二手房交易過程中，一定要警惕這幾種糾紛，不然就被套路了！
沒有房子時愁買房子的事，好不容易買進一套二手房，卻又問題不斷。
二手房交易“套路深”，一不小心就有可能遇到房子在交易中被法院查封、簽訂“陰陽合同”、“一房二賣”等問題。
那如果遇到這些情況怎麼辦呢？本文我們將為您講解二手房交易中常見的幾種“套路”，避免不必要的糾紛發生。
01
房子在交易過程中
被法院查封
房子在交易過程中被法院查封是指房屋原產權人與協力廠商買家在房屋交易過程中因其他債務糾紛導致房屋被法院查封，導致協力廠商在已經繳過部分或者全部房款後不能辦理過戶手續的情況。
1案例張某於2016年6月份在市區買了一套二手房，與房主趙某簽訂了買賣合同，房款是100萬元，張某已付房主80萬元，餘款20萬元未付，但是在辦理過戶手續時才知道因房主趙某欠別人錢，該房已在3月份就被法院查封了，
以上兩個案例的共同點是買家在交易中沒有過錯且對房屋的債權問題並不知情，
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，
也就是說對於這種情況，無過錯協力廠商需要繳清全部房款後向法院申請撤封，再申請繼續履行合同，要求原產權人配合完成產權變更或追回所繳房款及合同規定的賠償款。
不過，這種情況會導致交易週期延長，且面臨不必要的多方協調，產權人可能已將房款用於其它地方，以至於追繳房款及賠償款的過程也很困難和麻煩。
所以，提醒協力廠商在買房前要當面確認房本（不動產證）的真實性，以防案例1的情況出現。案例2的情況屬於民間借貸，協力廠商很難察覺風險，這就需要反復審查房屋交易合同，將可能出現的情況盡可能詳細地進行約定。
2
簽訂“陰陽合同”
“陰陽合同”是指少數房屋所有權人為達到逃避二手房交易所涉及的營業稅等地方稅收或騙取銀行貸款的目的，在二手房交易中簽訂的兩份合同，屬於無效合同。
“陽合同”，是指在房屋買賣中，由雙方簽訂後向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。
“陰合同”，則是指雙方當事人私下簽訂並實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格。
“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也預示著風險。法院在處理陰陽合同時，一般情況下為了促成交易，即使現售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，所以一般情況下會按照陰合同處理糾紛。
1案例2016年，張某在仲介公司看中了一套房子，聯繫了賣方李某，雙方約定以150萬價格成交，之後張某要求仲介公司幫助避稅減少購房款。隨後，雙方在仲介的指引下按照慣例簽訂合同，合同約定房屋價款120萬，其餘30萬，以裝修作價形式在過戶時給付，幾天後雙方在仲介公司簽訂存量房合同，約定120萬房價完成過戶登記。過戶當天，張某因生意失敗無力支付30萬元尾款，雙方的糾紛經房管局多次調解均沒有結果。
從上面的案例中，我們可以看到在二手房交易過程中，由於“陰陽合同”存在價格差異且無銀行監督，買方有可能不按期支付備案價格外的房款，賣家存在無法全額收回房款的風險。除此之外，簽訂陰陽合同還有可能會面臨以下幾種風險：
1、當房價出現下降趨勢時，買方可能以存在“陰陽合同”為由，通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易。同理，當房價上漲時，賣家也可以此來試圖解除交易。即使一方通過訴訟等方式來維護自己的合法權益，確認合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實際履行以及承擔利息、房價下跌或上漲等損失。
2、二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的下限發放貸款，這將造成買家實際貸款額降低。
3、賣方因為少繳稅款，一旦被稅務機關查出存在偷稅行為，不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責任；買方也存在偷逃稅費的行為，被查實後，也會一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰，偷逃稅款數額達到一定標準的，則可能與賣方一同被追究刑事責任。
所以，無論是買家或者賣家都不要因小失大，交易風險是誰都不想承擔的。不管是三方中的哪一方提出簽訂“陰陽合同”，都是不可取的。
3
“一房二賣”
“一房二賣”是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。“一房二賣”又稱房屋的二重買賣（出賣人為開發商或二手房業主）。
“一房二賣”的幾種形式：
1、已辦理過戶登記：出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，並辦理了房產過戶登記手續。這種情形下，即使前買受人已佔有此買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人名下，前買受人的合同已經不能被實際履行，此時，合同上的債務只能轉化為損害賠償的債務。
2、兩次買賣均未完成過戶登記：基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關係。在兩個債權的實現構成競爭關係的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。
1案例2016年4月，王女士與張先生簽訂《存量房買賣合同》，雙方就房屋出售價格、付款期限和付款方式以及違約責任作出了明確約定。但是在簽過合同，交過定金及稅款後，張先生覺得房屋售價過低，想提價。就在王女士猶豫時，張先生私下將房屋過戶給出價更高的買房人了。於是，王女士要求張先生承擔違約責任以及賠償經濟損失，但對方不予理睬。王女士氣不過，將對方告上法庭。法院審理認為，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》真實、有效，雙方應當按照合同的約定履行各自應負擔的義務。由於目前涉案房屋已被賣給案外人，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》已經失去履行可能，合同目的也無法實現。法院支持王女士訴請解除合同，判決張先生返還原告王女士定金，協助其辦理契稅的退稅手續。
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過己付購房款一倍的賠償責任：①故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預售許可證明；②故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；③故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
所以，防止“一房二賣”必須在合同中明確規定雙方違約需要負擔的賠償責任，在簽合同之前當面確認房本真實性，並協議將房本交由協力廠商（仲介機構）監管。
二手房交易索然陷阱多多，但也有規避的方法。只要我們提前瞭解一些風險的存在，就可以在一定程度上把控風險，多一重保障，以避免不必要的糾紛產生。
2
簽訂“陰陽合同”
“陰陽合同”是指少數房屋所有權人為達到逃避二手房交易所涉及的營業稅等地方稅收或騙取銀行貸款的目的，在二手房交易中簽訂的兩份合同，屬於無效合同。
“陽合同”，是指在房屋買賣中，由雙方簽訂後向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。
“陰合同”，則是指雙方當事人私下簽訂並實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格。
“陰陽合同”是一種違規行為，在給當事人帶來“利益”的同時，也預示著風險。法院在處理陰陽合同時，一般情況下為了促成交易，即使現售合同上的價格條款無效，但其他條款與真實合同不抵觸的仍有效，所以一般情況下會按照陰合同處理糾紛。
1案例2016年，張某在仲介公司看中了一套房子，聯繫了賣方李某，雙方約定以150萬價格成交，之後張某要求仲介公司幫助避稅減少購房款。隨後，雙方在仲介的指引下按照慣例簽訂合同，合同約定房屋價款120萬，其餘30萬，以裝修作價形式在過戶時給付，幾天後雙方在仲介公司簽訂存量房合同，約定120萬房價完成過戶登記。過戶當天，張某因生意失敗無力支付30萬元尾款，雙方的糾紛經房管局多次調解均沒有結果。
從上面的案例中，我們可以看到在二手房交易過程中，由於“陰陽合同”存在價格差異且無銀行監督，買方有可能不按期支付備案價格外的房款，賣家存在無法全額收回房款的風險。除此之外，簽訂陰陽合同還有可能會面臨以下幾種風險：
1、當房價出現下降趨勢時，買方可能以存在“陰陽合同”為由，通過宣告無效等訴訟方法來試圖解除交易。同理，當房價上漲時，賣家也可以此來試圖解除交易。即使一方通過訴訟等方式來維護自己的合法權益，確認合同其他條款仍然有效，也面臨著無法實際履行以及承擔利息、房價下跌或上漲等損失。
2、二手房貸款政策收緊的情況下，銀行將極有可能按照備案價格或評估價格中的下限發放貸款，這將造成買家實際貸款額降低。
3、賣方因為少繳稅款，一旦被稅務機關查出存在偷稅行為，不僅會被追繳稅款，還可能被處以罰款，甚至可能因觸犯刑律而被追究刑事責任；買方也存在偷逃稅費的行為，被查實後，也會一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰，偷逃稅款數額達到一定標準的，則可能與賣方一同被追究刑事責任。
所以，無論是買家或者賣家都不要因小失大，交易風險是誰都不想承擔的。不管是三方中的哪一方提出簽訂“陰陽合同”，都是不可取的。
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“一房二賣”
“一房二賣”是指出賣人先後或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。“一房二賣”又稱房屋的二重買賣（出賣人為開發商或二手房業主）。
“一房二賣”的幾種形式：
1、已辦理過戶登記：出賣人先後與兩個不同的買受人訂立合同後，對後買受人履行了合同義務，並辦理了房產過戶登記手續。這種情形下，即使前買受人已佔有此買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉於後買受人名下，前買受人的合同已經不能被實際履行，此時，合同上的債務只能轉化為損害賠償的債務。
2、兩次買賣均未完成過戶登記：基於先後買賣合同而生的此二重債權，系處於平等地位，並無位序關係。在兩個債權的實現構成競爭關係的前提下，誰先取得登記申請權，誰就有優先的效果。
1案例2016年4月，王女士與張先生簽訂《存量房買賣合同》，雙方就房屋出售價格、付款期限和付款方式以及違約責任作出了明確約定。但是在簽過合同，交過定金及稅款後，張先生覺得房屋售價過低，想提價。就在王女士猶豫時，張先生私下將房屋過戶給出價更高的買房人了。於是，王女士要求張先生承擔違約責任以及賠償經濟損失，但對方不予理睬。王女士氣不過，將對方告上法庭。法院審理認為，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》真實、有效，雙方應當按照合同的約定履行各自應負擔的義務。由於目前涉案房屋已被賣給案外人，王女士與張先生簽訂的《存量房買賣合同》已經失去履行可能，合同目的也無法實現。法院支持王女士訴請解除合同，判決張先生返還原告王女士定金，協助其辦理契稅的退稅手續。
根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過己付購房款一倍的賠償責任：①故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假的商品房預售許可證明；②故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；③故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
所以，防止“一房二賣”必須在合同中明確規定雙方違約需要負擔的賠償責任，在簽合同之前當面確認房本真實性，並協議將房本交由協力廠商（仲介機構）監管。
二手房交易索然陷阱多多，但也有規避的方法。只要我們提前瞭解一些風險的存在，就可以在一定程度上把控風險，多一重保障，以避免不必要的糾紛產生。