以案釋法 “先押後租”房屋變賣買受人可解除租賃

稿件來源: 正義網

2015年初， 李某把已向銀行貸款抵押的商鋪出租給王某， 租期為5年。 2016年間， 李某因拖欠銀行貸款及他人債務引發訴訟， 在執行中該商鋪被變賣給張某。 張某受買商鋪後， 因自己經營需要向王某提出收回商鋪， 遭到王某拒絕。 張某遂起訴要求解除王某的商鋪租賃權。

法院經審理後判決， 解除王某的商鋪租賃權。 我國合同法第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的， 不影響租賃合同的效力”， 這就是“買賣不破租賃”規則， 即在租賃關係存續期間， 即使出租人將租賃物讓與他人， 對租賃關係也不產生任何影響。

但是本案為什麼在出租商鋪轉賣他人後租賃關係被解除呢？因為“買賣不破租賃”規則存在兩種例外的情形， 即出租前被設立抵押和已被法院查封的情形限制適用該原則。

最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條規定：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動， 承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的， 人民法院應予支持。 但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權， 因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 ”另外， 最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，

抵押權實現後， 租賃合同對受讓人不具有約束力。 ”根據以上規定， 在“先押後租”的情況下， 抵押權人在債權無法實現時， 將抵押物變賣， 購得該抵押物的受讓人不受原租賃合同的約束。 因此， 只要受讓人不願履行原租賃合同， 承租人就不得以存在租賃關係來對抗受讓人。 據此， 本案張某買得商鋪後要求解除王某的租賃權應得到法律的支持。 但是， 根據上述司法解釋的規定， 如果出租人李某在出租商鋪時未把抵押事實告知承租人王某， 王某在商鋪租賃權被解除後， 就因此遭受的損失可以向出租人李某主張權利。

該案提醒承租人， 在租房前對房屋權屬情況應詳細瞭解，

如果房屋已經設定抵押或者被法院查封， 承租人就要對可能承擔的風險有足夠認識。 對出租人而言， 負有書面告知承租人房屋已設定抵押或者已被法院查封的義務， 如果因為抵押權實現或者查封致使房屋被轉賣， 承租人不能繼續履行租賃合同的， 出租人應承擔賠償承租人損失的違約責任。