「專業解讀」關於人地掛鉤，你不得不瞭解的幾點真相……

近期樓市人地掛鉤政策及其相關熱議問題點評

文/陽志清

人地掛鉤政策並不是一個新提法，國務院早在2011年的國發〔2011〕32號文就明確了人地掛鉤政策試點，不過在房地產長效機制熱議的當下，近一年以來的兩個有關人地掛鉤政策的文件即國土資發〔2016〕123號文和建房[2017]80號文下發後，相關的人地掛鉤政策也引起了媒體和業內的關注和熱議。本文結合對人地掛鉤政策的分析，就超大和特大城市以房控人、今年以來三四線城市樓市超預期表現、流動人口分佈變化以及集體建設用地上建設租賃住宅幾個熱議問題進行簡要點評。

1、以房控人政策的影響預期

超大、特大城市以房控人有個通俗的說法，就是減少主城區的住宅土地供給、減低容積率，用高房價和高房租把人口趕出主城區，這是人地掛鉤的一種差別化對待政策，這類城市的中心城區原則上不再增加建設用地，而只能靠盤活存量土地。

超大、特大城市主城區以房控人的政策實施，可能導致產業和人口外溢，將利好這些城市的郊區和周邊縣市的樓市，因此我對一二線城市附近縣市及重點城市群裡的三四線城市樓市持樂觀判斷。

2、三四線城市樓市後市預判

從去年四季度到今年三季度，三四線城市樓市去庫存進展全面（不僅是熱點城市周邊的）超過預期，一些城市房價還明顯上漲，其中主要原因在於棚改貨幣化安置政策，

次要原因在於去年下半年新一輪調控政策以來的一二線城市投資資金的外溢效應。不過棚改貨幣化安置是一種短期金融政策，它的維持有賴於用後續的土地出讓收入還債，後續土地出讓又新增庫存，我的基本判斷是往後將難以為繼，甚至在一些三四線城市可能出現債務風險，因此，我對重點城市圈以外的三四線城市樓市基本面仍堅持不樂觀判斷。近期資金外溢效應對三四線城市樓市火上澆油，但往後的跟風炒作會由於庫存再度升高而回歸理性。未來多數的三四線城市土地出讓收入大概率是減少的，當然不排除有高低波動，從長遠來看，由於財政支出慣性造成的壓力，三四線城市有可能主動請纓進行房地產稅進行試點，對存量房產全面徵收房地產稅用以對沖土地出讓收入的減少。

3、流動人口分佈變化預期

由於超大和特大城市中心城區以房控人，新增流動人口可能流向這些城市的郊區和周邊縣市，其他大中城市的中心城區仍將維持人口淨流入，而在重點城市圈以外的地級建制市，屬於東部地區的多為人口淨流入，屬於中西部和東北的多數則為人口淨流出。還有一個原因是落後產業必然從用地、用工成本高的城市遷移到用地、用工成本低的地區，相應的一些東部城市的外來人口可能繼續擴大回流中西部的比例。

表：2016年常住人口增加量和對應新增建設用地的大城市參考名單*

排名

建制市

淨增人口（萬人）

新增建設用地需求（公頃）

排名

建制市

淨增人口（萬人）

新增建設用地需求（公頃）

1

長沙市

21.34

2134

7

貴陽市

7.7

770

2

西安市

12.65

1265

8

福州市

7

700

3

青島市

10.7

1070

9

南昌市

6.85

685

4

濟南市

10.11

1011

10

廈門市

6

600

5

石家莊市

8.3

830

11

溫州市

5.8

580

6

合肥市

7.95

795

12

昆明市

5.1

510

*這裡排除掉超大和特大城市，資料來源於一財網

4、集體建設用地上建設租賃住房的預判

由於超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地，如北京、上海中心城區實行人口減量目標，超大城市主城區的城中村很可能難再提高容積率建設租賃住宅，郊區集體建設用地才更有可能增加容積率建設租賃住宅專案。特大城市的主城區城中村還有一定的容積率提高空間，近郊城中村的現狀已經是租賃住宅，增加建設規模取決於租賃住房供不應求的程度。人口流入並不多的三四線城市中心城區，租賃住房供需矛盾並不緊張，此類專案的建設意義不大，這類城市的地方政府也更傾向於把有限的增量開發指標分配給商品房。

表：2017年中心城區不再新增建設用地的超大城市和特大城市參考名單*

排名

城市

主城區人口（萬人）

排名

城市

主城區人口（萬人）

1

上海

2115

7

南京

617.82

2

北京

1877.7

8

成都

527.01

3

廣州

1246.83

9

杭州

523.8

4

深圳

1137.89

10

鄭州

517.1

5

天津

875.24

11

瀋陽

515.21

6

重慶

851.8

12

哈爾濱

457.95

*統計口徑為主要城區常住人口，資料來源於排行榜網

表：2016年常住人口增加量和對應新增建設用地的大城市參考名單*

排名

建制市

淨增人口（萬人）

新增建設用地需求（公頃）

排名

建制市

淨增人口（萬人）

新增建設用地需求（公頃）

1

長沙市

21.34

2134

7

貴陽市

7.7

770

2

西安市

12.65

1265

8

福州市

7

700

3

青島市

10.7

1070

9

南昌市

6.85

685

4

濟南市

10.11

1011

10

廈門市

6

600

5

石家莊市

8.3

830

11

溫州市

5.8

580

6

合肥市

7.95

795

12

昆明市

5.1

510

*這裡排除掉超大和特大城市，資料來源於一財網

4、集體建設用地上建設租賃住房的預判

由於超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地，如北京、上海中心城區實行人口減量目標，超大城市主城區的城中村很可能難再提高容積率建設租賃住宅，郊區集體建設用地才更有可能增加容積率建設租賃住宅專案。特大城市的主城區城中村還有一定的容積率提高空間，近郊城中村的現狀已經是租賃住宅，增加建設規模取決於租賃住房供不應求的程度。人口流入並不多的三四線城市中心城區，租賃住房供需矛盾並不緊張，此類專案的建設意義不大，這類城市的地方政府也更傾向於把有限的增量開發指標分配給商品房。

表：2017年中心城區不再新增建設用地的超大城市和特大城市參考名單*

排名

城市

主城區人口（萬人）

排名

城市

主城區人口（萬人）

1

上海

2115

7

南京

617.82

2

北京

1877.7

8

成都

527.01

3

廣州

1246.83

9

杭州

523.8

4

深圳

1137.89

10

鄭州

517.1

5

天津

875.24

11

瀋陽

515.21

6

重慶

851.8

12

哈爾濱

457.95

*統計口徑為主要城區常住人口，資料來源於排行榜網