一匡專訪之景原資本李巍：美國加息背景下如何投資美國商業地產？

在國內經濟增長放緩，人民幣相對于美元持續貶值的大環境之下，無論是機構還是個人都忙於海外資產配置。在海外配置中，中國投資者對地產專案情有獨鍾。但是，在美國大選之後，

川普當選總統，共和黨控制兩院，美聯儲加息箭在弦上。加息會給商業房地產市場帶來什麼影響？在加息的大環境下又如何投資美國商業地產呢？

李巍，景原資本 CEO，美國喬治城大學 MBA，在美國紐約工作十五年。先後就職于滙豐銀行、富國銀行和摩根斯坦利。

一直從事美國商業地產投資與分析相關工作。

美國商業房地產分類

按用途風類，美國商業房地產主要分為辦公樓，零售，公寓，工業和酒店。按風險歸類，美國商業房地產主要可歸為穩定型，非穩定型，不良和在建房地產。美國商業房地產參與者多種多樣，但最主要分為三類。一類是地產建造商，比如 Tishman Speyer, Lennar, Toll Brothers。 他們和中國的綠地、萬達比較相似，主要靠房產銷售獲利。另一類是房地產信託基金，

比如 Simon Property, AvalonBay, Prologis。它們擁有一些高品質的物業，主要收入來源是穩定的租金。第三類是房地產私募基金。他們主要從事舊房改造，提升不良房地產。中國現在比較成熟的是開發這一塊，其他也有，但是較小。我們今天說美國利率對美國商業地產的影響。

加息和房價關係的再思考

首先我們先說美國利率，去年到今年美聯儲一直說要加息，但是都 一 年了也沒有加。

一會藉口說美國股票狂跌，一會又說就業資料不好，一直都在找理由不加，維持寬鬆的貨幣政策。這種加息的節奏讓好多共和黨人不滿意，包括川普。我覺得 12 月份有 90%的可能會加息，而且美聯儲 2017 年加息的頻率要高於 2016 年。美國經濟現在各種資料都比較好，就業也比前幾年有很大改善，這是大背景。

那麼利率對商業房地產有什麼影響？先說普遍認為的利率和房價關係的邏輯。

我們拿租金的來說，租金相對是穩定的，房價跟利率之間就有一個反比關係。因為租金如果 5 年不調整的話，收入就是固定的。如果無風險利率是往上走的，這對投資人來說，就意味著承擔相同的風險，但是回報卻越來越小了。比如說現在的租金收益固定為每年6%，如果利率是 1%，那麼風險收益就是5%。 如果利率提高到3%，那麼風險收益就只有3%了。另外，在美國買地產都會抵押貸款。對於抵押貸款來說，利率往上升，那麼借款成本也是在往上升。成本往上升的話，收益就下降了。所以利率的上升對房子，不管是對商業還是住宅，都會認為是不好。

但是以我的經驗來看，這個說法不完全對。

第一，利率上升說明什麼？說明經濟好，有通貨膨脹，這樣的話利率才會往上走。如果經濟好，房價怎麼會跌呢？購買力會變強，買的人會增多。所以房地產的危機從來不會在經濟好的時候發生。

第二，利率上升一般由通貨膨脹驅動。通貨膨脹由很多資料組成。中國現在也有 CPI、PPI 之類。CPI 在美國有很多指標，但工資，房租和油價是主要組成部分。工資如果上漲的話，租金就會往上走，因為大家有錢，租房子的人就會願意付更多的租金。租金如果往上走的話，對房地產是好的。所以這個跟我前面說的通常的認識，是不一致的。

第三，美國房地產市場，最重要的是供求關係，現在總體非常平衡。當然每一個細分市場都不一樣。2008/09 年美國發生金融危機，是因為房價不斷的上升，房產商造了很多房子但是賣不掉，然後就變成很大的危機。在這之後美國的開發商，不管是住宅還是商業的開發商，對造房都變的非常謹慎，拿地很謹慎，造房很謹慎，認為賣不掉房子它就乾脆不造。所以，現在供求比較平衡，這個從基本面來說是有支持的作用。

第四，現在的利差還是比較大，資本化率也很合理。就是我前面說的 6%、7%的，跟現在的利率相比，資本化率還是比較寬裕。金融危機之前，同樣都是 6%的資本化率，但當時的聯邦利率大約是 3%，現在聯邦利率才 0.25%。所以利率空間還是比較寬裕的。換句話說就是資本化率有足夠的空間來消化利率在上升。

最後，我們認為 2017 年美國的加息速度會比 2016 年快，但是跟歷史水準相比的話，還是比較慢的。因為現在歐洲跟日本還是負利率，美國不可能像以前一年加息四次。有可能 2017 年會加息兩次。這種頻率對樓市來說還是很緩和。

所以基於以上五點原因，美國的商業房地產還是比較好的投資選擇。如果利率急速上升，對商業房地產是有害的。但是如果是穩定的往上走的話，對商業房地產影響非常有限。供求關係永遠是第一位的，利率是第二位的。利率一點點上升，同時經濟在一點一點好，老百姓的收入在一點點多，公司盈利在一點點多，公司償付能力也在越來越好，所以整個樓市不會跌，會很穩的往上走。但是如果利率突然上行，不管是經濟承受情況，還是心理承受情況，都會對投資人產生負面壓力。

減少利率上行帶來損失的策略

如果投資人擔心美國利率會急速上升，以我的經驗，可以有三種策略來對付可能的物業價值損失。

1 投資帶短期合約的物業

一般來講，通貨膨脹率與租金成正比，但如果你的租客簽了 5年，10 年的長期租約，那你租金就不能增加。所以你投資一些帶短租約的物業，你就可以根據通貨膨脹的水準和利率上升的速度來調整租金。公寓中的老年公寓和學生宿舍都是不錯的選擇。

2 投資帶有規避通貨膨脹風險條款租約的物業

如果物業帶有租約，且租約規定每年的租金會提高 1%或1.5%。這樣對利率的上升和規避通貨膨脹風險都有一定的保障。

3 投資一些風險係數略高的物業

利率的上升和通貨膨脹的增加一般代表經濟的好轉。在這種形勢下，可以投資一些風險係數略高的物業。風險係數略高的物業的資本化率也會較高，這樣受利率的上升的影響就會較少。

第二，利率上升一般由通貨膨脹驅動。通貨膨脹由很多資料組成。中國現在也有 CPI、PPI 之類。CPI 在美國有很多指標，但工資，房租和油價是主要組成部分。工資如果上漲的話，租金就會往上走，因為大家有錢，租房子的人就會願意付更多的租金。租金如果往上走的話，對房地產是好的。所以這個跟我前面說的通常的認識，是不一致的。

第三，美國房地產市場，最重要的是供求關係，現在總體非常平衡。當然每一個細分市場都不一樣。2008/09 年美國發生金融危機，是因為房價不斷的上升，房產商造了很多房子但是賣不掉，然後就變成很大的危機。在這之後美國的開發商，不管是住宅還是商業的開發商，對造房都變的非常謹慎，拿地很謹慎，造房很謹慎，認為賣不掉房子它就乾脆不造。所以，現在供求比較平衡，這個從基本面來說是有支持的作用。

第四，現在的利差還是比較大，資本化率也很合理。就是我前面說的 6%、7%的，跟現在的利率相比，資本化率還是比較寬裕。金融危機之前，同樣都是 6%的資本化率，但當時的聯邦利率大約是 3%，現在聯邦利率才 0.25%。所以利率空間還是比較寬裕的。換句話說就是資本化率有足夠的空間來消化利率在上升。

最後，我們認為 2017 年美國的加息速度會比 2016 年快，但是跟歷史水準相比的話，還是比較慢的。因為現在歐洲跟日本還是負利率，美國不可能像以前一年加息四次。有可能 2017 年會加息兩次。這種頻率對樓市來說還是很緩和。

所以基於以上五點原因，美國的商業房地產還是比較好的投資選擇。如果利率急速上升，對商業房地產是有害的。但是如果是穩定的往上走的話，對商業房地產影響非常有限。供求關係永遠是第一位的，利率是第二位的。利率一點點上升，同時經濟在一點一點好，老百姓的收入在一點點多，公司盈利在一點點多，公司償付能力也在越來越好，所以整個樓市不會跌，會很穩的往上走。但是如果利率突然上行，不管是經濟承受情況，還是心理承受情況，都會對投資人產生負面壓力。

減少利率上行帶來損失的策略

如果投資人擔心美國利率會急速上升，以我的經驗，可以有三種策略來對付可能的物業價值損失。

1 投資帶短期合約的物業

一般來講，通貨膨脹率與租金成正比，但如果你的租客簽了 5年，10 年的長期租約，那你租金就不能增加。所以你投資一些帶短租約的物業，你就可以根據通貨膨脹的水準和利率上升的速度來調整租金。公寓中的老年公寓和學生宿舍都是不錯的選擇。

2 投資帶有規避通貨膨脹風險條款租約的物業

如果物業帶有租約，且租約規定每年的租金會提高 1%或1.5%。這樣對利率的上升和規避通貨膨脹風險都有一定的保障。

3 投資一些風險係數略高的物業

利率的上升和通貨膨脹的增加一般代表經濟的好轉。在這種形勢下，可以投資一些風險係數略高的物業。風險係數略高的物業的資本化率也會較高，這樣受利率的上升的影響就會較少。