這家“保守”的閩系，是不是“踩錯點”了？｜年報解讀系列14
導 讀
完成內部調整的世茂，終於決定要跑快一些了。
近兩年在土地市場激烈拼殺的閩系被視為“房企兇猛”的代名詞，但這其中也有例外。
世茂房地產控股於3月29日公佈的2016年年報顯示，截至2016年12月31日，實現合同銷售額681.2億元，同比增長2%，營業額592.86億元，同比增長2.7%；淨利潤62.51億元，同比增長2.22%。
可以看出，幾項重要的經營指標均在2%左右水準徘徊。在全行業大步邁進的2016年，世茂的成績顯得有些原地踏步。
慢下來的世茂也在尋求轉變，在3月29日的業績會上，
只不過“800億”目標早在2014年就曾提及，時隔3年，彼時閩系小夥伴們的主心骨還主要集中在福建等南方地區，如今已在全國範圍內遍地開花，然而世茂的腳步卻慢了下來。
最近陸續公佈的企業年報可以看出，
儘管從整體規模上看，世茂依舊是閩系中的“排頭兵”，但去年的增量幾乎可以忽略不計，“新秀”們也大有後來居上的趨勢。
對此，許世壇在業績會上解釋，去年世茂重點在於抓產品和服務，做策略的調整，
作為較早離開福建，並將總部設於上海的閩系，世茂“穩健”乃至保守的風格，更像是港企甚至滬企，近幾年著重關注利潤率。據世茂內部人士透露，去年市場最瘋狂的時候，高層曾以“沒有利潤忙了也是白忙”的說法來穩定軍心，世茂房地產董事局主席許榮茂也曾公開表示，“多賣幾十億很容易，但公司要穩健經營”。
年報顯示，2016年世茂房地產淨利達到62.51億元，毛利率達到27.6%在行業內屬於中上水準，較上述閩系普遍不足30億元的淨利相比，已屬於高位。
但翻看世茂過往的成績單不難發現，早在2013年世茂淨利就超過73億元，2014年甚至高達81億元，然而到2015年淨利突然下滑近20億元跌至61億元，直至去年才出現些許反彈。
對此有內部人士透露，由於前幾年世茂沖得較快，在內部管理、產品把控上都出現一些問題，
但是很難說世茂是否出現了“踩錯點”的問題。
年報顯示，世茂在過去2年的時間裡，重點是將三、四線城市的專案去庫存，2016年去庫存銷售262億元。另外，還調整新增土地投資導向，將90%以上的新增投資，放在一、二線城市，其中主要集中在北京、南京、杭州、武漢、濟南等熱門城市。
有業內人士分析，一、二線城市的銷售對於企業增長利潤有著較大幫助，但是從擴大規模的角度來看，目前三、四線市場也是理想戰場。特別是在經歷了2016年一輪房價上升期之後，從今年年初開始，三、四線市場受到一、二線城市外溢購買力影響，也開始出現市場增量。
換句話說，世茂有可能在三、四線尚未熱起時，將原本低價購入的土地清了庫存，另一方面重倉的一、二線市場卻遭遇嚴厲的限購、限貸政策，嚴格的限價政策很可能既放慢了項目上市節奏、影響流動資金，又難以達到企業預期利潤。
與此同時，世茂著重投入的商業和酒店業務，也佔用了較大資金。就在今年3月，世茂股份曾發佈公告稱，將青島國際中心二期項目募集所剩餘的10.4億元，投向在廈門、石獅、深圳和杭州的4個專案，其中石獅、深圳和杭州均有較大商業體量占比。
而杭州和深圳項目連同南昌項目，曾於去年3月向證監會提請擬向10名特定物件發行7.5億股的A股股票，共募資66.7億元的融資計畫，但最終被證監會駁回。
住宅可能存在的城市佈局問題，和商業地產對於資金的佔用，對世茂的資金有可能帶來考驗。年報顯示，世茂房地產帳面現金約為442.35億元，在當下對購地自有資金審核嚴苛的情況下，算不上十分寬裕。
不過，克而瑞房地產研究總監洪聖奇認為，世茂目前呈現出的未必是不良局面。由於2011年佈局發生偏差，在三、四線有大量土地儲備，使得世茂在隨後幾年的業務表現受到拖累：“去年世茂積極將這部分庫存予以清理，對保證資產的優質性起到提升作用。”
他認為，現階段能夠上漲的三、四線城市主要還是環一、二線周邊：“不是這些地區的，市場未必能夠向好。”
“商業地產上的投資，的確佔用較大資金，對企業的規模化發展產生一定拖累。但是從企業運營的角度，商業帶來的現金流更加穩定，長遠來看也更加持久。”在這一點上，世茂的作風尤其像港企。洪聖奇認為，目前國內地產企業呈現巨頭高度集中的趨勢，未來留給中型房企的空間並不多，發展商業或許也是一條重要出路。
相對激進的閩系“同鄉”，他更認同世茂的“保守”：“世茂去年將淨負債降至53.4%的水準，今年市場可能出現小年，沒有大量舉債的拿地，企業在財務上壓力會比較小。”
許世壇在業績會上，也同樣表達了對今年市場成交量普遍下跌的看法，並認為跌幅在10％—15%的區間，但價格很難回落。面對市場普遍遭遇的限價問題，他認為開發商有可能通過現房在售或者加上精裝標準的方式去處理，“辦法還是有的”，流動資金也能夠保證。
他更樂觀地將今年的目標重新提至800億元，並認為去年沒有跟著規模增長跑，沒有那麼大心理壓力，降負債降庫存，是近年來“心情最好的一年”。
不知道這樣的“好心情”是否還能延續至2017年，外界也將拭目以待。
有業內人士分析，一、二線城市的銷售對於企業增長利潤有著較大幫助，但是從擴大規模的角度來看，目前三、四線市場也是理想戰場。特別是在經歷了2016年一輪房價上升期之後，從今年年初開始，三、四線市場受到一、二線城市外溢購買力影響，也開始出現市場增量。
換句話說，世茂有可能在三、四線尚未熱起時，將原本低價購入的土地清了庫存，另一方面重倉的一、二線市場卻遭遇嚴厲的限購、限貸政策，嚴格的限價政策很可能既放慢了項目上市節奏、影響流動資金，又難以達到企業預期利潤。
與此同時，世茂著重投入的商業和酒店業務，也佔用了較大資金。就在今年3月，世茂股份曾發佈公告稱，將青島國際中心二期項目募集所剩餘的10.4億元，投向在廈門、石獅、深圳和杭州的4個專案，其中石獅、深圳和杭州均有較大商業體量占比。
而杭州和深圳項目連同南昌項目，曾於去年3月向證監會提請擬向10名特定物件發行7.5億股的A股股票，共募資66.7億元的融資計畫，但最終被證監會駁回。
住宅可能存在的城市佈局問題，和商業地產對於資金的佔用，對世茂的資金有可能帶來考驗。年報顯示，世茂房地產帳面現金約為442.35億元，在當下對購地自有資金審核嚴苛的情況下，算不上十分寬裕。
不過，克而瑞房地產研究總監洪聖奇認為，世茂目前呈現出的未必是不良局面。由於2011年佈局發生偏差，在三、四線有大量土地儲備，使得世茂在隨後幾年的業務表現受到拖累：“去年世茂積極將這部分庫存予以清理，對保證資產的優質性起到提升作用。”
他認為，現階段能夠上漲的三、四線城市主要還是環一、二線周邊：“不是這些地區的，市場未必能夠向好。”
“商業地產上的投資，的確佔用較大資金，對企業的規模化發展產生一定拖累。但是從企業運營的角度，商業帶來的現金流更加穩定，長遠來看也更加持久。”在這一點上，世茂的作風尤其像港企。洪聖奇認為，目前國內地產企業呈現巨頭高度集中的趨勢，未來留給中型房企的空間並不多，發展商業或許也是一條重要出路。
相對激進的閩系“同鄉”，他更認同世茂的“保守”：“世茂去年將淨負債降至53.4%的水準，今年市場可能出現小年，沒有大量舉債的拿地，企業在財務上壓力會比較小。”
許世壇在業績會上，也同樣表達了對今年市場成交量普遍下跌的看法，並認為跌幅在10％—15%的區間，但價格很難回落。面對市場普遍遭遇的限價問題，他認為開發商有可能通過現房在售或者加上精裝標準的方式去處理，“辦法還是有的”，流動資金也能夠保證。
他更樂觀地將今年的目標重新提至800億元，並認為去年沒有跟著規模增長跑，沒有那麼大心理壓力，降負債降庫存，是近年來“心情最好的一年”。
不知道這樣的“好心情”是否還能延續至2017年，外界也將拭目以待。