作者：梁雲風 ／ 微信公眾號：qspyq2015
這是秦朔朋友圈的第1656篇原創首發文章
“房地產這個行業已經很難了！”
2016年10月， 融創中國控股有限公司董事長、創始人孫宏斌參加民生銀行的不動產金融年會時曾感慨，
從長遠看， 孫宏斌認為房地產肯定沒問題， 但是目前情況下， 房地產企業要控制風險， 唯一方法就是不要把地買貴了。 “地買貴了， 誰都救不了你， 明年你可能就過不下去。 ”
| 2017年9月1日， 融創中國在香港召開2017年中期業績會。
孫宏斌的話並非危言聳聽， 因為買地而破產的地產商並不少見。 2015年8月， 曾經的地產百強企業之一， 華光地產被江蘇省常州市天甯區人民法院宣佈破產清算。 華光地產破產原因即在於， 從2007年左右開始， 該公司在長三角地區多次盲目拿地致資金鏈斷裂， 最具代表性的是2008年， 華光地產斥資3.23億元拿下了南京江甯大學城G114地塊，
孫宏斌諄諄告誡的是拿地不能貴， 但其實價格、地段、時機、節奏， 一樣都不能錯。 一塊地拿好了可以造就一個經典樓盤， 讓一家房企“翻身做主人”；反之， 如果一步錯， 那也有可能步步錯， “一朝回到解放前”也不是不可能。 眾多房企用自身鮮血淋漓的教訓告訴市場， 拿地是門技術活。
拿地策略很重要。
2017年前十個月， 儘管多個城市樓市調控政策收緊， 卻沒有影響龍頭房企拿地的熱情。 據中國指數研究院統計資料顯示， 今年前十個月， 10家重點房企在我國土地拍賣市場拿地總金額為11240.72億元。
龍頭房企積極補倉原因也簡單，
但10月份之後， 臨近年底， 由於年末銀行貸款額度減少， 上市房企融資成本增加， 再加上房企通過之前拿地已經有了一定土地儲備， 所以不少房企年末拿地速度放緩。 但也有“反週期”拿地的， 比如綠城。
11月7日， 綠城在北京土地拍賣市場上以86億元拿下一塊71億元起始價、刷新北京土地起拍紀錄的石景山五裡坨地塊。 11月14日， 綠城又以31.85億元、溢價率51.38%的代價拿下成都雙流地塊。 據統計， 在近一個月時間內， 綠城在寧波、杭州、北京、成都等地共有7宗土地進賬， 增加土地儲備過百萬平方米，支出土地金額達230.25億元，幾乎與該公司前十個月的拿地總金額持平。
綠城的反週期拿地能夠有效降低拿地成本，也與綠城的策略有關，綠城中國總裁曹舟南在2017年中期業績發佈會上曾透露，綠城目前整體現金流比較充足，年內投資目標為700億元左右，年底還會採取反週期拿地。
除了綠城這樣在土地拍賣市場拿地，上市房企通過並購拿地、合作開發的比例也不斷攀升。這樣房企可以降低拿地成本和風險，還能快速將項目推出市場，從而為企業帶來銷售業績的快速增長。
招拍掛曾是房企“開疆擴土”的主要方式。隨著近年來土地市場招拍掛條件日趨苛刻，地價逐漸上漲，以融創中國為代表的房企轉而選擇並購。今年7月，融創中國以295.75億元收購萬達13個文旅項目。
泰禾集團也是並購拿地的代表，其董事長黃其森就表示，“2016年開始，我們基本不參加公開市場（招拍掛），（公司所獲取的土地）90%是通過合作並購。這兩年的土地成本只有公開市場一半甚至1/3。（其他房企）拿的高價地我感覺基本上都要賠錢。”統計顯示，該公司土地拓展以並購為主，2017年上半年新增項目11個，有10個專案是通過並購取得。普華永道統計顯示，2017年上半年中國房企並購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7%。
對於中型房企來說，除了並購，合作拿地也是一個很好的選擇，尤其是在一線城市，地塊總價大，動輒數億元乃至數十億元，而需要在各地囤地的房企如果單獨競拍難以扛過龍頭房企，再者合作開發風險也大大降低。典型如首開，今年1-10月份共拿地21宗，其中13宗為合作地塊，有9塊即位於北京。還有像旭輝，根據企業上半年年報，旭輝共取得18宗地塊，但其中14宗地塊即為與其他房企合作地塊，並且在今年與多家企業簽署了集團層面的合作協定，如今年8月與平安簽約長期合作協定，11月份又聯手濱江，展開長期合作。
拿地是個技術活，在拿地方面恒大的經驗一直被津津樂道。
恒大的永續債曾在很長時間被資本市場詬病，但這背後卻是恒大用融資拿到了大量低成本的土地。根據恒大2017年的中期報告資料，2017年上半年，恒大新購土地儲備152幅，新增土地儲備建築面積6763.6萬平方米，平均成本人民幣2039元/平方米。截至2017年6月30日，恒大總土地儲備專案個數719個，分佈於中國223個城市，覆蓋了全部一線城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，土地儲備原值為人民幣4576.4億元。其中一二線城市土地儲備原值達人民幣3324.2億元，占比72.6%，平均樓面地價人民幣2213元/平方米，三線城市土地儲備原值人民幣1252.2億元，占比27.4%，平均樓面地價人民幣996元/平方米。
在很長一段時間內，恒大給我們的印象是，無論是一二線城市還是三四線城市，有土地拍賣的地方，就有恆大的身影。而且恒大拿到的地平均價格都不貴，截至2017年6月30日，恒大總土地儲備面積達2.76億平方米，累計平均成本每平方米人民幣1658元。
| 2009-2016年恒大新增土儲面積變化情況
我們可以再具體看恒大從2009年到2016年的拿地情況，這9年間，除了上市之初的2009年和資金吃緊的2014年，恒大每年的拿地量都超過2500萬平米，2016年更是達到10238萬平米。
正所謂“口袋有糧心中不慌”，恒大充足且成本低廉的土儲是其能夠在過去幾年雖然背負巨額的債務卻依然實現規模化持續發展的根本原因。
尤其值得注意的是，恒大雖然在拿地時出手堅決，但從其佈局來看，目標指向非常明顯，選擇的是一條從二線進三線，再從三線回一二線的軌跡。
二三線時代
2009年上市以前，處於發展初期的恒大難以和萬科等巨頭在一線城市對決，於是很明智地選擇了一些二線省會城市，這些城市地價低於一線城市，但周轉速度和利潤好於三線城市，利於恒大實現原始積累。
2009年恒大在香港成功上市後，依然以規模發展為主要目標，將二線省會城市戰略下沉到了三線城市，旨在嘗試用最少的資金撬動更大的規模增長。這個時候也是恒大開始提高負債率的時候，通過在港股市場發行永續債等方式，恒大拿到了非常多的便宜土地。到2012年底，恒大全國229個項目中一線城市項目僅有6個。
從二三線向一二線轉型
2014年後，三四線城市土地、建築成本開始上升，恒大在這些城市的土地儲備庫存也已經很大，於是開始把拿地重心從二三線城市向市場恢復更快更穩定的一二線城市轉型。2016年，恒大新增土地儲備達到10238萬平方米，新獲取項目213個，在新購項目中，二線城市新增項目數量占比為54.3%，已經超過了三四線城市，到今年的上半年，一二線城市土地儲備更是達到了72.6%。
從二線進三線，再從三線回一二線，恒大拿地的軌跡，基本上押中了城鎮化高速發展以及房地產市場變化的紅利，而得益於在三四線城市的土地儲備，恒大不僅規模得以快速擴張，利潤更是豐厚，有一個資料非常值得注意，在易居中國克而瑞發佈的2017年前十個月百強房企銷售排行榜上，恒大銷售金額4208.3億元，排第三，但權益金額卻達到4002.1億元，超越碧桂園的3486.9億元和萬科的3133.6億元。
11月6日，恒大發佈公告稱，引入正威集團、蘇甯和山東高速等6家戰略投資者合計共600億人民幣投資，以恒大2017年中報數據模擬測算，引入600億戰略投資後，恒大淨負債率將大幅下降近四成。在一年之內，恒大引入1300億戰略投資，不僅將永續債還清，為未來在土地市場上的騰挪更是創造了條件。
曾經負債拿地的恒大如今被資本市場看好，得益於恒大港股的大漲，福布斯中文網11月16日發佈2017中國富豪榜，位居榜單第一的是恒大董事會主席許家印，其財富淨值從去年的657億元猛增至2814億元。
成王敗寇，拿地這事，許老闆賭對了！
我們再來聊聊地王。
地產圈內，熱衷地王的房企有兩類。一類是“愛拼才會贏”的閩系房企，比如融信、旭輝、世茂、陽光城、寶龍、中駿、禹州、金輝、正榮、泰禾等。2013年，泰禾在北京、廈門、上海等多個核心一二線城市，拿下12幅地塊，拿地總金額合計195.30億元，為其2013年營收的3倍之多，被譽為“地王專業戶”。2016年8月17日，融信中國以110億總價，100315元/平米的樓板價拿下上海內環中興路地塊，創下全國土地出讓單價最貴紀錄。
另一類則是央企。央企愛地王，這是房地產圈內很多人的共識。根據易居中國克而瑞研究中心的統計資料，今年1-10月總價榜中，成交總價TOP10地塊央企背景房企佔據七成，相對于其他房企來說，央企優勢十分明顯。其中，在總價和單價榜單上均佔據了一席之地的南京秦淮區NO.2016G98地塊，在今年2月14日經過長達4小時、395輪舉牌價，最終突破98億元限價，被央企招商地產競得。
2010年3月，國資委要求，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務。然而時近7年，央企並沒有在樓市偃旗息鼓，反而似乎愈發活躍，這種活躍的表現之一就是地王。這也很好理解，在當前地產央企“退出並購潮”的政策壓力下，許多地產業務不夠“發達”的央企非常擔心自己即將成為被並購的對象，中海收購中信旗下住宅業務、保利地產收購中航地產業務就是前車之鑒，他們需要快速做大地產業務，這也就意味著這些央企存在較為迫切的拿地需求。
在2016年的地王大潮中，半數以上的地王都是央企製造。尤其是信達地產，搶得多塊地王，黑馬般崛起。
2016年6月初，與同場的24家房企經過200多輪競價後，信達地產最終以58.05億元摘得上海寶山區寶山新城顧村商住地塊，樓面價36962元/平方米、溢價率303%。值得一提的是，這是去年上海溢價率最高的地塊。根據信達地塊的樓面價推算，該地塊未來保本價至少在5.6萬元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本價還要更高。但目前該地塊附近的樓盤現房和二手房報價也僅在4.5萬至4.8萬元/平方米，信達要解套，目前仍很難。
一位地產圈內人士告訴筆者，央企地王憑藉的是其背景獲得的低成本的資金優勢，但拿高價地，這意味著用更高的成本、更大的代價去經營。在房地產高速成長的階段，房價瘋漲，蘿蔔都能賣出人參價，地王風險確實不大，但隨著國家對樓市的調控力度越來越大，一旦買貴了，就有可能真像孫宏斌說的，砸自己手上了。
真砸自己手上，那就有可能又是一個華光地產的故事了。
（部分資料來自於恒大2017年中期報告、易居中國克而瑞報告、同策研究諮詢部及北京商報、21世紀經濟報導等公開報導，一併感謝。）
「 本文僅代表作者個人觀點 」
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增加土地儲備過百萬平方米，支出土地金額達230.25億元，幾乎與該公司前十個月的拿地總金額持平。綠城的反週期拿地能夠有效降低拿地成本，也與綠城的策略有關，綠城中國總裁曹舟南在2017年中期業績發佈會上曾透露，綠城目前整體現金流比較充足，年內投資目標為700億元左右，年底還會採取反週期拿地。
除了綠城這樣在土地拍賣市場拿地，上市房企通過並購拿地、合作開發的比例也不斷攀升。這樣房企可以降低拿地成本和風險，還能快速將項目推出市場，從而為企業帶來銷售業績的快速增長。
招拍掛曾是房企“開疆擴土”的主要方式。隨著近年來土地市場招拍掛條件日趨苛刻，地價逐漸上漲，以融創中國為代表的房企轉而選擇並購。今年7月，融創中國以295.75億元收購萬達13個文旅項目。
泰禾集團也是並購拿地的代表，其董事長黃其森就表示，“2016年開始，我們基本不參加公開市場（招拍掛），（公司所獲取的土地）90%是通過合作並購。這兩年的土地成本只有公開市場一半甚至1/3。（其他房企）拿的高價地我感覺基本上都要賠錢。”統計顯示，該公司土地拓展以並購為主，2017年上半年新增項目11個，有10個專案是通過並購取得。普華永道統計顯示，2017年上半年中國房企並購交易金額同比增加78.5%，數量增加24.7%。
對於中型房企來說，除了並購，合作拿地也是一個很好的選擇，尤其是在一線城市，地塊總價大，動輒數億元乃至數十億元，而需要在各地囤地的房企如果單獨競拍難以扛過龍頭房企，再者合作開發風險也大大降低。典型如首開，今年1-10月份共拿地21宗，其中13宗為合作地塊，有9塊即位於北京。還有像旭輝，根據企業上半年年報，旭輝共取得18宗地塊，但其中14宗地塊即為與其他房企合作地塊，並且在今年與多家企業簽署了集團層面的合作協定，如今年8月與平安簽約長期合作協定，11月份又聯手濱江，展開長期合作。
拿地是個技術活，在拿地方面恒大的經驗一直被津津樂道。
恒大的永續債曾在很長時間被資本市場詬病，但這背後卻是恒大用融資拿到了大量低成本的土地。根據恒大2017年的中期報告資料，2017年上半年，恒大新購土地儲備152幅，新增土地儲備建築面積6763.6萬平方米，平均成本人民幣2039元/平方米。截至2017年6月30日，恒大總土地儲備專案個數719個，分佈於中國223個城市，覆蓋了全部一線城市及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市，土地儲備原值為人民幣4576.4億元。其中一二線城市土地儲備原值達人民幣3324.2億元，占比72.6%，平均樓面地價人民幣2213元/平方米，三線城市土地儲備原值人民幣1252.2億元，占比27.4%，平均樓面地價人民幣996元/平方米。
在很長一段時間內，恒大給我們的印象是，無論是一二線城市還是三四線城市，有土地拍賣的地方，就有恆大的身影。而且恒大拿到的地平均價格都不貴，截至2017年6月30日，恒大總土地儲備面積達2.76億平方米，累計平均成本每平方米人民幣1658元。
| 2009-2016年恒大新增土儲面積變化情況
我們可以再具體看恒大從2009年到2016年的拿地情況，這9年間，除了上市之初的2009年和資金吃緊的2014年，恒大每年的拿地量都超過2500萬平米，2016年更是達到10238萬平米。
正所謂“口袋有糧心中不慌”，恒大充足且成本低廉的土儲是其能夠在過去幾年雖然背負巨額的債務卻依然實現規模化持續發展的根本原因。
尤其值得注意的是，恒大雖然在拿地時出手堅決，但從其佈局來看，目標指向非常明顯，選擇的是一條從二線進三線，再從三線回一二線的軌跡。
二三線時代
2009年上市以前，處於發展初期的恒大難以和萬科等巨頭在一線城市對決，於是很明智地選擇了一些二線省會城市，這些城市地價低於一線城市，但周轉速度和利潤好於三線城市，利於恒大實現原始積累。
2009年恒大在香港成功上市後，依然以規模發展為主要目標，將二線省會城市戰略下沉到了三線城市，旨在嘗試用最少的資金撬動更大的規模增長。這個時候也是恒大開始提高負債率的時候，通過在港股市場發行永續債等方式，恒大拿到了非常多的便宜土地。到2012年底，恒大全國229個項目中一線城市項目僅有6個。
從二三線向一二線轉型
2014年後，三四線城市土地、建築成本開始上升，恒大在這些城市的土地儲備庫存也已經很大，於是開始把拿地重心從二三線城市向市場恢復更快更穩定的一二線城市轉型。2016年，恒大新增土地儲備達到10238萬平方米，新獲取項目213個，在新購項目中，二線城市新增項目數量占比為54.3%，已經超過了三四線城市，到今年的上半年，一二線城市土地儲備更是達到了72.6%。
從二線進三線，再從三線回一二線，恒大拿地的軌跡，基本上押中了城鎮化高速發展以及房地產市場變化的紅利，而得益於在三四線城市的土地儲備，恒大不僅規模得以快速擴張，利潤更是豐厚，有一個資料非常值得注意，在易居中國克而瑞發佈的2017年前十個月百強房企銷售排行榜上，恒大銷售金額4208.3億元，排第三，但權益金額卻達到4002.1億元，超越碧桂園的3486.9億元和萬科的3133.6億元。
11月6日，恒大發佈公告稱，引入正威集團、蘇甯和山東高速等6家戰略投資者合計共600億人民幣投資，以恒大2017年中報數據模擬測算，引入600億戰略投資後，恒大淨負債率將大幅下降近四成。在一年之內，恒大引入1300億戰略投資，不僅將永續債還清，為未來在土地市場上的騰挪更是創造了條件。
曾經負債拿地的恒大如今被資本市場看好，得益於恒大港股的大漲，福布斯中文網11月16日發佈2017中國富豪榜，位居榜單第一的是恒大董事會主席許家印，其財富淨值從去年的657億元猛增至2814億元。
成王敗寇，拿地這事，許老闆賭對了！
我們再來聊聊地王。
地產圈內，熱衷地王的房企有兩類。一類是“愛拼才會贏”的閩系房企，比如融信、旭輝、世茂、陽光城、寶龍、中駿、禹州、金輝、正榮、泰禾等。2013年，泰禾在北京、廈門、上海等多個核心一二線城市，拿下12幅地塊，拿地總金額合計195.30億元，為其2013年營收的3倍之多，被譽為“地王專業戶”。2016年8月17日，融信中國以110億總價，100315元/平米的樓板價拿下上海內環中興路地塊，創下全國土地出讓單價最貴紀錄。
另一類則是央企。央企愛地王，這是房地產圈內很多人的共識。根據易居中國克而瑞研究中心的統計資料，今年1-10月總價榜中，成交總價TOP10地塊央企背景房企佔據七成，相對于其他房企來說，央企優勢十分明顯。其中，在總價和單價榜單上均佔據了一席之地的南京秦淮區NO.2016G98地塊，在今年2月14日經過長達4小時、395輪舉牌價，最終突破98億元限價，被央企招商地產競得。
2010年3月，國資委要求，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作後要退出房地產業務。然而時近7年，央企並沒有在樓市偃旗息鼓，反而似乎愈發活躍，這種活躍的表現之一就是地王。這也很好理解，在當前地產央企“退出並購潮”的政策壓力下，許多地產業務不夠“發達”的央企非常擔心自己即將成為被並購的對象，中海收購中信旗下住宅業務、保利地產收購中航地產業務就是前車之鑒，他們需要快速做大地產業務，這也就意味著這些央企存在較為迫切的拿地需求。
在2016年的地王大潮中，半數以上的地王都是央企製造。尤其是信達地產，搶得多塊地王，黑馬般崛起。
2016年6月初，與同場的24家房企經過200多輪競價後，信達地產最終以58.05億元摘得上海寶山區寶山新城顧村商住地塊，樓面價36962元/平方米、溢價率303%。值得一提的是，這是去年上海溢價率最高的地塊。根據信達地塊的樓面價推算，該地塊未來保本價至少在5.6萬元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本價還要更高。但目前該地塊附近的樓盤現房和二手房報價也僅在4.5萬至4.8萬元/平方米，信達要解套，目前仍很難。
一位地產圈內人士告訴筆者，央企地王憑藉的是其背景獲得的低成本的資金優勢，但拿高價地，這意味著用更高的成本、更大的代價去經營。在房地產高速成長的階段，房價瘋漲，蘿蔔都能賣出人參價，地王風險確實不大，但隨著國家對樓市的調控力度越來越大，一旦買貴了，就有可能真像孫宏斌說的，砸自己手上了。
真砸自己手上，那就有可能又是一個華光地產的故事了。
（部分資料來自於恒大2017年中期報告、易居中國克而瑞報告、同策研究諮詢部及北京商報、21世紀經濟報導等公開報導，一併感謝。）
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