前幾天， 2017年1~10月份銷售TOP200正式出爐， 有12家房企挺進千億俱樂部， 而百強的門檻也提高到了130億左右。
強者恒強的時代， 人人都在喊沖規模， 小房企是否還能活下去？變賣項目、徹底轉行真的是小房企最好的出路嗎？如果還想繼續在地產行業混下去， 還有什麼方法？這些問題讓小房企焦慮不已。
但據明源君瞭解， 在地產行業， 很多小房企沒錢、沒地、沒規模， 但通過差異化的道路選擇， 一樣活得有滋有味。 比如只有一個地產項目的阿那亞， 因為把項目做出了特質一夜爆紅， 更通過社群做深老業主服務， 客戶忠誠度和滿意度以及對公司的信賴都很高。
所以， 小房企不是沒有生存空間了， 而是要換一種思路換一種活法， 沖規模是一條路， 小而美也是一條路， 只要你想在地產行業做下去， 總有生存空間， 大象踩不死螞蟻。 但如何活下去？這就非常講究策略了。
一、小房企的優勢與劣勢
最大的難題是未來拿不到地
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房地產行業最重要的是3個要素：地、錢、人。 都說中小房企活不下去， 最大的問題就是未來他們拿不到地。 中原地產的統計顯示， 今年上半年， 已有34家房企的拿地金額超過百億元， 其中排名靠前的30家房企拿地總金額達8726.2億元， 較2016年同期的可比資料增長66.4%。
大房企拿地多了， 那麼留給小房企的地就少了。 小房企為啥拿不到地？明源君認為有4方面的原因：
首先， 拿地規則變化， 一些地塊門檻升高， 中小房企根本沒有資格拿。 比如上海的“招標+拍賣”機制， 規定：當土拍競報申請房企超過3家時， 則先招標， 通過經濟實力、技術資質、專案經驗等評選出綜合實力最強的3家；而後這3家房企走拍賣程式， 決定最後買家。
這樣一來， 非上市房企， 50強以後的房企， 沒有做過裝配式、綠色住宅項目的房企， 基本都沒戲了。 而一次土拍只要有3家20強參加， 別人也都沒戲了。
其次， 融資管道逐步收緊， 小房企融資手段有限， 沒有錢拿地。 以前是一二線城市拿地成本高， 今年以來， 由於資本溢出效應， 三四線城市土地成交旺盛、價格攀高， 小房企在三四線也面臨類似壓力。
第三， 中小房企財務成本高、金融能力差，
最後， 小房企缺乏拿地人才。 比如近兩年的地產黑馬中梁地產投拓團隊多達300號人， 平均每週上報到集團土地決策會的地達50塊左右， 而小房企更多是老闆親自跑親自看親子拍板， 拿地效率自然要低很多。
同時， 實力、品牌有限， 財務成本高無法應對長週期， 也無法通過舊改等方式拿地。
最終的結果導致是很多小房企對地產行業越來越悲觀， 最後乾脆變賣項目， 徹底轉行退出。
但是， 小房企雖然沒錢、沒地， 但也有自己的優勢：
首先， 資訊具有更高準確性， 決策高效。 很多小房企老闆都是親自參與親自拍板， 決策效率很高， 比如遇到拿地或並購機會， 可以迅速反應搶佔先機。
第二， 小房企老闆一般比大房企項目操盤手要牛。 小房企每一塊地總裁都親自去看， 每個專案的方案總裁、副總親自定， 而大房企就不可能這樣。 大房企的老總、投資總可能比小房企的老總厲害， 但小房企的老總一般比大房企項目的操盤手要牛。
很多職業經理人本來很牛， 但在大公司裡成了系統上的螺絲釘， 作為中層權力有限， 按步就班不一定能把握得住機會， 而在小房企裡面， 老總自己把關就不會錯過任何機會。
第三， 管理難度低， 成本低。 小房企通常只有3、5個項目， 運營也會更加有效率， 由於規模相對較小， 管理並不是很複雜， 比起大企業來， 可能更有成效。
那麼， 基於這些前提， 小房企如何做才能活得更好？
二、做對了這8條
小房企就能拿到合適的地塊
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上文我們分析了， 小房企沒錢、沒品牌、沒規模， 如果也沒有關係， 拿地似乎成了不可能的事， 但事實上也並非如此， 凡事都有2面性， 有時候劣勢也可以轉化為優勢。 明源君根據小房企的特性總結了以下幾條拿地策略：
1、小房企不需要戰略
小房企不需要戰略， 只有拿地了才有存糧才能談發展， 在資金積累階段談任何戰略都是沒有意義的。 因為規模小， 只要拿對幾塊地就能活下去， 在只有幾塊地的情況下， 每塊地的判斷就是戰略， 不需要大戰略。
2、 把握拿地視窗期， 淡市買地， 旺市賣房
對於小房企而言， 沒有能力對沖風險， 準確把握住拿地視窗期非常重要， 踩准點可謂就成功了一半。
選擇在房地產週期的下降週期拿地，這時土地市場熱度有限，土地溢價率可控。然後在調控開放後儘快完成銷售，有些四五線城市的小房企在調控放開市場回暖的時候選擇捂盤這是非常愚蠢的做法，儘快回籠資金才是王道，因為市場變化太難把控。
比如浙江百里集團就在去年低谷期，很多房企不敢拿地的時候一口氣拿了3塊地，因為沒人與他們競爭，最後拿到的地塊樓面價都在500元/平米以下，性價比非常高，而今年開盤銷售價格卻達到了5000元/平米。
3、運動式拿地
運動式拿地即全國各地跑，分散佈點把網撒開，機會也自然更多。想要獲得更多拿地機會，首先就得多布點，如果不想拿高價地，但又想儘量拿到好地，唯一方法也是多參與，多做城市布點。
拿地就跟淘筍盤一樣，多跑多看才能找到好的地塊。
4、拿大房企不想拿的地
中國很大，很多偏遠的地方實際上也有居住需求或換房需求，但是大房企都不願意去，那這些地方就會成為小房企的機會。
整個中國一共有600多個城市，目前巨頭進入的城市非常有限。比如三四線之王碧桂園目前也才進入了400個城市，龍湖才進入了26個城市，所以說還有巨大的空間留給小房企。
甚至東南亞這些巨頭不願意進入的海外市場，這裡面都有轉型的機會和可能。
5、找到別人看不到的價格窪地
經常性在全國跑，經常性研究全國的拿地市場，在拿地前做好充分的研究和調研，就可以找到別人看不到的價格窪地。
某個小房企在湖北一個縣級城市有一個項目在老工業區裡，旁邊的房子只賣5000元/平米，所以這塊地所有人都按照6000的房價去估，都不敢拿。而這個房企則按照7000的房價去估值並且拿下。最後，把這個項目的戶型做到90-110，單價做到了8000元，項目根本沒有同類競品，賣得非常好。
6、與路橋公司合作，參與新城的一級開發，換得核心地塊資源
比如，伴隨城鎮化的快速發展，三四線城市新老“雙城模式”比較常見，匯邦地產考慮到區縣政府大多沒有錢去修路、修橋、修公園等基礎設施，聯合本地路橋公司，請其修建基礎配套，匯邦替政府墊資給路橋公司代付工程款。作為回報，政府會在新城的優勢地段或是核心地塊給予匯邦諸多支援與優惠，匯邦地產也因此獲得了核心的地塊資源。這樣客觀上降低了拿地成本。
7、抱大腿聯合拿地
在一二線城市，地價越來越貴，連萬科、保利這樣的千億房企都需要聯合作戰才能拿到，小房企單打獨鬥基本上沒戲。
如果是本土深耕的銷房企，可以利用對本地市場熟悉的優勢，加強與大型房企的合作。若企業資金規模不強，適當和其他地產企業進行聯合拿地或者採取股權投資等方式做大規模。
8、做細分市場
小房企如果做細分市場，未來也大有可為。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規項目，可以利用當前優勢持續探索諸如養老、文化旅遊，產業地產，物流地產等。
三、小房企這樣做產品
和巨頭正面PK也不會輸
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要在四五線線城市實現“高去化”，要明白幾個方面的問題：
一是四五線城市的特點特別是准業主的心理。四五線城市的客戶想要好房子，但對總價又非常敏感，所以性價比這件事情對他們尤為重要。
二是自己競爭對手們的狀態。首先，在四五線買房客戶眼裡，是一套套房子、一個個專案。所以區域市場的競爭，是單個項目與單個項目的pk，而不是2個企業系統的對決，這時就可以採取單品爆品策略。其次，大房企的產品線相對固定，而且標準化，很難本土化及個性化，而小房企對當地客戶更瞭解，可以設計個性化產品，反應速度也更快。
基於此，小房企應該做什麼產品，如何做對產品呢？
1、定位：本土化及個性化
三四線家庭大多不是沒有房子，而是沒有“好房子”，你如果造一些和他們之前的老房子差不多的“剛需”房，沒有任何人會買。所以，開發商的最佳選擇，是真正瞭解當地需求和市場空白，解決產品實用問題，填補空白。
比如很多小縣城居民習慣買房一步到位，因此，戶型上與傳統剛需兩房不同，可能三房就是剛需。要以市場導向為依據，做產品，領先於市場，四五線城市的單套面積肯定大於一二線城市。再比如一胎還是二胎，100平米做幾房，都要結合當地客戶需求來考慮，一般都做三房以上。
2、項目特點比地段重要
與大房企的千篇一律的標準化相比，小房企的優勢是可以因地制宜，可以做出更本土化和更個性化的產品，創新空間也更大。
另一方面，四五線城市本身不大，地段沒有那麼明顯的概念，項目本身的特點就成了僅次於價格的考慮。
3、面積普遍偏大
小城市居民較為普遍的購房需求是一步到位，加上越來越多家庭都是兩個孩子、三代同堂的格局，因此戶型的需求方向以三房、四房等改善型剛需為主。
但是，不同的市場、不同的階段對於產品的選擇也不盡相同，並沒有一個普遍適用的規律。比如在三房的選擇上，有的城市購房者更喜歡100平方米，有的則傾向於120平方米。這個就要做細緻的調查研究。
4、品質過硬，最好做到第一或唯一
面積之外，就是品質，要努力創造出更加舒適的生活居住環境，比如戶型設計多採用飄窗、主套、雙陽臺等，做到南北通透、戶型方正，通風採光、社區園林等都比原有住宅產品有了很大提升，滿足三四線城市居民更加人性化、本土化的居住需求。
不論是“富人區”還是普通住宅，“第一”都很重要，喜歡“第一”或“唯一”的名頭是許多國人的心態。例如宜化地產宜昌某項目，建造無邊際泳池，引進當地知名購物、優質教育資源等，創造出“領跑全城的18項第一及唯一”，拉大項目間的差異化。專案高層住宅總體量25萬平方米，一期開盤只用1天就全賣完，後兩期去化總共只用了5個月。同周邊樓盤動輒銷售兩年的情況相比，回款很快。
5、不計較短期成本，先做配套
對於很多開發商來講，通常基於資金考慮會先開發銷售儘快回籠資金模式，一般是儘快將產品推出銷售，配套是在資金回籠後才開始做。
但如果能反其道而行之，先把配套做起來，把項目做熟，那成交就不成問題了。這樣一方面就給項目一開始就造好了勢，另一方面也能獲得產品溢價，最後售價比市場價略高。另外學校等配套由政府運營，創造了大量的就業機會，如建築、服務員、保潔保安，物業，政府也很歡迎和支持。
6、園林做成當地景點
四五線線城市，環境是痛點，而很多四五線專案的社區園林綠化往往很差。如果樓盤的園林做得美輪美奐，花園般的園林設計讓很多人願意駐足拍照，項目變身“熱門旅遊景點”，成為了業主或者准業主“炫耀的資本”，也產生好的口碑，形成良好的品牌價值和市場競爭力。
7、價格只能比平均水準高一個檔次
四五線城市購房者都需要比現在的產品更好的產品，最好品質比當地平均水準高2-3個檔次，而價格只比當地平均水準高一個檔次。
這是由四五線客戶的消費習慣決定的，已經習慣了便宜的房子，價格成為第一敏感因素，就算你出的是蘋果手機，他也非要拿去和小米比價格。
快周轉、操盤要簡單粗暴
四、小房企這樣實現高去化
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除了拿地和做產品以外，小房企在培養人才、政府關係、賣房等方面也有很多不同，由於篇幅關係，這裡僅簡單列幾點：
1、快周轉，儘量在現任領導任期內完成銷售
四五線城市做地產利潤本來就薄，又有很多特殊風險，如果不注意就會功虧一簣。比如最常見的是三四線城市地方行政規劃有時表現出一定的隨意性，“一任領導一個風格”、“許多領導都修編了相關的規劃”，比如某市一棟樓修了一半，來了一個新領導叫停，只補一點錢。這樣就會導致開發商很被動。
一個專案儘量在一屆領導或政府任期內完成，因為一個城市的規劃萬一發生變化，很可能損失慘重。但很難做到所有的地都在新領導剛上任的時候拿。比如宜化地產的變通辦法是：項目預計利潤率比較高、任何時候都可以拿；預計利潤率低，如果該任領導已上任一段時間，儘量不拿。
2、四五線操盤必須簡單粗暴
四五線城市必須簡單粗暴，大部分公司都在搞武術套路，花招太多，必須搞搏擊，招招制敵。比如開盤，通常大城市還要慢慢預熱、起勢、認籌、開盤，但在小城市，這些套路太慢了，最好是通過打擦邊球直接收錢。
3、處理好政府關係，但千萬別突破法規
在中國做事情一定要有底線，不能突破法規。比如很多房企從來不行賄，一切手續都按照法定程式來，當然為了維護政府關係，經常走動溝通是必須的，讓對方更熟悉你，也就更容易理解你，人心都是肉長得，但也僅止於此。維護政府關係不是為了讓政府開綠燈，更多是讓審批流程程式走得更順利。
4、走向產業鏈上下游賺取更多利潤
碧桂園之所以控制成本的能力很強，就因為有自己的產業鏈。小房企也可以走向產業鏈上下游賺取更多利潤。比如自己生產門窗，自己建造景觀、苗圃等，這樣一方面節省了大量成本，比如一扇甲級入戶防盜門，市場採購的價格可能是3000塊錢，而自己生產只需要1800元。
在滿足了自己需求之後，還可以對外承接業務。走向上下游的策略能把項目利潤率提高兩個點左右，這些新業務還給許多員工增加了發展空間。
5、 捨得給錢給股份
小房企在吸引人才方面沒有大房企那麼有優勢，也很難大規模去引進一二線城市的人才，但可以通過招攬合夥人的意識去吸引人才，捨得給錢給股份，相信可以打動不少有志向的人才。
不同城市有不同的車位尺寸要求
可售比先天就不一致
理論上，單車位指標極限值是一條通道兩邊停車時，每一跨裡面每個車位佔用的面積指標，但這一指標沒有考慮設備房、疏散通道等所占面積影響，只能算是理論上的指標，設定為N。以按照三車位柱跨、柱寬0.6米為例，單車位面積指標為：（5.3+5.5+5.3）*7.8/6=20.93㎡
由於各地對車位驗收的不同要求，各城市單車位指標也各不相同。在上海，車位尺寸除了國標要求的2.4*5.3（實際2.4=1.8+0.3+0.3，5.3=4.8+0.5）之外，車位劃線時候0.15米寬的黃線不得被柱子打斷，故單跨三車位的尺寸淨寬最小值為2.4*3+0.15=7.35m，常規取值為7.4m，進深方向同理。而且上海驗收要求車位範圍內不應有集水井和排水溝（取靠牆的一邊設置排水溝），因此上海的單車位極限值為： （5.45+5.5+5.45+0.2）*8/6=22.13㎡，
假定：按照國標車位元尺寸規則，某專案單車位元指標N（暫定35），可售比為75%，不可售面積全部為地庫，地庫造價為2500元/㎡。可以得出以下結論：
在相同的地上規劃的情況下，不同城市因為車位尺寸的要求不同，可售比先天就不一致。
拿地階段“量長度”
可以得出相對準確的指標
拿地階段地上各產品類型指標準確度一般相對較高，而一旦涉及到多種產品類型組合，地下室面積指標往往差異較大，而這是造成拿地後可售比變化的罪魁禍首。如何在拿地階段得出相對較為準確的指標呢？個人設想了一種“量長度”的方式。
主要基於以下前提條件：
樓棟間距不同，各類地庫停車效率也不同，上圖中樓間距為16.1m和32.4m停車效率最高。以1.2的間距要求（日照滿足規範的前提下）反推這兩種樓棟間距時地上樓棟高度，可知：
在地上樓棟為4層高度13.4m，和9層高度27m時，樓棟間停車效率最高，在4-9層之間停車效率一定是有所降低的。
拿地方案排布以後，地下室車位數量是確定的，比較精確的做法是對地庫進行排布，但如果拿地意願不夠強烈，設計人員一般不會進行詳細排布。為提升地庫排布的精度，進行一些設想……
扣除主樓以後所形成的可停車方形區域，根據樓棟之間間距數值（短邊長度）確定可停車位元排數，根據長邊長度可以確定每排停車數量L÷7.8*3，車位元總數可根據下表直觀查出：
如下圖，首先確定退界及地庫輪廓範圍：
扣除主樓後形成各類長方形範圍，結合上表核算各個長方形車位數量，總和即是一層停車時該地塊大致可以設置的車位數量。如果車位元數不足則需要地下二層停車；如果車位數比所需設置多，減去停車效率較低的區域車位元大致可以得出地庫輪廓範圍。
如果你打算做特色小鎮，田園綜合體項目一點要來參與！！盲目幹只會把項目帶向死亡。
選擇在房地產週期的下降週期拿地，這時土地市場熱度有限，土地溢價率可控。然後在調控開放後儘快完成銷售，有些四五線城市的小房企在調控放開市場回暖的時候選擇捂盤這是非常愚蠢的做法，儘快回籠資金才是王道，因為市場變化太難把控。
比如浙江百里集團就在去年低谷期，很多房企不敢拿地的時候一口氣拿了3塊地，因為沒人與他們競爭，最後拿到的地塊樓面價都在500元/平米以下，性價比非常高，而今年開盤銷售價格卻達到了5000元/平米。
3、運動式拿地
運動式拿地即全國各地跑，分散佈點把網撒開，機會也自然更多。想要獲得更多拿地機會，首先就得多布點，如果不想拿高價地，但又想儘量拿到好地，唯一方法也是多參與，多做城市布點。
拿地就跟淘筍盤一樣，多跑多看才能找到好的地塊。
4、拿大房企不想拿的地
中國很大，很多偏遠的地方實際上也有居住需求或換房需求，但是大房企都不願意去，那這些地方就會成為小房企的機會。
整個中國一共有600多個城市，目前巨頭進入的城市非常有限。比如三四線之王碧桂園目前也才進入了400個城市，龍湖才進入了26個城市，所以說還有巨大的空間留給小房企。
甚至東南亞這些巨頭不願意進入的海外市場，這裡面都有轉型的機會和可能。
5、找到別人看不到的價格窪地
經常性在全國跑，經常性研究全國的拿地市場，在拿地前做好充分的研究和調研，就可以找到別人看不到的價格窪地。
某個小房企在湖北一個縣級城市有一個項目在老工業區裡，旁邊的房子只賣5000元/平米，所以這塊地所有人都按照6000的房價去估，都不敢拿。而這個房企則按照7000的房價去估值並且拿下。最後，把這個項目的戶型做到90-110，單價做到了8000元，項目根本沒有同類競品，賣得非常好。
6、與路橋公司合作，參與新城的一級開發，換得核心地塊資源
比如，伴隨城鎮化的快速發展，三四線城市新老“雙城模式”比較常見，匯邦地產考慮到區縣政府大多沒有錢去修路、修橋、修公園等基礎設施，聯合本地路橋公司，請其修建基礎配套，匯邦替政府墊資給路橋公司代付工程款。作為回報，政府會在新城的優勢地段或是核心地塊給予匯邦諸多支援與優惠，匯邦地產也因此獲得了核心的地塊資源。這樣客觀上降低了拿地成本。
7、抱大腿聯合拿地
在一二線城市，地價越來越貴，連萬科、保利這樣的千億房企都需要聯合作戰才能拿到，小房企單打獨鬥基本上沒戲。
如果是本土深耕的銷房企，可以利用對本地市場熟悉的優勢，加強與大型房企的合作。若企業資金規模不強，適當和其他地產企業進行聯合拿地或者採取股權投資等方式做大規模。
8、做細分市場
小房企如果做細分市場，未來也大有可為。除了住宅，商辦、酒店、公寓等以往的常規項目，可以利用當前優勢持續探索諸如養老、文化旅遊，產業地產，物流地產等。
三、小房企這樣做產品
和巨頭正面PK也不會輸
▿
要在四五線線城市實現“高去化”，要明白幾個方面的問題：
一是四五線城市的特點特別是准業主的心理。四五線城市的客戶想要好房子，但對總價又非常敏感，所以性價比這件事情對他們尤為重要。
二是自己競爭對手們的狀態。首先，在四五線買房客戶眼裡，是一套套房子、一個個專案。所以區域市場的競爭，是單個項目與單個項目的pk，而不是2個企業系統的對決，這時就可以採取單品爆品策略。其次，大房企的產品線相對固定，而且標準化，很難本土化及個性化，而小房企對當地客戶更瞭解，可以設計個性化產品，反應速度也更快。
基於此，小房企應該做什麼產品，如何做對產品呢？
1、定位：本土化及個性化
三四線家庭大多不是沒有房子，而是沒有“好房子”，你如果造一些和他們之前的老房子差不多的“剛需”房，沒有任何人會買。所以，開發商的最佳選擇，是真正瞭解當地需求和市場空白，解決產品實用問題，填補空白。
比如很多小縣城居民習慣買房一步到位，因此，戶型上與傳統剛需兩房不同，可能三房就是剛需。要以市場導向為依據，做產品，領先於市場，四五線城市的單套面積肯定大於一二線城市。再比如一胎還是二胎，100平米做幾房，都要結合當地客戶需求來考慮，一般都做三房以上。
2、項目特點比地段重要
與大房企的千篇一律的標準化相比，小房企的優勢是可以因地制宜，可以做出更本土化和更個性化的產品，創新空間也更大。
另一方面，四五線城市本身不大，地段沒有那麼明顯的概念，項目本身的特點就成了僅次於價格的考慮。
3、面積普遍偏大
小城市居民較為普遍的購房需求是一步到位，加上越來越多家庭都是兩個孩子、三代同堂的格局，因此戶型的需求方向以三房、四房等改善型剛需為主。
但是，不同的市場、不同的階段對於產品的選擇也不盡相同，並沒有一個普遍適用的規律。比如在三房的選擇上，有的城市購房者更喜歡100平方米，有的則傾向於120平方米。這個就要做細緻的調查研究。
4、品質過硬，最好做到第一或唯一
面積之外，就是品質，要努力創造出更加舒適的生活居住環境，比如戶型設計多採用飄窗、主套、雙陽臺等，做到南北通透、戶型方正，通風採光、社區園林等都比原有住宅產品有了很大提升，滿足三四線城市居民更加人性化、本土化的居住需求。
不論是“富人區”還是普通住宅，“第一”都很重要，喜歡“第一”或“唯一”的名頭是許多國人的心態。例如宜化地產宜昌某項目，建造無邊際泳池，引進當地知名購物、優質教育資源等，創造出“領跑全城的18項第一及唯一”，拉大項目間的差異化。專案高層住宅總體量25萬平方米，一期開盤只用1天就全賣完，後兩期去化總共只用了5個月。同周邊樓盤動輒銷售兩年的情況相比，回款很快。
5、不計較短期成本，先做配套
對於很多開發商來講，通常基於資金考慮會先開發銷售儘快回籠資金模式，一般是儘快將產品推出銷售，配套是在資金回籠後才開始做。
但如果能反其道而行之，先把配套做起來，把項目做熟，那成交就不成問題了。這樣一方面就給項目一開始就造好了勢，另一方面也能獲得產品溢價，最後售價比市場價略高。另外學校等配套由政府運營，創造了大量的就業機會，如建築、服務員、保潔保安，物業，政府也很歡迎和支持。
6、園林做成當地景點
四五線線城市，環境是痛點，而很多四五線專案的社區園林綠化往往很差。如果樓盤的園林做得美輪美奐，花園般的園林設計讓很多人願意駐足拍照，項目變身“熱門旅遊景點”，成為了業主或者准業主“炫耀的資本”，也產生好的口碑，形成良好的品牌價值和市場競爭力。
7、價格只能比平均水準高一個檔次
四五線城市購房者都需要比現在的產品更好的產品，最好品質比當地平均水準高2-3個檔次，而價格只比當地平均水準高一個檔次。
這是由四五線客戶的消費習慣決定的，已經習慣了便宜的房子，價格成為第一敏感因素，就算你出的是蘋果手機，他也非要拿去和小米比價格。
快周轉、操盤要簡單粗暴
四、小房企這樣實現高去化
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除了拿地和做產品以外，小房企在培養人才、政府關係、賣房等方面也有很多不同，由於篇幅關係，這裡僅簡單列幾點：
1、快周轉，儘量在現任領導任期內完成銷售
四五線城市做地產利潤本來就薄，又有很多特殊風險，如果不注意就會功虧一簣。比如最常見的是三四線城市地方行政規劃有時表現出一定的隨意性，“一任領導一個風格”、“許多領導都修編了相關的規劃”，比如某市一棟樓修了一半，來了一個新領導叫停，只補一點錢。這樣就會導致開發商很被動。
一個專案儘量在一屆領導或政府任期內完成，因為一個城市的規劃萬一發生變化，很可能損失慘重。但很難做到所有的地都在新領導剛上任的時候拿。比如宜化地產的變通辦法是：項目預計利潤率比較高、任何時候都可以拿；預計利潤率低，如果該任領導已上任一段時間，儘量不拿。
2、四五線操盤必須簡單粗暴
四五線城市必須簡單粗暴，大部分公司都在搞武術套路，花招太多，必須搞搏擊，招招制敵。比如開盤，通常大城市還要慢慢預熱、起勢、認籌、開盤，但在小城市，這些套路太慢了，最好是通過打擦邊球直接收錢。
3、處理好政府關係，但千萬別突破法規
在中國做事情一定要有底線，不能突破法規。比如很多房企從來不行賄，一切手續都按照法定程式來，當然為了維護政府關係，經常走動溝通是必須的，讓對方更熟悉你，也就更容易理解你，人心都是肉長得，但也僅止於此。維護政府關係不是為了讓政府開綠燈，更多是讓審批流程程式走得更順利。
4、走向產業鏈上下游賺取更多利潤
碧桂園之所以控制成本的能力很強，就因為有自己的產業鏈。小房企也可以走向產業鏈上下游賺取更多利潤。比如自己生產門窗，自己建造景觀、苗圃等，這樣一方面節省了大量成本，比如一扇甲級入戶防盜門，市場採購的價格可能是3000塊錢，而自己生產只需要1800元。
在滿足了自己需求之後，還可以對外承接業務。走向上下游的策略能把項目利潤率提高兩個點左右，這些新業務還給許多員工增加了發展空間。
5、 捨得給錢給股份
小房企在吸引人才方面沒有大房企那麼有優勢，也很難大規模去引進一二線城市的人才，但可以通過招攬合夥人的意識去吸引人才，捨得給錢給股份，相信可以打動不少有志向的人才。
不同城市有不同的車位尺寸要求
可售比先天就不一致
理論上，單車位指標極限值是一條通道兩邊停車時，每一跨裡面每個車位佔用的面積指標，但這一指標沒有考慮設備房、疏散通道等所占面積影響，只能算是理論上的指標，設定為N。以按照三車位柱跨、柱寬0.6米為例，單車位面積指標為：（5.3+5.5+5.3）*7.8/6=20.93㎡
由於各地對車位驗收的不同要求，各城市單車位指標也各不相同。在上海，車位尺寸除了國標要求的2.4*5.3（實際2.4=1.8+0.3+0.3，5.3=4.8+0.5）之外，車位劃線時候0.15米寬的黃線不得被柱子打斷，故單跨三車位的尺寸淨寬最小值為2.4*3+0.15=7.35m，常規取值為7.4m，進深方向同理。而且上海驗收要求車位範圍內不應有集水井和排水溝（取靠牆的一邊設置排水溝），因此上海的單車位極限值為： （5.45+5.5+5.45+0.2）*8/6=22.13㎡，
假定：按照國標車位元尺寸規則，某專案單車位元指標N（暫定35），可售比為75%，不可售面積全部為地庫，地庫造價為2500元/㎡。可以得出以下結論：
在相同的地上規劃的情況下，不同城市因為車位尺寸的要求不同，可售比先天就不一致。
拿地階段“量長度”
可以得出相對準確的指標
拿地階段地上各產品類型指標準確度一般相對較高，而一旦涉及到多種產品類型組合，地下室面積指標往往差異較大，而這是造成拿地後可售比變化的罪魁禍首。如何在拿地階段得出相對較為準確的指標呢？個人設想了一種“量長度”的方式。
主要基於以下前提條件：
樓棟間距不同，各類地庫停車效率也不同，上圖中樓間距為16.1m和32.4m停車效率最高。以1.2的間距要求（日照滿足規範的前提下）反推這兩種樓棟間距時地上樓棟高度，可知：
在地上樓棟為4層高度13.4m，和9層高度27m時，樓棟間停車效率最高，在4-9層之間停車效率一定是有所降低的。
拿地方案排布以後，地下室車位數量是確定的，比較精確的做法是對地庫進行排布，但如果拿地意願不夠強烈，設計人員一般不會進行詳細排布。為提升地庫排布的精度，進行一些設想……
扣除主樓以後所形成的可停車方形區域，根據樓棟之間間距數值（短邊長度）確定可停車位元排數，根據長邊長度可以確定每排停車數量L÷7.8*3，車位元總數可根據下表直觀查出：
如下圖，首先確定退界及地庫輪廓範圍：
扣除主樓後形成各類長方形範圍，結合上表核算各個長方形車位數量，總和即是一層停車時該地塊大致可以設置的車位數量。如果車位元數不足則需要地下二層停車；如果車位數比所需設置多，減去停車效率較低的區域車位元大致可以得出地庫輪廓範圍。
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