對物業服務不滿意就直接拒交物業費？看法院怎麼說！
物業涉及家家戶戶，
牽動著廣大老百姓的“安全感”和“幸福感”。
然而，近年來，全市法院受理的物業糾紛受理數量持續增長。其中物業公司要求業主支付物業費是最主要的糾紛類型，占案件數量70%以上。
先來看兩個典型案例↓↓
無錫靈山物業管理有限公司向江某主張物業費，江某認為物業公司將保潔事務外包導致管理混亂，將空地改造為停車位影響了社區環境，以此為由拒絕交納。法院經審查認為，靈山公司管理不善是事實，
張某因家中被盜，認為金鵬公司的安保管理存在疏忽，應承擔賠償責任。金鵬公司認為，業主家中失竊，不屬於物業安保範圍，不應承擔賠償責任。法院認為：金鵬公司按約負有晝夜定次巡查、提供閉路電視監視系統和家庭安防系統的宏觀安保義務，
今天上午，主題為“依法加強物業管理 加快建設法治社區”的第44次法治無錫建設新聞發佈會召開，無錫市中級人民法院副院長、新聞發言人顧錚錚介紹了近兩年無錫法院關於物業糾紛審判的基本情況。
案件數量持續增長
從全市法院物業糾紛一審案件受理情況來看，2014年受理1559件；2015年受理2911件，同比增長86.72%；2016年受理3275件，同比增長12.5%；2017年上半年受理1848件，
物業糾紛類型多樣
訴至法院的主要有以下幾種類型：
（1）物業公司要求業主支付物業費、拆除私自搭建設施，或要求原物業公司交接相關資料；
（2）業主要求物業公司賠償損失、召開業主大會，或履行其他義務；
（3）業委會要求物業公司返還費用、交付資料，
糾紛產生原因紛繁
1、物業公司管理滯後，而業主需求不斷提升。
2、物業服務如何履行存在認識差異，服務是否到位自已說了算。
3、物業經營成本增加，但收費標準難以調整。
4、社區居委會的管理功能弱化。
5、行政主管部門的監管機制缺失，預防處置作用有待強化。
法院五大抓手推進矛盾化解
1
推行案件繁簡分流，將物業糾紛納入速裁程式。
法院將此類案件分流至速裁程式，通過“快立”、“快審”、“快結”、“快移”的快速通道進行處理，一方面及時為當事人定紛止爭，另一方面也為同類糾紛的化解節約成本。
2
加強公開審判力度，發揮宣示性判決的作用。
法院以公開審判的方式，到所在社區召開聽證會、開展巡迴審判；典型案件判決後，以在社區內張貼、通過社交媒體發佈等形式公示，發揮宣示性判決的作用。一方面便於案件查明事實、厘清關係，另一方面以個案判決促類案調解。
3
推進物業糾紛訴調對接，合力化解矛盾。
明確業主委員會、街道社區、物業行政主管部門、司法行政機關、人民法院、綜治部門等多方職責、完善人民調解、行政調解和司法調解等多種管道的銜接機制，積極構建物業糾紛多元化解的工作體系。
4
延伸法院司法功能，發揮隱性司法作用。
對於物業糾紛中的有關違法違規行為，及時向相關單位發出司法建議，指出問題所在、提出整改意見；對於有指導意義的典型案例，公示裁判規則、樹立正確導向；對拒不履行生效裁判的人員和單位，列入被執行人黑名單，公佈資訊於眾、限制相關行為。
5
確立司法審查的若干判斷標準。
法院物業糾紛的審查認定形成了如下幾條判斷標準。
1、以物業服務等級確定相應的收費標準。
2、從整體角度評判物業服務是否達標。
3、區分不同的權利性質確定業主的救濟途徑。
4、區分不同的法律關係認定物業公司的責任。
Q&A
1、問：現實生活中，有不少業主沒有與物業公司簽訂物業合同，而是開發商與物業公司簽訂了前期物業服務合同，業主對該合同的效力並不認可。請問該前期物業服務合同的效力如何？能否直接適用于業主？
答：根據《物業管理條例》的規定，物業合同的簽訂一般有兩種形式：一是在業主、業主大會選聘物業公司之前，由開發商選聘物業公司並簽訂前期物業服務合同；二是在業主大會和業委會成立之後，由業委會與選聘的物業公司簽訂物業服務合同。因為在業主大會和業委會成立之前，業主還不具備選聘物業公司、簽訂物業合同的條件。而根據最高法院《物業糾紛司法解釋》第1條的規定，上述兩種形式的物業合同對業主均具有約束力，業主不能以其不是前期物業服務合同的當事人為由拒絕支付物業費。
2、如果物業公司的管理服務不到位，讓業主全額繳納物業費顯然不合理。如果物業公司的管理服務確實存在瑕疵，物業費的標準如何認定較為合理？
答：從司法裁判的角度來看，業主認為物業管理服務不到位首先需要舉證，以證明物業公司沒有按照收費標準履行義務。而且證明的程度不是某個時間、某個位置的管理服務存在問題，而是要能證明社區普遍存在垃圾不及時清理、公共設施設備損壞長期不修理等情形，造成大多數業主的居住品質明顯下降，才能認定物業服務不達標。此前，法院處理過類似的情況，對於物業管理明顯不到位的情形，酌定對物業費打折（一般是打七折）。但這是在對實際物業服務品質達到哪個級別收費標準缺乏有效評價機制情況下的一種無奈選擇，我們希望行政主管部門或者物業協會能完善物業管理評估評價機制，對於確實達不到原收費標準的物業公司，可以根據實際履行情況降低其收費等級。
3、業主在居住過程中，經常會遇到房屋滲水、管道漏水的問題，導致室內裝潢、家居受損。對此，物業公司是否要承擔責任，法院是怎樣的裁判標準？
答：這類問題關鍵是要查清滲漏水的原因，才能區分不同主體的責任。因為引發房屋滲漏水的原因有多種，可能是房屋建造時防水措施沒做好，可能是樓上業主裝修時破壞了樓板牆體，也可能是物業公司沒有及時疏通管道。只有在查清因果關係的情況下，才能判斷是哪個主體的過錯和責任，因此不能盲目的認定就是物業公司的責任。
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推行案件繁簡分流，將物業糾紛納入速裁程式。
法院將此類案件分流至速裁程式，通過“快立”、“快審”、“快結”、“快移”的快速通道進行處理，一方面及時為當事人定紛止爭，另一方面也為同類糾紛的化解節約成本。
2
加強公開審判力度，發揮宣示性判決的作用。
法院以公開審判的方式，到所在社區召開聽證會、開展巡迴審判；典型案件判決後，以在社區內張貼、通過社交媒體發佈等形式公示，發揮宣示性判決的作用。一方面便於案件查明事實、厘清關係，另一方面以個案判決促類案調解。
3
推進物業糾紛訴調對接，合力化解矛盾。
明確業主委員會、街道社區、物業行政主管部門、司法行政機關、人民法院、綜治部門等多方職責、完善人民調解、行政調解和司法調解等多種管道的銜接機制，積極構建物業糾紛多元化解的工作體系。
4
延伸法院司法功能，發揮隱性司法作用。
對於物業糾紛中的有關違法違規行為，及時向相關單位發出司法建議，指出問題所在、提出整改意見；對於有指導意義的典型案例，公示裁判規則、樹立正確導向；對拒不履行生效裁判的人員和單位，列入被執行人黑名單，公佈資訊於眾、限制相關行為。
5
確立司法審查的若干判斷標準。
法院物業糾紛的審查認定形成了如下幾條判斷標準。
1、以物業服務等級確定相應的收費標準。
2、從整體角度評判物業服務是否達標。
3、區分不同的權利性質確定業主的救濟途徑。
4、區分不同的法律關係認定物業公司的責任。
Q&A
1、問：現實生活中，有不少業主沒有與物業公司簽訂物業合同，而是開發商與物業公司簽訂了前期物業服務合同，業主對該合同的效力並不認可。請問該前期物業服務合同的效力如何？能否直接適用于業主？
答：根據《物業管理條例》的規定，物業合同的簽訂一般有兩種形式：一是在業主、業主大會選聘物業公司之前，由開發商選聘物業公司並簽訂前期物業服務合同；二是在業主大會和業委會成立之後，由業委會與選聘的物業公司簽訂物業服務合同。因為在業主大會和業委會成立之前，業主還不具備選聘物業公司、簽訂物業合同的條件。而根據最高法院《物業糾紛司法解釋》第1條的規定，上述兩種形式的物業合同對業主均具有約束力，業主不能以其不是前期物業服務合同的當事人為由拒絕支付物業費。
2、如果物業公司的管理服務不到位，讓業主全額繳納物業費顯然不合理。如果物業公司的管理服務確實存在瑕疵，物業費的標準如何認定較為合理？
答：從司法裁判的角度來看，業主認為物業管理服務不到位首先需要舉證，以證明物業公司沒有按照收費標準履行義務。而且證明的程度不是某個時間、某個位置的管理服務存在問題，而是要能證明社區普遍存在垃圾不及時清理、公共設施設備損壞長期不修理等情形，造成大多數業主的居住品質明顯下降，才能認定物業服務不達標。此前，法院處理過類似的情況，對於物業管理明顯不到位的情形，酌定對物業費打折（一般是打七折）。但這是在對實際物業服務品質達到哪個級別收費標準缺乏有效評價機制情況下的一種無奈選擇，我們希望行政主管部門或者物業協會能完善物業管理評估評價機制，對於確實達不到原收費標準的物業公司，可以根據實際履行情況降低其收費等級。
3、業主在居住過程中，經常會遇到房屋滲水、管道漏水的問題，導致室內裝潢、家居受損。對此，物業公司是否要承擔責任，法院是怎樣的裁判標準？
答：這類問題關鍵是要查清滲漏水的原因，才能區分不同主體的責任。因為引發房屋滲漏水的原因有多種，可能是房屋建造時防水措施沒做好，可能是樓上業主裝修時破壞了樓板牆體，也可能是物業公司沒有及時疏通管道。只有在查清因果關係的情況下，才能判斷是哪個主體的過錯和責任，因此不能盲目的認定就是物業公司的責任。
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