11月，
某次政府組織的空間交流會上，
主要依靠政府扶持生存的孵化器、空間的代表們面面相覷，
不敢出大氣。
面對科技局科長的詢問，
這些號稱孵化“未來”的空間， 如今靠補貼和政府減免的房租活著， 不免有些荒唐。
3年雙創熱潮過去， 有的人卷了錢就跑， 政府的補貼獎勵、眾籌股東的小額投資， 都不知去向。
但， 也有人沿著商業價值和個人情懷， 做出了新的業態。
01從前看不懂， 如今玩不起與孵化器、眾創空間蕭條艱難相反的， 是聯合辦公的蓬勃發展。
“中國單體最大聯合辦公空間”， 9月22日氪空間徐家匯社區開業時的新聞的標題， 3層獨棟建築， 體量超過1萬方。
1個月後， 上海婁山關路最新一家裸心社開業， 獨棟8層， 1.2萬方的體量， 刷新了亞洲這一領域的記錄。
但,聽過的人多， 見過的人少。
杭州鳳起路地鐵站A出口附近， 有一家咖啡店， 幾經轉手， 依然持續著經營。
如今它的名字叫“擾鄰”， 老闆是一名年輕的80後。
“在我們剛盤下這家店的時候， 有接觸過聯合辦公。 ”Tony說， 3個月前， 剛要盤下這家店時聽他爸爸說， 聯合辦公很火。
但是由於不夠熟悉和瞭解， 最終還是簡單的改造成了餐飲為主題的體驗空間。
國內聯合辦公品牌出現大規模融資前， 聯合辦公更多的標籤是雙創熱潮下眾創空間的升級版。
“那些都不是聯合辦公”， 裸心集團創始人高天成（Grant Horsfield）告訴鋅財經， 在最近一次他在杭州的演講和採訪中， 他多次強調這一概念。 集團旗下的裸心穀可謂是國內民宿的鼻祖。
高天成所指的錯誤形態， 是將辦公空間拆分成一塊塊區域賣出去，
交通不便、裝修差、佈局不合理等是上述空間的標籤。
高天成說， 裸心集團在2015年開始打造裸心社， 通過的聯合辦公的社區更深層次地是向更多人傳遞一種生活方式， 每個人都能在這裡享受到更有價值的服務和更好的體驗。
在北京最新的裸心社三裡屯店， 裸心社的會員甚至可以體驗室內泳池。
“為什麼不呢？”高天成說道， 辦公場所不應該那麼冰冷和無聊。
北京三裡屯裸心社富有創意地將泳池引入辦公空間
游泳館、健身房、瑜伽館、中央廚房， 無限量的咖啡、啤酒， 私密的個人思考空間或是超過300人的活動中心都可以在裸心社體驗到。
固定工位（單間）和Hot Desk（熱桌， 移動工位）， 不僅分隔了動靜區域， 在價格上也有一定差異， 進一步降低了入門體驗的門檻。
今年， 市場變得格外熱鬧。
隨著 WeWork、優客工廠、氪空間等， 完成巨額的融資並紛紛提出戰略部署， 以及SOHO 3Q這樣不缺錢玩家的攪局， 這個行業幾乎已經達成了， 創業公司玩不起的共識。
而隨之而來的競爭， 便是規模成為生死線， 品牌的影響力的逐體現。
02規模決定了一切11月8號， 高天成參加了2017年僑界精英的創業峰會， 在他的演講過程中， 不斷有人舉起手機對著他的PPT拍照， 演講結束， 還沒走到門外就被人團團圍住。
“我不清楚別的品牌， 但是裸心社是盈利的， 每個新空間4個月內會招滿， 通常6個月之內實現盈利。 ”他說。
憑藉著集團品牌的經驗和對本土市場的深入瞭解， 裸心在2015年在上海開設第一家裸心社後， 目前在中國大陸、香港地區、及東南亞城市籌備開設35個聯合辦公空間。 總建築面積達到14萬平方米， 將有超過30000名會員。
如果不是亞洲最大， 也至少是最大之一。
顯而易見， 規模化首先降低了裝修成本， 設計和定制更多產品成為了可能。
據公開報導中，2015年SOHO 3Q剛開始時，一個工位的裝修成本達到3萬，而到如今，平均成本已經降到1.5萬。
擁有運營度假村背景的裸心社自然做的更好，超過50名設計師的設計團隊保駕護航，讓每個空間都有獨特之處。不僅能通過全套綠植和新風系統降低了室內PM2.5的濃度，室外指標31時，室內僅是13；而且，所有的桌椅，都增加了可調節的設計，讓人不再因為廉價的辦公桌椅而感到難受。
其次新興事物和品牌，只有具備一定規模之後，才能夠有更多的談判資本。
某資產管理地區公司負責人曾在採訪中透露，當面積達到一定體量時，他們才會投入人員跟進和洽談，“因為要麼不做，要做就要大體量和大聲勢，能夠引起政府和社會的關注。”
單體體量的擴大，既是成本控制的需要，也是品牌造勢的有意為之。有了足夠的空間，就能有更多的場景和業態。
裸心社隨處可見的休息區、露天露臺、健身活動場地，讓上班不再是無聊的等下班。
你可以在一早到裸心社，做一會瑜伽或者冥想；換一身衣服，拿上一杯咖啡開始工作；討論問題，提前預定設備齊全的會議室；下班之後還有派對和社團豐富生活。
上海婁山關路的最新社區
“企業只需要專注業務和發展就好，而且，員工待在公司的時間更長了。”慧川智慧的CEO康洪文在採訪中表示，美國歸來的他們收到政府園區入駐的邀請，最後依然選擇了聯合辦公。
更長的停留時間和更高的用戶粘性，讓裸心社成為了，無論零售商品或是互聯網產品，行銷和推廣的聖地。
“這裡拍照構圖、環境都很好。”婁山關路開業的當天，不少前來參加派對的姑娘，時不時拿出手機拍拍自己和身邊的朋友，而一樓的入口，早已排起了長隊。
借助社交網路，每一個進入裸心社的人都如同流動廣告位，將咖啡、精釀啤酒、熏香等空間內的一切資訊和入駐公司的最新產品，不經意間傳播出去。
而上述咖啡、精釀啤酒，在裸心社都是免費的，通過裸心社的APP，免費使用摩拜單車對會員來說就沒那麼意外了。
高天成說，人和人之間的關係是在互動中產生的，“我幫助了他，他會告訴他的朋友，我是一個不錯的人”，口碑影響就由此產生。
那麼，不經要問，聯合辦公，究竟改變了什麼？
03對標5A級寫字樓，聯合辦公還未展現全部生態即使有媒體背書的氪空間，都轉型為以社群為紐帶的聯合辦公，又有多少中小型孵化器，能夠在這樣的市場中存活下來？
氪空間總裁鐘澍，曾在採訪中提到，他們通過學習和調整，最終才找到了適合的路徑。
早期被認為只適合小團隊OPENING SPACE正在被越來越多的大公司所接受。
婁山關路裸心社的8樓，已經全部租給了維京遊輪，而在北京，豆瓣更是通過和裸心社的合作，把有趣的空間延展到整個總部大樓。
大體量客戶正在成為“香餑餑”，OFO、摩拜、小紅書都選擇了聯合辦公，甚至如微軟、新東方這樣的傳統巨頭也開始嘗試。
大企業客戶可觀的團隊人數和穩定業務流水，讓大企業客戶成了靠譜的“金主”。
但裸心社自2015年成立之初，一直對所有類型的團隊表示歡迎。
高天成說，大企業客戶占比通常在40%左右，但他並不希望都是大企業客戶。
“豐富的團隊形態，能夠促成更多的溝通、交流，甚至是男女之間的好感和約會的可能。”他補充。
裸心社的婚禮現場
10月的第一周，一對在裸心社相識的情侶，最終在裸心社走入了婚姻的殿堂。
當然，企業並不傻，沒有CEO會因為可以做瑜伽，或者員工能夠找到另一半，就把公司及員工全部搬過去。
“其實使用聯合辦公，企業能夠更節省成本。”高天成拿著裸心社的APP，演示著在上海婁山關附近租一間辦公場地的花費，加上水電等其他費用，每個人每月的耗費超過4000元，而裸心社的固定工位才3000元/月，移動工位只要1800/月。
這一點在鋅財經，在氪空間的報導中也提到過，對企業，尤其快速發展中的企業來說，一次性租用大量物業並不是一個明智之舉，容易造成空間或資金的浪費。雖然固定資產更容易保值，但財務的彈性顯得更加重要。
與大肆鋪開的其他品牌，裸心社在選址上有自己的考量，至少現階段，准一線城市仍然是他們的堅持。
“不著急擴張，把產品一個個做好更重要”，高天成補充道。
而高天成指著外面的寫字樓說，“那些5A級的寫字樓，或許是我們的真正的競爭對手。”他補充，但和寫字樓又有合作的關係。
現階段市場足夠大，教育市場，讓消費者接受這樣的生活方式，才是他們的重點。
隨著規模的擴大和品牌影響力的產生，聯合辦公可能會越來越像企業的置業顧問，或者是物業主、大資本的資產管理者。
畢竟，除了極少數自由職業者，企業無論大小都需要良好的辦公環境，而辦公租賃是除了租房外最高頻的場景，也是資產證券化的重要目標之一。
36氪創始人劉成城口中，“低買高賣”的理想模式，並不會是這個行業的終極形態。
當問到未來的模式和產品形態時，“租賃直營並不是最理想的模式，”高天成突然顯得有點神秘，然後爽朗的笑了。
QA
Q：裸心集團的發展方向都和地產和建築相關？
A：首先我和我太太（葉凱欣，裸心集團聯合主席）都很喜歡設計，我也一直很喜歡建築和室內裝修。其次，我覺得建築或者空間，本身是機械的，冰冷的，但是人們又非常需要良好的空間和環境，所以這也是裸心的初心，裸心穀、裸心堡、到現在裸心社，都是為用戶打造更舒適的空間和環境，從未來可能還會做一些和居住相關的跨界嘗試。
Q：作為外籍商人，您創辦的裸心集團在中國已經發展了10年，過去十年感受到哪些中國的變化？
A：在中國已經13年了，我看著這裡逐漸變得富有，變得強大，能夠來到中國是我的幸運。我更喜歡中國傳統的村落，以及那裡淳樸的居民，我總是說我是農民的兒子，他們有很寬厚的胸懷和豐富的智慧，他們教會我很多。我一直覺得真正的投資，其實是對人才投資，所以，我們現在公司很多的管理層都是80後，未來，他們也會承擔更多的責任。
1、地產是資金密集型的行業，無論酒店、商場、寫字樓，規模化和成本控制永遠是第一位的。
2、講到地產，就逃不開金融。未來，金融在這一領域有爆發的可能。
3、共用單車讓地鐵周圍3公里的房產變得更有價值，聯合辦公也許能讓周邊物業變得更值錢。
文∣二楞
編輯∣強強
攝影∣黃碩
©本文版權歸“鋅財經”所有
部分圖片來自網路
據公開報導中，2015年SOHO 3Q剛開始時，一個工位的裝修成本達到3萬，而到如今，平均成本已經降到1.5萬。
擁有運營度假村背景的裸心社自然做的更好，超過50名設計師的設計團隊保駕護航，讓每個空間都有獨特之處。不僅能通過全套綠植和新風系統降低了室內PM2.5的濃度，室外指標31時，室內僅是13；而且，所有的桌椅，都增加了可調節的設計，讓人不再因為廉價的辦公桌椅而感到難受。
其次新興事物和品牌，只有具備一定規模之後，才能夠有更多的談判資本。
某資產管理地區公司負責人曾在採訪中透露，當面積達到一定體量時，他們才會投入人員跟進和洽談，“因為要麼不做，要做就要大體量和大聲勢，能夠引起政府和社會的關注。”
單體體量的擴大，既是成本控制的需要，也是品牌造勢的有意為之。有了足夠的空間，就能有更多的場景和業態。
裸心社隨處可見的休息區、露天露臺、健身活動場地，讓上班不再是無聊的等下班。
你可以在一早到裸心社，做一會瑜伽或者冥想；換一身衣服，拿上一杯咖啡開始工作；討論問題，提前預定設備齊全的會議室；下班之後還有派對和社團豐富生活。
上海婁山關路的最新社區
“企業只需要專注業務和發展就好，而且，員工待在公司的時間更長了。”慧川智慧的CEO康洪文在採訪中表示，美國歸來的他們收到政府園區入駐的邀請，最後依然選擇了聯合辦公。
更長的停留時間和更高的用戶粘性，讓裸心社成為了，無論零售商品或是互聯網產品，行銷和推廣的聖地。
“這裡拍照構圖、環境都很好。”婁山關路開業的當天，不少前來參加派對的姑娘，時不時拿出手機拍拍自己和身邊的朋友，而一樓的入口，早已排起了長隊。
借助社交網路，每一個進入裸心社的人都如同流動廣告位，將咖啡、精釀啤酒、熏香等空間內的一切資訊和入駐公司的最新產品，不經意間傳播出去。
而上述咖啡、精釀啤酒，在裸心社都是免費的，通過裸心社的APP，免費使用摩拜單車對會員來說就沒那麼意外了。
高天成說，人和人之間的關係是在互動中產生的，“我幫助了他，他會告訴他的朋友，我是一個不錯的人”，口碑影響就由此產生。
那麼，不經要問，聯合辦公，究竟改變了什麼？
03對標5A級寫字樓，聯合辦公還未展現全部生態即使有媒體背書的氪空間，都轉型為以社群為紐帶的聯合辦公，又有多少中小型孵化器，能夠在這樣的市場中存活下來？
氪空間總裁鐘澍，曾在採訪中提到，他們通過學習和調整，最終才找到了適合的路徑。
早期被認為只適合小團隊OPENING SPACE正在被越來越多的大公司所接受。
婁山關路裸心社的8樓，已經全部租給了維京遊輪，而在北京，豆瓣更是通過和裸心社的合作，把有趣的空間延展到整個總部大樓。
大體量客戶正在成為“香餑餑”，OFO、摩拜、小紅書都選擇了聯合辦公，甚至如微軟、新東方這樣的傳統巨頭也開始嘗試。
大企業客戶可觀的團隊人數和穩定業務流水，讓大企業客戶成了靠譜的“金主”。
但裸心社自2015年成立之初，一直對所有類型的團隊表示歡迎。
高天成說，大企業客戶占比通常在40%左右，但他並不希望都是大企業客戶。
“豐富的團隊形態，能夠促成更多的溝通、交流，甚至是男女之間的好感和約會的可能。”他補充。
裸心社的婚禮現場
10月的第一周，一對在裸心社相識的情侶，最終在裸心社走入了婚姻的殿堂。
當然，企業並不傻，沒有CEO會因為可以做瑜伽，或者員工能夠找到另一半，就把公司及員工全部搬過去。
“其實使用聯合辦公，企業能夠更節省成本。”高天成拿著裸心社的APP，演示著在上海婁山關附近租一間辦公場地的花費，加上水電等其他費用，每個人每月的耗費超過4000元，而裸心社的固定工位才3000元/月，移動工位只要1800/月。
這一點在鋅財經，在氪空間的報導中也提到過，對企業，尤其快速發展中的企業來說，一次性租用大量物業並不是一個明智之舉，容易造成空間或資金的浪費。雖然固定資產更容易保值，但財務的彈性顯得更加重要。
與大肆鋪開的其他品牌，裸心社在選址上有自己的考量，至少現階段，准一線城市仍然是他們的堅持。
“不著急擴張，把產品一個個做好更重要”，高天成補充道。
而高天成指著外面的寫字樓說，“那些5A級的寫字樓，或許是我們的真正的競爭對手。”他補充，但和寫字樓又有合作的關係。
現階段市場足夠大，教育市場，讓消費者接受這樣的生活方式，才是他們的重點。
隨著規模的擴大和品牌影響力的產生，聯合辦公可能會越來越像企業的置業顧問，或者是物業主、大資本的資產管理者。
畢竟，除了極少數自由職業者，企業無論大小都需要良好的辦公環境，而辦公租賃是除了租房外最高頻的場景，也是資產證券化的重要目標之一。
36氪創始人劉成城口中，“低買高賣”的理想模式，並不會是這個行業的終極形態。
當問到未來的模式和產品形態時，“租賃直營並不是最理想的模式，”高天成突然顯得有點神秘，然後爽朗的笑了。
QA
Q：裸心集團的發展方向都和地產和建築相關？
A：首先我和我太太（葉凱欣，裸心集團聯合主席）都很喜歡設計，我也一直很喜歡建築和室內裝修。其次，我覺得建築或者空間，本身是機械的，冰冷的，但是人們又非常需要良好的空間和環境，所以這也是裸心的初心，裸心穀、裸心堡、到現在裸心社，都是為用戶打造更舒適的空間和環境，從未來可能還會做一些和居住相關的跨界嘗試。
Q：作為外籍商人，您創辦的裸心集團在中國已經發展了10年，過去十年感受到哪些中國的變化？
A：在中國已經13年了，我看著這裡逐漸變得富有，變得強大，能夠來到中國是我的幸運。我更喜歡中國傳統的村落，以及那裡淳樸的居民，我總是說我是農民的兒子，他們有很寬厚的胸懷和豐富的智慧，他們教會我很多。我一直覺得真正的投資，其實是對人才投資，所以，我們現在公司很多的管理層都是80後，未來，他們也會承擔更多的責任。
1、地產是資金密集型的行業，無論酒店、商場、寫字樓，規模化和成本控制永遠是第一位的。
2、講到地產，就逃不開金融。未來，金融在這一領域有爆發的可能。
3、共用單車讓地鐵周圍3公里的房產變得更有價值，聯合辦公也許能讓周邊物業變得更值錢。
文∣二楞
編輯∣強強
攝影∣黃碩
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