，特別是對於新市民的住房需求，可能考慮通過在工業園區建設更多比例的職工宿舍等。
無論是從觀念轉變還是增加租賃住房供應量，目的都是將市場對商品房的需求量轉移到租賃市場，從根本上解決一線與強二線城市商品房供不應求的矛盾，達到終止高房價的效果。
我國租賃市場目前有哪些痛點？
當前，我國的租賃市場離規範化還有很長的一段路要走，亂象有很多。在3月24日鏈家主辦的租賃市場的規範與發展媒體沙龍活動現場，魔方、自如、樂乎、魔方、蛋殼機構代表與鏈家研究院院長楊現領針對租賃市場的痛點進行了分析。
鏈家研究院院長楊現領
先說房源端或者說業主端的痛點，對於業主來說，管理房屋很麻煩，要跟仲介和二房東打交道，每個月都要跟神奇的網站打交道，還有許多瑣事，很耗精力，而且租金回報率低，所以很多業主寧願空置也不出租。
而用戶端所面對的亂象更多，隨時都可能被業主驅逐，房價任意漲，權益無法得到保障，無法享受到與業主同等的權利，且很難找到與自己經濟收入相匹配的房源。
例如，租戶在面對業主的歧視和驅逐時，沒有具體的法律檔來約束和制止業主的這種行為。不少國家的租賃住宅立法都明確禁止房東無正當理由，不能隨意驅逐租客，且租客的居住權通常可以由親屬繼承。美國《聯邦公平住房法案》對於歧視的標準進行規定，禁止以種族、膚色,宗教,國籍、年齡、殘疾、性別等歧視。德國規定，只要租客為合法納稅公民，將和業主享受一樣的社會福利，包括平等的教育、醫療、養老等權利。
在面對房東隨意漲租金、毀約時，我們能做的只有兩種，要麼搬走，要麼忍氣吞聲。在這方面發達國家的做法值得我們借鑒。像德國，它會綜合考慮市場上的諸多因素，制定一個指導價格，由買賣雙方在指導價格的基礎上進行協商，但是如果超過指導價格一定比例，業主將會受到懲罰；美國則對租金的上線水準進行制定，租賃雙方簽訂合同時不能超過上線租金水準。
諸多痛點集中反映了當前我國租賃市場面對兩個問題：1、我國的租賃市場沒有正式的法律來保障客戶和業主的權益；2、機構化滲透率太低。
租賃市場要如何朝著規劃方向發展？
看清了問題的根源，就能對症下藥。
我國租賃市場具有非常大的發展空間。鏈家資料顯示，目前國內房屋租賃比例18%、租賃人口比例11.6%以及人均租賃消費支出6千元/年偏低，相較于發達租賃市場30%以上租賃人口及租賃房屋，人均租賃消費支出約2萬元/年，存在持續上升的空間。
租金規模方面，當前我國租賃市場租金規模1萬億元，占整個房屋交易市場的6%，相比於日本租賃市場72%，美國租賃市場50%的比例來說，發展空間很大。
隨著流動人口租賃意願和需求的增加，我國房屋租賃市場進入快速通道，預計2025年租金GMV將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億； 2030年，租金GMV將達到4.6萬億元，租賃人口達2.7億。
另外，在當前熱點城市紛紛進入調控週期的背景下，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。租賃市場未來前景光明，且體量龐大，因此，解決租賃市場的痛點是當務之急。
在維護消費者和業主權益方面，我們要借鑒歐美日等發達國家的做法，頒佈一套適合我們國家市場的法律，並制定出一些標準，來敦促和監督市場走向規範化。還需要鼓勵一批機構專業化，承擔起維護、運營租賃市場的責任。
同時，也需要鏈家這樣的機構為市場提供大量的真實的資料，讓市場變得更透明，給市場快速進入機構化和正規化助力。
租賃機構化能夠幫助解決市場諸多痛點，它通過持有房屋或接受房屋託管提供專業租賃管理的品質房源，對於規範租賃流程、提高租賃效率具有重要意義。根據此次鏈家主辦的活動探討內容，可以總結機構化租賃三方面的優點。
一、提高租賃品質：分流購房壓力，留住高素質人才，規範交易秩序，提高租住體驗；二、穩定租賃關係：業主簽約年限4年，續約率66%，租客平均租賃時間415天，續約率為66%；三、促進人口流動：同城流動方便，個人信用檔案，人口流動資訊。
目前，美國租賃市的機構化滲透率為30%，日本的滲透率80%以上，一線城市中北京最高，也只有5%不到，全國層面只有2%，機構化發展空間很大。
伴隨著租賃市場機構化，各個機構通過自己的運營模式，可以盤活許多無法進入市場的存量房，提高了廠房、寫字樓等閒置物業的使用率。
在這個過程中，還能夠衍生出一批比較完整的圍繞租賃產業鏈的服務公司和與相關產業關聯的服務業，豐富城市的產業結構，增加一批就業崗位，更有效地推動城市化進程。
提高租賃市場機構滲透率，使市場真正實現專業化、規範化，才能夠更有效的發揮租賃市場在城市化進程中的作用，為更多的流動人口提供更有品質的居住環境，讓城市能夠留住各階層的人才。從這個角度來看，鏈家研究院3月24日主辦的“租賃市場的規範與發展”媒體沙龍活動，意義就非常重大！
還需要租賃市場往規範化方向不斷努力。這也是鏈家此次主辦的沙龍活動探討的重點，在活動上，幾位專家和企業家針對租賃市場規範化，也提出了幾點建設性的意見：如實施租賃補貼政策，多種方式提高租客支付能力；規範交易流程，保障雙方權益。如何實施租賃補貼政策從而提高租客支付能力？活動上幾位專家和機構代表給出了具體建議：
一是實行租金抵稅政策降低個人租金支出。繳納個人所得稅時，可將租金從徵稅稅基中扣除後再計稅。為防止“陰陽合同”騙取扣稅，申報抵稅人需首先在房管部門登記備案，租賃雙方資訊及租金需在網上公示。二是對應屆畢業生給予租金補貼。政府可以建立畢業大學生租房基金，為大學生提供補貼，或為大學生提供融資支援。三是一線城市對於特定人才給予租房補貼。對北京市政府引進的人才給予一定額度的租房補貼，引導其選擇適合的租賃產品。
要怎樣做到交易流程的規範，保障雙方權益呢？本次“租賃市場的規範與發展”媒體沙龍活動現場也給到了具體建議：
一是加強對虛假房源資訊的管控。二是保護租賃雙方的合法權益。要建立租房者租約保護機制，出租人應當按照相關法律法規和合同約定履行義務，保證住房和室內設施符合要求。住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。同時，要建立租房者的行為規範，租房者應當按照合同約定使用住房和室內設施，並按時繳納租金，禁止租房者私自轉租以及破壞房屋行為，保障出租人正當權益。逐步完善承租人在租住城市中的各種權利，包括落戶、子女上學、醫療保障等與買房自住居民的均等化。進一步深化戶籍改革力度，將租住時間與戶籍辦理相掛鉤，讓租賃家庭最終可以享受與購房人群相同的公共品服務。
當然，實施這些建議除了國家政策支援外還需要規範的專業的機構，在政策和機構的共同作用下真正縮小租賃和購買的居住差別，屆時我們的思維觀念才能夠真正被顛覆。伴隨著思維的轉變，租賃市場的供應量也要保持步伐一致。
越來越多的房屋會通過存量盤活和增量開發的形式進入房地產市場，目前中國租賃房屋4600萬套，未來會有更多的房屋用來租賃，也會有更多的存量房和新房加入到租賃市場。
更多的業主將房屋用於出租，許多存量閒置房產如國企資產、政府建設的公租房、廉租房等通過更加專業化和機構化的管理進入出租市場，同時也包括閒置的商業地產、工業廠房等通過合理的方式實現“商改租”、“工改租”。另外，開發商會將一部分新增開發用於出租和持有，政府也會將一部分土地供應單列用於出租，特別是對於新市民的住房需求，可能考慮通過在工業園區建設更多比例的職工宿舍等。
無論是從觀念轉變還是增加租賃住房供應量，目的都是將市場對商品房的需求量轉移到租賃市場，從根本上解決一線與強二線城市商品房供不應求的矛盾，達到終止高房價的效果。
我國租賃市場目前有哪些痛點？
當前，我國的租賃市場離規範化還有很長的一段路要走，亂象有很多。在3月24日鏈家主辦的租賃市場的規範與發展媒體沙龍活動現場，魔方、自如、樂乎、魔方、蛋殼機構代表與鏈家研究院院長楊現領針對租賃市場的痛點進行了分析。
鏈家研究院院長楊現領
先說房源端或者說業主端的痛點，對於業主來說，管理房屋很麻煩，要跟仲介和二房東打交道，每個月都要跟神奇的網站打交道，還有許多瑣事，很耗精力，而且租金回報率低，所以很多業主寧願空置也不出租。
而用戶端所面對的亂象更多，隨時都可能被業主驅逐，房價任意漲，權益無法得到保障，無法享受到與業主同等的權利，且很難找到與自己經濟收入相匹配的房源。
例如，租戶在面對業主的歧視和驅逐時，沒有具體的法律檔來約束和制止業主的這種行為。不少國家的租賃住宅立法都明確禁止房東無正當理由，不能隨意驅逐租客，且租客的居住權通常可以由親屬繼承。美國《聯邦公平住房法案》對於歧視的標準進行規定，禁止以種族、膚色,宗教,國籍、年齡、殘疾、性別等歧視。德國規定，只要租客為合法納稅公民，將和業主享受一樣的社會福利，包括平等的教育、醫療、養老等權利。
在面對房東隨意漲租金、毀約時，我們能做的只有兩種，要麼搬走，要麼忍氣吞聲。在這方面發達國家的做法值得我們借鑒。像德國，它會綜合考慮市場上的諸多因素，制定一個指導價格，由買賣雙方在指導價格的基礎上進行協商，但是如果超過指導價格一定比例，業主將會受到懲罰；美國則對租金的上線水準進行制定，租賃雙方簽訂合同時不能超過上線租金水準。
諸多痛點集中反映了當前我國租賃市場面對兩個問題：1、我國的租賃市場沒有正式的法律來保障客戶和業主的權益；2、機構化滲透率太低。
租賃市場要如何朝著規劃方向發展？
看清了問題的根源，就能對症下藥。
我國租賃市場具有非常大的發展空間。鏈家資料顯示，目前國內房屋租賃比例18%、租賃人口比例11.6%以及人均租賃消費支出6千元/年偏低，相較于發達租賃市場30%以上租賃人口及租賃房屋，人均租賃消費支出約2萬元/年，存在持續上升的空間。
租金規模方面，當前我國租賃市場租金規模1萬億元，占整個房屋交易市場的6%，相比於日本租賃市場72%，美國租賃市場50%的比例來說，發展空間很大。
隨著流動人口租賃意願和需求的增加，我國房屋租賃市場進入快速通道，預計2025年租金GMV將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億； 2030年，租金GMV將達到4.6萬億元，租賃人口達2.7億。
另外，在當前熱點城市紛紛進入調控週期的背景下，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。租賃市場未來前景光明，且體量龐大，因此，解決租賃市場的痛點是當務之急。
在維護消費者和業主權益方面，我們要借鑒歐美日等發達國家的做法，頒佈一套適合我們國家市場的法律，並制定出一些標準，來敦促和監督市場走向規範化。還需要鼓勵一批機構專業化，承擔起維護、運營租賃市場的責任。
同時，也需要鏈家這樣的機構為市場提供大量的真實的資料，讓市場變得更透明，給市場快速進入機構化和正規化助力。
租賃機構化能夠幫助解決市場諸多痛點，它通過持有房屋或接受房屋託管提供專業租賃管理的品質房源，對於規範租賃流程、提高租賃效率具有重要意義。根據此次鏈家主辦的活動探討內容，可以總結機構化租賃三方面的優點。
一、提高租賃品質：分流購房壓力，留住高素質人才，規範交易秩序，提高租住體驗；二、穩定租賃關係：業主簽約年限4年，續約率66%，租客平均租賃時間415天，續約率為66%；三、促進人口流動：同城流動方便，個人信用檔案，人口流動資訊。
目前，美國租賃市的機構化滲透率為30%，日本的滲透率80%以上，一線城市中北京最高，也只有5%不到，全國層面只有2%，機構化發展空間很大。
伴隨著租賃市場機構化，各個機構通過自己的運營模式，可以盤活許多無法進入市場的存量房，提高了廠房、寫字樓等閒置物業的使用率。
在這個過程中，還能夠衍生出一批比較完整的圍繞租賃產業鏈的服務公司和與相關產業關聯的服務業，豐富城市的產業結構，增加一批就業崗位，更有效地推動城市化進程。
提高租賃市場機構滲透率，使市場真正實現專業化、規範化，才能夠更有效的發揮租賃市場在城市化進程中的作用，為更多的流動人口提供更有品質的居住環境，讓城市能夠留住各階層的人才。從這個角度來看，鏈家研究院3月24日主辦的“租賃市場的規範與發展”媒體沙龍活動，意義就非常重大！