鼓勵租房的另一面

經濟觀察報 記者 陶舜 租房也可以貸款了， 這是一件好事情。

11月3日， 建行攜11家企事業單位在深圳舉行住房租賃戰略合作簽約儀式，

發佈首款個人住房租賃貸款產品， 宣佈進軍住房長租市場， 鼓勵租賃貸款。 11月16日， 工行也推租房貸款， 將為廣州住房租賃市場提供5000億授信。 涉足租房貸款的還有中信銀行和中國銀行， 預計會有越來越多的銀行進入這個領域。

租房貸款的誕生， 是房地產宏觀調控政策下的產物。 既然已經定調“房子是用來住的， 不是用來炒的”， 那麼具體措施就是一手抑制房產的換手率， 另一手提高房子的居住率， 鼓勵出租就是很自然的事情。

今年以來， 從國家到地方政府層面， 紛紛出臺各類落地政策， 加大對住房租賃市場發展的扶持力度。 其標誌性事件就是一些城市推出了租售同權政策， 使得出租市場的想像空間變大了。 有機構預測，

到2030年中國住房租賃市場的規模將超過4萬億元。 如此巨大的市場規模， 當然會有巨大的金融需求， 嗅覺靈敏的銀行先後入場， 示範效應是明顯的。

與此同時， 這些銀行也是在用具體行動來響應房地產調控的政策號召， 租房貸款的推出和買房貸款利率的提高， 內在的邏輯是一致的。 目前看， 租房貸款的發放門檻不低， 基本上都是與長租公寓合作， 可以視為扶持長租公寓市場的政策配套。 其中， 建行參與投資了2家住房租賃服務公司。 中信銀行是與碧桂園集團合作。 中國銀行與工商銀行則選擇與地方政府合作， 其資金支持基本上也會流入機構化的長租公寓。 目前如果租戶租住的是私宅， 想辦理貸款還是有困難的，

但長遠看， 金融服務一定也會擴張到這裡。

利率方面， 初試水的租房貸款還算“優惠”。 根據建行深圳分行的“按居貸”協定， 1年期貸款月息為0.363%， 合年息4.356%；1-3年期的貸款月息為0.396%， 合年息4.752%。 兩者均低於同期個人按揭貸款利率。 目前各家商業銀行的首套房貸款利率一浮再浮， 有的甚至上浮20%。 因此， 租房貸是划算的， 所以恐怕也會存在一些套現空間。

但這不是問題的要害。 真正要區別的是， 租房的本質是消費， 買房的本質是投資。 租房貸款確實可以讓租房變得更容易， 甚至可以鼓勵人們大膽租住品質更好價格更高的房子， 這也意味著更大的支出， 而利息又是額外的支出。 買房呢， 它的本質是把錢存進了房產， 雖然同樣也支付貸款利息，

但在還清貸款的那天， 房產可能已經升值很多， 只要房子的市場成交價不低於加總的購房成本， 那麼這筆投資就是賺的， 因為房主已經免費“租住”了幾十年， 相當於自己“賺取”了租金。

當然， 這有一個前提。 就是房價始終是在上漲的。 明確房子是用來住的， 本身就是為了打消這種預期。 否則， 我們會看到很多人也許在統計資料裡屬於中等收入， 可由於缺少一份房產， 其收入的大部分很可能都會被通貨膨脹和房租上漲消耗掉。

來看看現在的北京上海深圳。 最新資料顯示， 北京上班族的平均月收入是1萬元左右， 表面看這不算低收入， 但如果減掉幾千元的租房成本， 其實所剩無多。 而房租不僅跟著消費指數同步增長， 將來租金漲到一定程度後，

很可能就需要貸款， 就會有額外的利息負擔， 繼續再發展下去， 有一天， 銀行批貸也會變得謹慎。 韓國已經深度進入這個階段， 2006年的韓國國政監察資料顯示， 2005-2006年間， 韓國的房租貸款申請者當中， 4人就會有1人被銀行拒絕， 人數達到7萬人。 那一年韓國的總人口是4800萬， 達不到“最低居住標準”的房產貧困層人口達到了1000萬。 而那些有幸得到租房貸款的人， 60%都認為房租是全家的沉重負擔。

中國當然有能力避免步韓國的後塵。 前提仍然是在鼓勵租房的同時， 加快房地產長效機制出臺， 讓房地產市場穩健發展。 這是硬幣的另一面。